سایت حقوقی هادی کاویانمهر

سایت با محوریت بالا بردن سطح سواد حقوقی جامعه و دانشجویان و پاسخگویی به سوالات حقوقدانان

سایت حقوقی هادی کاویانمهر

سایت با محوریت بالا بردن سطح سواد حقوقی جامعه و دانشجویان و پاسخگویی به سوالات حقوقدانان

سایت حقوقی هادی کاویانمهر
خدمت به دوستان ومردمان کشورم ایران,سایت حقوقی هادی کاویانمهر.
« ....فَبَشِّرْ عِبَادِ الَّذینَ یَسْتَمِعُونَ الْقَوْلَ فَیَتَّبِعُونَ أَحْسَنَهُ...؛
بر اساس آیات قرآنی برحسب آزادی تفکر و اندیشه انسان می‌تواند همه سخنان را بشنود و بعد از بهترین آنها تبعیت کند بشارت ده به بندگان من کسانی که سخنان را می‌شنوند و از بهترین آن تبعیت می‌کنند» (زمر آیه ۱۷ و ۱۸)

حکمت 373 /امام علی(ع):زبانت نگه دار
سخن در اختیار تو است تا آنگاه که نگفته باشی؛اما اگر گفتی تو در اختیار آن خواهی بود ,پس زبانت نگه دار همان گونه که زر و سیمت نگه می داری ,چه بسا سخنی که نعمتی را سلب کند.

حکمت 331/امام علی(ع):اندیشه ؛اساس دانش
علم بر دوگونه است,یا خاستگاهش عقل و سرشت است و یا از راه شنیدن به دست آید.اگر از عقل نجوشد .مفید واقع نگردد.
بایگانی
نویسندگان
طبقه بندی موضوعی
آخرین نظرات
  • ۲۶ شهریور ۹۷، ۱۴:۰۴ - وب سایت انکوباتور
    جالب بود
  • ۲۴ شهریور ۹۷، ۱۷:۲۸ - وب سایت انکوباتور
    عالی بود
  • ۱۴ شهریور ۹۷، ۲۰:۳۲ - سیّد محمّد جعاوله
    احسنت
  • ۱۴ شهریور ۹۷، ۱۷:۳۸ - سیّد محمّد جعاوله
    ممنون.
شنبه, ۲۴ شهریور ۱۳۹۷، ۱۰:۴۷ ب.ظ

الزام به تنظیم سند رسمی قسمت دوم

مبحث اول : نحوه اقامه دعوا و شرایط آن

دعوا وقتی ایجاد می شود که در خصوص موضوعی بین طرفین ، اختلاف حادث شود. در مورد تعهدات قراردادی – موضوعا و مشخصا قرارداد عادی راجع به مال غیر منقول ( قولنامه ) – چنانچه بین متعاملین راجع به مفاد قرارداد و اجرای تعهدات مندرج در آن ، اختلافی حادث شود و یکی از طرفین از ایفای تعهدات خود خودداری نماید طرف دیگر حق دارد حسب مورد، برای الزام ممتنع به اجرای تعهدات و مفاد قرارداد و انجام تشریفات معامله یا فسخ و انحلال عقد و … ، با اقامه دعوا به دادگاه صالح رجوع کرده و الزام متعهد را به ایفای تعهداتش بخواهد. این امر مسلتزم تقدیم دادخواست و رعایت شرایط قانونی راجع به آن است.
در اکثر موارد دعوای « الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حضور در دفتر اسناد رسمی » از ناحیه خریدار اقامه می شود . بنابراین خواهان باید در تنظیم دادخواست دقت لازم معمول داشته و موارد مندرج در بند های هفت گانه ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ را دقیقا رعایت نماید والا دادخواست وی ممکن است طبق ماده ۵۴ همان قانون ، توسط مدیر دفتر دادگاه رد شود . بنابراین ضروری است که اقامه دعوا توسط اهل فن ( حقوقدان و وکیل دادگستری ) که به مقررات قانونی واقف باشد به عمل آید تا ضریب موفقیت خواهان در دعوا افزایش یافته و امکان رد دعوا یا بی حقی وی کاهش یافته یا منتفی شود.
با توجه به این که دعوای موصوف از جمله دعاوی مالی راجع به اموال می باشد، بنابراین در اجرای بند ۴ ماده ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ و رعایت شق ج بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمد های دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۲۸/۱۲/۱۳۷۳ اصلاحی سال ۱۳۸۷، هزینه دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه ، محاسبه و اخذ گردد و مبلغ مندرج در قرارداد طرفین ( قولنامه ) ، تاثیری در تعیین هزینه دادرسی ندارد. به عبارت دیگر مبلغی که خواهان به عنوان بهای خواسته ذکر می کند هر چند که برابر ارزش واقعی باشد ملاک وصول هزینه دادرسی نیست. زیرا در این گونه دعاوی ، قانون گذار ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه ، ملاک وصول هزینه دادرسی قرار داده است نه چیز دیگری را. و در مراحل تجدید نظر و اعتراض به حکم نیز ارزش معاملاتی منطقه ای محکوم به ، باید ملاک تادیه هزینه دادرسی باشد. لازم به ذکر است که قطعیت یا عدم قطعیت دادنامه صادره، تابع تقویم خواسته است که خواهان در ابتدای امر مشخص نموده است مگر این که خوانده به آن اعترض کرده و خواسته دعوا طبق نظر کارشناس و در اجرای ماده ۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی مبلغ دیگری تعیین شده باشد در این صورت مبلغ جدید ملاک خواهد بود.
خواهان باید در توضیح خواسته دعوا ضمن اشاره به انعقاد عقد بیع صحیح بین او و خوانده، به تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی و انتقال آن با حضور در دفتر اسناد رسمی استناد کرده و مستندات خود را ذکر و تقاضای الزام وی به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال را بنماید. ضمنا او باید تحقق عقد بیع را ثابت نماید یا محقق شود که فروشنده از شرایط قرارداد تخلف نموده است.چون چنین ادعایی در تعارض با مالکیت رسمی طرف دعواست ، بنابراین انتقال مالکیت رسمی به او مستلزم اثبات صحت وقوع معامله است. زیرا غالبا خواهان به استناد قرارداد عادی ( قولنامه ) که صرفا دارای امضای مالک ملک ، وکیل یا قائم مقام قانونی اوست مدعی خرید مورد معامله از او شده و قصد متزلزل کردن مالکیت رسمی خوانده را دارد. در چنین دعوایی خواهان ( خریدار ) ، مالک قراردادی و خوانده ( فروشنده ) ، مالک قانونی می باشند. ولی در فرضی که خواهان ( فروشنده ) دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خوانده ( خریدار ) را مطرح می نماید اثبات مالکیت وی و وقوع عقد بیع ، معنی نداشته و دادگاه به دنبال آن نخواهد رفت. چون او ( فروشنده ) مالک قانونی بوده و خود ، اقرار به وقوع عقد بیع دارد.
اما با سند عادی از نظر مراجع قضایی مالک محسوب نشده و بایستی در مورد صحت وقوع عقد بیع بین او و فروشنده تحقیق و بررسی صورت بگیرد.مگر اینکه فروشنده اقرار به فروش ملک به او بنماید. چنانچه فروشنده نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک مورد معامله اقدام نکرده باشد ولی ضمن قرارداد ( قولنامه ) ، در خصوص انجام آنها به خریدار تعهد داده باشد خریدار باید قبل از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا همزمان با آن ، الزام فروشنده به ایفای تعهدات خود در این موارد را نیز بخواهد و تصریح کند که به علت عدم اجرای تعهد فروشنده ( خوانده ) راجع به اخذ پایان کار، تفکیک و انتقال رسمی مورد معامله با استعلام ثبتی در صورت احراز تعلق مورد معامله به وی در این خصوص نیز حکم مقتضی بر اخذ پایان کار، تفکیک، حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله صادر شود. بدیهی است هر کدام از این دعاوی باید جداگانه تقویم و تمبر قانونی آنها ابطال شود.
دعاوی « اخذ پایان کار و تفکیک مورد معامله » بر خلاف دعوای « الزام به تنظیم سند رسمی انتقال » جزء دعاوی غیر مالی میباشند.
در صورتی که ملک مورد معامله بنام شخص محجور ( صغیر ، مجنون یا غیر رشید ) باشد و ولی یا قیم او اقدام به انجام معامله نموده باشد، در این صورت باید ولی یا قیم آن ها به عنوان خوانده، طرف دعوا قرار بگیرند. چنانچه شخصی به وکالت بلاعزل از مالک ملکی، اقدام به فروش ملک او به شخص دیگری بنماید طرح دعوا به طرفیت او ( وکیل ) فاقد وجاهت قانونی بوده و دعوا باید علیه مالک اقامه شود. زیرا وکیل، مالکیتی در ملک موصوفه نداشته و سوابق ثبتی حکایت از مالکیت او ندارد ولو اینکه در آن وکالت نامه اختیار انتقال ملک موصوف به صورت بلاعزل به او عطا شده است. این اختیار تجویزی بر الزام وکیل به تنظیم سند رسمی انتقال نمی باشد. چرا که در هر حال او وکیل است نه اصیل و مالک رسمی پلاک مورد معامله. زیرا « ذینفع بودن » با « ذی سمت بودن » تفاوت دارد که در ما نحن فیه ، وکیل ، ذی نفع نیست بله ذی سمت است. به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی نیز ذینفع بودن خواهان یا طرف مقابل شرط پذیرش دعوا است.
اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در این مورد اعلام داشته است که : « دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال باید به طرفیت مالک ملک ، طرح و اقامه گردد نه بر علیه وکیل وی که طبق مقررات قانونی ، نماینده قراردادی موکل خود بوده و اختیارات وی محدود است به آنچه که به موجب عقد وکالت به وی تفویض شده است و اصیل دعوا نیست. بنابراین چنانچه درعوا بر علیه وکیل مالک طرح گردد دعوا متوجه او نبوده و چنین دعوایی مستندا به بند ۴ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ محکوم به بطلان است ».
در صورتیکه که خواهان ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، دعاوی الام خوانده به اخذ پایان کار و تفکیک مورد معامله را نیز مطرح نموده باشد پس از رسیدگی دادگاه و صدر حکم و قطعیت آن ، محکوم له ( خریدار ) می تواند با اخذ نامه و گواهی از دفتر دادگاه مبنی بر قطعیت رای صادره و مراجعه به شهرداری محل ، درخواست ارائه صورت مجلس تفکیکی را بنماید. معمولا در چنین مواردی محکوم له از طریق دادگاه به دفتر اسناد رسمی ، راهنمایی یا مستقیما به شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک محل معرفی می شود.

موافقین ۰ مخالفین ۰ ۹۷/۰۶/۲۴
هادی کاویانمهر

نظرات (۰)

هیچ نظری هنوز ثبت نشده است

ارسال نظر

ارسال نظر آزاد است، اما اگر قبلا در بیان ثبت نام کرده اید می توانید ابتدا وارد شوید.
شما میتوانید از این تگهای html استفاده کنید:
<b> یا <strong>، <em> یا <i>، <u>، <strike> یا <s>، <sup>، <sub>، <blockquote>، <code>، <pre>، <hr>، <br>، <p>، <a href="" title="">، <span style="">، <div align="">