سایت حقوقی هادی کاویانمهر

سایت با محوریت بالا بردن سطح سواد حقوقی جامعه و دانشجویان و پاسخگویی به سوالات حقوقدانان

سایت حقوقی هادی کاویانمهر

سایت با محوریت بالا بردن سطح سواد حقوقی جامعه و دانشجویان و پاسخگویی به سوالات حقوقدانان

سایت حقوقی هادی کاویانمهر

خدمت به دوستان ومردمان کشورم ایران,سایت حقوقی هادی کاویانمهر.
« ....فَبَشِّرْ عِبَادِ الَّذینَ یَسْتَمِعُونَ الْقَوْلَ فَیَتَّبِعُونَ أَحْسَنَهُ...؛
بر اساس آیات قرآنی برحسب آزادی تفکر و اندیشه انسان می‌تواند همه سخنان را بشنود و بعد از بهترین آنها تبعیت کند بشارت ده به بندگان من کسانی که سخنان را می‌شنوند و از بهترین آن تبعیت می‌کنند» (زمر آیه ۱۷ و ۱۸)

حکمت 373 /امام علی(ع):زبانت نگه دار
سخن در اختیار تو است تا آنگاه که نگفته باشی؛اما اگر گفتی تو در اختیار آن خواهی بود ,پس زبانت نگه دار همان گونه که زر و سیمت نگه می داری ,چه بسا سخنی که نعمتی را سلب کند.

حکمت 331/امام علی(ع):اندیشه ؛اساس دانش
علم بر دوگونه است,یا خاستگاهش عقل و سرشت است و یا از راه شنیدن به دست آید.اگر از عقل نجوشد .مفید واقع نگردد.

طبقه بندی موضوعی
بایگانی
آخرین نظرات
  • ۱۹ آبان ۹۷، ۱۱:۵۷ - سیّد محمّد جعاوله
    ممنونم.
  • ۱۳ آبان ۹۷، ۱۶:۳۹ - لیلی
    عالی
نویسندگان

الزام به تنظیم سند رسمی قسمت سوم

شنبه, ۲۴ شهریور ۱۳۹۷، ۱۰:۴۵ ب.ظ

نحوه رسیدگی دادگاه و اقدامات معموله در دعوای

الزام به تنظیم سند رسمی

 

دادگاه صالح رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع مال غیر منقول ( ملک ) می باشد. رسیدگی دادگاه به دعوای « الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال » به دو صورت شکلی و ماهوی خواهد بود. در هر کدام از این صورت ها اقداماتی انجام می شود که منتهی به رد دعوای خواهان ( در رسیدگی شکلی ) یا حکم به بی حقی او یا محکومیت خوانده ( پس از رسیدگی ماهوی ) می گردد. هر کدام از این مراحل بهشرح زیر مورد بررسی قرار می گیرد:

گفتار اول : رسیدگی شکلی به دعوا

 

این نوع رسیدگی که قبل از ورود به ماهیت دعوا و بررسی و ارزیابی ادله طرفین دعوا صورت می گیرد شامل دو دسته اقدامات است که از ناحیه دفتر دادگاه ( مدیر دفتر ) و خود دادگاه ( قاضی دادگاه ) انجام می شود.

بند اول : اقدامات مدیر دفتر دادگاه

پس از تقدیم دادخواست به دفتر دادگاه وظیفه مدیر دفتر شروع می شود. او باید فورا آن را ثبت کرده و رسیدی مشتمل بر نام خواهان، خوانده، تاریخ تسلیم ( روز و ماه و سال ) با ذکر شماره ثبت ، به تقدیم کننده دادخواست بدهد و در برگ دادخواست ، تاریخ تسلیم را قید نماید. این تاریخ ، تاریخ اقامه دعوا محسوب می شود که دارای آثار حقوقی است. بررسی مندرجات دادخواست تقدیمی از حیث رعایت بند های هفتگانه ماده ۵۱ قانون ایین دادرسی مدنی و در صورت نقص دادخواست از این لحاظ توقیف دادخواست و اقدام به صدر اخطاریه رفع نقص برای خواهان جهت رفع نقص یا نواقص موجود ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه از دگر وظایف مهم مدیر دفتر می باشد. مدیر دفتر این اخطار را ظرف دو روز از تاریخ تقدیم دادخواست یا وصول آن به دفتر دادگاه صادر خواهد کرد.

چنانچه خواهان در مهلت قانونی اقدام به رفع نقص یا نواقص موجو ننماید ؛ مدیر دفتر موظف است در اجرا قسمت اخیر ماده ۵۴ قانون مذکور، « قرار رد دادخواست » خواهان را صادر نماید. این قرار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ به خواهان قابل اعتراض و رسیدگی در همان دادگاه می باشد. اما چنانچه دادخواست از ابتدا تکمیل بوده یا پس از ابلاغ اخطار فتر دادگاه، خواهان در مهلت قانونی اقدام به تکمیل آن با رفع نقص یا نواقص موجود نماید مدیر دفتر طی گزارشی پرونده را جهت صدور دستور مقتضی نزد قاضی دادگاه ارسال خواهد نمود. با این اقدام وظیفه مدیر دفتر در بررسی و ارسال پرونده به دادگاه خاتمه یافته تلقی می شود.

بند دوم : اقدامات شکلی دادگاه

پس از وصول پرونده به دادگاه ممکن است دادگاه نواقص را در پرونده مشاهده نماید که از دید مدیر دفتر پنهان مانده و دادگاه به علت وجود نقص، نتواند شروع به رسیدگی نماید. در چنین مواردی دادگاه با قید موارد نقص ، پرونده را به دفتر دادگاه اعاده خواهد نمود تا مدیر دفتر به شرح بند قبل اقدام به صدور اخطار رفع نقص نماید. همان اقدامات تا تکمیل دادخواست یا رد دادخواست توسط مدیر دفتر در این مرحله نیز طی خواهد شد. اما اگر پرونده  به صورت تکمیل شده به دادگاه ارسال شود اولین اقدام شکلی دادگاه، صدور دستور تعیین وقت رسیدگی و دعوت اصحاب دعوا جهت رسیدگی است که اقدامات آن توسط مدیر دفتر و منشی دادگاه انجام خواهد شد. در تعیین وقت رسیدگی و دعوت اصحاب دعوا به دادرسسی باید مقررات ماده ۶۴ قانون ایین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ رعایت شود.

ممکن است دادگاه به عللی از قبیل عدم صلاحیت دادگاه یا عدم طرح صحیح و قانونی دعوا و … نتواند وارد رسیدگی شود. در این صورت در وقت فوق العاده بدون ورود در ماهیت دعوا ، اقدام به صدور قرار رد ( یا عدم استماع ) دعوا خواهد نمود.

صدور این قرار نیز اقدام و رسیدگی شکلی به دعوا محسوب می شود که ممکن است قبل از صدور دستور تعیین وقت رسیدگی صورت بگیرد یا در جلسه اول دادرسی و پس از طرح ایرادات موضوع ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی توسط خوانده انجام شود.

 

گفتار دوم : رسیدگی ماهوی دادگاه به دعوا و نوع

تصمیم متخده در این خصوص

 

همانگونه که گفته شد دادگاه وقتی وارد ماهیت دعوا می شود که پرونده تکمیلا به دادگاه ارسال و وقت رسیدگی تعیین و طرفین به دادرسی دعوت شده و دادگاه مبادرت به استماع اظهارات و مدافعات آنها نماید. بررسی و ارزیابی اظهارات و ادله اصحاب دعوا نقطه شروع رسیدگی ماهوی به دعوا محسوب می شود. در این راستا اقدامات متعددی توسط دادگاه انجام می شود . از قبیل استعلام وضعیت مالکیت خوانده از اداره ثبت اسناد و املاک و احراز آن، ارجاع امر به کارشناس ، انجام قرار های معاینه و تحقیق محلی ، استماع شهادت شهود و … . ممکن است طرفین دعوا علیرغم ابلاغ صحیح اخطاریه ها در جلسه دادگاه حاضر نباشند. در این صورت چنانچه پرونده معد تصمیم گیری باشد دادگاه بدون حضور آنها تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد نمود ( مفهوم ماده ۹۵ آیین دادرسی مدنی ). از جمله مدارک و مستندات خواهان ، « گواهی حضور خود در دفتر اسناد رسمی در موعد حضور خوانده در آن جهت تنظیم سند رسمی انتقال » می باشد که باید ضمن تقدیم دادخواست به عنوان یکی از منضمات و مستندات ارائه شود.چنانچه ارائه نشده باشد به تقاضای خواهان باید از دفتر اسناد رسمی موصوف ، صحت و سقم آن استعلام شود.

از دیگر مستندات خواهان می توان به « اظهارنامه ارسالی وی به خوانده جهت حضور در روز و ساعت معینی در یکی از دفاتر اسناد رسمی ( با تصریح به نشانی دقیق آن ) جهت انتقال رسمی سند مال مورد معامله » اشاره کرد که ممکن است خواهان علیرغم حضور در دفتر خانه در موعد مقرر بعدا اقدام به ارسال چنین اظهارنامه ای به فروشنده نماید و آمادگی خود را برای پرداخت باقیمانده ثمن معامله و تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و تخلف وی از آن ، حکم به الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله با مشخصات مندرج در سند عادی معامله در یکی از دفاتر اسناد رسمی خواهد داد.

مصادیق مدافعات خوانده :

ممکن است خوانده در در دفاع از دعوای مطروحه ، مدافعات متعددی به عمل آورد که مستلزم امعان نظر و بررسی باشد. از جمله « ادعای فسخ یا اقاله معامله فیمابین را بکند یا مدعی بطلان ان » شود. با توجه به اینکه این ادعاها که برای دفاع ا دعای مطروحه اظهار می شوند عنوان « دعوای متقابل » ندارند تا طی دعوایی جداگانه طرح گردند ، بنابراین نیاز به تقدیم دادخواست مجزا نداشته و دادگاه ملزم به استماع آن ها به عنوان مدافعات خوانده و احراز صحت و سقم ادعای خوانده می باشد. اما چنانچه خوانده به عنوان مثال مدعی مطالبه اجرت المثل شود این ادعا ، دفاع محسوب نشده و مستلزم طرح دعوای مجزا بوده و مانع از الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال به حکم دادگاه نخواهد بود .

از مصادیق دیگر مدافعات خوانده می تواند « ایراد به سند عادی ( قولنامه ) خواهان » باشد یعنی خوانده ادعا کند که سند ابرازی خواهان به استناد ماده ۴۸ ناظر به مواد ۲۲ ، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابل پذیرش در دادگاه نبوده و آثار قانونی بر آن مترتب نیست. در این صورت دادگاه با رسیدگی به این ادعا ، چنانچه وقوع بیع شرعی و قانونی را احراز نماید و تخلف فروشنده از تعهدات قراردادی او را محرز تشخیص دهد به استناد مواد ۱۰ ، ۲۱۹ ، ۲۲۰ ، ۲۲۳ و ۲۲۵ قانون مدنی خوانده را ملزم به ایفای تعهد قراردادی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله خواهد نمود.

ممکن است سند عادی ابرازی خواهان « مورد انکار، تردید یا جعل خوانده » قرار گیرد. در این صورت دادگاه در اجرای مواد ۲۱۶ الی ۲۲۷ قانون ایین دادرسی مدنی به این ادعاها و اظهارات رسیدگی کرده و پس از احراز صحت و اصالت سند خواهان یا جعلیت آن ، حکم مقتضی صادر خواهد نمود.

نکته ۱ – چنانچه ملک مورد معامله قبلا تفکیک نشده و فاقد صورت مجلس تفکیکی و پایان کار شهرداری باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال آن ، قابلیت استماع نخواهد داشت. زیرا تنظیم سند مالکیت مفروزی نسبت به ملک مشاع و یا تفکیک نشده، وجاهت قانونی نداشته و امکان پذیر نخواهد بود. بنابراین در این صورت دادگاه قرار رد ( عدم استماع ) دعوا صادر خواهد کرد مگر اینکه دعوای « الزام به دریافت پایان کار و انجام تفکیک » نیز ضمن این دعوا مطرح شود که به هر دو دعوا تواما رسیدگی خواهد شد.

نکته ۲ – الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال در مورد ملک فاقد سابقه ثبتی ممکن نیست و در چنین مواردی خریدارف تنها میتواند « تایید صحت معامله عادی و ایفای تعهدات قراردادی » را تقاضا کند. البته یک استثنا در ماده ۸۸ قانون ثبت اسناد و املاک در این خصوص بیان شده است که مقرر می دارد :

« در مورد املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده، دفاتر اسناد رسمی و همچنین دوایر ثبت اسناد و املاک ( در دفتر مخصوص ) می توانند هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقالی را راجع به عین غیر منقول یا منافع آن ثبت نمایند ولی این قبیل اسناد فقط نسبت به طفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنه ها رسمیت خواهد داشت ». البته این ماده به معنی تنظیم و صدور سند مالکیت به نام خریدار نیست. زیرا ملک ، فاقد سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت می باشد. بنابراین فقط در محدوده نص این مادهف اقدام مذکور موثر خواهد بود.

نکته ۳ – در خصوص این که آیا امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملکی که در رهن می باشد وجود دارد یا خیر و چنین دعوایی قابلیت استماع دارد یا نه؟ رویه واحدی وجود ندارد. در این مورد دو نظر ابراز شده است که مورد عمل دادگاه ها نیز می باشد :

الف : نظر و رویه اول :

به موجب این نظر ، چنانچه مورد معامله در رهن مرتهن (بانک و … ) قرار داشته باشد با حفظ حقوق مرتهن می توان فروشنده را به تنظیم سند رسمی آن بنام خریدار ملزم و محکوم کرد. بدین صورت که پس از صدور حکم توس دادگاه، شروع و ادامه عملیات اجرایی و صدور سند انتقال موکول به پرداخت طلب مرتهن می باشد و در عملیات اجرایی و صدور سند انتقال موکول به پرداخت طلب مرتهن می باشد و در صورتیکه محکوم له مبادرت به پرداخت قرض محکوم علیه نماید می تواند جهت وصول وجوه پرداخت شده، به محکوم علیه ( راهن ) مراجعه نماید. بدیهی است چنانچه حق فروش مال مرهونه ضمن قرارداد تنظیمی بین راهن و مرتهن از او ( راهن مالک ) سلب شده باشد الزام به انتقال سند رسمی آن مورد نخواهد داشت و معامله نیز از نظر قانون صحیح نخواهد بود. در این خصوص دادگاه باید با حفظ حقوق مرتهن و اشاره به پرداخت آن قبل از اجرای حکم مبادرت به تنظیم سند رسمی انتقال می دهد مرتهن به عنوان شخص ثالث ، حق اعتراض به این حکم را خواهد داشت. زیرا در مواردی ممکن است شخصیت راهن ( مثلا وام گیرنده از بانک ) مبنا و ملاک اعطای تسهیلات بوده و بانک حاضر به تغییر راهن نباشد.

اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه ای مشورتی قائل به تفکیک موضوع شده و اعلام نموده است : « در صورتی که مرتهن با فروش مال مرهون موافقت نموده باشد ، الزام وی ( فروشنده ) به تنظیم سند رسمی بلامانع است. اما اگر مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت ننموده یا عدم موافقت خود را با انتقال مال مذکور اعلام نموده باشد و به تشخیص دادگاه ، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن منافات داشته و مستلزم فک  رهن از مال مرهون باشد دادگاه باید ضمن الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ، او را به فک رهن از موضوع معامله نیز محکوم نماید. بدیهی است در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر شده باشد دادگاه باید شیوه اجرای حکم را به نحوی که منافی حقوق مرتهن نباشد مشخص نماید. اعم از این که با حفظ حقوق مرتهن یا جلب موافقت وی ، سند رسمی تنظیم شود و یا قبل از تنظیم سند رسمی از مال مرهون فک رهن به عمل آید ».

ایراد این نظریه :

اظهار نظر دادگاه در خصوص الزام فروشنده به فک رهن از مال مرهون، بدون اینکه فک رهن مورد خواسته خواهان باشد فاقد محمل و توجیه قانونی بوده و صدور حکم به مازاد بر خواسته تلقی و از موارد نقض رای صادره خواهد بود. از سوی دیگر الزام اجرای احکام مدنی به جلب موافقت مرتهن مبنای قانونی ندارد. زیرا ضمانت اجرای عدم موافقت مرتهن چه خواهد بود معلوم نیست و چنانچه مرتهن موافق نباشد حکم صادره عملا غیر قابل اجرا بوده و اقدامات دادگاه عبث و بیهورده خواهد شد. فلذا به نظر می رسد که قبل از فک رهن یا جلب موافقت مرتهن ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع نخواهد داشت مگر این که در اثنای دادرسی، خواهان با جلب مرتهن به دادرسی موفق به جلب موافقت وی شود.

ب – نظر و رویه دوم :

بر اساس این نظر « تا زمانیکه فک رهن از مال مورد رهن به عمل نیامده است امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی وجود ندارد ».

هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز به موجب رای اصراری شماره ۴۲ – ۱۲/۸/۱۳۶۶ در این خصوص چنین حکم داده است : « نظر به اینکه پلاک موضوع دعوا هنگام صدور دادنامه فرجام خواسته در رهن بانک مسکن بوده و مادام که موافقت بانک مرتهن نسبت به معامله پلاک مذکور کسب نگردیده یا فک رهن به عمل نیامده است، الزام فرجام خواه به انتقال رسمی آن مخالف ماه ۷۹۳ قانون مدنی می باشد ». این هیات در رای اصراری دیگری به شماره ۲۱ – ۱۲/۱۲/۱۳۷۶ اعلام نموده که : « با وجود شرط ضمن العقد مبنی بر پرداخت کلیه دیون قلبی مورد معامله ، الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال با رعایت حقوق مرتهن و مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی منافات ندارد ».

در فرضی که فروش عین مرهونه با حفظ حقوق مرتهن انجام شده باشد چون الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مستلزم فک رهن یا جلب موافقت بانک می باشد، خوواهان می تواند خواسته های خود را مبنی بر فک رهن و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی – به لحاظ ارتباط کامل آن ها با هم دیگر – ضمن یک دادخواست مطرح نماید. ولی هزینه دادرسی هر یک از خواسته ها را جداگانه باید پرداخت کند.

نکته ۴ – تعیین وجه التزام برای تخلف از شروط و تعهدات قراردادی، امکان مطالبه اصل تعهد ( تنظیم سند رسمی انتقال ) را از بین نمی برد و مانع از آن نیست که دادگاه هم حکم به ایفای اصل تعهد صادر کند و هم به پرداخت وجه التزام ( در صورت تقاضای متعهد له ) حکم دهد. زیرا تعیین وجه التزام ، نوعی خسارت ناشی از تاخیر و عدم انجام تعهد و برای تحکیم اصل قرارداد و تعهد می باشد.

هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز در رای اصراری شماره ۱۱ – ۳/۳/۱۳۵۲ (ردیف ۲۶ ) بقای اصل تعهد با وصف تعیین وجه التزام را پذیرفته و بر آن تاکید نموده است.

۵ – در خصوص این که آیا قبل از تنظیم سند رسمی، امکان الزام فروشنده به تحویل مورد معامله وجود دارد یا خیر؟ ( با توجه به این نظر که از نظر قانونی ، ملک در مالکیت قانونی فروشنده است و ممکن است قرارداد عادی فیمابین بعدا به جهتی با طل و بی اعتبار گردد ) باید گفت که :

پاسخ مثبت است و منعی وجود ندارد ؛ زیرا در املاکی که به صورت مجتمع آپارتمانی احداث می شوند ممکن است به لحاظ مشکلات ثبتی و کارهای اداری، تنظیم سند با تاخیر مواجه شود ولی خریدار حاضر به پرداخت تمام ثمن و تحویل گرفتن ملک باشد. در چنین مواردی عادلانه نیست که تحویل ملک را به خاطر عدم امکان تنظیم سند آن به تاخیر انداخت. این امر بر خلاف تعهدات قراردادی نیز می باشد و این تاخیر ممکن است هزینه هایی از قبیل پرداخت اجاره بها و … برای خریدار که مستاجر در محل دیگری است به بار آورد. این نوعی حق مکتسبه برای خریدار است که با تکمیل ساختمان نسبت به تحویل گرفتن آن از فروشنده اقدام نماید. اما تسلیم و تحویل مورد معامله باید زمانی تقاضا شود که حسب قرارداد فیمابین ، تاریخ آن فرا رسیده و خریدار هم به تعهدات راجع به تسلیم مال مورد معامله عمل کرده باشد و تحویل ، منوط و مشروط به تنظیم سند رسمی انتقال نشده باشد.

نکته ۶ – ممکن است پس از انجام معامله و طرح دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، دادگاه در اثنای دادرسی احراز نماید که فروشنده ممنوع المعامله بوده است. در این صورت تکلیف دادگاه چیست؟

بعضی از قضات معتقدند که ممنوعیت فروشنده از انجام معامله اگر پیش از انجام معامله باشد دو فرض متصور می شود :

فرض اول – هرگاه فروشنده در زمان انعقاد عقد از ممنوعیت خود از انجام معامله مطلع بوده و آن را کتمان کرده است در واقع محدودیت اختیارات خود را از خریدار پنهان نموده و او را به داشتن اختیارات غیر محدو امیدوار و به عبارتی فریفته است. این عمل به خریدار حق می دهد که علیه فروشنده به اتهام کلاهبرداری شکایت و مطالبه خسارت نماید.

فرض دوم – ممکن است طرفین از این ممنوعیت آگاه بوده و خریدار با علم به آن حاضر به انجام معامله شده است. در اینصورت او حق طرح شکایت جزایی نداشته و اگر دعوای حقوقی مطرح نماید دادگاه به لحاظ ممنوعیت فروشنده، قرار رد دعوا ( عدم اهلیت خوانده ) صادر خواهد کرد.

اما چنانچه ممنوعیت از انجام معامله در حین دادرسی یا پس از انعقاد عقد ایجاد شود در این صورت الزام او به تنظیم سند رسمی انتقال منعی ندارد و چنانچه خریدار ذینفع باشد و معامله قبل از ممنوعیت فروشنده محقق شده باشد، دادگاه مبادرت به صدور حکم خواهد نمود. اکثر قضات دادگاه های حقوقی ۲ ( سابق ) تهران در مورخ ۴/۱۲/۱۳۶۷ در این خصوص چنین اعلام نظر نموده اند :

« منعی در رسیدگی دادگاه نیست و چنانچه دادگاه وقوع معامله و تعهد و عدم تبانی را احراز کند به منظور تامین حقوق خریدار یا متعهد له باید حکم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صادر نماید ».

شعبه ۹ دیوان عالی کشور نیز در رای شماره ۱۵۱۱/۹ – ۱۵/۱۱/۱۳۷۰ چنین آورده است : « به لحاظ این که خوانده ( فروشنده ) ، ۹ ماه قبل از ممنوع المعامله شدن اقدام به تنظیم قرارداد اعیانی خانه نموده است نباید حقی از خواهان ( خریدار ) تضییع شود ».

نکته ۷ – ممکن است اداره ثبت در پاسخ به استعلام وضعیت ثبتی توسط دادگاه اعلام نماید که : « ملک مورد دعوا قبلا خانه قدیمی بوده که تخریب و در آن آپارتمان احداث شده است و مالکیت فروشنده طبق سوابق ثبتی ( دفتر املاک ) به عنوان مالک یک بای خانه اعلام گردیده است ». در چنین وضعیتی دادگاه نمی تواند حکم به تنظیم سند رسمی انتقال اپارتمانی بدهد که احداث آن بر دادگاه محرز نیست. حتی بر فرض احراز احداث بنا ، به لحاظ عدم تفکیک آن ،  انتقال مورد معامله به عنوان یک ملک مستقل ممکن نیست و خریدار باید ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام فروشنده به اخذ پایان کار شهرداری و تفکیک مورد معامله را هم تقاضا کند که دادگاه به هر دو توام رسیدگی و حکم صادر خواهد کرد.

نکته ۸ –  عده ای معتقدند « در ماده ۳۶۲ قانون مدنی، آثار بیعی که صحیحا واقع شده بیان گردیده است که در ان به لزوم تنظیم سند رسمی انتقال اشاره نشده است. بنابراین صدور حکم به الزام بایع به تنظیم سند رسمی انتقال در صورت عدم تعهد وی در این خصوص صحیح نمی باشد. زیرا صدور چنین حکمی فرع بر تعهد بایع یه تنظیم سند رسمی انتقال با حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی در قرارداد فیمابین می باشد. »

البته نظر مخالفی هم وجود دارد که معتقد است : « چون عقد بیع ، عقدی تشریفاتی است و تنطیم سند رسمی انتقال از جمله تشریفات الزامی ان می باشد و با عنایت به الزام مادتین ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت به ثبت معاملات اموال غیر منقول در دفتر املاک اداره ثبت و عدم اعتبار چنین اسنادی ( اسناد عادی ) در صورت ثبت نشدن آن ها به موجب ماده ۴۸ همان قانون، در صورت عدم تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال نیز دادگاه می تواند در صورت طح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال توسط خریدار ، فروشنده را ملزم به تنظیم آن نماید ».

در مقابل ، اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره ۴۷۴۳/۷ – ۱۳/۷/۱۳۸۲ اعلام داشته است : « خریدار فقط علیه کسی که در برابر او تعهد به تنظیم سند رسمی کرده است می تواند دادخواست بدهد و اگر چنین تعهدی نباشد حتی علیه کسی که به او فروخته است نمی تواند اقامه دعوا کند. زیرا الزام اشخاص به امری که قانون انان را ملزم به ان نکرده و خود نیز ملتزم و متعهد به آن نشده اند توجیه قانونی و قضایی ندارد ». همچنین این اداره در نظریه دیگری به شماره ۴۴۹/۷ – ۲۷/۵/۱۳۶۰ تصریح می کند به این که : « اگر در سند عادی معامله زمین یا خانه ، تعهدی برای تنظیم سند رسمی نشده باشد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مورد نخواهد داشت و از ماده ۲۲۵ قانون مدنی هم استفاده نمی شود که معامله زمین و خانه با سند عادی بدون تعهد به تنظیم سند رسمی مجوز ملزم ساختن فروشنده به تنظیم سند رسمی باشد ».

اما بر خلاف نظریات فوق ریه قضایی بعضا وجود چنین تعهدی را برای تنظیم سند رسمی ضروری ندانسته است. از جمله در یکی از آرای دیوان عالی کشور امده است : « عدم قید به تنیم سند رسمی در سند عادی ، موجب نخواهد شد که فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری نماید. زیرا اصولا تنظیم سند رسمی بعد از نقل و انتقال صحیح شرعی از تبعات و محلقات عرفی فروش ملک است که هرگاه فروشنده طوعا نسبت به انجام ان مبادرت نورزد وظیفه دادگاه است که وی را ملزم به انجام آن نماید … ».

نکته ۹ – هر چند به موجب ماده ۲۳ مصوبه وزارت دادگستری که مقرر داشته : « در مورد اموال منقول که عرفا با سند عادی مورد معامله قرار می گیرند از قبیل اتومبیل و تراکتور و امثال آن واگذاری با سند رسمی به عمل می آید ». لکم منع پذیرش سند ثبت نشده در ادارات و محاکم موضوع ماده ۴۸ قانون ثبت به سند عادی معامله اتومبیل که مطابق ماده ۲۳ مذکور ثبت نشده است تسری نداشته و خریدار اتومبیل با سند عادی خرید هم ، مالک اتومبیل شناخته می شود. فلذا چنانچه مالکیت آخرین فروشنده اتومبیل مستند به سند رسمی بوده و فروشنده در قرارداد عادی معامله اتومبیل ( قولنامه ) ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال شده باشد ، می توان الزام وی را به تنظیم سند رسمی انتقال اتومبیل از دادگاه تقاضا کرد والا اگر چنین تعهدی نداده باشد، الزام او به انتقال ست=ند رسمی وجاهت قانونی نخواهد داشت ».

نکته ۱۰ –  اگر هر یک از فروشندگان در قبال خریدار خود در قرارداد فروش اتومبیل تعهد به تنظیم سند رسمی کرده باشند دادگاه باید فروشنده اولی را در قبال فروشنده دومی و فروشنده دومی را در قبال خریدار دوم ملزم به تنظیم سند رسمی نماید. ولی چنانچه فروشندگان تعهد به تنظیم سند رسمی نکرده باشند و جهت تنظیم سند رسمی توافق هم ننمایند دادگاه نمی تواند هیچ کدام از فروشندگان را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید و دعوای الزام به تنظیم سند، ناگزیر باید رد شود . اما خریدار مالک ماشین خریداری شده شناخته می شود. بنابراین هر خریداری فقط علیه کسی که در برابر او تعهد به تنظیم سند رسمی کرده است می تواند دادخواست بدهد و اگر چنین تعهدی نباشد حتی علیه کسی که به او فروخته است نمی تواند اقامه دعوا کند زیرا الزام اشخاص به امری که قانون آنان را ملزم به انجام آن نکرده و خود نیز ملتزم به ان نشده اند توجیه قانونی و قضایی ندارد ». بدیهی است این نظریه با توجه به مواد ۴۶ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ، در خصوص معامله اموال منقول می تواند صادق باشد.

نکته ۱۱ –  چنانچه خواهان پس از تقدیم دادخواست الزام به ایفاء تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد معامله ، در اثنای دادرسی آن ملک را به شخص دیگری انتقال در خصوص ادامه رسیدگی یا توقیف آن اختلاف نظر است . عده ای معتقدند که به لحاظ انتفای سمت خواهان و این که نامبرده نفعی در دعوا ندارد. دادگاه باید به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوای خواهان به علت سلب سمت وی در پرونده صادر نماید ».

اما عده ای دیگر معتقدند : « چنانچه منتقل الیه ( خریدار جدید ) طی لایحه ای تقاضای ادامه رسیدگی به دعوا را بنماید دادگاه باید او را جانشین و قائم مقام خواهان اولیه دانسته و با تداوم رسیدگی به دعوا حکم ماهوی صادر نماید ». این عده از وحدت ملاک مواد ۴۲ و ۴۴ قانون ثبت اسناد و املاک استفاده می کنند. زیرا به موجب قسمتی از ماده ۴۲ قانون مذکور : « منتقل الیه به محض ابلاغ اظهار نامه در مقابل معترض ، قائم مقام انتقال دهنده شده و دعوا بدون تجدید عرض حال ( دادخواست ) به طرفیت او جریان خواهد یافت » و نیز بر اساس ماده ۴۴ این قانون : « چنانچه قائم مقام قانونی کسی که نسبت به ملک مورد ثبت اقامه دعوا کرده در مدت مقرره دعوا را تعقیب نکرد محکمه قرار اسقاط دعوا صادر خواهد کرد ».

نکته ۱۲ –  چنانچه در سند عادی معامله ( قولنامه ) تنظیمی، ضمن عقد بیع شرط شده باشد که طرفین هر وقت خواستند  ( بدون تعیین مدت معینی ) اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نمایند.

چنانچه با همین شرط خریدار مبادرت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بنماید قابلیت استماع نداشته و باید قرار رد آن صاد شود. زیرا تخلف متعهد از تعهدش مستند به دلیلی نیست و متعهد له بایست ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی به متعهد و تعیین تاریخ معینی برای حضور در دفتر اسناد رسمی از وی دعوت به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نماید و پس از رسیدن آن موعد و عدم حضور متعهد و اخذ گواهی عدم حضور وی در دفترخانه به استناد آن ها اقدام به طرح دعوا نماید و بدون انجام این مراحل دعوای موصف قابل استماع نخواهد بود.

نکته ۱۳ –  « چنانچه احد از خواندگان که سند قطعی ملک به وی منتقل شده و مالک می باشد بعد از طرح دعوا ملک را به شخص ثالثی با سند رسمی یا عادی، کلا یا جزئا منتقل کرده و مراتب را به دادگاه اعلام نماید دادگاه جز رسیدگی به دعوا و اتخاذ تصمیم وظیفه دیگری ندارد. مگر این که شخص ثالث ( منتقل الیه ) به عنوان قائم مقام خوانده مذکور با تقدیم دادخواست وارد دعوا شده و دلایل خود را به دادگاه اعلام کند که در این صورت نیز دادگاه به دعوای مطروحه رسیدگی و با لحاظ ورود ثالث و ملاحظه مدارک وی تصمیم مناسب اتخاذ خواهد کرد. »

نکته ۱۴ –  در موردی که تعهد به دادن سند رسمی و انتقال رسمی زمینی شده و بعدا زمین مزبور با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری به تملک دولت درآمده است، چون مالکیتی از برای متعهد نسبت به ان زمین وجود ندارد موردی برای تعهد وی باقی نمانده است و در این مورد ، دعوای متعهد له ( خریدار ) مبنی بر الزام متعهد ( فروشنده ) به انجام تعهد مذکور قابل قبول نیست و در مورد تعهد انتقال سند ماشین فروخته شده ( چنانچه ماشین و سند آن در حین تعهد متعلق و بنا مشخص دیگری غیر از متعهد بوده ) در این مورد نیز اصل معامله تابع مقررات معامله فضولی بوده و الزام متعهد به انجام چنین تعهدی که نسبت به موضوع آن مالکیت ندارد مورد نخواهد داشت و دعوای الزام به انجام تعهد ( تنظیم سند رسمی ) در این مورد هم مثل مورد قبلی قابل قبول نیست.

 

موافقین ۰ مخالفین ۰ ۹۷/۰۶/۲۴
هادی کاویانمهر

نظرات  (۱)

۲۴ شهریور ۹۷ ، ۲۲:۴۹ وب سایت انکوباتور
جالب انگیز بود بسی
پاسخ:
سلام .موفق وموید

ارسال نظر

ارسال نظر آزاد است، اما اگر قبلا در بیان ثبت نام کرده اید می توانید ابتدا وارد شوید.
شما میتوانید از این تگهای html استفاده کنید:
<b> یا <strong>، <em> یا <i>، <u>، <strike> یا <s>، <sup>، <sub>، <blockquote>، <code>، <pre>، <hr>، <br>، <p>، <a href="" title="">، <span style="">، <div align="">

مسابقه وبلاگ برتر