سایت حقوقی هادی کاویانمهر

سایت با محوریت بالا بردن سطح سواد حقوقی جامعه و دانشجویان و پاسخگویی به سوالات حقوقدانان

سایت حقوقی هادی کاویانمهر

سایت با محوریت بالا بردن سطح سواد حقوقی جامعه و دانشجویان و پاسخگویی به سوالات حقوقدانان

سایت حقوقی هادی کاویانمهر

خدمت به دوستان ومردمان کشورم ایران,سایت حقوقی هادی کاویانمهر.
« ....فَبَشِّرْ عِبَادِ الَّذینَ یَسْتَمِعُونَ الْقَوْلَ فَیَتَّبِعُونَ أَحْسَنَهُ...؛
بر اساس آیات قرآنی برحسب آزادی تفکر و اندیشه انسان می‌تواند همه سخنان را بشنود و بعد از بهترین آنها تبعیت کند بشارت ده به بندگان من کسانی که سخنان را می‌شنوند و از بهترین آن تبعیت می‌کنند» (زمر آیه ۱۷ و ۱۸)

حکمت 373 /امام علی(ع):زبانت نگه دار
سخن در اختیار تو است تا آنگاه که نگفته باشی؛اما اگر گفتی تو در اختیار آن خواهی بود ,پس زبانت نگه دار همان گونه که زر و سیمت نگه می داری ,چه بسا سخنی که نعمتی را سلب کند.

حکمت 331/امام علی(ع):اندیشه ؛اساس دانش
علم بر دوگونه است,یا خاستگاهش عقل و سرشت است و یا از راه شنیدن به دست آید.اگر از عقل نجوشد .مفید واقع نگردد.

طبقه بندی موضوعی
بایگانی
آخرین نظرات
  • ۵ آذر ۹۷، ۱۸:۰۳ - دوست
    سلام
  • ۱۹ آبان ۹۷، ۱۱:۵۷ - سیّد محمّد جعاوله
    ممنونم.
  • ۱۳ آبان ۹۷، ۱۶:۳۹ - لیلی
    عالی
نویسندگان

ملک ورثه ای به املاکی اطلاق می گردد که صاحب ملک و یا ساختمان فوت نموده باشد و به سبب آن ملک بر اساس قانون حصر وراثت به وراث آن مرحوم رسیده باشد که برای خرید املاک موروثی، حتما به نکات زیر دقت کنید
اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید، بایستی در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و تنظیم مبایعه نامه قولنامه ، به نکات ذیل توجه و دقت کافی بعمل آورید تا در آینده با مشکلی مواجه نگردید.یکی از مهم ترین نکاتی که در املاک موروثی هنگام انجام مذاکرات مقدماتی پیرامون خرید املاک موروثی بایستی مورد توجه قرار بگیرد، احراز مالکیت شخص و یا اشخاصی است که به عنوان مالک قصد فروش ملک را دارند. چنانچه ملک موضوع معامله از مصادیق املاک موروثی باشد، بایستی سند مالکیت بنام شخصی باشد که فوت نموده و به سبب ارث و انحصار وراثت  به وراث متوفی انتقال یافته باشد. این امر با نظر در صفحه اول سند مالکیت و یا ملاحظه صفحات مربوط به ستون نقل و انتقالات سند قابل احراز خواهد بوداز وراث گواهی حصر وراثت مطالبه و در خصوص اینکه آیا تمامی وراث موافق و آماده فروش ملک موروثی هستند یا خیر دقت و بررسی لازم صورت پذیرددر صورت متعدد بودن وراث بایستی در هنگام تنظیم مبایعه نامه همه آنها حضور داشته و ذیل مبایعه نامه را امضا نمایند و یا اینکه نماینده و وکیل قانونی خود را در زمان عقد قرارداد حضور داشته باشند که در صورت وجود وکیل جهت نقل و انتقال مورد وراثت استعلام از دفتر اسناد رسمی صادر کننده وکالت الزامی می باشد و در صورتی که برخی از وراث سهم الارث خود از یک ملک را بفروشند و متعاقبا یک یا چند نفر دیگر از وراثی که در هنگام تحریر و تنظیم مبایعه نامه حضور نداشته‌اند، بنا به عالی مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثی و مالکانه خود نباشند، در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد زیرا بدون اذن و موافقت سایر وراث که به هر دلیل سهم الارث خود در ملک موضوع معامله را انتقال نداده‌اند، قادر به تصرف در آن نخواهند بود و همچنین در صورتی که یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند و وکالتنامه رسمی برای فروش ارائه نماید، ضرورت دارد که در این باره چند نکته مورد دقت کافی قرار گیرد. نکته اول اینکه تا حد امکان در خصوص اعتبار وکالت نامه ارائه شده و عدم عزل وکیل از سمت وکالت بررسی لازم صورت پذیرد برخی از توجه داشته باشید که وکالتنامه ارائه شده بایستی یا در یکی از دفاتر اسناد رسمی و یا در صورت اقامت وراث در خارج از کشور در یکی از کنسولگری های ایران در خارج از کشور تنظیم شده باشد و توصیه می گردد از پذیرفتن دست نوشته عادی مبنی بر اذن در فروش و غیره به لحاظ محرز نبودن صحت و اصالت آن پرهیز نمایید. نکته دوم اینکه موضوع وکالت و حدود اختیارات وکیل مورد بررسی واقع و ملاحظه شود که آیا وکیل حق فروش و انجام سایر معاملات نسبت به ملک موضوع معامله را دارد یا خیر و همچنین در ارتباط با احراز سمت و اختیار وکیل برای دریافت ثمن و مبلغ معامله است. ماده 243 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست بنابراین و با عنایت به صراحت و روشنی ماده قانون مذکور، خریدار بایستی علاوه بر احراز اختیار وکیل برای فروش ملک مندرج در وکالتنامه در مورد سمت و اختیار او برای دریافت ثمن و مبلغ معامله نیز یقین حاصل نماید.
در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و بحث پیرامون املاک موروثی مورد معامله و قیمت آن، حتماً اسناد هویت فروشندگان از قبیل شناسنامه و کارت ملی را رویت و سال تولد آنها را مورد دقت قرار دهید. چنانچه در بین وراث شخص و یا اشخاص صغیری وجود داشته باشند، بنا به حکم قانونی آنها از تصرف در اموال و حقوق مالی خود و انجام هرگونه معامله ممنوع هستند و اداره اموال و حقوق مالی آنها توسط شخصی به نام «قیـّم» که به وسیله دادستان پیشنهاد و توسط دادگاه منصوب می گردد، انجام می‌شودنکته مهمی که بایستی مدنظر قرار گیرد اینکه قیم مجاز به فروش اموال غیرمنقول متعلق به شخص صغیر نمی‌باشد و بلکه قیم بایستی در ابتدا و در اجرای مقررات ماده 1241 قانون مدنی و ماده 832 قانون امور حسبی، قصد خود را فروش ملک صغیر را به دادسرا اعلام کند. دادستان پیرامون رعایت صرفه و صلاح صغیر بررسی آنها را انجام و در صورت احراز این امر تصمیم قیم به فروش ملک را تصویب و مجوز مربوطه را صادر می‌نماید. بنابراین خریدار بایستی از شخصی که مدعی قیمومت شخص صغیر می‌باشد علاوه برقیم نامه، ارائه مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه مبنی بر اذن در فروش ملک صغیر را نیز مطالبه نماید
مطابق مقررات قانون مالیت‌های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات و الحاقات بعدی آن، پس از فوت هر شخص، وراث متوفی موظف هستند حداکثر ظرف مهلت 6 ماه از تاریخ فوتب اظهار نامه مالیاتی بر ارث نمایند در اظهار نامه مالیاتی بایستی تمامی اموال و دارایی و دیون و واجبات مالی متوفق درج شود البته در مورد املاکی به مدت 40 سال از فوت مرحوم گذشته باشد اظهار نامه مالیاتی جهت نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی مورد نیاز نمی باشدهمانطور که بیشتر معروض گردید در املاک موروثی ، مال غیر منقول به جا مانده از متوفی متعلق به تمامی وراث می‌باشد و هر یک از وراث به میزان سهم الارثی که مطابق قانون به او تعلق قرار می‌گیرد در مال غیر منقول موضوع مورد معامله شریک می‌باشد. با این وصف، چنانچه مال غیر منقول موروثی مورد معامله واقع شود، خریدار بایستی سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله را محاسبه و سهم هر یک از آن ها را صرفا به خود وی و یا به شخص که برای دریافت مبلغ معامله وکالت و نمایندگی دارد تسلیم نماید. در غیر این صورت ممکن است بین وراث و خریدار در این خصوص اختلاف بوجود آمده و حداقل نتیجه آن، این خواهد بود که وراثی که مدعی عدم دریافت سهم خود از مبلغ معامله می‌باشد، از حضور در دفترخانه و تنظیم و امضاء سند رسمی انتقال، خودداری نمایدمعمولاً برخی اشخاص در زمان حیات خود، مبادرت به تنظیم وصیت نامه می‌نمایند و در ضمن آن عین و منافع تمام یا قسمتی از یک ملک خود را به نفع شخص معین و یا در جهت صرف در امور خیریه وصیت می‌کند برخی اوقاع موضوع وجود وصیت نامه از متوفی در گواهی حصر وراثت، به صراحت درج می‌شود و خریدار می‌تواند با اندکی دقت در متن گواهی حصر وراثت به این موضوع پی ببرد. به هر حال بهتر است خریدار در هنگام ایجاد معامله یک ملک از وراث در مورد وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی تحقیق و بررسی لازم را بعمل آورد و چنانچه قسمتی از ملک مورد معامله (بعنوان مثال دو دانگ مشاع از ششدانگ) به نفع شخص دیگری وصیت شده است، حضور آن شخص نیز در هنگام تحریر و امضاء مبایعه نامه ضروری و لازم می‌باشد. زیرا در غیر اینصورت شخصی که قسمتی از ملک به نفع او وصیت شده است می‌تواند در دادگاه به طرفیت وراث و خریدار اقامه دعوا کرده و معامله را الطال نمایدبه منظور پیشگیری از موانع و مشکلات در املاک موروثی توصیه می‌گردد، در متن جامعه نامه تنظیمی بین وراث و خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات ابرازی توسط وراث اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم نامه، وکالت نامه، وصیت نامه، پایانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر در ملک مورد معامله و غیره درج شو و علاوه بر آن خریدار تصویری از مدارک و مستندات یاد شده را از فروشندگان دریافت و نزد خود نگهداری نمایند. نتیجه این امر این خواهد بود که چنانچه بعد از تنظیم مبایعه نامه و قبل ازحضور در دفترخانه، بین فروشندگان (وراث) و خریدار اختلافی بوجود آید که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خریدار می تواند با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مراجع قضایی در مقام احماق حقوق خود برآید و در آن صورت درج مشخصات مستندات ابرازی در هنگام تنظیم مبایعه نامه، میزان موفقیت خریدار در تحصیل رای دادگاه به نفع خود و همچنین سرعت در اجرای رای دادگاه بیشتر خواهد بود
 

موافقین ۰ مخالفین ۰ ۹۷/۰۹/۰۵
هادی کاویانمهر

نظرات  (۰)

هیچ نظری هنوز ثبت نشده است

ارسال نظر

ارسال نظر آزاد است، اما اگر قبلا در بیان ثبت نام کرده اید می توانید ابتدا وارد شوید.
شما میتوانید از این تگهای html استفاده کنید:
<b> یا <strong>، <em> یا <i>، <u>، <strike> یا <s>، <sup>، <sub>، <blockquote>، <code>، <pre>، <hr>، <br>، <p>، <a href="" title="">، <span style="">، <div align="">

مسابقه وبلاگ برتر