هدف از تنفیذ قراردادهای عادی چیست؟ آیا در مورد املاک غیرمنقول که ملاک مالکیت، دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک است منشأ اثر است؟ چنانچه دعوای مذکور به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود چه تصمیمی باید درباره آن گرفت؟
نظر اکثریت
اگر چه طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک به اسم او ثبت شده باشد و مواد ۴۶ و ۴۷ همان قانون، ثبت کلیه عقود معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول که دارای سابقه ثبت هستند و یا در مناطقی که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی تشکیل است، الزامی اعلام کرده است؛ اما اگر کسی به این تکلیف قانونی عمل نکرد و به طریق عادی و سند عادی معامله‌ای نسبت به اموال غیرمنقول انجام داد سپس در محاکم طرح دعوای تنفیذ معامله (قرارداد) یا اثبات مالکیت منشأ آثار حقوقی فراوانی است؛ از جمله این‌که محکوم‌له می‌تواند به استناد آن از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت کند و یا در صورتی که کسی به حق شرعی او متعرض شود و او را مالک نشناسد (مثل وراث معامل) می‌تواند حکم تنفیذ یا حکم اثبات مالکیت ارائه کند و هدف از تنفیذ و این است که دادگاه اعلام کند ارکان معامله محقق است تا محکوم‌له نسبت به استناد آن بتواند تقاضای صدور سند مالکیت کند و قابل استماع دانستن دعوای تنفیذ یا اثبات مالکیت منافاتی با ماده ۴۸ قانون ثبت ندارد؛ زیرا منظور از ماده ۴۸ ق.ث این است که کسی که فقط سند عادی دارد نمی‌تواند آن را به‌عنوان دلیل مالکیت خود قرار دهد و به استناد آن از ادارات یا محاکم بخواهد به آن ترتیب اثر دهند؛ مثلاً به شهرداری مراجعه کند و به استناد آن تقاضای صدور پروانه کند یا به محاکم مراجعه کند یا به استناد سند عادی درخواست خلع‌ید متصرف از ملکی را بکند؛ اما می‌تواند به استناد آن دادخواست تنفیذ معامله تقدیم کند و دعوای او هم قابل استماع است. شکی نیست که یکی از راه‌هایی که بیانگر رابطه معامل بین طرفین معامله (فروشنده و خریدار) است سند عادی است و چنانچه از مفهوم و منطوق سند، رضای طرفین و ایجاب و قبول آن‌ها بر وقوع معامله مستفاد می‌شود فرضاً فروشنده و خریدار و مورد معامله معلوم و مشخص بوده و تمامی ثمن معامله پرداخت و مبیع تحویل و به تصرف خریدار داده شده باشد. حسب مواد ۱۰، ۱۹۰ و ۲۱۹ قانون مدنی و مطابق شرع انور سند مرقوم مبایعه‌نامه و ملک نافذ است ولو عادی باشد و این امر منافاتی با مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ندارد؛ زیرا مواد مذکور مشعر بر این است که اسناد عادی در محاکم به‌عنوان سند مالکیت پذیرفته نمی‌شوند. در صورتی که در مانحن فیه دارنده سند یاد شده آن را به‌عنوان سند مالکیت ابراز نمی‌کند بلکه به‌عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارائه می‌کند و از محکمه الزام خوانده را به حضور در دفترخانه برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت خواستار می‌شود. علی‌هذا در این مورد دادگاه می‌تواند رأی به الزام فروشنده یا خریدار به تنظیم سند رسمی بدهد و بر همین اساس {است} که قانون‌گذار در دو مورد طبق ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی به اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را داده است که یکی از موارد آن در صورتی است که در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع آن را امضاء یا مهر کرده است و این مورد قطعاً مربوط به مواردی می‌شود که معامله با سند عادی صورت گرفته است و مؤید این نظر، رأی وحدت رویه شماره ۵۶۸ مورخ ۱۹/۹/۷۰ که مقرر می‌دارد: قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل یکصد و پنجاه و نهم دادگستری را مرجع رسمی تظلمات و شکایات قرار داده و بر اساس این اصل، رسیدگی به دعوای راجع به معامله نسق زراعتی در صلاحیت دادگاه‌های عمومی دادگستری است؛ بنابراین، رأی شعبه ۱۳ دیوان‌عالی کشور که دادگستری را صالح به رسیدگی شناخته، صحیح و منطبق با موازین قانونی است و وحدت ملاک مستفاد از رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۰/۱۰/۷۰ که مقرر می‌دارد: دادگستری مرجع رسیدگی به تظلمات و شکایات است و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تأکید دارد الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملاک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نیست که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی کنند؛ بنابراین، رأی شعبه ۲۲ دیوان‌عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می‌شود. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضائی مصوب ۳۲۸ برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
نظر اقلیت
با توجه به این‌که طبق ماده ۲۲۲ قانون ثبت، دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد، بنابراین صرف دعوای تنفیذ معامله یا اثبات مالکیت و صدور حکم نسبت به آن فاقد اثر قانونی است؛ زیرا در غیر این صورت تعارض در مالکیت پیش می‌آید چون از یک‌سو دفتر املاک شخصی را مالک ملک معین می‌شناسد و از سوی دیگر حکم دادگاه فرد دیگری را به‌عنوان مالک معرفی می‌کند و این امر به نوعی مالکیت موازی برای افراد ایجاد می‌کند که برخلاف نظم و انتظام جامعه و در نتیجه برخلاف هدف قانون‌گذار است و کسی که دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ معامله مطرح می‌کند حتماً باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز مطرح کند. در غیر این صورت دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ معامله قابل استماع نخواهد بود و یا اساساً اگر خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه کند دادگاه در صورت احراز تحقق معامله فی‌مابین خواهان و ایادی متعاقبه حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند و تنفیذ یا اثبات مالکیت فاقد اثر قانونی است و باید نسبت به آن قرار رد دعوا صادر شود.
نظر کمیسیون نشست قضائی (۴) مدنی
چون برای انتقال رسمی ملک تشریفات و مقررات دست و پاگیری وجود دارد فروش مال غیرمنقول نوعاً در بنگاه معاملات ملکی با سند عادی انجام می‌شود. پس از انجام تشریفات مربوط به شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک و انجام تعهدات خریدار و فروشنده اگر فروشنده شخصاً حاضر به انتقال رسمی ملک نشود خریدار می‌تواند دادخواستی علیه فروشنده دایر بر الزام وی به تنظیم سند رسمی به دادگاه عمومی محل تقدیم کند. البته مشروط به این‌که فروشنده در ملک مورد معامله سند رسمی مالکیت داشته باشد و الا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال وجهه قانونی ندارد. در صورتی که فروشنده نیز با سند عادی، ملک مورد معامله را خریداری کرده باشد می‌تواند ید ماقبل خود را به دادرسی فراخواند و خریدار که با ید ماقبل ملک معامله‌ای انجام نداده، الزام وی به انتقال رسمی ملک قابل پذیرش نیست. از طرفی صحت مبایعه‌نامه عادی قبلی هم به اثبات نرسیده است و به هرحال جوابگو فقط فروشنده است و اگر فروشنده، ملک دیگری را انتقال داده باشد و مالک آن را تنفیذ نکند موضوع کلاهبرداری بوده و فروشنده به این اتهام تحت تعقیب واقع خواهد شد.
