هر گاه ملک مشاعی قابل افراز باشد و یکی از شرکا نسبت به فروش سهم خود اقدام کند، سایر شرکا میتوانند دادخواست ابطال فروش ملک مشاعی را به دادگاه تقدیم نمایند.
دادگاه دادخواست را مورد رسیدگیهای قرار خواهد داد و چنانچه امکان افراز ملک ثابت شود، معامله فروش را فسخ خواهد نمود.
اگر در ملک مشاعی غیر قابل افراز ، یکی از شرکا بدون اطلاع به شریکان دیگر نسبت به فروش سهم خود از ملک مشاع اقدام کند، معامله انجام شده از نظر قانونی بدون اشکال است . اما سایر شرکا به حق شفعه میرسند. حق شفعه یعنی سایر شرکا میتوانند مبلغی که خریدار پرداخت کرده را به او برگردانند و مالکیت سهم فروخته شده را به نام خود کنند.
با توجه به اینکه فروش ملک مشاع یک نوع دستور است و رای به حساب نمی آید، به همین دلیل امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع وجود نخواهد داشت. چراکه بر اساس قوانین حقوقی، امکان اعتراض به دستور دادگاه وجود ندارد.
البته دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر میشود که امکان افراز آن وجود نداشته باشد و دادخواست فروش به طرفیت تمام شرکا باشد.
الف) وقتی اداره ثبت ، گواهی عدم افراز را صادر میکند بر این موضوع صحه میگذارد که ملک مشاعی که برای آن درخواست افراز شده ، امکان افراز ندارد.
ب) بنابراین میتوایم بگوییم دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر میشود که دادگاه گواهی عدم افراز را از اداره ثبت دریافت کرده باشد.
پ) دادگاه با دریافت گواهی عدم افراز ، دستور فروش ملک مشاع را صادر میکند.
ت) سپس کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی ملک در محل ملک حاضر شده و بعد از بررسی ، ملک موردنظر را ارزش گذاری و به دادگاه اعلام مینماید.
ث) دادگاه به مالکین 3 روز فرصت میدهد چنانچه نسبت به ارزش کارشناسی ملک اعتراض دارند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام نمایند.
ج) بعد از سپری شدن مهلت اعتراض ، ملک مربوطه طبق ضوابط مربوطه ، به مزایده گذاشته خواهد شد.
چ) مبلغ پایه مزایده را کارشناس تعیین خواهد نمود.
ح) برنده مزایده میتواند بعد از پرداخت 10 درصد از کل ارزش ملک ، ظرف مدت 1 ماه تمام مبلغ را به مالکین بپردازد.
خ) ممکن است برنده مزایده یکی از شرکای ملک باشد. در اینصورت باید سهم دیگر شرکا را ظرف مدت یک ماه پرداخت کند.
دانستیم که شرکا در استفاده از مال مشاعی باید با هم توافق کنند. زیرا هر شریکی بخواهد از مال مشاع استفاده کند رضایت سایر شرکا لازم است.
چنانچه شرکا در استفاده از ملک مشاعی به توافق نرسند و ملک نیز قابل تقسیم نباشد، هر یک از شرکا میتوانند از دادگاه مربوطه تقاضای صدور دستور فروش کنند. به موجب آن ملک مشاع فروخته میشود و مبلغ آن به نسبت سهم هر یک از شرکا، میانشان تقسیم میشود.
در بهترین حالت ، چنانچه مالکین با یکدیگر به توافق برسند میتوانند ملک را به شکل دلخواه تقسیم کنند. اما معمولاً در ملک مشاع نمیتوان این موافقت را بدست آورد. لذا باید به سراغ روشهای دیگر برای تقسیم سهم شرکا بود.
ماده ۵۸۹ قانون مدنی مقرر می دارد :
«هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم بموجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند».
ماده ۵۹۱ قانون مدنی مققر میدارد :
«هر گاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند ، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند ، مشروط براینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد»
در مورد تعریف مشاع باید به قانون مدنی مراجعه نماییم. ماده 571 قانون مدنی ، مشاع را اینگونه تعریف میکند : شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی ء واحد به نحو اشاعه .
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که مالکیت آن حداقل به دو نفر اختصاص داشته باشد. در حقیقت در ملک مشاع نمیتوان معلوم کرد که کدام قسمت از ملک مربوط و متعلق به کدام شریک است .
ملک مشاع را نمیتوان مانند ملک شخصی مورد نقل و انتقال قرار داد. زیرا همه مالکین ملک مشاع در همه جای ملک شریکند و نمیتوان میان سهم آنان تفکیک قائل شد. بنابراین در صورت نقل و انتقال ملک ، ممکن است خریدار و فروشنده را با مشکلات حقوقی فراوان مواجه کند.
همیشه در طرح دعوای مطالبه خسارت باید به این نکته توجه کنیم که :
.در قرارداد به موضوع و مبلغ خسارت ناشی از عدم انجام بموقع تعهد اشاره شده است. (طرح دعوی مطالبه خسارت قراردادی است)
.در قرارداد هیچگونه اشاره ای به مبلغ خسارت ناشی از عدم انجام تعهد نشده است. (طرح دعوی مطالبه خسارت غیر قراردادی است)
تمرکز شاکی یا خواهان پرونده ، متمرکز بر گرفتن «خسارت» از طرف مقابل است. پس یسایید ببینیم چگونه این خسارت را میتوان دریافت کرد.
ارائه اسنادی که خواهان درخواست ابطال آن را دارد. به عنوان مثال سند مالکیت و صلح‌نامه
ارائه دلایل بی‌اعتباری یا بطلان سند. مثلاً معارض بودن سنذ، عدم رعایت تشریفات و یا جعل سند.
دعوای ابطال سند، دعوای غیر مالی است. یعنی فارغ از ارزش موضوع سند به عنوان هزینه دادرسی هزینه ثابتی باید پرداخت شود. مگر اینکه لازم باشد معامله هم باطل شود. در این صورت دعوای ابطال معامله خود به تنهایی دعوای مالی محسوب می شود ملاک محاسبه هزینه دادرسی ارزش معامله خواهد بود.
دعوای ابطال سند، مربوط به مال غیرمنقول است. از جهت اینکه کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی در این موارد را دارد باید گفت عموماً اداره ثبت صادر کننده سند و محل وقوع ملک با حوزه دادگاه بر هم منطبق هستند. از این لحاظ، دادگاه عمومی محل وقوع ملک و تنظیم سند، صالح به رسیدگی است. در صورت مغایرت این دو با هم، مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی ، دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی می باشد.
در یک دعوی ابطال سند رسمی، معمولاً «مدعی ابطال سند رسمی» که عموماً مدعی مالکیت آن نیز است در جایگاه خواهان است. طرف وی که فعلاً در سند به عنوان مالک شناخته می شود، در جایگاه خوانده دعوی قرار می گیرد.
در حین معامله ملک و برای دور شدن از موضوع جعل سند ملک، به نکات زیر دقت داشته باشید: اصل اسناد را رؤیت نمایید و تا آن را ندیده اید از معامله بپرهیزید. علاوه بر مشاهده سند، از طریق مراجع ثبتی نیز از اصالت سند و مالک یا مالکین آن اطمینان یابید. نسبت به کپی اسناد به دیده شک و تردید بنگرید و با کپی اسناد معامله نکنید. برای اطمینان از اصالت کپی اسناد برابر اصل شده می توانید به دفترخانه مربوطه نیز مراجعه و بررسی نمایید.
در هنگام معامله در محل مشاوره املاک همواره به همه چیز به دیده شک نگاه کنید. حتی الامکان با حضور یک وکیل یا فرد آکاه در کنارتان، وارد معامله شوید.
فقط مالک ملک را قبول داشته باشید و از معامله با کسی که خود را نماینده وی معرفی می کند، خودداری نمایید. اگرچه مهر برابر اصل می تواند اطمینان بیشتری نسبت به اسناد ایجاد کند. با این حال در این مورد هم بررسی بیشتری از طریق دفترخانه انجام دهید. بی دلیل و بدون بررسی دقیق هر برگه ای را به عنوان سند امضاء نکنید. زیرا امضای ذیل اسناد عادی یکی از مهمترین ارکان تشکیل دهنده آن می باشد. و بعدها شخص می تواند امضای ذیل آن را انکار یا حتی نسبت به آن تردید کند.
در اینگونه معاملات حتماً سه شاهد امین و مورد وثوق همراه داشته باسید تا آنها نیز با امضای سند شاهد معامله باشند. زیرا بعدها اظهارات آنها در محاکم قضایی می توان مؤثر باشد.
در موارد ذیل می توان به وصیت نامه اعتراض کرد :
.موصی ( وصیت کننده ) بیشتر از یک سوم اموالش را، به نفع افراد وصیت کرده باشد، مگر سایر ورثه رضایت دهند.
.وصیت برخلاف قوانین و مقرارت آمره و اجباری باشد، مثلا برخلاف قانون ارث میزان سهم پسر و دختر را برابر نماید، مگر سایر ورثه رضایت دهند یا ورثه ای را بموجب وصیت نامه، محروم از ارث نماید.
.وصیت نامه به دستخط موصی (متوفی در زمان حیاتش) نوشته نشده باشد و دارای تاریخ روز و ماه و سال نباشد دارای اعتبار قانونی نیست بعبارتی وصیت نامه اعتبار ندارد مگر آنکه سایر ورثه به صحت آن گواهی دهند.
.وصیت نامه رسمی جعلی باشد.
وصیت کننده تا زمانی که زنده است می تواند از وصیت خود عدول کند ( برگردد)
وصیت فقط در مورد یک سوم اموال نافذ است. ماده 843 قانون مدنی مقرر میدارد : «وصیت به زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست. مگر به اجازه وراث و اگر بعضی از ورثه اجازه دهد، فقط نسبت به سهم او نافذ است».
اما چنانچه وصیت کننده برای بیشتر از یک سوم مال خود وصیت کرده باشد ، در صورتی وصیت نسبت به مقدار بیش از یک سوم مال نافذ خواهد بود که همه وراث با آن موافق باشند. بنابراین وقتی گفته میشود اولاد را از ارث محروم کردن ، در عمل انجام شدنی نیست و وصیت کننده نمیتواند اولاد خود را از ارث محروم کند. زیرا محروم کردن وارث فقط با رضایت ورثه میسر و قانونی خواهد بود.
قانونگذار در ماده 294 قانون امور حسبی مقرر می دارد :
«دادگاه بخش در آگهی که برای اداره یا تصفیه ترکه یا تصدیق حصر وراثت می شود ، قید می کند که هر کس وصیت نامه ای از متوفی نزد او است ، در مدت سه ماه ، به دادگاهی که آگهی نموده بفرستد. پس از این مدت ، هر وصیت نامه ای (جز وصیت‌نامه رسمی و سری) ابراز شود از درجه اعتبار ساقط است» .
بنابراین مستند به قانون ، وصیت نامه عادی در صورتی به رسمیت شناخته میشود که علاوه بر شرایطی که به آن اشاره کردیم ، ظرف سه ماه از آگهی حصر وراثت ، به دادگاه ارائه شود.
با نگاه به مفاد ماده 278 قانون امور حسبی و سایر مقررات مربوطه ، میتوان اعتبار وصیت نامه عادی را تابع شرایط زیر دانست:
الف) وصیت نامه باید با دست خط موصی (کسی که میخواهد وصیت کند) ،
ب) وصیت نامه باید دارای تاریخ دقیق باشد (روز ، ماه و سال) ،
پ) وصیت کننده باید وصیت نامه را امضاء کند.
ت) در هنگام وصیت ، باید وصیت کننده از اهلیت (عقل ، بلوغ و رشد) برخوردار باشد. و با قصد و رضایت اقدام به تنظیم وصیت نامه کرده باشد .
ث) وصیت در مورد مال جایز ، مشروع و منفعت حلال باشد.
ت) وصیت کننده در مورد مالی که در مالکیت رسمی و قانونی خود اوست حق وصیت دارد.
ج) وصیت در مورد مال موقوفه که قابلیت نقل و انتقال ندارد نافذ نیست.
وصیت نامه عادی یا دستی یا خودنوشت ، یکی از انواع وصیت نامه است که در صورت رعایت قواعد و شرایط خاص ، دارای اعتبار بوده و قابل اجرا می باشد.
ماده 278 قانون امر حسبی ، در خصوص وصیت نامه عادی چنین مقرر می دارد :
«وصیت نامه خودنوشت ، در صورتی معتبر است که تمام آن ، به خط موصی نوشته شده و دارای تاریخ روز و ماه و سال، به خط موصی بوده و به امضای او رسیده باشد».
