دلایل مربوط به دعوی ثبت واقعه طلاق کدام است؟

شما می بایست دلایل مربوط به ازواج و متعاقبا دلایل مربوط به طلاق جاری شده را ضمیمه دادخواست خود نموده  و تقدیم مرجع قضایی صالح نمایید.

به منظور ثبت دادخواست ثبت واقعه ازدواج به کجا مراجعه نماییم؟

در پاسخ به این سوال می گوییم: در حال حاضر می توانید؛ به منظور ثبت دادخواست خود به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمایید.

رسیدگی به دعوی ثبت واقعه طلاق در صلاحیت کدام مرجع می باشد؟

در پاسخ باید گفت، رسیدگی به دعوی ثبت واقعه طلاق در صلاحیت ذاتی دادگاه خانواده خواهد بود.

دعوی ثبت واقعه طلاق چگونه طرح می شود؟

فرض را بر این قرار می دهیم،  مردی با رعایت شرایط شرعی و قرائت صیغه طلاق همسر خود را مطلقه می نماید. در صورتی که مرد تا یک ماه از تاریخ واقعه طلاق اقدام به ثبت آن در دفاتر رسمی ازدواج و طلاق ننماید، زن می تواند  دادخواست حقوقی به خواسته الزام مرد به ثبت واقعه طلاق را تقدیم مرجع قضایی صالح نماید.

عدم ثبت واقعه ازدواج از سوی مرد چه ضمانت اجرایی دارد؟

ماده ۴۹ قانون حمایت خانواده به این سوال پاسخ داده است. مطابق ماده مزبور، در صورتی که مردی بدون ثبت در دفتر رسمی ازدواج و طلاق همسر خود را طلاق دهد، و تا یک ماه طلاق را به ثبت نرساند ضمن اینکه ملزم به ثبت واقعه طلاق می شود عمل وی جرم کیفری محسوب شده و مشمول مجازت خواهد بود. پس در فوق دانستیم، ثبت واقعه طلاق پس از قطعیت رای دادگاه بر تفریق و جدایی زوجین الزامی و اجباری خواهد بود‌. همچنین دانستیم، عدم ثبت واقعه طلاق می تواند ضمانت اجراهای حقوقی و کیفری را برای مرد دربر داشته باشد.

دعوی ثبت واقعه طلاق در چه مواردی طرح می شود؟

بر اساس مقررات ماده ۴۹ قانون حمایت خانواده در صورتی که مردی  همسر خود را طلاق دهد و تا یک ماه طلاق را به ثبت نرساند متعاقباً می توان مرد را الزام به ثبت واقعه طلاق نمود.

ثبت واقعه طلاق چگونه است؟

خوب می دانیم، زوجینی که با یکدیگر ازدواج دائم نموده اند صرفاً از طریق انجام تشریفات قانونی و شرعی طلاق می توانند از یکدیگر جدا شوند. در واقع درخواست طلاق بر حسب شرایط می تواند از سوی مرد یا زن (در موارد مقرر قانونی) و یا به صورتی توافقی باشد. با توجه به مقررات قانون حمایت خانواده ثبت واقعه طلاق الزامی و اجباری می باشد.

در واقع بر اساس مقررات قانون مزبور در ابتدا می بایست حکم طلاق و یا گواهی عدم امکان سازش از سوی دادگاه صلاحیت دار صادر شود، پس از طی تشریفات قانونی و  قطعیت تصمیم دادگاه بر تفریق و جدایی زوجین، جاری شدن صیغه طلاق و ثبت آن در دفاتر رسمی ازدواج و طلاق ممکن می گردد. در این رابطه ماده  ۲۴ قانون حمایت خانواده می گوید: (ثبت طلاق و... حسب مورد پس از صدور گواهی عدم امکان سازش یا حکم مربوط از سوی دادگاه مجاز است).

رسیدگی به دعاوی مربوط به مهریه ملک در صلاحیت کدام مرجع می باشد؟

در پاسخ خواهیم گفت: بر اساس قانون حمایت خانواده رسیدگی به این دعوی در صلاحیت دادگاه خانواده محل وقوع ملک خواهد بود.

طرق مطالبه مهریه ملک کدام است؟

در پاسخ به این سوال می گوییم: مطالبه مهریه یا از طریق اداره ثبت اسناد و املاک می باشد و یا از طریق محاکم دادگستری. با این توضیح که سند نکاحیه از اسناد رسمی لازم الاجرا است. در مواردی که مهریه وجه نقد یا سکه تعیین شده است، ابتدا می بایست، از طریق دوایر ثبت درخواست صدور اجراییه نسبت به مفاد سند نکاحیه را داشت و از این طریق اموال و دارایی زوج را بازداشت نمود. اما چنانچه این راهکار منتج به نتیجه نگردد، میتوان با تقدیم دادخواست حقوقی از طریق دادگاه های خانواده مهریه تعیین شده را مطالبه نمود.

در مواردی که مهریه مال عین معین نظیر ملک دارای سند رسمی است، به صرف جارش شدن عقد نکاح زن مالک مهریه می شود. در دفترخانه تنظیم کننده سند ازدواج مکلف خواهد بود خلاصه‌ای از شرط مندرج در سند ازدواج در مورد مهریه ملک را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام نموده تا مراتب در دفتر املاک اداره ثبت درج گردد. در حقیقت، به منظور اثبات این موضوع که ملک دارای سند رسمی به عنوان مهریه در سند ازدواج تعیین شده است نیاز به طرح دعوی و هیچ‌گونه اقدام حقوقی یا قضایی ندارید. مهریه مندرج در سند نکاحیه و سابقه ثبتی اعلام شده از سوی دفترخانه ازدواج و طلاق اثبات کننده مالکیت شما نسبت به ملک خواهد بود.

دربند فوق دانستیم؛ در صورتیکه ملک دارای سند رسمی به عنوان مهریه تعیین گردد، خلاصه‌ای از مطالب مندرج در سند نکاحیه و مراتب مالکیت زوجه از طریق سردفتر به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال شده و از این حیث نیاز به انجام اقدام حقوقی و قضایی نمی باشد.همچنین نیاز نیست که پس از انعقاد عقد نکاح زوجین در خصوص ملک با یکدیگر مبایعه نامه یا هر سند دیگری تنظیم نمایند ثبت مراتب مالکیت زوجه در اداره ثبت اسناد و املاک نیز صرفاً دارای تشریفات اداری خواهد بود. در صورتی که مهریه ملک دارای سند رسمی مورد تصرف اشخاص ثالث قرار گیرد زوجه می تواند با توجه به سند نکاحیه دعوی خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را به طرفیت متصرف طرح نمایید.

آیا ملک می‌تواند به عنوان مهریه تعیین گردد؟

پاسخ این پرسش مثبت است. البته خواننده هوشمند با مطالعه ابتدا این مطلب به پاسخ پرسش بالا دست می یابد. در فوق توضیح دادیم مهریه مطلق مال است و هر آنچه که از حیث حقوقی و عقلایی دارای ارزش اقتصادی باشد می‌تواند به عنوان مهریه توافق و تعیین گردد. پس ملک به عنوان  مال غیر منقول قابلیت تعیین به عنوان مهریه را خواهد داشت. خوب است بدانید، در مواردی که مهریه ملک می باشد، لازم و ضروری است ملک در حین انعقاد عقد نکاح موجود باشد. در صورتی که ملک از اساس وجود خارجی نداشته باشد مهریه باطل و بلااثر خواهد بود. خوب است بدانید؛ در مواردی که  عین معین نظیر ملک، خودرو، آپارتمان، ویلا به عنوان مهریه تعیین شده است، به محض انعقاد عقد  زن مالک مهریه شده و پس از آن نیاز به تنظیم و امضاء پیش نویس یا قرارداد دیگری نیست.

منظور از مهرالمثل و مهرالمتعه چیست؟

به صورت خلاصه و کوتاه می‌گوییم: در صورتی که  عقد نکاح دائم  بدون تعیین مهریه منعقد شود و پس از عقد بین زوجین نزدیکی صورت گیرد، زن مستحق دریافت مهرالمثل خواهد بود. (منظور مالی است که با توجه به وضعیت زن از حیث اجتماعی، اقتصادی، خانوادگی و معیارهای دیگر به ‌عنوان مهرالمثل به زن تعلق خواهد گرفت). در فرضی که  نکاح دائم بدون تعیین مهریه منعقد می شود و پس از عقد بین زوجین نزدیکی صورت نمی گیرد، در این صورت مالی با توجه به وضعیت اقتصادی مرد به عنوان مهریه به زن تعلق خواهد گرفت که از آن به عنوان مهرالمتعه یاد می‌شود.

مطالبه مهریه ملک

صداق، کابین یا در اصطلاح حقوقی مهریه مالی است که شوهر در ضمن عقد نکاح یا پس از آن به همسر خود می دهد. مهریه می تواند مطلق مال باشد؛ اعم از طلا و جواهرات، سکه، وجه نقد، خودرو، آپارتمان، ویلا، زمین، منفعت مال، کار و عمل و به طور کلی هر آنچه که از منظر حقوقی و عقلایی دارای ارزش اقتصادی باشد. در فقه و قانون مدنی ایران هیچ محدودیتی از این حیث وجود ندارد، برای مثال مردی که در حرفه و فن خاصی دارای تبحر و تخصص است می تواند آموزش همان حرفه را به همسر خود به عنوان مهریه قرار دهد.

تعیین مهریه در عقد نکاح دائم الزامی نمی باشد. در صورتی که نکاح دائم بدون تعیین مهریه منعقد گردد، متعاقبا این امکان وجود دارد زن مستحق دریافت مهرالمثل یا مهرالمتعه شود. اما در عقد نکاح منقطع یا به اصطلاح عرفی همان صیغه تعیین مهریه الزامی و اجباری است. عقد نکاح موقت بدون تعیین مهریه محقق نمی شود.

وصف تنجیزی چک و سفته

فرهنگ لغت کلمه تنجیز را اینگونه معرفی نموده: روا کردن، آزاد کردن از قید و وابستگی ولی در قلمرو عالم حقوق تنجیز مجموعه اعمال، حقوقی است که بر روی چک و سفته انجام می شود که شامل صدور، ظهرنویسی، ضمانت و قبولی است و می بایست حتی الامکان منجز باشد.
این موضوع در خصوص صدور انواع چک به طور کامل اعمال نشده است و آن هم به این شکل که در قانون صدور چک با اصلاحات بعدی آن مصوب 1382/06/02 در موادی چک را در صورتی هم که غیر منجز صادر شده بی اعتبار ندانسته و فقط شرط تعلیقی آن را در مقابل بانک غیر قابل استناد دانسته بدین معنا که بانک نبایستی به شروط مندرج در چک ترتیب اثر بدهد ولیکن در خصوص اعمال حقوقی نسبت به سایر اسناد تجاری مانند برات و سفته چنین نص صریحی که حکایت از منجز بودن در قانون تجارت به چشم نمی خورد.
کلمه تنجیز نقطه مقابل تعلیق می باشد که تعلیق عبارت است از بلا تکلیف نمودن یک امر به گونه ای که نفیاً یا اثباتاً تصمیمی راجع به آن نتوان گرفت.
برای روشن شدن موضوع مختصر از تعلیق مورد اشاره قرار که در مقدمه آن می توان گفت که تعلیق بر دو نوع است :
الف: تعلیق در انشاء
ب: تعلیق در منشاء
کلمه انشاء به معنای ایجاد و کلمه منشأ به معنی موجود یا اثر آنچه ایجاد شده است آمده در قالب مثال اینکه هرگاه شخصی بگوید:« منزلم را به مبلغ 20 میلیون تومان فروختم» این جمله در مقام انشاء آمده است یا بهتر اینکه گفته شود تعلیق در انشاء به معنی تشکیل، ایجاد یا وابسته کردن یک رابطه حقوقی به یک امر دیگر و تعلیق در منشاء به معنی وابسته کردن آثار مترتب یک رابطه حقوقی به امر دیگری است.
الف- در خصوص تعلیق در انشاء یعنی تحقق عقد، معلق به امر دیگر باشد یا شاید بتوان گفت بلا تکلیف بودن انشاء است به گونه ای که قصد در انشاء کامل نبوده و موکول به شرط، امر یا عامل دیگری است و نکته قابل توجه اینکه تعلیق در انشاء در قوانین ایران محال است.
ب- در خصوص تعلیق در منشاء که به نوعی مربوط به آثار عقد است و به عبارت کلی تعلیق عقد مبطل عقد نیست مگر اینکه تعلیق در انشاء باشد و در موادی از قانون به صراحت آمده است از جمله ماده 189 قانون مدنی مقرر داشته: «عقد منجز آن است که تأثیر آن بر حسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد و الا معلق خواهد بود» و ماده 699 قانون مدنی: «تعلیق در ضمان مثل اینکه ضامن قید کند که اگر مدیون نداد من ضامنم، باطل است...» و ماده 1068 قانون مدنی: «تعلیق در عقد موجب بطلان است»
با توجه به تعاریف قانون گذار مشخص می گردد که نظر قانونگذار بر این بوده که تعلیق در انشاء صحیح نیست ولیکن تعلیق در منشاء می تواند بدون اشکال باشد.
مختصر دیدگاه فقهاء در خصوص تعلیق و تنجیز مورد بررسی قرار می گیرد:
در این خصوص فقها امامیه عقد معلق را تقسیم بندی نموده اند که خارج از این بحث است و فقط مختصر اشاره ای بدان از باب مرتبط بودن موضوع می شود که خالی از لطف نبوده و اینکه به سه دسته تقسیم:
1- عقد معلق مطلقاً باطل
2- عقد معلق مطلقاً صحیح
3- تعلیق در انشاء موجب بطلان عقد و تعلیق در منشاء بلا اشکال است.
عقد معلق به صورت کلی در حقوق کشور عزیزمان ایران صحیح و معتبر شناخته شده است ولی استثنائاً در مورد نکاح، قانونگذار به واسطه اهمیت موضوع خانواده در ماده 1068 قانون مدنی مقرر داشته: «تعلیق در عقد موجب بطلان است» که مشخص است بحث خانواده برای قانونگذار ارزش و اهمیت فراوانی دارد و نص موجود نیز مهری است از باب آن، حال با عنایت به ماده مورد اشاره که نشانگر تعلیق به معنای عام یعنی انشاء و منشاء می باشد و هیچگونه تفاوتی را قائل نشده است.
وصف تنجیزی را به طورکلی می توان به نوعی تعهدات ناشی از چک و سفته دانست که بر خلاف تعهدات ناشی از روابط مدنی است که می تواند به صورت لازم، جایز، مشروط، مقید و... باشد یا به شیوه ای گویا و سهل تر بایستی گفت وصف تنجیزی در چک و سفته نوعی تعهد جاری است که متضمن دستور پرداخت بدون قید و شرط بوده و نبایستی معلق و یا اینکه منوط به وقوع  اوامر و یا احتمالاتی از سوی دیگر باشد که چنین وضعیتی در چک و سفته ما با عنوان وصف تنجیزی یاد می شود این وصف یکی از مهمترین ویژگی های چک و سفته را برای ما خاطر نشان میکند چرا که اگر چک و سفته فاقد وصف تنجیزی باشند:
 الف- حقوق دارنده چک و سفته را می تواند به مراتب مورد تزلزل قرار دهد.
ب- در صورت عدم وجود وصف تنجیزی در چک و سفته در خصوص مهمترین موضوع پیدایش آنها که قابلیت در گردش بودن چک و سفته است منافات داشته و مغایر است و اگر چک و سفته بدون اعتبار مزبور باشند نمی توانند به راحتی جایگزینی مناسب برای وجه نقد بشوند که در این خصوص ماده 233 قانون تجارت با تبیین همین موضوع مقرر داشته است: «اگر قبولی مشروط به شرط نوشته شد برات نکول شده محسوب می شود معهذا قبول کننده به شرط در حدود شرطی که نوشته مسئول پرداخت وجه برات است» و اینکه دستور بدون قید و شرط تعیین مبلغ در چک و سفته در واقع بیانگر وصف تنجیزی بودن در چک و سفته است و رأی وحدت رویه شماره 608 دیوان عالی کشور مورخ 1375/06/27 تأییدی است محکمتر از آنچه پیشتر گفته شد بر این موضوع «نظر به اینکه صدور چک های بلا محل، وعده دار، تضمینی و غیره موضوع مواد 3 و 7 و 10 و 13 قانون صدور چک مصوب 1355 و اصلاحی آن در سال 1372 در صورتی که از جانب یک نفر انجام شده باشد، از نوع جرائم مختلف نبوده، بلکه جرائم مشابهی هستند که در کلیه آنها با گذشت شاکی خصوصی و یا پرداخت وجه چک موقوف می شود.لذا تعیین مجازات برای متهم با عنایت به که 31 و 32 قانون مجازات عمومی سابق منسوخه می باشد، باید بر طبق قسمت 2 ماده 47 قانون مجازات اسلامی به عمل آید و همچنین تعیین مجازات برای متهم بیش از حداکثر مجازات مقرر در قانون بدون اینکه نص صریحی در این خصوص وجود داشته باشد فاقد وجاهت قانونی است، بنا به مراتب آراء صادره از شعب 3 و 6 دادگاه تجدید نظر استان صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص می شود و این رای به موجب ماده 3 از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 صادر و برای کلیه دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.»

الزام سازنده به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت عبارتند از :

• دارا بودن امکانات و صلاحیت علمی، فنی و قانونی

منظور از امکانات به این معنا است که سازنده توانایی لازم از جهت تجهیزات، مواد اولیه و وضعیت مالی را دارا خواهد بود اگر چه سازنده یک شخص حقوقی (مانند شرکت معتبر خصوصی) باشد بررسی وضعیت مالی آن پیش از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ضروری به نظر می رسد.و مقصودمان از صلاحیت به این معنا است که مشخص شود که آیا سازنده صلاحیت علمی، فنی و قانونی برای انجام عملیات ساخت و ساز را دارد و یا خیر؟

در خصوص اشخاص حقیقی هم به طور خاص، بررسی اصیل بودن شریک، بررسی دقیق مدارک هویتی مانند شناسنامه و اوراق هویت شریک و بررسی بیگانه نبودن و ممنوعالمعامله نبودن شریک ،لازم خواهد بود.

در خصوص اشخاص حقوقی بررسی هویت اشخاص سهامداران، و همچنین اعضای هیأت مدیره و مدیرعامل از جهت ممنوع المعامله نبودن یا به اصطلاح مسأله دار نبودن، وهمچنین بررسی آخرین تغییرات شرکت و بررسی اساسنامه ی شرکت و اصطلاحات آن لازم خواهد بود.

• انجام پروژه ی ساخت و ساز

تعهد اصلی شریک براساس مفاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز انجام پروژه ی ساخت و ساز به شمار می رود که در اجرای پروژه ی ساخت و ساز لازم می باشد شریک شرایط زیر را حتمآ رعایت نماید.

• اجرای مطلوب:

مقصود از مطلوب بودن مطابقت جریان پروژه با مقررات و شرایط قرارداد خواهد بود از این رو مسئولیت کامل حسن اجرای پروژه به عهده ی شریک قرارداد خواهد بود.

• اجرای به موقع:

مقصود این است که مدیریت و ساز و کار عملیات می بایست به گونه ای بوده که پروژه حتمآ در زمان تعیین شده به مرحله ی اجرا درآید و به پایان برسد.

• لزوم حفاظت از طریق بیمه:

به این شرح که سازنده مکلف خواهد بود پیش از شروع کار تمام یا آن قسمت از کارهای معین شده در قرارداد را در مقابل حوادث جوی و قهری نزد موسسه معتبری بیمه کرده باشد و همچنین سازنده مکلف به حفاظت فنی و بهداشتی از پروژه خواهد بود.

• لزوم تعیین محدوده ی عملیات ساخت و ساز:

در صورتی که عملیات ساخت و ساز مطابق نقشه ها و دستورکار انجام نگردد آنچه در نهایت ساخته خواهد شد غیر از چیزی است که مورد توافق طرفین قرارداد بوده است تا به اینجا ،در مورد تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توضیحاتی ارائه نمودیم ،لکن چنانچه سازنده به تعهدات خویش عمل نکند ،مالک نیز می تواند او را به انجام تعهدات قراردادی الزام نماید.از جمله دعاوی که می توان در قراداد مشارکت در ساخت علیه سازنده اقامه کرد و او را ملزم به انجام تعهدات نمود،عبارت است از:

الف)دعوای الزام به اخذ پایان کار(از شهرداری)

ب)دعوای الزام به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت (مطابق توافق مندرج در قرارداد)

ج)دعوای الزام به فک رهن کردن علیه سازنده (مطابق قرارداد)

چ)دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نو سازی (از شهرداری)

ح)دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی (از شهرداری)

خ)دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت (اداره ثبت یا دادگاه )

دعوای الزام به اخذ پایان کار:

یکی از مهمترین تعهدات سازنده اخذ پایان کار از شهرداری می باشد چرا که انتقال سند مالکیت ملک در دفتر اسناد رسمی بدون اخذ گواهی مذبور امکان پذیر نخواهد بود.

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت:

در قراردادهای مشارکت در ساخت ،سازنده باید مطابق قرارداد نسبت به اخذ بیمه هایی که در قرارداد نسبت به آن توافق کرده اند اقدام نماید. به طور معمول بیمه های مقرر

در قرارداد مشارکت در ساخت به ترتیب ذیل خواهد بود.

1. بیمه مسوولیت مدنی ناشی از اجرای عملیات ساختمانی در خصوص اشخاص ثالث
2. بیمه مسوولیت مدنی سازندگان ابنیه در مقابل کارکنان ساختمان
3. بیمه تضمین کردن کیفیت ساختمان

اخذ بیمه های مذکور در قرارداد مشارکت در ساخت جزء تعهدات سازنده است. در صورت عدم اقدام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد و بروز خسارات مالی یا جانی،مالک هم مسئول تلقی می شود .فلذا ایفای تعهد سازنده در این خصوص بسیار مهم خواهد بود.
در مواردی سازنده نسبت به تعهداتش مبنی بر اخذ بیمه های مندرج در قرارداد اقدام نمی کند.در این شرایط مالک نیز تقابلا می تواند الزام او را از طریق محاکم دادگستری بخواهد.

ماهیت دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت:

ماهیت دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت دعوای مالی تلقی خواهد شد و میزان خواسته ی آن بستگی به ارزش مالی بیمه خواهد داشت. حال اگر ارزش مالی بیمه کمتر از 20 میلیون تومان است در صلاحیت شورای حل اختلاف خواهد بود و در صورتی که بیشتر از 20 میلیون تومان باشد دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.

روند رسیدگی در دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت:

همان طور که بیان شد ،دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه محل وقوع ملک اقامه خواهد شد پس از تقدیم دادخواست به شعبه ارجاع خواهد شد و وقت رسیدگی تعیین خواهد شد .در صورتی که ادعای مالک ملک پذیرفته شود. دادگاه سازنده را ملزم به اخذ بیمه های مورد توافق در قرارداد خواهد کرد. در هنگام اجرای حکم به سازنده برای اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت اخطاری داده می شود.حال اگر سازنده اقدامی نکند مالک نیز می تواند خود اقدام نماید و هزینه های مربوط به بیمه را از سازنده مطالبه نماید.
دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت دارای مزایایی به دنبال دارد.از جمله این که در صورتی که مالک نسبت به اخذ بیمه ها هزینه کند می تواند هزینه های مزبور را از سازنده مطالبه نماید. چنانچه بدون طرح دعوا اقدام به اخذ بیمه ها نماید دیگر نمی تواند در خصوص هزینه های انجام شده ادعایی نماید.

دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده:

یکی از دعاوی که از قراردادهای مشارکت در ساخت نشآت می گیرد دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده است. در بسیاری از مواقع سازنده جهت ساخت اقدام به اخذ وام بانکی می کند و ملک را در رهن بانک می گذارد، برای انتقال سند رسمی ملک، به نام خریدار باید الزامآ ،نسبت به فک رهن اقدام نمود. چرا که ملک در رهن قابل نقل و انتقال نخواهد بود.در مواردی سازنده از باز پرداخت وام دریافت شده و فک رهن امتناع می نکند.در این شرایط می توان الزام وی را به فک رهن از محاکم دادگستری در تقاضا نمود.

 

نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده:

دعوای الزام به فک رهن را باید الزاما علیه سازنده،مالک یا مالکین رسمی ملک و بانک وام دهنده اقامه نمود. دعوای الزام به فک رهن دعوای مالی تلقی می شود و هزینه دادرسی هم مطابق دعاوی مالی اخذ می گردد. مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی الزام به فک رهن دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. دعوای الزام به فک رهن را می توانید توسط وکیل متخصص در دعاوی مشارکت در ساخت اقامه نمائید.

مدارک مورد نیاز در دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده:

1. اصل قرارداد مشارکت در ساخت
2. سند رسمی ملک
3. مربوطه استعلام ثبتی
4. مربوطه استعلام از بانک
5. پس از ارجاع نمودن دعوا به شعبه، وقت رسیدگی آن مشخص خواهد شد و با بررسی مدارک و مستندات خواهان،رای مبنی بر الزام سازنده به فک رهن صادر خواهد شد. پس از قطعی شدن رای دادگاه؛ می توان تقاضای صدور اجراییه را نمود. البته در صورتی که این مراحل توسط وکیل دعاوی مشارکت در ساخت صورت پذیرد روند کار تسریع پیدا خواهد کرد.پس از اینکه سازنده از پرداخت مبلغ وام و فک رهن امتناع ورزید ، خریدار نیز می تواند وام را پرداخت کند و ملک را از رهن بانک خارج نماید و نسبت به انتقال سند به نام خود اقدام کند و پس از آن هزینه پرداخت شده را از سازنده مطالبه و دریافت کند.

دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نو سازی:

در قراردادهای مشارکت در ساخت تعهداتی برای مالک و سازنده پیش بینی می گردد. و باید مالک یا سازنده در مواعد معین شده به تعهداتشان عمل نمایند. از جمله این تعهدات می توان به اخذ پروانه تخریب و نوسازی اشاره کرد.

شرط اخذ پروانه تخریب و نوسازی توسط سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت:

در واقع صدور پروانه تخریب و نوسازی منحصرآ به مالک یا مالکین داده می شود. در مواقعی در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز اخذ پروانه تخریب و نوسازی بر عهده سازنده خواهد بود.و مالک یا مالکین باید الزامآ به سازنده وکالت کاری جهت اخذ جواز تخریب و نوسازی اعطا نمایند .در این صورت سازنده موظف خواهد بود با وکالتنامه رسمی به وکالت از مالک نسبت به انجام تعهد خویش اقدام نماید.
اولین اقدام در قراردادهای مشارکت در ساخت دریافت جواز تخریب و نوسازی خواهد بود فلذا سازنده می بایست در مواعد معین شده و مورد توافق شده فی مابین طرفین قرارداد نسبت به اخذ جواز تخریب و نوسازی اقدام نماید.
در مواردی به چشم می خورد که اشخاص سازنده علی رغم توافقاتی که میان آن ها وجود دارد، به دلایل مختلفی از انجام تعهداتش خودداری می نماید. در چنین شرایطی می بایست ببینیم در قرارداد مشارکت در ساخت چه شرایطی درج گردیده است . امکان دارد در قرارداد مشارکت درساخت ذکر شده باشد که مالک برای این کار وکالت کاری به سازنده داده باشد و مالک از انجام تعهداتش سرباز بزند.در این صورت سازنده نیز می تواند از طریق محاکم دادگستری الزام مالک را نسبت به تنظیم سند رسمی وکالت نامه تقاضا نماید. امکان دارد مالک به تعهداتش مبنی بر اعطای وکالت کاری عمل کرده باشد و سازنده علی رغم آن به تعهاتش برای دریافت پروانه تخریب و نوسازی اقدام نکند .در این شرایط می توان دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی را اقامه کرد.

نحوه طرح دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی:

دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب دعوایی با مبنای حقوقی بوده و از دعاوی مالی تلقی می گردد. مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. در طرح این دعوا اشاره به ماده ای که سازنده متعهد به انجام این کار شده باشد بسیار حائز اهمیت خواهد بود. می بایست عنایت کرد این شرط ، به صورت شرط فعل است پس در ابتدا می بایست سازنده را ملزم به اخذ پروانه تخریب و نوسازی نمود و چنانچه وی پس از صدور رای دادگاه از اجرای رای و انجام تعهدش امتناع ورزید ،مالک نیز می تواند خود اقدام نماید. و هزینه های انجام تعهد را از سازنده مطالبه و دریافت کند یا در نهایت در حالت امتناع سازنده از اخذ پروانه تخریب و نوسازی، مالک می تواند نسبت به فسخ قرارداد مشارکت درساخت اقدام نماید.

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی:

اخذ صورت مجلس تفکیکی ،هنگامی در قراردادهای مشارکت در ساخت صورت خواهد گرفت که عملیات ساخت و ساز به پایان رسیده باشد. این امر از تعهداتی خواهد بود که بر عهده سازنده گذاشته شده است و چنانچه به تعهداتش عمل ننماید ،مالک نیز می تواند وی را به اخذ صورت مجلس تفکیکی الزام نماید.

دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت:

در قراردادهای مشارکت در ساخت ، مالک به سازنده اجازه می دهد که واحدهای ساخته شده متعلق به خودش را منتقل دهد(بفروشد) در این صورت سازنده در قبال خریداران تعهداتی بر دوش دارد و در قولنامه تنظیمی متعهد می گردد در تاریخ معین شده نسبت به انتقال سند رسمی مالکیت به نام خریدار اقدام کند.

توصیه می گردد که در قولنامه تاریخ و دفتراسناد رسمی که سازنده می بایست نسبت به انتقال سند اقدام کند مشخص شود. در برخی موارد خسارت عدم انجام تعهد نیز در قرارداد پیش بینی خواهد شد تا در صورت عدم انجام تعهد از سوی سازنده بتوان خسارت پیش بینی شده را مطالبه و دریافت نماید در اصطلاح علم حقوق به این تعیین خسارت وجه التزام گفته می شود.

مطالبه خسارت مانع الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی نخواهد بود. در برخی موارد به جهت عدم اخذ پایان کار وهمچنین صورت مجلس تفکیکی ، سازنده در آن تاریخ به تعهد خویش عمل نمی نماید .خریدار می بایست در تاریخ مشخص شده به دفتر خانه اسناد رسمی مراجعه کرده و اصل قولنامه و مبلغی که باید در روز تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی به سازنده پرداخت می کرد را تقدیم نماید. و گواهی عدم حضور سازنده را از سر دفتر دریافت نماید.

نحوه طرح دعوای الزام سازنده به تنظیم سند مالکیت:

دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت به طرفیت سازنده و مالکین رسمی ملک اقامه خواهد شد. این دعوا مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی مطابق دعاوی مالی پرداخت خواهد شد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقامه خواهد شد. پس از تعیین شعبه مربوطه و تعیین وقت رسیدگی، رای مبنی بر الزام سازنده به تنظیم سند رسمی صادر می گردد و خریدار نیز می تواند از طریق صدور اجراییه نسبت به انتقال سند رسمی اقدام کند.

مرجع صالح در دعوای الزام سازنده به انجام تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت:

در صورتی که سازنده از انجام وظایف و تعهداتش در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز امتناع ورزد مالک می بایست ابتدائآ با مراجعه به محاکم دادگستری که غالبآ دادگاه صالح محل اقامت خوانده (سازنده) می باشد دعوای الزام به تعهد سازنده را تقاضا نماید و در صورتی که سازنده از انجام تعهد خود امتناع نماید مالک نیز می تواند به خرج متعهد، مورد تعهد را خود انجام دهد و هزینه آن را مطالبه نماید. هزینه دادرسی این قبیل دعاوی برابر با هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی خواهد بود.(غیر مالی اعتباری)

 

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

 

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت به جهت اجرای آن در مدت زمان طولانی،جزء قراردادهای مستمر میباشد.طرفین قرارداد بر مبنای محسابات خویش ،در زمان قبل از قرارداد توافق می نمایند.درحالیکه امکان دارد مدت اجرای قرارداد طولانی تر از مدت معین شده در قرارداد گردد.و در این مدت به جهت نوسانات اقتصادی هزینه های برآورد شده تغییر یابد.و باعث شود یکی از طرفین متضرر گردند.لذا حقوقدانان تعدیل قرارداد مشارکت درساخت را امکان پذیر دانسته اند.و آن را به اعتبار سبب آن به تعدیل قراردادی،قانونی و قضایی تقسیم نموده اند.

انواع تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت:

1)تعدیل قراردادی:

تعدیل قراردادی به دو حالت صورت می پذیرد
الف)طرفین قرارداد مشارکت درساخت درضمن اجرای قرارداد متوجه عدم اجرای پروژه بر پایه نرخ ها یا قیمت پیش بینی شده می گردند.لذا توافق و تراضی می کنند که با تغییر میزان تعهدات و یا با تغییر قیمت قرارداد،تعادل را برقرار نمایند
ب)امکان تعدیل قرارداد در متن خود قرارداد پیش بینی می شود.در این فرض می بایست مبنای تعدیل به صورت روشن وو بدون ابهام تصریح شده باشد.درغیراین صورت شرط تعدیل از انواع شروط مجهول تلقی شده و می تواند موجب ابطال قرارداد شود.شرط تعدیل معمولا با دقت و وضوح زیادی تنظیم می شود،به صورتی که در آن ها نوع هزینه های قابل تعدیل و روش و سقف تعدیل قیمت، قید می شود برای این امر بهتر است که قرارداد توسط یک وکیل که در این زمینه تخصص داشته باشد یاری گیرید.

2)تعدیل قانونی:

اگر طرفین قرارداد تعدیل یا مذاکره برای تعدیل را در قرارداد مشارکت درساخت قید نکنند،باید مطابق قانون و از طرق قانونی برای تعدیل قرارداد اقدام کرد.تعدیل قانونی معمولا به دو شیوه صورت می پذیرد.

گاه قانون گذار با تغییر در طول مدت قرارداد از شخص زیان دیده،حمایت می نماید
و همچنین گاه تغییری در عوضین و مفاد قرارداد را برای تعدیل تعهدات دو جانبه لازم دانست در برخی موارد هم قانون گذار از طریق دادن اختیار به قاضی اقدام به اعمال تعدیل می کند و گاهی هم این عمل را مستقیما انجام می دهد.

3)تعدیل قضایی:

در عقود و قراردادهایی مثل قراردادهای مشارکت درساخت حوادثی غیرمنتظره،غیرقابل پیش بینی و غیرقابل پیشگیری رخ می دهد که به تعادل تعهدات قراردادی خدشه وارد می نماید و اجرای تعهدات را برای یکی از طرفین بسیار دشوار یا پرهزینه می نماید .چنانچه در متن قرارداد مشارکت درساخت شرط تعدیل قرارداد پیش بینی شده باشد به طور معمول مشکلی باقی نمی ماند.اما چنانچه قرارداد دراین خصوص ساکت باشد و پیش بینی لازم در آن به عمل نیامده باشد باید از طریق محاکم دادگستری اقدام نمود، و یا این که قرارداد مذکور را فسخ نمود.

 

مراحل رسیدگی به دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت:

دادگاه صالح پس از بررسی مدارک و مستندات خواهان درصورت نیاز مدارک و مستندات مذبور را به کارشناسی رسمی دادگستری ارجاع می نماید .قاضی رسیدگی کننده درصورت احراز شرایط تعدیل قرارداد مشارکت درساخت اقدام به صدور رای مقتضی صادر خواهد نمود.
تقاضای تعدیل قرارداد مشارکت درساخت درصورتی امکان پذیر می باشد که این امر در قرارداد پیش بینی شده باشد.و حادثه ای که به وجود آمده است به صورت غیرقابل پیش بینی و اجتناب ناپذیر باشد.و قابلیت انتساب به شخص سازنده را نداشته باشد و علت تغییر اساسی در آورده های طرفین قرارداد گردد و خواهان نیز بتواند مواردی که قید شده را ثابت نماید و برای دادگاه محرز و مسلم باشد که این شرایط به وجود آمده است.

مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوی:

رسیدگی به دعوای تعدیل قرارداد مشارکت درساخت درصلاحیت دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود و همچنین در زمره دعاوی مالی قرار دارد.

 نکات مرتبط بااین دعوی:

۱) در حقوق ایران اگر امکان تعدیل قراردادی در قرارداد ذکر نشده باشد، چنین اختیاری برای محاکم نیست و محاکم در واقع اختیار تعدیل قضایی را ندارند.

۲) تعدیل قضایی هنگامی محقق می گردد که قانون هر چند به صورت کلی اجازه تجدید نظر در قرارداد را به قاضی داده باشد مانند قراردادهای اجاره قبل از سال ۷۶ و در قراردادهای مشارکت در ساخت چنین اجازه ای به محکمه داده نشده در صورتی تعدیل قراردادی، قابل اعمال است که حادثه ای که به وجود آمده است، غیر قابل پیش بینی و اجتناب ناپذیر باشد و قابلیت انتساب به سازنده نداشته باشد و هم چنین باعث تغییر اساسی در آورده های طرفین باشد.

 

شرایط و موانع الزام به تنظیم سند

شرایط و موانع الزام به تنظیم سند رسمی:

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی می باشد؛ اعم از این که، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه نامه (سند فروش) تلقی نمایید.

ماهیت قولنامه یک تعهد و قولی باشد. زمانی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ایی را داشته لکن مقدمات لازم را هنوز فراهم نکرده اند، پس اقدام به انعقاد قراردادی کرده و در آن، دو طرف تعهد می نمایند که معامله را با شرایط مشخص و معین شده  و همچنی ظرف مدت زمانی خاص که در قراردا به آن توافق کرده اند،انجام دهند. البته این توافق ها مشمول ماده 10 قانون مدنی می باشد.

نکته مهم، این است که سند مورد نظر، وقوع معامله و مالکیت را ثابت می نماید و حال آن که قولنامه چنین اثری را نداشته به این معنا که تا مدت زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی، ملک را منتقل نکرده باشد، نه خریدار می تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه دیگر اشخاص ثالث می توانند به وقوع معامله میان طرفین قرارداد استناد نماینددر روند عادی، طرفین در دفتراسناد رسمی حاضر و با رعایت تشریفات قانونی مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت طرف قرارداد می کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه می باشد. حال اگر یکی از طرفین قرارداد از تعهدات خود سر پیچی کند چه اتفاقی خواهد افتاد؟

در این فرض، یکی از مهم ترین آثار قولنامه، که تنظیم سند و انتقال می باشد، آشکار می گردد و متعهدله این اختیار را دارد که الزام متعهد را به انجام تعهد درخواست نمایدمحکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، اقدام به صدور حکم میکند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی و پابر جا می باشد  و حتی مرگ متعهد نیز نمی تواند تعهد را از میان بردارد و این تعهد به وراث نیز منتقل می گردد و در صورت امتناع آن ها، محاکم قضایی می تواند الزام آن ها به تنظیم سند رسمی را بخواهند.

 الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول:

وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده ذکر کرده باشد.

تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ مشخص شده در قرارداد در دفتر اسناد رسمی مشخص شده جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور بایع(فروشنده) در دفتر اسناد رسمی، در قرارداد پیش بینی شده باشد)

گواهی عدم حضور بایع( فروشنده ) در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه مشخص شده  توسط خریدار دریافت شده باشد.

اگراظهارنامه ایی برای حضور در دفتر اسناد رسمی توسط خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، کپی برابر اصل شده آن نیز پیوست دادخواست گردد.

عند الزوم گرفتن تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله و سوابق آن نیز پیوست دادخواست گردد.

در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) می باشد، قبل از اقامه دعوا اطمینان حاصل نمایید که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری داشته باشد؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به اخذ پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری می باشد.

مورد معامله می بایست دارای سابقه ثبتی باشد و یا در جریان ثبت قرار داشته باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارند یا در جریان ثبت نیز نیستند، انتقال سند رسمی موضوعیت نخواهد داشت.

دادخواست می بایست به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه باشد.

دادخواست باید در دفتر خدمات قضایی ثبت و سپس به  به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، ارجاع شود.

 

ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار:

با عنایت به  ماده 220 قانون مدنی، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می شود، نیز ملزم می باشند.
بایع(فروشنده)  به موجب عرف و عادت و مواد 46، 22 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد و عدم ذکر آن در سند نیز موجب برائت فروشنده نمی گردد.
در نتیجه  به نظر می آید، در قراردادهایی که عرفآ و قانونآ می بایست برای مورد معامله (مبیع)، سند رسمی تنظیم گردد، چه این مطلب در قرارداد قید شده و چه قید نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد.

لکن می بایست توجه نمود که  در برخی قراردادها چنین تصریح می گردد که “اچنانچه فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید، فلان مبلغ را می بایست پرداخت نماید” که در این صورت، این اختیار به فروشنده داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب نماید و خریدار نیز تنها اختیاری که دارد این است که  وجه التزام را درخواست نماید و یا الزام به تنظیم سند را تقاضا نماید.

مگر این که در قرارداد فی مابین آن ها ، تصریح به هر دو تعهد شده باشد، یعنی تصریح نموده باشند که در صورتی که فروشنده در اجرای تعهدات خود تاخیر نماید، علاوه بر اجرای تعهدات وی و الزام به تنظیم سند، می بایست مبلغی را به عنوان وجه التزام پرداخت نماید.

 موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

خریدار قبل از طرح دعوا می بایست اطمینان حاصل نماید که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت قرا نداشته باشد؛ چرا که دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت می باشد، رای نخواهد داد. در این حالت می بایست  فک رهن مورد معامله را در دادخواست ابتدایی خود قید کرده و ازمحضر دادگاه صالح تقاضا نمایید.

همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نبوده باشد، خریدار قادر است از طریق محاکم کیفری با طرح شکوائیه با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام نماید.
در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نمی باشد؛ زیرا که او مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده و برای دیگری حقی در آن نهفته است.

 اجرا حکم صادره در صورت امتناع فروشنده:

پس از صدور حکم قطعی محکمه ، خریدار می بایست اجرای حکم را از واحد اجرای احکام تقاضا نماید.

اجرائیه به محکوم علیه ( فروشنده) ابلاغ می گردد و چنانچه محکوم علیه  ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار می تواند مجددا به واحد اجرا مراجعه کند.
دایره اجرا به دفترخانه های که مشخص شده بود به تنظیم سند اقدام نماید، اطلاع می دهد که پس از آماده شدن سند رسمی انتقال، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام نماید.

ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و بیان می دارد «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نگردد، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید»

نکته های که می بایست به آن اشاره نمود، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می نماید و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه دخالت و مسئولیتی نخواهد داشت.

بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه تلقی می گردد که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

اقدامات دادگاه صالح برای الزام به تنظیم سند:

احراز و اثبات مالکیت خوانده:

از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک (چنانچه شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح میکند و حکم به انتقال می دهد)

احراز و اثبات  مالکیت خوانده بر تبعات موضوع معامله (مبیع): به طور مثال، در مورد خط تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات احراز و اثبات تادیه قسمتی از ثمن معامله (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن معامله و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک مرکزی احراز و اثبات انجام معامله ، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه نامه یا قولنامه ، عنایت  به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین قرارداد ، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین احراز و اثبات هویت طرفین و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت هر یک از آن ها ورثه با ملاحظه حکم انحصار وراثت ، تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک قرار داشته باشد تعیین و احراز میزان بدهی ها، با حفظ تمامی حقوق مرتهن (کسی که مال مرهونه یا مورد رهن به نفع وی توقیف شده است ) یا بازداشت کننده اولی، حکم به الزام به انتقال داده شود.

عنایت به هزینه های انتقال سند و عهده دار بودن آن توسط طرفین قرارداد : هزینه های لازم به اصولآ برای انتقال مالکیت (از جمله مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است اما این قاعده امری نبوده و می توان خلاف آن نیز توافق نمود.

 

اقسام تهدید

 

اقسام تهدید کدامند؟

تهدید یعنی ترساندن دیگری از یک خطر جدّی و قریب‌الوقوع به‌قصد وادار کردن او به انجام دادن عمل معیّنی (مانند ارتکاب جرم یا دادن مال) بر خلاف میل آن شخص، به‌گونه‌ای که فاعل از ترس عواقب ناشی از تخلّف از اجرای خواسته‌ی تهدیدکننده، خود را ناگزیر از اطاعت از او بداند. اغلب قانون‌گذاران از جمله قانون‌گذار ایرانی عمل تهدید را جرم شناخته‌اند.
اقسام تهدید
تهدید اقسام مختلفی دارد که ذیلاً آن را بررسی می‌کنیم:
۱- تهدید به‌منظور گرفتن نوشته، سند و…
به‌موجب ماده‌ی ۶۶۸ قانون مجازات اسلامی «هر کس با جبر و قهر یا با اکراه و تهدید، دیگری را ملزم به ‌دادن نوشته یا سند یا امضا و یا مهر نماید و یا سند و نوشته‌ای که‌ متعلق به او یا سپرده به او می‌باشد را از وی بگیرد، به حبس از سه ماه ‌تا دو سال و تا ۷۴ ضربه شلاق محکوم خواهد شد.»
موضوع تهدید در این ماده، منحصراً گرفتن نوشته، سند و امثال این‌ها، با توسل به ‌زور می‌باشد و سایر اقسام تهدید را در بر نمی‌گیرد.
۲- تهدید به ضررهای نفسانی، مالی و…
به‌موجب ماده‌ی ۶۶۹ قانون مجازات اسلامی «هر کس دیگری را به هر نحو به قتل یا ضررهای نفسی و شرافتی یا مالی یا به افشای سرّی نسبت به خود یا بستگان او تهدید کند، اعم از این‌که به این واسطه تقاضای وجه یا تقاضای انجام امر یا ترک فعلی را کرده یا نکرده باشد، به مجازات شلاق تا ۷۴ ضربه یا زندان از دو ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.»
به‌عنوان ‌مثال اگر شخصی دیگری را به کور کردن چشم یا به شکستن دندان تهدید ‌کند، عمل او مصداق تهدید به ضررهای نفسی است، و اگر آن شخص را از مخاطرات مربوط به آبرو یا ناموس خود او یا بستگانش بترساند، عمل وی تهدید به ضررهای شرفی محسوب می‌شود.
تهدید به افشای اسرار ناظر به ترساندن اشخاص از بر ملا کردن اموری است که چندان اهمیت دارد که افراد معمولاً آن را از دیگران مخفی می‌کنند و حتی ممکن است برای محفوظ ماندن آن بهای زیادی بپردازند. ملاک تشخیص این‌که چه اموری برای چه کسانی سر محسوب می‌شود، داوری عرف است. به‌طورکلی می‌توان گفت اموری که از افشای آن ضرر مادی یا معنوی متوجه شخص نمی‌شود، سر محسوب نمی‌شود و تهدید به افشای آن جرم نیست.
تهدید به اضرار مالی ممکن است نسبت به خود شخص باشد یا بستگان او، و در هر دو حالت، مشمول ماده‌ی ۶۶۹ ق.م.ا. است. به‌عنوان ‌مثال، اگر کسی دیگری را تهدید کند که اتومبیل پدرش را سرقت خواهد کرد یا منزل برادرش را آتش خواهد زد، با جمع شرایط تهدید واقع ‌شده است.

۳- تهدید با استفاده از سلاح
به‌موجب ماده‌ی ۶۱۷ قانون مجازات اسلامی «هر کس به‌وسیله‌ی چاقو و یا هر نوع اسلحه‌ی دیگر تظاهر یا قدرت‌نمایی کند یا آن را وسیله‌ی مزاحمت اشخاص یا اخاذی یا تهدید قرار دهد یا با کسی گلاویز شود، در صورتی که از مصادیق ‌محارب نباشد، به حبس از شش ماه تا دو سال و تا ۷۴ ضربه شلاق محکوم خواهد شد.»
تفاوت این قسم از تهدید با تهدید به ضررهای نفسانی و مالی موضوع ماده‌ی ۶۶۹ این است که: اولاً- در جرم موضوع ماده‌ی ۶۶۹ فرقی نمی‌کند که وسیله‌ی تهدید چه باشد. (این معنا از عبارت «به هر نحو» قابل‌ فهم است) امّا برای تحقق بزه موضوع ماده‌ی ۶۱۷ استفاده از وسیله‌ی خاص (یعنی اسلحه اعم از سلاح سرد مانند چاقو و سلاح گرم مانند کلت کمری) ضرورت دارد. بدین‌ترتیب ماده‌ی ۶۱۷ مخصص ماده‌ی ۶۶۹ محسوب می‌شود. یعنی اگر مرتکب تهدید از سلاح استفاده ‌کند، عمل او از شمول ماده‌ی ۶۶۹ خارج می‌شود و با جمع سایر شرایط، مصداق ماده‌ی ۶۱۷ است. ثانیاً- تهدید موضوع ماده‌ی ۶۶۹ حصری و محدود به مواردی است که در متن ماده قید شده و شامل تهدید به قتل، ضررهای نفسی، شرفی، مالی و افشای سر نسبت به خود شخص یا بستگان به هر نحو جز از طریق اسلحه می‌شود. امّا تهدید موضوع ماده‌ی ۶۱۷ محدود به نوع خاصی از تهدید نیست و هر گونه تهدیدی را که به‌وسیله‌ی سلاح انجام شود، در بر می‌گیرد. ثالثاً- تهدید موضوع ماده‌ی ۶۱۷ جرمی است غیرقابل گذشت که رسیدگی به آن نیازمند طرح شکایت از سوی شاکی خصوصی نیست. بالعکس تهدید موضوع ماده‌های ۶۶۸ و ۶۶۹ به‌تصریح ماده‌ی ۱۰۴ ق.م.ا. از جرائم قابل گذشت است که رسیدگی به آن، جز با شکایت شاکی خصوصی آغاز نمی‌شود و در صورت رضایت و اعلام گذشت شاکی، تعقیب متهم فوراً موقوف می‌شود.
۴- تهدید دیگران به ارتکاب جرم
گاهی اوقات بزه‌کاران برای رسیدن به مقاصد خود و واداشتن دیگران به ارتکاب جرم، متوسل به تهدید می‌شوند. اگر کسی دیگری را با تهدید وادار به ارتکاب جرم کند، به‌گونه‌ای که تهدیدشونده بر اثر ترس و اضطراب ناشی از تهدید، بدون رضایت و بر خلاف میل باطنی خود مصمم به ارتکاب جرم شود و دست به عمل مجرمانه بزند؛ در این صورت تهدیدکننده طبق بند الف ماده‌ی ۱۲۶ ق.م.ا. به‌عنوان معاون جرم و تهدیدشونده به‌عنوان مباشر و فاعل جرم مورد تعقیب قرار می‌گیرد. و هرگاه تهدید به‌قدری قوی باشد که علاوه بر سلب رضایت، اراده نیز از فاعل جرم سلب شود، فاعل هیچ مسئولیتی نخواهد داشت و مسئولیت کیفری متوجه اجبارکننده خواهد بود. چراکه مطابق ماده‌ی ۱۴۰ ق.م.ا. مسئولیت کیفری تنها زمانی محقق می‌شود که فرد حین ارتکاب جرم، عاقل، بالغ و مختار باشد و طبق ماده‌ی ۱۵۱ همان قانون هرگاه کسی بر اثر اکراه غیرقابل تحمل، مرتکب رفتار مجرمانه ‌گردد، مجازات نمی‌شود و به‌جای او اکراه‌کننده به مجازات فاعل جرم محکوم می‌شود. البته به‌تصریح ماده‌ی ۳۷۵ ق.م.ا. اکراه بر قتل هرگز مجوز قتل نیست و اگر کسی دیگری را ولو از روی اکراه به قتل برساند، قصاص می‌شود و اکراه‌کننده نیز به حبس ابد محکوم می‌گردد؛ مگر آن‌که اکراه‌شونده طفل غیرممیز یا مجنون باشد که در این صورت فقط اکراه‌کننده محکوم به قصاص می‌شود.
شرایط تحقق تهدید
تهدید در تمام حالاتی که عرض کردیم درصورتی محقق می‌شود که تمام شرایط زیر موجود باشد:
اولاً- تهدید باید ناظر به موضوعی معین و مشخص باشد و تهدیدکننده به‌وضوح تهدیدشونده را به قتل یا ضررهای مادی، معنوی، شرفی و افشای سرّ خود یا بستگانش تهدید کند، به‌نحوی‌که برای قاضی ابهام یا تردیدی درباره‌ی موضوع تهدید وجود نداشته باشد. مثلاً اگر شخصی به دیگری بگوید «حسابت را می‌رسم» یا «کاری می‌کنم که مرغان هوا به حالت گریه کنند» یا «اشکت را در می‌آورم» هیچ‌یک از این‌ها به‌لحاظ مبهم بودن و معلوم نبودن نوع ضرر نفسی یا شرافتی، تهدید محسوب نمی‌شود.
ثانیاً- تهدید باید با ارتکاب اعمال غیرقانونی و برای رسیدن به منفعت نامشروع صورت پذیرد. بنابراین اگر کسی برای رسیدن به حق خود، به دیگری هشدار دهد که علیه او نزد مراجع قانونی شکایت خواهد کرد، این عمل تهدید مجرمانه محسوب نمی‌شود.
ثالثاً- تهدید باید نسبت به تهدیدشونده مؤثر واقع شود و تهدیدکننده نیز توان انجام آن را داشته باشد. احراز مؤثر بودن تهدید، امری نسبی و منوط به اوضاع و شرایط تهدیدکننده و تهدیدشونده است. بنابراین اگر شخصی ناتوان فردی نیرومند را از وارد آوردن صدمات بدنی بترساند، از آن‌جا که این نحو از ترساندن، وحشتی در فرد نیرومند ایجاد نمی‌کند، تهدید محقق نمی‌شود. هم‌چنین صرف خوف و ترس از کسی یا چیزی تهدید به شمار نمی‌آید. بلکه بیم و ترس فاعل باید از عمل تهدیدآمیز تهدیدکننده ناشی شده باشد.

نحوه رسیدگی به دعوای خلع‌ید به چه صورتی است؟

دعوای خلع ید دعوای حقوقی و در صلاحیت دادگاه است و چون مربوط به مال غیرمنقول می‌باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست حتی اگر تقویم خواسته بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد. دادگاهی هم صالح به رسیدگی است که در محل مال غیرمنقول وجود دارد.
یکسری دعاوی هم مرتبط با این دعوا است؛ ‌مثل قلع و قمع، اجرت‌المثل و مطالبه خسارت که همه مالی هستند و باید تقویم (ارزش‌گذاری) شوند، هرچند خواهان آن را علی‌الحساب تقویم(ارزش‌گذاری)‌کرده باشد. بدین‌ترتیب هزینه دادرسی هر یک از این دعاوی جداگانه محاسبه و گرفته می‌شود.
نکته مهمی که باید مدنظر قرار بگیرد آنست که دعاوی مرتبط اگر بعضی در صلاحیت دادگاه و برخی دیگر در صلاحیت شورای حل اختلاف باشند، همه آنها با هم در دادگاه رسیدگی می‌شوند؛ مثل دعاوی که در بالا نام برده شد، اگر همراه با دعوای خلع ید مطرح شود با هم در دادگاه مطرح می‌شوند.

تعریف دعوای خلع ید را از منظر قانونی؟

 دعوای خلع ید یکی از دعاوی است که مربوط به مالکیت می‌شود. به‌عبارت‌دیگر؛ دعوایی است که مالک یک ملک غیرمنقول(مانند خانه، باغ یا زمین) به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و می‌خواهد که روند تصرف غیرمجاز پایان یابد و ملک او را از تصرف متجاوز خارج کنند و تحویل او دهند. بر این اساس سه رکن را برای این دعوا برشمرده‌اند که عبارتند از مالکیت خواهان، تصرف خوانده و همچنین غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف که این موارد برای دعوای خلع ید باید در دادگاه مشخص و محرز شود تا بتوان حکم داد.

زیر و بم دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت

در خصوص دعاوی مالکیت، اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، معلوم است که سند رسمی نیز ندارد. اگر هم در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی هم ایجاد شود و شخصی که آن را خریده و یا به نحو دیگری تملک نموده، بخواهد مالکیت مالکیت خود را اثبات نماید، لازم است دعوایی را با خواسته ی اثبات مالکیت خویش در دادگاه حقوقی مطرح نماید.
دادگاه حقوقی هم در صورتی وجود دلایل و مستندات کافی خواهان، مانند تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند و مسلم بداند، حکم به ثابت شدن مالکیت او صادر می نماید.
لازم است بدانیم که دو طرف این دعوا از جمله خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت یک ملک را دارد و خوانده هم کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و اگر هم افراد قبلی نیز وجود داشته باشند که با هم خرید و فروش به همین شکل و بدون سند  رسمی نموده باشند، باید طرف دعوا قرار بگیرند.
همراهان عزیز سایت مهداد! نکته مهم این است که این نوع دعوا، یعنی دعوای مربوط به مال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می شود. همچنین حکم اثبات مالکیت، اعلامی است یعنی نیازی به صادر شدن اجرائیه ندارد و پس از اینکه حکم قطعی شود، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می تواند از مزیت های رای استفاده نماید.
حواسمان باید باشد که خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل استماع نیست. زیرا طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون است و معمولاً  دادگاه ها در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می نمایند.برای اثبات مالکیت نیز نیازی به وجود مبایعه نامه و قرارداد وجود ندارد؛ بلکه مالکیت ممکن است به شکل های مختلف منتقل شده باشد؛ به عنوان مثال از طریق ارث منتقل شده باشد.در مورد ملکی که ثبت رسمی نشده و در تصرف شخص دیگری است، مدعی دعوای اثبات مالکیت می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح نماید.