آنچه امروزه در بین مردم و بنگاه های معاملات ملکی تحت عنوان (( قولنامه )) از آن یاد می شود لزوماً منطبق با مفهوم حقوقی این اصطلاح نیست.
یعنی معنای عرفی قولنامه و یا قولنامه دستی با معنای حقوقی آن متفاوت است.
برای پاسخ دقیق به این سوأل که اعتبار قولنامه دستی یا اعتبار قولنامه دست نویس بدون شاهد چقدر است ، می بایست فهم حقوقی مشخصی از قولنامه ، مبایعه نامه و عبارات مشابه داشت.
می دانیم که برای نقل و انتقال املاک ثبت شده و دارای سابقه ثبتی،تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی ضرورری است.
و بر این واقعیت اداری و ثبتی نیز آگاهیم که انتقال سند رسمی دارای مقدماتی است که استعلام از اداره امور مالیاتی ، شهرداری و ثبت کمترین آنهاست.
ملزومات مقدم تر بر سه استعلام فوق شامل صدور پایان کار و داشتن صورتمجلس تفکیکی است.
به هر حال مبنای روی آوردن مردم به تنظیم قولنامه های عادی و حتی مبایعه نامه های تنظیمی در بنگاه های معاملات ملکی ، در بیشتر مواقع تهیه و تدارک مدارک و انجام تشریفات پیش گفته است.
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه
قولنامه بر خلاف مبایعه نامه ، تعهد به انعقاد عقد معینی است.
قولنامه دلالتی بر وقوع عقدی مثل بیع ندارد.
برای تقریب به ذهن می توان گفت وقتی طرفین طی قراردادی متعهد می شوند نسبت به تنظیم سند بیع با شرایط معینی در تاریخ معینی اقدام نمایند ؛ این سند قولنامه است که در اینجا معنایی جز تعهد به انجام بیع ندارد.
در حالی که در مبایعه نامه ( مانند مبایعه نامه های معمول و جاری بنگاه های معاملات ملکی ) با درج عبارات فروشنده ، خریدار ، مورد معامله ، ثمن معامله ، شرایط قرارداد و تاریخ دفتر خانه و انتقال سند ، عملاً بیع محقق شده است و صرفاً تنظیم سند رسمی بیع که بیشتر جنبه اثباتی دارد به رجوع به دفترخانه موکول می گردد.
قولنامه زمانی عنوان قرارداد دارد که متضمن تعهدات متقابل از ناحیه دو طرف قرارداد باشد و یا لااقل امضای دو طرف را دارا باشد.
سندی که صرفاً حاوی وعده یک طرف به انجام تعهد معینی مانند تعهد به بیع است بواسطه اینکه جامه عقد و قرارداد که یک عمل حقوقی دو طرفه است را به تن ندارد ؛ الزام آور نیست.
اما قولنامه به جهت اینکه حاوی تعهد به انجام عمل معینی است دارای ضمانت اجرای حقوقی است.
یعنی متعهدله (کسی که به نفع او تعهدی شده است) می تواند الزام متعهدعلیه (کسی که متعهد به انجام کار شده است ) را به انجام تعهد درخواست نماید.
اینکه قولنامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد یا به صورت دستی یا دست نویس ، شاهد یا بدون شاهد اثری بر ضمانت اجرای حقوقی مفاد قولنامه ندارد.
یعنی بدون شاهد نیز می توان دعوی الزام به انجام تعهد موضوع قولنامه عادی یا دستی را مطرح نمود.
هر چند قولنامه رسمی (منظور قولنامه ای است که ممکن است و می تواند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد ) مطمئناً دارای ارزش قضایی بالاتر است چون مفاد آن قابل انکار و تردید نیست و حتی نسبت به تعهد موضوع آن می توان اجراییه رسمی را درخواست نمود.
از طرفی در مورد قولنامه عادی دست نویس اگر دارای شاهد و گواه موقع تنظیم باشد ، در موقع بروز اختلاف استفاده از مفاد گواهی شهود مؤثر در نتیجه کار است.
اشتباه رایجِ مفهومیِ دیگر در بازار معاملات ملکی این است که مرد م بعضاً مبایعه نامه های تنظیمی مشاورین املاک را مدرکی رسمی ( سند رسمی ) تلقی می نمایند.
و یا اینکه اعتبار اسناد تنظیمی در بنگاه های معاملات ملکی را برابر با اسناد رسمی تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی تلقی می نمایند.
این برداشت مخالف تعریف سند رسمی است.
به طور روشن مبایعه نامه ها و اجاره نامه های تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک ، سند عادی به حساب می آیند.
لذا ایراد انکار و تردید نسبت به آنها ممکن است.
در مورد اسناد رسمی نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی، خلاصه معامله به اداره ثبت محل ، ارسال و مراتب در دفاتر مربوطه اداره مذکور ثبت می شود.
در مورد معاملات انجام شده در بنگاه های معاملات ملکی چنین ترتیبی جاری نیست.
با توجه به آنچه گفته شد می توان گفت مبایعه نامه های تنظیمی دفاتر در مشاورین املاک (( بیع )) محسوب می گردد.
تشریفاتی بودن عقد بیع املاک ثبت شده یعنی لزوم ثبت رسمی سند انتقال تأثیری بر اطلاق بیع بر مبایعه نامه های مشاورین املاک ندارد.
برتری سند رسمی بیع تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی بر مبایعه نامه های مشاورین املاک از جهت ارزش اثباتی آن است.
سند رسمی در مقابل همگان قابل استناد است و بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت ،دولت تنها کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده است را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد.
با این حال شکی نیست که بیع نامه ها تنظیمی در بنگاه ها بیانگر وقوع بیع می باشند.
ولی قولنامه ای که حاوی تعهد به انجام بیع است یا سایر عقود است دلالتی بر انتقال مالکیت ندارد.
پس از نظر ارزش گذاری اسناد می توان گفت سند رسمی دفترخانه بر مبایعه نامه های بنگاه ها و این مبایعه نامه ها بر قولنامه های دستی و حتی قولنامه های رسمی صادره از دفاتر اسناد رسمی چه با شاهد تنظیم شده باشند و چه بدون شاهد ، برتری دارند.
به هر حال قولنامه قراردادی است که اصولاً معتبر است مگر اینکه مفاد آن مخالف قوانین و نظم عمومی باشد.
آنچه بیان شد اجمالی بر موضوع ارزش و اعتبار قولنامه دستی یا قولنامه دست نویس بود که به نظر اطلاع آن برای کسانی که قصد نقل و انتقال املاک یا هر نوع مالی را دارند ؛ مفید می باشد.
روشن است که مطالبه راجع به اعتبار قولنامه دستی و موارد ابطال چنین قولنامه هایی و ضمانت اجرای تخلف از مفاد قولنامه دست نویس نیازمند بحث جامعی است که در این مختصر نمی گنجد.
راجع به گرفتن حکم تنظیم سند بر اساس قولنامه دست نویس و بدون شاهد ، ابطال سند رسمی به استناد قولنامه عادی و بدون شاهد ، اعتبار قولنامه دستی بعد از فوت فروشنده یا خریدار و سایر دعاوی مربوط به قولنامه های دستی و مبایعه نامه های تنظیمی در بنگاه ها آماده قبول وکالت دعاوی می باشیم.
