دعاوی تخلیه و تحویل عین مستاجره چگونه مطرح می‌شود؟

دعاوی تخلیه و تحویل عین مستاجره در قالب دادخواست حقوقی مطرح می‌شود که می‌تواند به عللی از جمله انقضای مدت اجاره، نیاز شخصی و یا تصرفات غیرقانونی از جانب موجر و به طرفیت مستاجر یا متصرف مطرح گردد.

آیا در قانون مبلغی به عنوان جریمه دیرکرد پرداخت اجاره‌بها مطرح شده است؟

خیر. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، مبلغی به عنوان جریمه‌ برای او در قانون در نظر گرفته نشده است. البته به درخواست موجر می‌توان بندی را در قرارداد اضافه کرد که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه، موجر می‌تواند مبلغی معادل اجاره‌بها را از ودیعه برداشت کند.

آیا اظهارنامه اجور معوقه همان طرح دعوی مطالبه اجور معوقه است؟

اظهارنامه به این معنی است که موجر می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه، با ارسال اظهارنامه به طرفیت مستاجر و شرح آنچه که از وی مطالبه دارد را به مستاجر اعلام کند. در اصل اظهارنامه به معنی اعلام خواسته موجر به مستاجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجاره معوقه نیست.

ماده قانونی اجور معوقه چیست؟

ماده ۴۹۰ قانون مدنی به موجر این حق را داده است که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مستاجره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام نماید. امروزه مطالبه اجور معوقه طبق قوانین روابط مستاجر و موجر باید بنا بر تشریفات مشخصی انجام شود و به صورت فوری قابل مطالبه نیست.

آیا دعوی اجور معوقه با اجرت‌المثل فرق دارد؟

دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر فرق دارند. مطالبه اجور معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، ولی دعوای مطالبه اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده و یا تصرفات به صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.

جریمه دیرکرد تاخیر پرداخت دراجاره‌بها

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، مبلغی به عنوان جریمه‌ در قانون در نظر گرفته نشده است. البته به درخواست موجر می‌توان بندی را در قرارداد اضافه کرد که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره ماهیانه، موجر می‌تواند مبلغی معادل اجاره‌بها را از ودیعه برداشت کند.

اظهارنامه مطالبه اجاره معوقه

موجر می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه بابت اجور معوقه، با تنظیم و ارسال اظهارنامه شرح مطالبات خود را به مستاجر اعلام کند. مستاجر می‌تواند به آن پاسخ داده و یا آن را بدون پاسخ بگذارد. در اصل اظهارنامه به معنی اعلام خواسته موجر به مستاجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجور معوقه نیست.

هزینه دادرسی دعاوی مطالبه اجاره معوقه

هزینه دادرسی دعاوی اجاره‌بها براساس میزان اجاره بهایی که مطالبه می‌شود، توسط موجر طبق تعرفه، به دادگستری پرداخت می‌شود. پس از صدور رای به نفع مؤجر و محکومیت مستاجر، موجر می‌تواند این هزینه را از مستاجر بگیرد.

دادخواست مطالبه اجاره معوقه

“خواهان:

خوانده:

خواسته: مطالبه اجور معوقه به میزان …… ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی

دلایل و منضمات دادخواست:

1- سند مالکیت

2- قرارداد اجاره

۳- مدرک موردنیاز دیگر

شرح دادخواست مطالبه اجاره معوقه:

ریاست محترم مجتمع قضائی”نام شهرستان محل وقوع ملک مورد اجاره”

با سلام احتراماً به استحضار می‌‌رساند:

اینجانب با خوانده/خواندگان قراردادی را در مورد….. باب واحد مسکونی/ تجاری در نشانی …………. جزء پلاک ثبتی  ………. بخش  “شماره و نام شهرستان”منعقد کرده‌ایم، نظر به اینکه خوانده/خواندگان از تاریخ ……. لغایت……. جمعاً به میزان ………… ماه از پرداخت اجور متعلقه خودداری کرده که با عنایت به اجاره بهای ماهیانه به میزان ……… ریال جمعاً …….. ریال می‌باشد، با به استناد ماده ۴۹۰ قانون مدنی صدور حکم محکومیت خوانده/خواندگان به پرداخت اجور معوقه به میزان……… ریال به انضمام جمیع خسارات قانونی و هزینه دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.”

مدارک لازم جهت شکایت و مطالبه اجاره معوقه

نمونه دادخواست مطالبه اجاره‌بها، به صورت دادخواست‌های چاپی توسط قوه قضائیه در اختیار عموم قرار داده می‌شود. مشخصات خواهان و خوانده در آن ثبت می‌شود و شرح خواسته در متن دادخواست درج شده و به دادگاه صالح  تقدیم شود. مدارک لازم به شرح زیر ضمیمه دادخواست می‌شوند:

1. تنظیم دادخواست و ذکر درخواست موجر
2. کپی مصدق (کپی برابر اصل) اوراق شناسایی و هویتی
3. کپی برابر اصل اجاره نامه
4. کپی برابر اصل اسناد مالکیت

نحوه مطالبه اجاره معوقه و وصول آن

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجر، موجر می‌تواند در دادگاه واقع در محل ملک مورد دعوی، جهت مطالبه اجاره معوقه و خلع ید از ملک، با ارائه دادخواست، اقامه شکایت کند.

پس از تنظیم دادخواست توسط خواهان (موجر) و ابلاغ وقت دادرسی به خوانده (مستاجر) و بررسی دلایل ارائه شده توسط خواهان و توضیحات و دفاعیات خوانده، در صورت ثابت شدن حق، دادگاه به نفع خواهان رأی صادر می‌کند و میزان اجاره‌بهای عقب افتاده که خوانده باید به خواهان پرداخت کند، با ذکر مدت زمان اجاره بهای پرداخت نشده اعلام می‌شود. در مواردی که رأی غیابی باشد، قابلیت واخواهی و سپس تجدیدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نیز به آن اعتراض داشته باشد، می‌تواند در مهلت مقرر که در رأی قید می‌شود، به آن اعتراض کند.

پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستاجر، اجراییه صادر می‌شود و می‌توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت نمود. اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می‌توان او را جلب کرد.

همچنین اگر مستاجر در زمان قرارداد مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر سپرده باشد، دادگاه پس از کسر ضرر و زیان موجر و اجور معوقه از مبلغ پیش پرداخت ودیعه، باقیمانده مبلغ را به مستاجر باز می‌گرداند. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها موجر با توجه به ماده 496 قانون مدنی می‌تواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح کند.

مرجع صالح رسیدگی به مطالبه اجاره معوقه

مطالبه اجاره معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورای حل اختلاف، یا دادگاه حقوقی است. دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا نیز با توجه به خواسته تقدیم شده مشخص می‌گردد. یعنی در صورتی که مبلغ اجاره‌بهای مورد مطالبه در دادخواست تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، نهاد صالح رسیدگی به پرونده است و در صورتی که بهای خواسته شده بیش ۲۰۰ میلیون ریال باشد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به شکایت را دارد.

نکاتی که در قانون در مورد مطالبه اجاره معوقه به آن اشاره شده است:

1-مستاجر در استفاده از ملک مورد اجاره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.

2- از ملک مورد اجاره برای همان مصرفی که در اجاره‌نامه مقرر شده، استفاده نماید و در صورت عدم ذکر مورد مصرف در اجاره‌نامه، به همین منظوری که از اوضاع و احوال ملک استنباط می‌شود،‌ بهره‌برداری کند.

3- مال‌الاجاره را به روشی که بین طرفین مقرر شده، پرداخت کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً بپردازد.

مطالبه اجاره معوقه در قانون

ماده ۴۹۰ قانون مدنی به موجر این حق را داده که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مورد اجاره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام نماید. امروزه مطالبه معوقه طبق قوانین روابط مستاجر و موجر باید بنا بر تشریفات مشخصی انجام شود و به صورت فوری قابل مطالبه نیست. خصوصا در سال 99 با شیوع ویروس کرونا، مطالبه فوری اجاره معوقه امکان‌پذیر نیست و طبق شرایط خاصی صورت می‌گیرد.

بر اساس قانون، اجاره‌بها باید مطابق مبلغ تعیین شده در اجاره‌نامه توسط مستاجر پرداخت شود و در صورتی که در قرارداد بابت اجاره‌بها به مبلغی اشاره نشده باشد، دفاتر املاک صلاحیت کارشناسی و تعیین قیمت اجاره‌بها را دارند. مهلت قانونی پرداخت اجاره‌بها از اول تا دهم هر ماه به موجر یا نماینده قانونی وی می‌باشد. اجاره‌بهای معوقه می‌تواند به صندوق ثبت یا بانک تعیین شده از سوی سازمان ثبت پرداخت شود.

در صورت رسمی بودن سند اجاره، رسید مبلغ پرداخت شده به دفتر تنظیم سند اجاره‌نامه تحویل داده می‌شود. در صورتی که سند اجاره‌نامه عادی باشد، می توان قبض رسید را با نشانی محل سکونت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی تحویل داد و در قبال آن، رسید دریافت کرد. دفترخانه باید ظرف مدت ۱۰ روز، اجاره معوقه را به موجر بازگرداند. در این صورت، امکان فسخ قرارداد و الزام به تخلیه عین مورد اجاره دیگر وجود ندارد.

تفاوت اجور معوقه و اجرت‌المثل

اجور معوقه در واقع مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در خلال انتفاع وی از ملک و تصرف ملک توسط او، پرداخت نشده است. در صورتی که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اذن موجر باشد، موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه اجاره معوقه، به مطالبه اجرت‌المثل، بابت مدت زمان انتفاع از ملک پس از انقضا قرارداد، نیز اقدام کند.

دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر فرق دارند. مطالبه اجاره معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، ولی دعوای مطالبه اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده و یا تصرف به صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.

اجور معوقه، اجاره معوقه

اجور معوقه به معنی اجاره‌بهای مکان استیجاری است که مستاجر آن را پرداخت نکرده است. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها و به تعویق افتادن آن، موجر می‌تواند با تنظیم دادخواست حقوقی، مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره‌بهای عقب افتاده کند که پس از صدور رأی و انجام مراحل اجرایی، قابلیت وصول خواهد داشت. میزان اجور معوقه در قرارداد اجاره‌ با نام اجرت‌المسمی تعیین شده است.

اجاره‌بها

اجاره‌بها مبلغی است که در ازای استفاده از ملک، توسط مستاجر در قرارداد اجاره فی ما بین موجر و مستاجر تعیین می‌گردد. به عبارت دیگر قرارداد اجاره عقدی است که افراد به میزانی که از ملک استفاده می‌کنند، هزینه آن را پرداخت می‌کنند.

چگونگی پرداخت اجاره‌بها براساس توافقی است که بین موجر با مستاجر صورت گرفته و در متن اجاره‌نامه تعیین و تصریح شده که می‌تواند به صورت نقدی در قبال دریافت رسید از موجر و یا واریز به حساب مشخصی که موجر به مستاجر معرفی کرده، به صورت روزانه، ماهانه و یا سالیانه پرداخت شود. 

خسارت تاخیر استرداد ودیعه از سوی موجر، چگونه محاسبه می‌شود؟

طبق قانون روابط موجر و مستاجر، تشخیص میزان خسارتی که از طریق موجر به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن وارد شده، طبق شاخص بانک مرکزی است و کارشناس نمی‌تواند آن را تعیین کند. همچنین مستاجر حق دارد به ازای هر روز از تاخیر استرداد مبلغ ودیعه، حق التزام به یک مبلغ توافقی از موجر دریافت نماید.

نحوه اجرای حکم موجر چگونه است؟

پس از ابلاغ اجراییه به موجر چنانچه موجر ظرف مدت ۳۰ روز دادخواست اعسار را به محکمه تقدیم نکند، دادگاه به درخواست مستاجر، حسب ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، حکم جلب موجر را صادر می‌کند یا نسبت به توقیف اموال موجر اقدام می‌نماید.

اگر موجر در پرداخت ودیعه به مستاجر تاخیر داشته باشد، جریمه دیرکرد چگونه محاسبه می‌شود؟

کارشناس دادگستری با توجه به میزان تورم و وجه ودیعه، جریمه دیرکرد را محاسبه می‌کند.