اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود، تکلیف حق شفعه چیست؟

بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می‌شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر نمایند یا نسبت به کل سهم مشترک فروخته شده، اعمال حق شفعه کنند.

اگر ثابت شود بیع غیرقانونی و غیرشرعی بوده است، آیا حق شفعه در آن وجود دارد؟

خیر. در بیع فاسد حق شفعه جاری نیست.

سوالاتی درموردحق شفعه=3

اگر شریک از جریان خرید و فروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق شفعه استفاده کند، آیا این حق را دارد؟ 

خیر. استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از اطلاع از جریان بیع، فورا اقدام به حق شفعه نکند، دیگر نمی‎تواند از حق شفعه استفاده کند.

سوالاتی درموردحق شفعه=2

اگر ملک دو نفر در راه عبور آب (راه آب) مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؟

بله. حتی اگر در خود ملک شریک نباشد. ولی اگر ملک را بدون راه عبور یا مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد.

سوالاتی درموردحق شفعه=1

اگر ساختمان با درخت خانه مشترک، بدون زمین آن فروخته شود، آیا می توان با حق شفعه عمارت یا درخت را تملک کرد؟

خیر. در این صورت حق شفعه جاری نیست.

آیا اخذ به شفعه در خرید و فروش آپارتمان قابل اعمال است یا خیر؟

 خیر. به دلیل این که مالکین آپارتمان فقط مالک مطلق سهم اختصاصی، یعنی بنای بدون زمین بوده و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات را دارند، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود.

حق شفعه به چه معنا است؟

شفعه به معنای تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است. به این معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد ومالک سهم فروخته شده شود.

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری چقدر است؟

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری به متراژ ملک، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی ملک و .. بستگی دارد. حتی نمی‌توان برای دو ملک مجاور نیز هزینه یکسانی در نظر گرفت. برای اطلاع دقیق از هزینه تغییر کاربری باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید.

در صورت بروز مشکل در روند اداری پرونده تغییر کاربری، استعلام از سازمان‌ها چگونه انجام می‌شود؟

تمام مراحل کار در دفا‌تر خدمات نوسازی توسط سیستم مکانیزه و خودکار این دفا‌تر انجام می‌شود. برای مثال درصورت نیاز به اخذ استعلام و یا اخذ مجوز از سازمان و ارگانی خاص، پرونده به‌صورت الکترونیک به آن مرجع ارسال می‌شود و نتیجه آن استعلام هم به ‌صورت الکترونیک به‌دست دفا‌تر نوسازی می‌رسد.

آیا برای تغییر کاربری یک واحد مسکونی نیاز به رضایت همسایگان می‌باشد؟

بله، در صورتی که از این اقدام شما ضرری به هر جهت به همسایگان وارد شود، ایشان حق شکایت و ممانعت از تغییر کاربری را دارند. بنابراین گرفتن رضایت‌نامه الزامی است.

چه ارگانی به شکایات مربوط به تغییر کاربری رسیدگی می‌کند؟

مرجع رسیدگی به شکایات برای تغییر کاربری اراضی، دیوان عدالت اداری است و در نتیجه وکلای دیوان عدالت اداری به این دعاوی رسیدگی می‌کنند.

مرجع ذی‌صلاح تغییر کاربری اراضی کدام کمیسیون شهرداری است؟

کمیسیون ماده 5 شهرداری.

آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی به کاربری تجاری مجاز است؟

خیر، طبق قانون، تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها به غیر از موارد ضروری ممنوع است. ضوابط تغییر کاربری اراضی کشاورزی را، وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند. اگر تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از وزارت جهاد کشاورزی انجام شود، وزارت جهاد کشاورزی می تواند علیه مالک یا تصرف زمین اقدام به شکایت کیفری کند و مالک یا متصرف باید علاوه بر پرداخت جزای نقدی، عوارض مقرر را نیز بپردازد.

آیا پارکینگ مسکونی یا زیرزمین برای کسب‌وکار مجاز است؟

خیر، تغییر کاربری انباری، زیرزمین یا پارکینگ مسکونی به محل کسب و پیشه که در پروانه ساختمانی به‌ عنوان انباری یا پارکینگ ذکر شده، تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح خواهد شد.

آیا می‌توان ملک مسکونی را برای مقاصد تجاری و اداری به کسی اجاره داد؟

خیر، اگر فردی ملک مسکونی‌‌ را به دیگری اجاره دهد و مستأجر از آن مکان برای امور تجاری استفاده کند، باز هم موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود. در واقع با اثبات تخلف چه این عمل توسط مالک و چه مستأجر صورت گیرد، کمیسیون در مورد تعطیلی محل کسب و کار و تجارت تصمیم خواهد گرفت.

رایج‌ترین نوع تغییر کاربری کدام است؟

به دلیل اینکه در بازار خریدوفروش ملک، نرخ ساختمان‌های مسکونی از ساختمان‌های تجاری کمتر است، تغییر کاربری مسکونی به تجاری از جمله تغییر کاربری‌های رایج بین عموم مردم است.

شرایط مجاز برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری

• بر اساس تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری‌ها، تغییر کاربری محل مسکونی و دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله، توسط مالک مجاز است.
• بر اساس ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی، مالک می‌تواند از منزل مسکونی خود برای مشاغل خانگی استفاده کند.
• بر اساس ماده 33 آیین‌نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات، تاسیس دفاتر مطبوعات در منازل مسکونی مجاز است.
• بر اساس قانون محل مطب پزشکان، تاسیس مطب پزشک و مشاغل وابسته مجاز است.

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری به متراژ ملک، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی ملک و .. بستگی دارد. حتی نمی‌توان برای دو ملک مجاور نیز هزینه یکسانی در نظر گرفت. برای اطلاع دقیق از هزینه تغییر کاربری باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید.

مدارک لازم برای تغییر کاربری

• مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه سند و مشخصات ملک
•  برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
• تهیه نقشه ملک جدید و دریافت مجوزهای لازم از سازمان‌ها و اداره‌های ذی‌ربط
• مجوز‌ها و استعلام‌های لازم درصورت نقص در پرونده که از طریق دفا‌تر خدمات نوسازی دنبال می‌شوند.

چگونگی تغییر ملک مسکونی به تجاری

برای تغییر هر نوع کاربری، باید مسیر زیر را طی کنید:

1- مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی

برای این کار نخستین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست است. فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پر کرده و ذکر می‌کنید که چه نوع کاربری‌ای به کاربری دیگر تغییر پیدا خواهد کرد. سپس مدارک اولیه خود را به دفا‌تر خدمات نوسازی تحویل می‌دهید. تمام مراحل پرونده به صورت الکترونیک انجام می‌شود.

2- بازرسی از محل

در این مرحله اظهارات ذکر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم می‌خورد مطابقت داده می‌شود. بازرس در این مرحله اطلاعات مورد نیاز برای تأیید تغییر کاربری ملک را جمع‌آوری می‌کند؛ مانند عرض معبر و شرایط اطراف ملک. در این مرحله اگر ملک مورد نظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله دیگری به این تخلف باید رسیدگی شود.

برخی تخلفات برای رسیدگی به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده ‌شده و برخی از آن‌ها توسط شهرداری منطقه و یا ناحیه حل می‌شوند. اگر مالک برای تغییر کاربری قصد تخریب و نوسازی نداشته باشد، بعد از بازرسی از محل، تکلیف تغییر کاربری مشخص می‌شود. اگر براساس ضوابط تعیین‌شده پهنه‌ای که ملک در آن قرار دارد، امکان تغییر آن کاربری را داشته باشد، مجوز لازم برای تغییر کاربری صادر می‌شود.

3- صدور دستورنقشه

دستور اولیه برای تهیه نقشه ملک جدید با کاربری تعیین شده، توسط دفا‌تر نوسازی ارائه می‌شود. در این دستور نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن، تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشغال و کاربری آن تعیین می‌شود. دستورنقشه حدود کلی فضاهای مختلف از جمله نورگیر و پارکینگ و… را مشخص می‌کند. موقعیتی که ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثیر زیادی روی این دستورنقشه دارد؛ مثلا برخی از موارد مانند قرار داشتن در حریم بنایی باستانی، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتی نمای ساختمان می‌شود.

توجه داشته باشید که اگر مالک نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد، باید قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسیدگی کند.

4- تهیه نقشه توسط مالک

مالک براساس دستور نقشه‌ای که صادر شده است باید برای تهیه نقشه اقدام کند. موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید در طراحی نقشه ملک تأثیر زیادی دارد؛ برای مثال ملکی که کاربری آن به تجاری تغییر پیدا می‌کند، طبق دستورنقشه خود باید به احداث پارکینگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش‌نشانی و… توجه کند.

5- صدور پروانه برای کاربری جدید

در این مرحله نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفا‌تر خدمات نوسازی ارائه می‌شود. بعد از بررسی کامل نقشه و جانمایی‌های انجام شده در آن، نقشه به تأیید کار‌شناسان دفا‌تر خدمات نوسازی می‌رسد. درصورت وجود مشکل و مغایرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفا‌تر نوسازی، مالک باید آن را اصلاح کند و مجددا به دفا‌تر ارائه دهد. بعد از تایید کارشناسان، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر می‌شود و به مالک اطلاع داده می‌شود.

6- نوسازی ملک با کاربری جدید

حالا که مجوز لازم برای تغییر کاربری ملک صادر شده است، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدید با ویژگی‌های از پیش تعیین‌شده، جایگزین ملک قبلی می‌شود. اغلب تغییر کاربری‌ها، با تخریب و نوسازی مجدد ملک روبه‌رو است؛ مثلا ملکی مسکونی که قرار است به ملکی تجاری تبدیل شود، باید شرایط لازم برای تبدیل شدن به ملکی تجاری را داشته باشد. به عنوان مثال تأمین فضاهایی مثل انبار، محل بارگیری، پارکینگ و دیگر فضا‌ها که در یک ملک مسکونی به آن نیازی نیست، از ملزومات ساختن یک ملک تجاری است.