مالک ملک از نظر قانون ثبت کیست؟

باید دانست برای آنکه فردی رسماً مالک یک ملک شناخته شود طیق قانون باید ملک به نام وی در اداره املاک ثبت به ثبت برسد. بنابر این تا زمانی که این کار صورت نگرفته باشد، مالکیت ملک فقط ادعا است و ممکن است در هر دعوایی این مالکیت مخدوش شود. بنابر این دادگاهها نیز نمی توانند حکم به مالکیت کسی بدهند که ملک در اداره ثبت به نام وی ثبت نشده باشد.

مرخصی استحقاقی ازمهمترین انواع مرخصی است

مرخصی استحقاقی که تحت عنوان مرخصی سالانه نیز شناخته می شود، یکی از انواع مرخصی با حقوق است . این نوع مرخصی با درخواست کتبی کارگر و یا کارمند و موافقت کارفرما به کارکنان تعلق می گیرد.

 

مطابق با قانون کار ۲.۵ روز از هر ماه به عنوان مرخصی استحقاقی در نظر گرفته می شود که با یک محاسبه ساده به عدد ۱۹۲ ساعت یا ۲۶ روز در سال می رسیم.

تعریف مرخصی بر اساس قانون کار چگونه است؟

مرخصی به حقی گفته می‌شود که به واسطه آن کارگران قادر به عدم حضور در محیط کار در روزهای غیر تعطیل باشند.

منظور از جمعه کاری مطابق با قانون کار چیست؟

در قانون کار مفهومی تحت عنوان جمعه کاری وجود دارد و برای محاسبه آن در فیش حقوقی افراد قوانین خاصی در نظر گرفته شده است.

 

مطابق با ماده ۶۲ قانون کار، روز جمعه برای کارگران به عنوان تعطیلی هفتگی لحاظ می شود. با این وجود کارگران در این روز از حقوق و مزایا برخوردار هستند.

 

در حالت کلی کارگران در روز تعطیل کار نمی‌کنند . اگر به هر دلیلی در این روز هم کار کنند، کارفرمایان موظف هستند مبلغی را تحت عنوان جمعه کاری به آنان بپردازند.

موارد قابل شکایت توسط کارگر علیه کارفرما

.نداشتن قرارداد کار

.رد نکردن لیست بیمه

.عدم پرداخت مزایا و پاداش و یا حقوق ناکافی

اخراج غیرقانونی

.مطالبه کار بیش از حد معمول

.بکارگیری غیر قانونی کارگر در روزهای تعطیل

مطالبه کار از کارگر در روزهای تعطیل

تعداد روزهای کاری در طول هفته طبق قانون کار 6 روز بوده و چنانچه کارفرما از کارگر انتظار داشته باشد که روزهای تعطیل نیز به اشتغال بپردازد؛ بایستی حقوق و مزایای روز مازاد را نیز محاسبه نموده و به عنوان اضافه کاری در نظر بگیرد.

مطالبه کار بیش از حد معمول از کارگر

طبق ماده 51 قانون کار، حداکثر ساعت کاری کارگران 8 ساعت است. هر گونه ساعت کاری بیشتر از این زمان ، خلاف قانون است. بنابه ماهیت برخی مشاغل ضروری است که در برخی از فصول سال ساعات کاری افزایش و در برخی از فصول نیز کاهش یابد. در این صورت ساعات کاری مطابق با توافق طرفین تعیین می شود. اما مجموع ساعات کاری در طول هفته نباید از 44 ساعت بیشتر باشد. در غیر اینصورت ساعات کاری مازاد به عنوان اضافه کاری محسوب شده و مبلغی برای هر ساعت تعیین و پرداخت می شود. در این حالت نیز چنانچه کارفرما خارج از قوانین مربوط عمل نماید، کارگر می تواند علیه وی شکایت نماید.

انعقاد قرارداد و مهلت کار آزمایشی

نداشتن قرارداد یکی دیگر از مشکلات رایج در روابط کارگر و کارفرما است. از اینرو اغلب پاسخ قانع کننده ای از سوی کارفرما در قبال عدم نداشتن قرارداد ارائه نمیشود. برخی کارفرمایان موضوع آزمایشی بودن کار برای کارگر را مطرح میکنند . اما باید دانست بازرسان اداره کار این موضوع را نمیپذیرند و کار آزمایشی را فقط برای یک هفته میپذیرند و زمان بیشتر از آن را غیر قانونی میدانند.

اخراج کارگر توسط کارفرما

یکی از مشکلات رایج در محیط های کار ، تعدیل نیروی کار و در نتیجه اخراج کارگران بدلایل مختلف است .

 

این موضوع میتواند دستمایه شکایت کارگران باشد. این موضوع زمانی جدی میشود که کارفرما حقوق اولیه کارگر را نپرداخته باشد. در چنین مواردی کارگر معمولاً به اداره کار مراجعه میکند و از کارفرما بدلیل نپرداخت حقوق و مزایا و یا رد نکردن سوابق بیمه شکایت میکند.

 

کارفرما چنانچه دلایل قانع کننده ای برای اخراج کارگر نداشته باشد ممکن است با محکومیت از طرف مراجع رسیدگی به دعوی مواجه شود.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تحویل ملک

ماده 344 قانون مدنی

“اگر در عقد بیع، شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت، موعدی معین نشده باشد، بیع قطعی و ثمن حال محسوب است. مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی، وجود شرط یا موعدی معهود باشد، اگر چه در قرارداد بیع، ذکری نشده باشد.”

 

ماده 362 قانون مدنی

“عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.”

 

ماده 372 قانون مدنی

“اگر نسبت به بعض مبیع، بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعضی که قدرت بر تسلیم داشته، صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.”

 

ماده 374 قانون مدنی

“در حصول قبض، اذن بایع شرط نیست و مشتری می تواند، مبیع را بدون اذن قبض کند.”

 

ماده 388 قانون مدنی

“اگر قبل از تسلیم در مبیع، نقصی حاصل شود، مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.”

 

ماده 42 قانون اجرای احکام مدنی

“هرگاه محکوم به، عین معین منقول یا غیر منقول بوده و تسلیم آن به محکوم له ممکن باشد، دادورز (مأمور اجرا) عین آن را گرفته و به محکوم له می دهد.”

 

ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه نماید در این صورت دادورز( مأمور اجرا) یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی

اگر محکوم به عین معین بوده و تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد، قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله دادگاه، تعیین و طبق مقررات این قانون از محکوم علیه وصول می شود و هرگاه محکوم به قابل تقویم نباشد، محکوم له میتواند، دعوی خسارت اقامه کند.

 

ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیلهٔ دیگری انجام دهد و هزینهٔ آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینهٔ لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس، میزان هزینه را معین می نماید. وصول هزینه مذکور و حق الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

 

تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

وجه التزام و مطالبه خسارت عدم تحویل ملک

در قراردادهای خرید و فروش یا ساخت و ساز معمولاً رایج است که مبلغی به عنوان وجه التزام بابت خسارت تاخیر تسلیم در قرارداد درج میشود. بدین ترتیب چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر ملک را تحویل ندهد، بابت دیرکرد تحویل ملک، متعهد به پرداخت مبلغ معین خسارت شود.

چنانچه مبلغ خسارت در قرارداد تعیین نشده باشد، خریدار دردسر بیشتری دارد. وی میتواند با تنظیم دادخواست طلب خسارت نماید. در این صورت قرار ارجاع به کارشناس صادر میشود. تا خریدار به حق خود برسد.

شخص ثالث و تصرف ملک

در مواردی ممکن است ملک مورد مناقشه در اختیار شخص ثالث باشد. شخص ثالث چنانچه هیچگونه قرارداد معتبری در ارتباط با ملک تحت تصرف و مورد مناقشه نداشته باشد، تصرف او در حکم غصب است. لذا برای تخلیه و تحویل ملک، نیاز به اقدام و دادخواست دیگری نیست.

اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد باید ظرف یک هفته به دادگاه مراجعه کند. چنانچه ظرف ١۵ روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح، قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه پیدا خواهد کرد و پس از تخلیه، ملک به خریدار تحویل داده می شود.

دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه

ریاست محترم دادگاه حقوقی …

 

با سلام احتراما به استحضار می رساند، اینجانب خواهان …………… متولده از …………. مورخ ………….، در تاریخ … اقدام به خرید ملک مورد مذکور، به شماره ثبتی … ..فرعی از اصلی …، واقع در بخش… استان ……… شهرستان …………. از خوانده ……………. نموده و ثمن معامله را نیز به طور کاملا از طریق ……………..(ذکر شیوه پرداخت . رسید پرداخت در ذیل دادخواست تقدیم شود) پرداخت نمودم. با این وجود ، از مورخ ……… تا حالا ، ملک موصوف، توسط خوانده، غصب شده و به تصرف اینجانب در نیامده است.

از آنجا که سند رسمی، میان اینجانب و خوانده تنظیم نشده و تنها مستند مالکیت بنده، بیع نامه ارائه شده در ذیل دادخواست می باشد، فلذا از ریاست محترم دادگاه درخواست اثبات مالکیت به استناد این قولنامه و سپس، خلع ید خوانده از ملک مورد ادعا، و همچین الزام به تنظیم سند رسمی، خسارات ناشی از غصب اموال اینجانب را استدعا دارم.

 

امضا.

تصرف ملک قولنامه ای ورثه ای

تصرف ملک ورثه‌ای می‌تواند هم توسط دیگر وراث و هم افراد دیگر رخ دهد. برخی از زمین‌ها مخصوصا در روستاها بدون سند بوده یا دارای سند قولنامه‌ای هستند. در این موارد فرد برای اینکه بتواند مالکیت خود را ثابت کند باید قولنامه را ارئه دهد.

تصرف ملک توسط شهرداری

گاهی شهرداری برای زیباسازی شهر یا احداث بنا اقدام به تصرف اراضی دیگر می‌کند. اگر تصرف بدون اجازه مالک یا حضور او باشد، می‌تواند به عنوان تصرف عنوانی از شهرداری شکایت کند. این نوع دعوا در دادگاه‌های عمومی حقوقی محل قرارگرفتن ملک مطرح می‌شود.

تصرف ملک مشاع توسط شریک

هر گاه در ملک مشاع که دارای مالکیت چند گانه است، یعنی چندین نفر بر آن مالکیت دارند، یکی از شرکا بدون اجازه اقدام به تصرف در ملک کند، تصرف او تصرف در ملک مشاع خواهد بود. اگر تصرف در ملک مشاع بدون رضایت شرکا باشد، هر یک از مالکین می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تصرف و تخیله ملک را را مطرح نمایند. تا ملک مشاع از تصرف شریک خارج شود.

با توجه به ماده 581 قانون مدنی، تصرف ملک مشاع توسط یکی از شرکا، از آنجایی که تصرف در اموال دیگری است، فضولی محسوب شده و نیازمند اجازه بعدی آنها است. ضمنا در صورتی که تصرفات هر کدام از شرکا بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

مرجع رسیدگی به دعوی

در ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف در ملک قولنامه ای و پس گرفتن آن، دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع شده است. یعنی اگر ملک در شهر دیگر و مالک در جای دیگری باشد، باید برای اقامه دعوا به شهر محل وقوع ملک مراجعه نماید. البته در جاهایی که شورای حل اختلاف وجود دارد، باید برای طرح دعوا به این شورا مراجعه کرد.

برای اثبات مالکیت ملک قولنامه ای چه نوع مدارکی را باید ارائه نمود؟

گذشته از آنکه تصرف به تنهایی یکی از دلایل اثبات مالکیت محسوب میگردد، طرفین باید مدارک دیگری را نیز برای اثبات مالکیت به دادگاه ارائه نمایند. این مدارک نقش تعیین کننده ای ممیتوانند در اثبات مالکیت داشته باشند. از جمله مدارک زیر :

 

1-اصل و کپی قولنامه دستی یا محضری

2-اصل اقرارنامه در موارد خاص

3-اصل استشهادیه

4-هر نوع مدارک دال بر مالکیت

خواهان در دعوای اثبات مالکیت ملک قولنامه ای

در دعوای تصرف ملک قولنامه ای، خواهان کسی است که خود را مالک می‌داند. وی باید علیه طرف مقابل که ملک در تصرف اوست اقامه دعوا کند. بنابراین بار اثبات مالکیت بر عهده او قرار دارد.

مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای

وقتی صحبت از انجام مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای میشود، منظور آن است که بازماندگان متوفی . یا ورثه وی ابتدا باید گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را بگیرند و عوارش و مالیات ملک را بپردازند و سند رسمی ملک را دریافت نمایند. سپس با در دست داشتن مدارک لازم بدنبال اخذ انحصار وراثت باشند.