ریاست محترم …. دادگاه عمومی شهرستان…..(محل ملک)
با سلام
احتراما پیرو خواسته خلع ید از یک زمین کشاورزی به موجب سند رسمی ….. و شماره پلاک ثبتی ….. واقع در …..
مقوم به …….(قیمت ملک) که در تاریخ ….. از سوی آقا / خانم….. (خوانده دعوا و مشخصات متصرف) قهرا و عدوانا بدون مجوز قانونی و مشروع نسبت به ملک اینجانب صورت گرفته است به موجب مواد ۳۰و ۳۱ از قانون مدنی و غاصبانه بودن اقدامات خوانده، خواستار اخراج وی از ملک به انضمام پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، و هزینه دادرسی مورد استدعا می باشد.
مفروز و مشاع؛ مال مفروز، مالی است که حق هرکس به نحو معین مشخص است و می تواند در آن تصرف کند ولی در مال مشاع، حق افراد در آن پخش شده است و هیچکس بدون رضایت دیگری نمی تواند در آن تصرف کند.
بر حسب مورد اگر بیشتر از بیست میلیون تومان باشد در دادگاه حقوقی و اگر کمتر از بیست میلیون تومان باشد در شورای حل اختلاف به آن رسیدگی می شود.
در دعوای تصرف عدوانی، صرف اثبات این موضوع که مالک قبلا از ملک استفاده می نموده است برای صدور حکم کفایت می کند در حالی که در دعوای خلع ید، صدور حکم منوط به احراز مالکیت خواهان می باشد. همچنین دعوای تصرف عدوانی به صورت خارج از نوبت مورد رسیدگی واقع می شود.
طرح دعوای مالک علیه متصرفین غیر قانونی ملک خود با استناد به سند مالکیت خود و وخواستار اخراج آنها بودن را دعوای خلع ید می گویند.
به موجب رای وحدت رویه صادره از قوه قضاییه؛ رای صادره از کمیسیون مذکور نسبت به اظهار نظر در خصوص ملی بودن اراضی، ابتدا قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل اراضی و سپس دادگاه تجدید نظر آن شهر می باشد.
اراضی که جز ملک خصوصی اشخاص و نهاد ها محسوب نشده و مالکیت آن متعلق به اداره سازمان منابع طبیعی و حفاظت محیط زیست که اعضا و زیر مجموعه دولت می باشند تعلق دارد.
خوانده: سازمان منابع طبیعی منطقه
خواسته: ابطال رای صادره کمسیون ماده۵۶ و حکم به غیر ملی بودن اراضی مذکور
دلایل و مستندات: ۱- شهادت شهود و مطلعین ۲- تحقیقات محلی ۳- سایر دلایل و مستندات ۴ -پرونده استنادی
۵- درخواست استعلام و جلب نظر کارشناس
ریاست محترم دادگاه عمومی………
با سلام احتراماً به استحضار میرساند:
نظر به اینکه به موجب رای کمیسیون موضوع ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع اراضی متعلق به اینجانب به مساحت مترمربع واقع در ملی اعلام شده است در حالیکه محل مذکور قبل از تصویب قانون فوق سابقه کشت و بهره برداری داشته و مشمول عنوان مرتع یا جنگل نبوده .
با توجه به اینکه تا کنون این اعتراض در هیچ یک از مراجع ذیصلاح اداری و قضایی رسیدگی نشده و مهلت یک ساله برای اعتراض به هیأت موضوع ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون مذکور نیز سپری شده است لذا رسیدگی و صدور حکم بر غیر ملی بودن اراضی فوق الذکر مورد استدعاست.
با تشکر و تجدید احترام
الف- هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد، چنانچه به طور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.
ب- چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.
پ- مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.
ت- کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که بصورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد (مستند قانونی: مواد ۳ و ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها).
اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح های تبصره ۴ الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می گردد:
§ برداشت یا افزایش شن و ماسه.
§ ایجاد بنا و تأسیسات.
§ خاکبرداری و خاکریزی.
§ گود برداری.
§ احداث کوره های آجر و گچ پزی.
§ پی کنی.
§ دیوارکشی اراضی.
§ دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی.
§ ایجاد سکونتگاههای موقت.
§ استقرار کانکس و آلاچیق.
§ احداث جاده و راه.
§ دفن زباله های واحد های صنعتی.
§ رها کردن پساب های واحد های صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات.
§ لوله گذاری.
§ عبورشبکه های برق.
§ انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی.
§ سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق.
§ مخلوط ریزی و شن ریزی.
§ احداث راه آهن و فرودگاه.
§ احداث پارک و فضای سبز.
§ پیست های ورزشی.
§ استخر های ذخیره آب غیرکشاورزی.
§ احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف.
§ محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه).
§ صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصره ۴ فوق الذکر.
§ صنایع دستی.
§ طرح های خدمات عمومی.
§ طرح های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی - استانی).
(مستند قانونی: دستور العمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها ).
خیر. یگانه مرجع تشخیص ضرورت تغییرکاربری در اراضی مشمول، کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان و یگانه مرجع موافقت برای اجرای طرح های کشاورزی در اراضی کشاورزی، سازمان جهادکشاورزی استان است. مجوز تغییرکاربری با امضای دبیر کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ (مدیر اموراراضی استان) و موافقت تبصره ۴ ماده ۱ برای اجرای طرح های مرتبط با کشاورزی در اراضی کشاورزی با امضای رییس سازمان جهادکشاورزی استان صادر می‌شود (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تبصره‌های ۱ و ۴ آن).
مدارک لازم برای پرونده‌های مختلف بسته به ماهیت طرح، مکان اجرای طرح و نوع مجوّز یا موافقتنامه متفاوت است. به طور کلی، ارایه «مستندات مالکیت»، اخذ «نظر موافق اداره کل حفاظت محیط زیست استان» و ارایه «موافقت اصولی یا جواز تاسیس» منضم به «نقشه و سایت پلن» برای کلیه طرح‌ها الزامی است. در موارد دیگر حسب مورد ممکن است نظر موافق اداره کل راه و شهرسازی استان، پاسخ استعلام دستگاه‌های مختلف و … مورد نیاز باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد هر طرح، به مدیریت اموراراضی استان یا مدیریت جهادکشاورزی شهرستان ذیربط مراجعه نمایید (مستند قانونی: مادّه ۷ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، مواد ۱ و ۳ آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، دستور العمل نحوه و چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی، طرح درخواست در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ ، نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم و …).
الف-سازمان جهادکشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام، نسبت به صدور پاسخ اقدام کند (بدیهی است پاسخ می‌تواند شامل مواردی از قبیل: تکمیل پرونده، اخذ استعلام‌های لازم، عدم امکان اجرای طرح و … باشد).
ب-در صورت عدم تکمیل مدارک مورد لزوم از سوی متقاضی ظرف مدت ۱ ماه از تاریخ ثبت درخواست، پرونده از دستورکار کمیسیون خارج می‌شود.
پ-پس از «تکمیل پرونده»، موضوع حسب نوبت در دستورکار کمیسیون قرار می‌گیرد.
(مستند قانونی: مادّه ۳ آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها).
در صورتیکه مالکان یا متصرفان اراضی کشاورزی قصد داشته باشند در اراضی مذکور اقداماتی انجام دهند که تغییرکاربری محسوب می‌شود؛ باید مجوزهای قانونی را از مدیریت اموراراضی استان اخذ کنند. شایان ذکر است مجوز تغییرکاربری، مجوز ساخت نیست و ممکن است بر اساس قوانین و مقررات ذیربط اخذ مجوزهای دیگر از سایر مراجع قانونی الزامی باشد (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تبصره ۱ آن).
مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است. مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی ربط را در این زمینه استعلام می نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود (مستند قانونی: تبصره ۲ ماده ۱ قانون حفظ کاربری).
بله. اراضی که برای مدّت طولانی بدون کشت رها شوند (اراضی بایر) نیز مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها هستند (مستند قانونی: ضوابط تشخیص اراضی زراعی وباغها).
کلیه اراضی زراعی، باغها و اراضی که در حکم اراضی کشاورزی هستند، اگر در خارج از محدوده (۱) شهرها و شهرک‌های مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و (۲) طرح هادی روستاهای دارای طرح هادی مصوّب واقع شده باشند؛ مشمول قانون فوق هستند (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری و تبصره ۵ آن).
هنگامی که سند ملکی در رهن بانک می باشد امکان انتقال رسمی آن وجود ندارد. بارها پیش آمده خریدار بدون اطلاع از اینکه ملک در رهن بانک است آن را به موجب مبایعه نامه و قولنامه خریده است. در این حالت می بایست دعوایی با خواسته الزام فروشنده به فک رهن طرح گردد. توجه داشته باشید متاسفانه بسیار پیش آمده است که خریدار ناآگاه به مسایل حقوقی شرطی را تحت عنوان تعهد به فک رهن که بر عهده خریدار است را امضا نموده که این امر عملا بار فک رهن را به دوش او می گذارد.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، در مورد املاک تجاری مستاجر در ابتدای اجاره می تواند با پرداخت مبلغی صاحب حق سرقفلی شود. حق سرقفلی طبق این قانون اصولا قابل انتقال به دیگری می باشد مگر اینکه انتقال آن ضمن اجاره نامه منع شده باشد. اگر شما به عنوان مستاجر جدید حق سرقفلی را از مستاجر قبلی خریداری کرده اید می بایست دعوایی تحت عنوان الزام مالک به تنظیم سند رسمی سرقفلی طرح نمایید.
صورت مجلس تفکیکی سندی است که مشخصات جزئی ساختمان در آن به تفکیک و معین درج می شود. هنگامی که شما ملکی را به صورت تمام نشده یا پیش خرید، خریداری می کنید یکی از پیش شرط های صادر شدن سند مالکیت، اخذ صورت مجلس تفکیکی است. گاهی پیش می آید، فروشنده از اخذ صورت مجلس تفکیکی امتناع می نماید. در این صورت شما می بایست برای اینکه سند رسمی ملک به نام شما صادر شود دعوایی تحت عنوان الزام فروشنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقامه کنید.
