مطالبه اجاره معوقه در قانون

ماده ۴۹۰ قانون مدنی به موجر این حق را داده که در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، بابت تصرف عین مورد اجاره، جهت فسخ قرارداد اجاره و درخواست حکم تخلیه ملک اقدام نماید. امروزه مطالبه معوقه طبق قوانین روابط مستاجر و موجر باید بنا بر تشریفات مشخصی انجام شود و به صورت فوری قابل مطالبه نیست. خصوصا در سال 99 با شیوع ویروس کرونا، مطالبه فوری اجاره معوقه امکان‌پذیر نیست و طبق شرایط خاصی صورت می‌گیرد.

بر اساس قانون، اجاره‌بها باید مطابق مبلغ تعیین شده در اجاره‌نامه توسط مستاجر پرداخت شود و در صورتی که در قرارداد بابت اجاره‌بها به مبلغی اشاره نشده باشد، دفاتر املاک صلاحیت کارشناسی و تعیین قیمت اجاره‌بها را دارند. مهلت قانونی پرداخت اجاره‌بها از اول تا دهم هر ماه به موجر یا نماینده قانونی وی می‌باشد. اجاره‌بهای معوقه می‌تواند به صندوق ثبت یا بانک تعیین شده از سوی سازمان ثبت پرداخت شود.

در صورت رسمی بودن سند اجاره، رسید مبلغ پرداخت شده به دفتر تنظیم سند اجاره‌نامه تحویل داده می‌شود. در صورتی که سند اجاره‌نامه عادی باشد، می توان قبض رسید را با نشانی محل سکونت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی تحویل داد و در قبال آن، رسید دریافت کرد. دفترخانه باید ظرف مدت ۱۰ روز، اجاره معوقه را به موجر بازگرداند. در این صورت، امکان فسخ قرارداد و الزام به تخلیه عین مورد اجاره دیگر وجود ندارد.

تفاوت اجور معوقه و اجرت‌المثل

اجور معوقه در واقع مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در خلال انتفاع وی از ملک و تصرف ملک توسط او، پرداخت نشده است. در صورتی که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اذن موجر باشد، موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه اجاره معوقه، به مطالبه اجرت‌المثل، بابت مدت زمان انتفاع از ملک پس از انقضا قرارداد، نیز اقدام کند.

دعوای مطالبه اجاره‌بها و مطالبه اجرت‌المثل با یکدیگر فرق دارند. مطالبه اجاره معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده و مستاجر اجاره‌بهای مقرر در اجاره‌نامه را پرداخت نکرده باشد، ولی دعوای مطالبه اجرت‌المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده و یا تصرف به صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.

اجور معوقه، اجاره معوقه

اجور معوقه به معنی اجاره‌بهای مکان استیجاری است که مستاجر آن را پرداخت نکرده است. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها و به تعویق افتادن آن، موجر می‌تواند با تنظیم دادخواست حقوقی، مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره‌بهای عقب افتاده کند که پس از صدور رأی و انجام مراحل اجرایی، قابلیت وصول خواهد داشت. میزان اجور معوقه در قرارداد اجاره‌ با نام اجرت‌المسمی تعیین شده است.

اجاره‌بها

اجاره‌بها مبلغی است که در ازای استفاده از ملک، توسط مستاجر در قرارداد اجاره فی ما بین موجر و مستاجر تعیین می‌گردد. به عبارت دیگر قرارداد اجاره عقدی است که افراد به میزانی که از ملک استفاده می‌کنند، هزینه آن را پرداخت می‌کنند.

چگونگی پرداخت اجاره‌بها براساس توافقی است که بین موجر با مستاجر صورت گرفته و در متن اجاره‌نامه تعیین و تصریح شده که می‌تواند به صورت نقدی در قبال دریافت رسید از موجر و یا واریز به حساب مشخصی که موجر به مستاجر معرفی کرده، به صورت روزانه، ماهانه و یا سالیانه پرداخت شود. 

خسارت تاخیر استرداد ودیعه از سوی موجر، چگونه محاسبه می‌شود؟

طبق قانون روابط موجر و مستاجر، تشخیص میزان خسارتی که از طریق موجر به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن وارد شده، طبق شاخص بانک مرکزی است و کارشناس نمی‌تواند آن را تعیین کند. همچنین مستاجر حق دارد به ازای هر روز از تاخیر استرداد مبلغ ودیعه، حق التزام به یک مبلغ توافقی از موجر دریافت نماید.

نحوه اجرای حکم موجر چگونه است؟

پس از ابلاغ اجراییه به موجر چنانچه موجر ظرف مدت ۳۰ روز دادخواست اعسار را به محکمه تقدیم نکند، دادگاه به درخواست مستاجر، حسب ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، حکم جلب موجر را صادر می‌کند یا نسبت به توقیف اموال موجر اقدام می‌نماید.

اگر موجر در پرداخت ودیعه به مستاجر تاخیر داشته باشد، جریمه دیرکرد چگونه محاسبه می‌شود؟

کارشناس دادگستری با توجه به میزان تورم و وجه ودیعه، جریمه دیرکرد را محاسبه می‌کند.

نمونه اظهارنامه استرداد مبلغ رهن ملک

نکات مهم در دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

• تقاضای مستاجر برای استرداد ودیعه در صورتی مورد قبول دادگاه قرار می‌گیرد که مستاجر مورد اجاره را تخلیه کند. مستاجر قبل از تخلیه نمی‌تواند تقاضای مطالبه ودیعه را نماید.

• در صورتی که مستأجر نشانی فعلی محل اقامت موجر را نداند، می‌تواند همان نشانی که از وی در اجاره نامه ذکر شده است را به دادگاه اعلام کند.
• مستأجر می‌تواند ضمن دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه، خسارت تأخیر در پرداخت را نیز از زمان مطالبه یا از زمان تقدیم دادخواست تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه، از موجر مطالبه کند.
• اگر اثبات شود موجر از پرداخت ودیعه به مستاجر خودداری کرده است، موجر نمی‌تواند مستاجر را به پرداخت خسارت تاخیر در تحویل محکوم کند.
• تهاتر به عنوان یکی از اسباب سقوط تعهدات، نیازمند حکم از مرجع صلاحیت‌دار است و موجر نمی‌تواند، بدون اخذ حکم از مرجع صلاحیت‌دار، اجاره‌بهای معوقه را با بخشی از ودیعه اجاره، تهاتر کند.
• اگر مستأجر محل مسکونی به دلیل عدم پرداخت ودیعه، از تحویل ملک به موجر خودداری کند، حق حبس خود را اعمال کرده و تکلیفی به پرداخت اجرت المثل مقرر در قرارداد برای هر روز تأخیر در تخلیه، پس از انقضای اجاره ندارد.

محاسبه خسارت تاخیر پرداخت ودیعه از سوی موجر

طبق قانون روابط موجر و مستاجر، تشخیص میزان خسارتی که از طریق موجر به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن وارد شده، طبق شاخص بانک مرکزی است و کارشناس نمی‌تواند آن را تعیین کند. همچنین مستاجر حق دارد به ازای هر روز از تاخیر استرداد مبلغ ودیعه، حق التزام به یک مبلغ توافقی از موجر دریافت نماید.

بنابراین در زمان انعقاد اجاره نامه مستاجر باید ضمانت اجرایی برای خود قائل شود، تا اگر در پایان مهلت اجاره، موجر از بازگرداندن وجه خودداری کرد، مستاجر بتواند به طور رایگان نسبت به پس گرفتن ودیعه ملک اقدام کند.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام موجر به پرداخت ودیعه

دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه، در صورتی که مبلغ ودیعه کمتر از بیست میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف محل اقامت موجر است و اگر مبلغ بیش از بیست میلیون تومان باشد، دادگاه محل اقامت موجر، مرجع رسیدگی به دعوا است.

همه چیز در مورد عدم یا تاخیر استرداد ودیعه توسط موجر

اگر پس از پایان و انقضای مدت اجاره، مستاجر ملک را تخلیه کند اما موجر نسبت به بازگرداندن ودیعه اقدام نکند، مستاجر می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد:

1- راهکار اول این است که مستاجر در آن ملک به تصرف خود ادامه ‌دهد و منتظر بماند تا موجر ودیعه را پرداخت کند.

2- راهکار بعدی که قانونی است این است که مستاجر باید به مرجع قضایی و شورای حل اختلاف مراجعه کند و با تقدیم دادخواستی تحت عنوان مطالبه وجه، از طریق دادگاه، الزام وی را به استرداد ودیعه بخواهد. در دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه، خواهان دعوا، مستأجر است که می‌بایست دادخواست خود را به طرفیت موجر (خوانده) مطرح کند.

3-در این صورت ابتدا مستاجر باید ملک را تخلیه کند و با دادن دادخواست تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف، مراتب تحویل ملک و کلید را به شورای حل اختلاف  گواهی کند. سپس مراتب تحویل ملک و کلید را از طریق اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، به موجر اطلاع دهد و سپس دادخواست مطالبه وجه ودیعه را به طرفیت موجر به مرجع ذی‌صلاح تقدیم کند.

4- پس از صدور رأی مبنی بر الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه و قطعیت آن، با تقاضای مستأجر، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می‌شود. در این مرحله مستأجر می‌تواند با معرفی اموال موجر تا میزان خواسته خود و توقیف اموال وی، حق خود را دریافت نماید.

5-پس از ابلاغ اجراییه به موجر چنانچه موجر ظرف مدت ۳۰ روز دادخواست اعسار را به محکمه تقدیم نکند، دادگاه به درخواست مستاجر، حکم جلب موجر را صادر می‌کند یا نسبت به توقیف اموال موجر اقدام می‌کند.

روش‌های پرداخت پول ودیعه یا پول پیش به موجر

1-شرایط پرداخت ودیعه به صورت نقد

اگر قرار است پول پیش به صورت نقدی توسط مستاجر به موجر پرداخت شود، قطعاً باید صورت‌جلسه­ای مبنی بر پرداخت وجه فوق تنظیم شود و از موجر، وکیل یا نماینده قانونی او امضاء و اثر انگشت دریافت کرد تا مبادا در آینده مشکلی به وجود آید و موجر ادعا کند که همچین مبلغی پرداخت نشده است.

2-شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه در قالب چک

اگر قرار است ودیعه به صورت چک به موجر پرداخت شود، چک تضمین‌شده باشد تا در صورت مواجه با مشکل، بتوان از چک و استعلام آن در دادگاه استفاده کرد و پرداخت وجه توسط مستاجر را ثابت کرد.  

3-شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه در عرف

گاهی وقت ها در عرف بجای قرض­ الحسنه از اصطلاحاتی همچون ودیعه یا پول رهن یا سایر عناوین دیگر استفاده می‌شود. مهم این است که این وجه به صورت قرض­الحسنه باید در قرارداد نوشته شود. البته استفاده از واژه قرض­الحسنه به جای پول پیش یا ودیعه، به نفع موجرین است.

زیرا اگر در اجاره‌نامه از اصطلاح ودیعه استفاده شود، یعنی پول به صورت امانت در اختیار موجر است و موجر حق استفاده از این ودیعه یا امانت را ندارد و در صورت استفاده، به جرم خیانت در امانت مورد تعقیب کیفری قرار خواهد گرفت. ولی اگر از اصطلاح حقوقی و صحیح قرض­الحسنه استفاده شود، به این معنی است که این پول به موجر قرض داده شده و موجر می­تواند آن را در مدت قرارداد مورد تصرف قرار دهد و به عبارتی خرجش کند.

مورد دیگر اینکه اگر در پایان مدت اجاره خسارتی به محل استیجاری برسد یا مستاجر بدهی نسبت به اجاره ماهیانه یا ورود خسارت به ملک دارد، موجر می­تواند از محل قرض­الحسنه، طلب یا خسارات وارده به ملک را برداشت کند.

استرداد ودیعه یعنی چه؟

وقتی قرارداد اجاره بین دو طرف منعقد می‌شود، با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌شود. مبلغ گرو گذاشته شده رهن یا ودیعه نامیده می‌شود که مستاجر به عنوان قرض‌الحسنه و تضمین اجاره ملک به مالک می‌دهد.

پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر می‌تواند ودیعه یا مبلغ رهن را از موجر یا صاحبخانه مطالبه کند و موجر موظف است با درخواست مستاجر، مبلغ ودیعه را به مستاجر مسترد نماید یا پرداخت کند.

پرداخت ودیعه از طرف مستاجر به موجر نکاتی دارد که از لحاظ حقوقی باید در قرارداد اجاره‌نامه رعایت شود.

چگونه ودیعه را از صاحبخانه پس بگیریم؟

در زمان دیرکرد پرداخت ودیعه توسط موجر چه باید کرد؟ شرایط تاخیر در استرداد ودیعه توسط موجر چیست؟ الزام موجر به بازگرداندن ودیعه، چگونه است؟ خسارت تاخیر استرداد ودیعه چگونه محاسبه می‌شود؟

قرارداد رهن و اجاره یکی از مهم‌ترین قراردادها بین مردم است و معمولا درگیری و اختلافات زیادی بین طرفین پیش می‌آید. یکی از رایج‌ترین موارد، تاخیر در استرداد یا بازگرداندن ودیعه از سوی موجر است، که به دلیل عدم توجه به مواردی در هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره و عدم تعیین ضمانت اجرایی قوی برای قرارداد روی می‌دهد.

اولین اقدام مستاجر قبل از شکایت از موجر برای عدم پرداخت ودیعه چیست؟

مستأجر باید قبل از این که دادخواست مطالبه ودیعه را تقدیم دادگاه کند، ملک را تخلیه کرده و مراتب تخلیه را از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل کند. همچنین کلید ملک را تحویل شورای حل اختلاف محل ملک دهد و مراتب را از طریق اظهارنامه رسمی به موجر اعلام کند.

وقتی نامزدی هم قانون و قاعده دارد

• اگر مردی به زنی وعده ازدواج بدهد و با او پیمان نامزدی ببندد، این وعده بین آنها برای ایجاد رابطه زوجیت کافی نیست و برای این رابطه حتما باید عقد نکاح جاری شود.
• صرف وعده ازدواج برای ایجاد رابطه زوجیت بین طرفین کافی نیست، حتی اگر طرفین در مورد مهریه هم با یکدیگر توافق کرده باشند و مرد نیز قسمتی از مهریه یا تمام آن را به زن پرداخت کرده باشد.

• اگر مردی به زنی که به هر علتی نمی‌تواند با او ازدواج کند و این نتوانستن ناشی از یک حکم شرعی یا قانونی باشد، وعده و قول ازدواج بدهد، این پیمان باطل و فاقد اثر است و زن نمی‌تواند آن مرد را به ازدواج با خود مجبور کند
• تا زمانی که عقد نکاح بین طرفین جاری نشده است، هر یک از طرفین می توانند از انجام وصلت امتناع نمایند و طرف دیگر به هیچ وجه نمی‌تواند وی را مجبور به ازدواج با خود کند، حتی اگر به یکدیگر قول ازدواج داده باشند و در مورد مسایلی مانند مهریه نیز با هم توافق کرده باشند. (ماده 1035 ق. م)
  • اگر مردی به زنی وعده ازدواج بدهد، اما با وی ازدواج نکند، زن به صرف امتناع مرد از وصلت با وی نمی‌تواند مطالبه خسارت نماید، مگر اینکه ثابت نماید که مرد بدین وسیله او را فریب داده و به او خسارتی وارد کرده است یا اینکه از او سوء استفاده‌ای نموده است. (ماده 1035 قانون مدنی و ماده 9 قانون مسئولیت مدنی)
  • اگر بین دختر و پسری وعده ازدواج صورت گرفته باشد و برای این تعهد هم وجه التزامی تعیین شده باشد که مثلا اگر پسر به تعهد خود برای ازدواج با دختر عمل نکرد باید مبلغ فلان ریال به دختر بپردازد، دختر نمی‌تواند در صورت امتناع پسر از وصلت با وی، این وجه التزام را از او مطالبه کند.
  • نکته: اگر دختر و پسری به یکدیگر برای آینده قول ازدواج بدهند، این تعهد به تنهایی آنها را زن و شوهر نمی‌کند. بنابراین هر گونه رابطه نامشروع بین آنها موجب مجازات مقرر در قانون مجازات اسلامی در این مورد است. این مجازات در صورتی که عمل بین آنها حکم زنا داشته باشد، برای بار اول صد ضربه شلاق از باب حد زنا و اگر رابطه نامشروع کمتر از زنا باشد، تا 99 ضربه شلاق از باب تعزیر برای هر یک از طرفین خواهد بود.
  • نکته: اگر دختر و پسری با یکدیگر رابطه نامشروع داشته باشند، دختر نمی‌تواند از دادگاه الزام و اجبار پسر را برای جاری نمودن صیغه ازدواج درخواست کند.

آیا استعلام و تصدیق سند مالکیت از طریق اینترنت ممکن است؟

بله سامانه تصدیق سند مالکیت سامانه ای است که توسط سازمان ثبت راه اندازی شده برای پاسخگویی به این نیاز.

استعلام سند

وقتی شما معامله ای را انجام داده اید و می خواهید آن را به صورت سند رسمی تنظیم کنید قبل از تنظیم سند انتقال باید توسط دفتر اسناد رسمی یک سری استعلامات انجام بشود.

برای مثال در این استعلامات مشخص می شود که آیا این ملک در رهن بانک یا جای دیگری است یا خیر آیا این ملک در طرح شهری شهرداری قرار گرفته یا خیر و مواردی از این قبیل که نیازمند استعلام است.

این استعلام ممکن است در حالت عادی ماه ها به طول بکشد اما سازمان ثبت اسناد با الکترونیکی کردن این امر این فاصله زمانی را به صفر رسانده است.

برای مثال شما اگر با کسی دیگر ملکی را معامله کرده اید برای اینکه مطمئن شوید که این ملک دارای مشکل خاصی نیست یا به نام دیگری نیست یا اینکه می خواهید به نتیجه ای کلی درباره ملک برسید اگر پس از انجام معامله باشد و قبل از امور مربوط به انتقال سند می توان با مراجعه به وب سایت سازمان ثبت اسناد و خدمات الکترونیک این امر را پیگیری کنید.

همیشه داشتن سند رسمی و سندی که مالکیت ما را بر مال خود اثبات کند باعث آسایش و آرامش خاطر افراد جامعه می شود.

کم نیست مواردی که در آن با جعل اسناد و ارائه ساختگی مدارک فردی را دچار سرگردانی برای اثبات حق خود می کنند.

سازمان ثبت اسناد با راه انداختن سامانه ای بر مبنای تصدیق و تثبیت اصالت سند مالکیت باعث شده است بسیاری از مشکلات قضایی مردم و دادگاه ها در این باره حل بشود و حتی پرونده های قضایی هم کمتر دچار اطاله و طولانی شدن دادرسی بشوند.

رسالت و وظیفه سازمان ثبت اسناد این است که با مستند سازی و تثبیت و تصدیق اسناد مالکیت اشخاص چه حقیقی و چه حقوقی نسبت به اموال آنان هم از سوءاستفاده عده ای جلوگیری کند و هم از طرف دیگر خاطر افراد جامعه را آسوده کند که به راحتی کسی نتواند به مالکیت مشروع و قانونی آنان تعرضی کند.

پیرو همین وظیفه و رسالت سازمان ثبت اسناد با راه اندازی سامانه ای الکترونیکی تصدیق اسناد مالکیت را بسیار سهل الوصول کرده است.

با ورود به این سامانه هر فردی می تواند از ثبت ملک به نام خود اطمینان حاصل کند که خود عامل مهمی در جلوگیری از جعل و… خواهد بود.

اسناد به دو شکل هستند

سند رسمی و سند عادی.

وجه ممیزه آن در این است که سند رسمی توسط مامور دولت تنظیم می شود و از اعتبار محکم تری نسبت به سندی عادی برخوردار است.