الزام به تنظیم سند رسمی
قسمت اول :
پیش درآمد :
انجام معاملات مربوط به اموال غیر منقول ( خانه، زمین ) با تنظیم سند عادی – که عرف عامه، به قولنامه مشهور شده است – از دیرباز در کشور ما رایج بوده و علیرغم تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰ و و الزام قانونی اشخاص به ثبت معاملات موصوف ( مادتین ۴۶ و ۴۷ ) و عدم پذیرش اسناد عادی راجع به این معاملات در دادگاهها و ادارات به عنوان ضمانت اجرای آن مواد ( ماده ۴۸ ) در عمل، همان روال سابق تداوم داشته و اغلب دادگاهها نیز به اسناد عادی موصوف – بنا به توجیهات مختلفی – اعتبار داده و به استناد آن ها احکام متعددی در قالب « ایفای تعهدات مالکیت و … » صادر کرده و می نمایند. حتی خود قانون ثبت نیز این اسناد را جهت صدور سند مالکیت و به عنوان دلیل مالکیت پذیرفته و به آن ها اعتبار بخشیده است. ماده (۱۴۷ ) اصلاحی
قانون گذار برای تضمین و صیانت از فلسفه « اجباری شدن املاک و اهداف آن » محلی را تحت عنوان « دفتر اسناد رسمی » با تصدی سردفتر تعیین نموده است تا اشخاص، معاملات راجع به اموال غیر منقول را در آنجا تنظیم و به ثبت برسانند.
سپس آن معامله در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت برساند تا مورد حمایت قانون قرار گرفته و دولت کسی را که ملک به نام او ثبت شده است به عنوان مالک قانونی ملک بشناسد. ( ماده ۲۲ قانون ثبت )
پذیرش قولنامه به عنوان سند بیع و دلیل اثبات وقوع عقد بیع و تحقق ایجاب و قبول ، تبعات منفی زیادی دارد. از جمله این که فروشنده می تواند نسبت به یک ملک بارها اقدام به انجام معامله ( معارض ) نماید و آن را همزمان به چند نفر بفروشد یا اراضی موات، ملی و منابع طبیعی را بدون این که مالکیتی در آن ها داشته باشد به اشخاص متعددی انتقال داده و به مبالغ هنگفتی دست یافته و از پرداخت مالیات و عوارض دولتی سر باز زند.
یکی از اساتید برجسته حقوق در خصوص ماهیت قولنامه معتقد است : « در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند قراردادی می بندند که در آن، دو طرف تعهدی می کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند. سندی که در این باب تنظیم میشود « وعده بیع » است و در زبان عرف ، « قولنامه » می نامند. برای مثال ، من مایلم خانه خود را به شما بفروشم و درباره قیمت و شرایط انجام معامله نیز به توافق رسیده ایم ولی شما برای تهیه پول به چند روز مهلت احتیاج دارید و من نیز باید برای گرفتن مفاصا حساب مالیاتی و عوارض نوسازی اقدام کنم تا تنظیم سند در محضر ممکن باشد. پس برای این که هردو به انجام معامله در آینده مطمئن شویم من سندی مینویسم و ضمن آن تعهد می کنم که اسناد لازم را ظرف یک هفته تهیه کنم و برای انتقال خانه ام در برابر ده میلیون ریال در فلان دفتر خانه حاضر شوم و شما نیز در برابر، ملتزم می شوید که به همان دفتر برای معامله بیایید».
به عقیده ایشان ، قولنامه ها به لحاظ آماده نمودن مقدمات و برای رعایت تنظیم سند رسمی، واقعا به صورت قولنامه تنظیم میشوند که همان « وعده انجام معامله » است نه خود معامله و بر اساس آن طرفین آمادگی خود را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انجام معامله با تعیین قیمت و زمان آن اعلام میدارند. شورای عالی قضایی و کمیسیون استفتائات آن شورا در اوایل انقلاب متاثر از این نظرات ، طی بخشنامه ای قولنامه را فاقد اعتبار دانسته و عنوان نموده بود که : « به نحوی که در بخشنامه شماره ۶۰۵۹- ۶/۲/۱۳۶۲ تصریح شده ، آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ، ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده ، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. بنابراین اگر راجع به زمین ، قولنامه تنظیم و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط نشده باشد لازم الوفا نیست ».
این اقدامات باعث شد تا مردم و بنگاه های معاملات ملکی در تنظیم قولنامه ها آن را در قالب « بیع نامه » تنظیم نمایند تا حکایت از وقوع عقد بیع داشته باشد. اما این ترفند هم حقوقدانان و رویه قضایی را قانع ننمود. به طوری که یکی از اساتید حقوق در این رابطه و در خصوص چنین بیع نامه هایی معتقد است : « قولنامه فروش یا خرید و یا قولنامه ای که در آن حق تقدم در خرید به شخص معین داده می شود بیع نیست. زیرا در بیع مالکیت مبیع از بایع به مشتری منتقل می شود. در حالیکه ماهیت قولنامه فقط وعده بیع است و وعده بیع اساسا الزام آور نیست . به همین جهت به نظر اینجانب قولنامه فروش، الزام آور نیست و نمی توان به استناد آن الزام به انجام معامله را در تاریخی که در قولنامه معین می شود خواستار گردید. استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی هم برای اثبات صحت و الزام آور بودن قولنامه کافی نیست. زیرا ماده ۱۰ صرفنظراز شان نزول آن ، ناظر به قرارداد است و قولنامه چیزی جزء وعده بیع نیست و نمی توان آن را قرارداد تلقی کرد ».
به این نظریه دو ایراد وارد شده است :
« اولا – با کلیت ، گفته شده که قولنامه بیع نیست. در صورتی که در عمل بسیاری از محاکم با اماراتی مثل « به تصرف دادن مبیع » ، بیع را محقق دانسته و از قولنامه استنباط تعهد به تنظیم سند رسمی می نمایند و به این مورد حکم می دهند.
ثانیا – بین قولنامه و قرارداد تمایز قائل شده است. در صورتی که قولنامه نیز نوعی قرارداد است و تابع اصول کلی آن است. بنابراین ماده ۱۰ قانون مدنی بر آن نظارت دارد که طبق آن « قراردادهای خصوصی نسبت به طرفین تا وقتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ». از جمله تعهد به انتقال رسمی.
صرف نظر از مراتب باید پذیرفت که اکثر قریب به اتفاق قولنامه ها در واقع « بیع نامه » هستند. یعنی به موجب ان فروشنده و خریدار، مال غیر منقولی را مورد بیع و شراع قرار داده و مبلغی به عنوان ثمن توسط خریدار به فروشنده پرداخت می شود و فروشنده نیز جهت انتقال رسمی ( تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی ) در زمان معینی تعهد می دهد. این امر چنان در عرف ( مردم و بنگاه های معاملات ملکی ) رواج دارد که درصد ناچیزی از معاملات راجع به اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی انجام می پذیرد. جالب تر این که قولنامه ها در دادگاهها نیز ( غالبا ) به عنوان بیع نامه مورد پذیرش واقع شده و مبنای صدور احکامی قرار می گیرند.دکتر کاتوزیان در جای دیگری ، به واقع با اشاره به موضوع به خوبی ماهیت حقوقی قولنامه را تشریح کرده و می گوید : « تشخیص طبیعت حقوقی سندی که طرفین تنظیم کرده اند وابسته به تمیز قصد مشترک آنان است. اگر خواسته باشند که بیع با امضای آن سند واقع شود دادگاه باید آن سند را بیع بشمارد. بر عکس هرگاه هدف این باشد که بر طبق آن الزام به انشای عقد ایجاد شود نه انتقال ، دادگاه آن را « قولنامه » به حساب می آورد. منتهی عرف مسلم در داد و ستد های ما حکم می کند که اگر خریدار و فروشنده به دلیلی الزام قانونی یا خواسته خودشان اشاره به لزوم تنظیم سند رسمی معامله کرده باشند ظاهر این است که قصدشاهن تعهد به انتقال بوده است نه وقوع بیع.
ماده ۲۲۴ قانون مدنی نیز در تایید این مطلب مقرر می دارد : « الفاظ عقود ، محمول است بر مبانی عرفیه » .
هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز به موجب رای اصراری شماره ۱۴۵۱۰-۱۰/۲/۱۳۱۷ تصریح کرده که : « مطابق ماده ۲۲۴ قانون مدنی ، الفاظ عقود و قراردادها باید حمل بر معانی عرفیه شود و تخلف از آن موجب نقض دادنامه است ».
بنابراین تلقی عرف از الفاظ قولنامه از قبیل « فروشنده ، خریدار ، مورد معامله ، ثمن ، تسلیم مبیع ، اسقاط کافه خیارات و … »، انجام معامله ( عقد بیع ) بوده و اعتقادی به وعده بیع ندارد. ما با این اعتقاد و این که قولنامه همان بیع نامه بوده و تعهدات مندرج در آن برای طرفین الزام آور است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود پذیرش دعوای « الزام به ایفای تعهدات قراردادی و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله موضوع قولنامه » را صحیح و موافق قانون دانسته و معتقد به صحت چنین معاملاتی بوده و بر این اساس نسبت به بررسی این دعوا و چگونگی رسیدگی به آن می پردازیم.
یکی از دعاوی که در پی تنظیم قولنامه به وفور در دادگاه ها مطرح می شود عبارت است از دعوای « الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله ». بنابریان قولنامه ای که به موجب آن بیعی صورت گرفته و تعهد بر انتقال رسمی سند معامله آن شده است چنانچه تمام شرایط اسناد عادی را دارا باشد به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی مفاد آن لازم الاتباع و لازم الوفا بوده و منعی در پذیرش آن در محاکم و ادارات وجود ندارد و چنین معاملاتی از شمول مقررات مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک خارج است و دادگاه باید حکم به ایفای تعهد ( انتقال رسمی سند ) بدهد. بر همین اساس اغلب دادگاه های معتقدند آن چیزی که مورد قبول ادارات و محاکم می باشد « بیع نامه » است. یعنی سندی که حکایت از وقوع بیع داشته و تنها تنظیم سند رسمی انتقال آن باقی مانده است که در صورت بروز اختلاف بین طرفین ، دادگاهها به اسنادی رسیدگی می کنند که طبق آنها بیع واقع شده و مهلتی برای انجام مقدمات انتقال رسمی و پرداخت مابقی ثمن مشخص شده باشد.موید این مطلب آرای متعدد دادگاه هاست. در یکی از این آرا آمده است : « … در خصوص الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ، نظر به این که بنا به مراتب فوق الاشعار، عقد بیع تحقق یافته و فقط تشریفات قانونی آن که همانا ثبت رسمی معامله است باقی مانده … ، دادگاه دعوای خواهان را ثابت تشخیص داده و رای به الزام خوانده به انتقال رسمی سند شش دانگ … بنام خواهان … در قبال مبلغ … ریال ثمن معامله صادر و اعلام می دارد… » بنابراین چنانچه قولنامه ای شایط اساسی صحت معامله ( موضوع ماده ۱۹۰ قانون مدنی ) را دارا باشد و طرفین نیز شروطه لازمه ( اهلیت استیفا ) را داشته باشد عقد بیع صحیح بوده و اگر مانعی در جهت انتقال رسمی مورد معامله نباشد الزام فروشنده به ایفای تعهد مبنی بر انتقال رسمی سند آم منع قانونی نخواهد داشت.
در قرار دادها مبنای الزام متعهد به ایفای تعهدات قراردادی وی، علاوه بر آیات شریفه « یا ایها الذین آمنوا اوفوا باعقود »و « اوفوا بالعهد ان العهد کان مسوولا » و قاعده حقوقی « اصاله اللزوم »، مواد متعددی از قانون مدنی می باشد. از جمله به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی : « قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ». و نیز مطابق ماده ۲۲۰ همان قانون : « عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.» هم چنین به موجب ماده ۲۳۷ قانون مدکور : « هرگاه شرط در ضمن عقد ، شرط فعل باشد اثباتا یا نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف ، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.»
با انعقاد قرارداد عادی راجع به معامله مال غیر منقول ( قولنامه ) و واگذاری حقوق مالکانه فروشنده ( مالک ) به خریدار، غالبا تعهداتی در ضمن قرارداد توسط متعاملین ، در خصوص زمان و نحوه تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی قرار داده می شود که عدم ایفا و اجرای آن ها از ناحیه هر کدام از آنان طرف مقابل ( متعهد له ) را ناچار به اقامه دعوا در دادگاه می نماید. این دعوا تحت عنوان « الزام به تنظیم سند رسمی و اجبار به ایفای تعهدات قراردادی » مطرح می شود.همانگونه که خریدار می تواند به دبنال امتناع فروشنده ، الزام او را به تنظیم سند رسمی و اجرای تعهد بخواهد فروشنده نیز حق دارد اجرای تعهدات قراردادی خریدار را از دادگاه بخواهد تا او را ملزم به ایفای آن ها بنماید. از آن جمله، الزام به تنظیم سند رسمی با پرداخت ثمن معامله می باشد. بنابراین خواهان دعوای « الزام به ایفای تعهد و تنظیم سند رسمی انتقال » اعم از فروشنده و خریدار خواهد بود.