تعمیرات
تعمیرات به صورت کلی یا جزئی مورد بررسی قرار می گیرند:
پرداخت هزینه های تعمیرات اساسی یعنی تعمیراتی که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در آن می شود و امکان بهره برداری از مورد اجاره را برای مستاجر فراهم می کند، به عهده موجر ( صاحبخانه) است. مانند نصب دستگاه های سرمایشی و گرمایشی، دستگاه های تهویه ای و آسانسور، تعمیر درهای برقی یا ریموت کنترل، کشیدن دیوار، بازکردن در یا پنجره یا دریچه، روکارکردن لوله های ساختمان، تعویض سیم کشی ساختمان، تعمیر یا تعویض کاشی ها یا سنگفرش های کف ساختمان یا پارکینگ، نقاشی راهروها و ورودی خانه ها و امثال آن نمونه هایی از این دسته از تعمیرات است.
پرداخت هزینه های تعمیرات جزئی یعنی تعمیراتی که دارای ویژگی های ذکر شده درباره تعمیرات اساسی نیستند، برعهده مستاجر است. تعمیر یا تعویض پوشال های کولر، تعویض لامپ های مصرفی، تعویض یا تعمیر قفل درها، نصب توری برای درها یا پنجره ها و تعمیر واشر شیرآب، به طور کلی هر تعمیری که به استفاده بهتر مستاجر از ملک مورد اجاره مربوط می شود، تعمیر جزئی محسوب می گردد.
اجاره
طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع ملک مورد اجاره می شود و مستاجر در زمان اجاره از منافع آن بهره مند می شود. موجر باید ملک مورد اجاره را در وضعیتی به مستاجر تحویل دهد که وی بتواند استفاده لازم را از آن ببرد. به عبارت دیگر ملک یا مورد اجاره نباید معیوب یا مزاحمی داشته باشد.
عمیرات کلی :موافقت/مخالفت موجر
?اگر موجر اجازه تعمیر بدهد، مستاجر می تواند تعمیرات را انجام داده و هزینه های آن را از موجر دریافت کند
یا این که آن ها را با اجاره بها تسویه کند.
?در غیر این صورت مستاجر می تواند از طریق دادگاه، موجر را به تعمیرات الزام کند و وی نیز باید در زمان مشخصی، تعمیرات را انجام دهد.
در صورتی که الزام موجر ممکن نباشد، مستاجر می تواند با اجازه دادگاه قرارداد را فسخ کند
یا این که از دادگاه درخواست کند تا به او اجازه دهند تعمیرات را انجام داده و هزینه های آن را حداکثر تا ۶ برابر اجاره بها با موجر حساب کند.
نکته: چنانچه مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند، حق مطالبه هزینه های تعمیرات را از موجر ندارد و همچنین نمی تواند هزینه های آن را از اجاره بها کم کند.
تعمیرات کلی: مخالفت مستاجر
گاهی ممکن است ملک یا مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و مستاجر مانع از انجام تعمیرات توسط موجر شود.
?ماده ۴۸۵ قانون مدنی در این باره می گوید: مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات شود حتی اگر در مدت تعمیر، نتواند از مورد اجاره به صورت جزئی یا کلی استفاده کند. در این موارد نیز قانون، حق فسخ را برای مستاجر درنظر گرفته است.
در ضمن ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر بیان می کند که در چنین وضعیتی دادگاه از مستاجر می خواهد تا از تعمیرات ممانعت نکرده و زمان مناسبی را برای تعمیر تعیین کند.
? اگر مستاجر باز هم از تعمیرات جلوگیری کند، دادگاه می تواند حکمی مبنی بر تخلیه ملک برای مدت زمان مشخصی صادر کند، چنانچه در نتیجه این ممانعت خسارتی به بار آید، مستاجر مسئول آن است و به این گونه دعاوی خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی رسیدگی می شود.
?همچنین موجر در این گونه موارد نمی تواند برای رفع ممانعت مستاجر، اقدام به قطع انشعاب آب، برق، گاز و غیره کند.
تعمیرات اورژانسی ملک
اگر مشکل ایجاد شده اورژانسی بوده و نیاز به تعمیرات فوری باشد و امکان اعزام مالک و رفع مشکل نباشد، مستاجر اقدام به تعمیر ملک مذکور می کند و به میزان هزینه های پرداخت شده از موجر طلبکار می شود.
اما به طور کلی بهتر است در زمان نوشتن اجاره نامه شرط شود که در صورت بروز چنین مشکلاتی پرداخت هزینه ها و رفع مشکل به عهده چه کسی است.
اما به هیچ عنوان مستاجر در صورت پرداخت هزینه هایی که به عهده موجر بوده و خود او متقبل شده است نمی تواند در قبال آن از اجاره بکاهد؛ زیرا در هر صورت باید مراحل قضایی آن طی شود مگر در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت بروز مشکلی که به عهده موجر است اما مستاجر هزینه های خسارات وارده را متقبل شود مستاجر اختیار دارد که به میزان هزینه های پرداختی از اجاره بکاهد.
عیوب بزرگ ملک
اگر عیب آن قدر بزرگ باشد که دیگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، چنین عیبی موجب نقصان منفعت یا سختی در انتفاع بوده و موجب فسخ اجاره است .
هرگاه به دلیل عیب موجود در عین مستاجره، مورد اجاره از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب کرد قرارداد اجاره به استناد ماده ۴۸۱ قانون مدنی باطل می شود.
