از مهم ترین مشکلاتی که ممکن است پس از خرید و فروش ملک اتفاق بیفتد مربوط به تاخیر در تحویل ملک مبیع یا آپارتمان است، همانطور که میدانید مسکن از ضروریات زندگی است و تحویل سر موعد آن برای مشتریان از اهمیت زیادی برخوردار است. بنابراین در این مطلب سعی داریم مخاطبان را از حقوق خود و اقداماتی که پس از تاخیر در تحویل می توانند انجام دهند آگاه کنیم.
اگر شما واحد آپارتمانی را خریداری کرده‌اید و با عدم تخلیه ملک توسط فروشنده مواجه شده‌اید یا به هر صورت از تحویل به شما در موعد مقرر خودداری کرد، می‌توانید از دادگاه و مراجع قضایی درخواست کنید وی را ملزم به تخلیه و تحویل ملک کند اما ابتدا لازم است برای استیفا و اجرای حقوق خود ثابت کنید که حقی دارید که اکنون به دنبال استیفای آن هستید فلذا باید وقوع معامله و مالکیت خود را اثبات کنید.طبق مادۀ 367 قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع» به بیان راحت تر تسلیم که تکلیف فروشنده است به معنای دادن کالا به خریدار به گونه ای بتواند به معنای واقعی کلمه از مال بهره ببرد و تصرف کند.
همانطور که مادۀ 225 قانون مدنی تشریح می‌کند «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد، به منزلۀ ذکر در عقد است.» از این ماده این برداشت می شود که اگر طرفین در قرارداد مدت زمان تحویل ملک و واحد مسکونی را مشخص کرده باشند همان زمان لازم الاتباع است ولی اگر زمانی ذکر نشود مطابق عرف و عادت این گونه برداشت می شود که زمان تحویل مبیع یا هر کالایی پس از خرید و فروش پس از انجام معامله است و بلافاصله باید تسلیم شود.
طبق مادۀ 220 قانون مدنی (عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به تمام نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم هستند) که از نتایج وقوع یک معامله این است که در زمان مقررملک تحویل و تسلیم شود.اگر این مهم رخ نداد باید از عهده ی خسارات مربوطه بابت تاخیر در تحویل ملک برآید.
خسارت تاخیر تحویل ملک
اولین راه محاسبه ی خسارت تاخیر تادیه و اخذ آن از فروشنده مراجعه به قرارداد است که ببینیم در متن قرارداد چه ترتیبی برای محاسبه ی خسارت اتخاذ شده است برای مثال ممکن است طرفین در عقد توافق کرده باشند که فروشنده بابت هر روز تاخیر در تحویل ملک ۵۰ هزارتومان بپردازد که این راحت ترین روش است و با استناد به همین قرارداد و اثبات وقوع معامله می توان فروشنده را به تحویل ملک و پرداخت وجه التزام یا خسارات مندرج در متن قرارداد از سوی مراجع قضایی ملزم ساخت.
اگر در متن قرارداد چیزی در مورد تعیین خسارت تاخیر تحویل ملک ذکر نشده بود بازهم نگران نباشید چراکه می توانید خسارات تمام زمانی که بابت دیرکرد متحمل شدید را از او مسترد کنید بدین شکل که در دادخواست این مورد را در خواسته ی خود ذکر می کیند و دادگاه با مشاهده ی اینکه در متن قرارداد چیزی نیست ارجاع به کارشناس را به احتمال زیاد برای تشخیص و تعیین میزان خسارت انتخاب می کند و نظر کارشناس مربوطه می تواند راه گشا باشد و قاضی بر اساس نظر فنی او خسارت را محاسبه کند و فروشنده را ملزم به پرداخت مبلغ وهمچنین تحویل ملک کند.
در ضمن چنان‌چه زمان انجام معامله برخی شروط طرفین معامله مثلا تاریخ تحویل به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد گفته شده باشد، این شروط نیز لازم اجرا هستند و در دادگاه می‌توان به آنها استناد کرد.
در ضمن خریدار این مبلغ را زمانی مطالبه و دریافت می‌کند که ملک را دریافت کرده باشد. دریافت خسارت و جریمۀ تاخیر در تحویل ملک تا پیش از آن ممکن نیستئ البته شما زمانی مکی توانید به دادگاه مراجعه کنید و از دادگاه الزام طرف مقابل به تعهداتش را بخواهید که خود، تعهدات مر بوط به خود را کاملا رعایت کرده باشید.
برای اطمینان از دریافت مبلغ و خسارت مورد نظر می توانید در ابتدا یا خلال دادرسی از دادگاه تقاضا کنید برای جلوگیری از انتقال مال مورد نظر توسط فروشنده قرار تامین خواسته یا دستور موقت، حسب مورد صادر کند.
همچنین طبق ماده ۳۷۸ قانون مدنی حق حبس در عقد بیع یا خرید و فروش وجود دارد، به عبارتی هر کدام از طرفین معامله یعنی بایع و مشتری حق دارند از تسلیم ثمن( قیمت) یا مبیع( کالا) خودداری نموده تا طرف دیگر معامله حاضر به تسلیم گردد، به جز در مواردی که برای مبیع یا ثمن مهلت معین داده شده باشد که در این صورت هر کدام از مبیع و ثمن که حال باشد، بایستی تسلیم گردد.
