همانطور که میدانید سند یکی از مهم ترین مواردی است که در انجام معاملات و خرید و فروش ها باید به آن توجه داشته باشیم و وضعیات آن را روشن کنیم. سند نزدن فروشنده نیز از مشکلاتی است که اغلب برای بیشتر مشتری ها رخ می دهد،بنابراین ضروری به نظر می رسد ابتدا با مفهوم سند و تعریف حقوقی دقیق آن آشنا شویم و سپس با درک اهمیت و جایگاه سند در مقام اثبات حق، راه و روشی برای پیشگیری و حل مشکلات این چنینی را بررسی کنیم.
ماده 1284 قانون مدنی سند را چنین تعریف می کند: سند عبارت است از نوشته ای که هم شخص مدعی و هم طرف مقابل او یعنی خوانده دعوی قادر به استفاده از آن در محاکمه هستند. خواهان برای اثبات ادعایش و خوانده در مقام پاسخ به ادعای خواهان اسنادی را ارائه می دهند.
طبق تعریف فوق سند دو ویژگی مهم را باید داشته باشد تا سند تلقی شود.
- یعنی هر مدرکی اعم از عکس و صوت و فیلم سند محسوب نمی شود. قابل استفاده در محکمه باشد،یعنی دارای ارزش اثباتی باشد و چیزی را مشخص کند.
اسناد دیگری تحت عنوان « اسناد تجاری » در قانون تجارت آمده است که شامل اسناد بهادار و اسناد مالی است مانند چک و سفته و برات اما موضوع بحث ما نیستند چراکه در این مقاله اسناد مربوط به موضوع، اسنادی هستند که به مسائل ثبتی مربوط باشند و ممکن است اقدام سند نزدن فروشنده برای آن ها انجام گیرد.
انواع سنددر یک تقسیم بندی که با توجه به ماده ی 1286 قانون مدنی بدست می آید اسناد به دو دسته تقسیم می شوند.
- اسناد رسمی : سند رسمی عبارت از اسنادی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آن ها طبق مقررات قانونی ثبت شده باشد که در برخی از مواقع امر سند نزدن فروشنده برای همین اسناد اتفاق می افتد.
- اسناد عادی: سندی که فاقد ویژگی های مذکور یعنی عدم تنظیم بوسیله ی مامور رسمی و در خارج از صلاحیت او و یا خلاف مقررات صورت گرفته باشد. سندی عادی تلقی می شود.
اسناد رسمی یا در حکم آن را به دستجات زیر میتوان تقسیم نمود:
- اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک ثبت شده اند.
- اسنادی که در در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده اند.
- اسناد تنظیمی در نظر مامورین رسمی (غیر از دو مورد فوق)
- اسناد تنظیمی که صدور آن مورد تائید کسی باشد که مفاد سند علیه او است.
- اسنادی که صحت صدور آن در چک ثابت گردد.
- مواردی که قانونگذار صراحتاً احکام اسناد رسمی را بر دسته‌ای اسناد عادی بار کرده باشد.
درباره هر کدام از موارد فوق ممکن است سند نزدن فروشنده اتفاق افتد که در ادامه به راهکارهای موجود اشاره می کنیم.
امتیازات اسناد رسمی
1ـ لازم الاجرا بودن مفاد اسناد رسمی در موارد مقرر در قانون از جمله مواد 92 و 93 قانون ثبت اسناد و املاک.
به این معنا که حتی بدون اقامه دعوا در دادگاه نیز می توان از طریق مراجعه به اجراییه ثبت اموال طلبکار را توقیف نمود و ملک مربوطه را تحصیل کرد.
2ـ اعتبار مفاد این اسناد درباره طرفین و قائم مقام آنان
3ـ عدم استماع انکار و تردید در مقابل اسناد رسمی
همیشه اصل بر اعتبار و حجیت مفاد اسناد رسمی است، در مورد اسناد عادی اعتبار آن زمانی واقع می شود که اصالت آن ثابت شود. و اسناد رسمی زمانی بی اعتبار می شوند که جعلی بودن آنها ثابت شود یا به دلیل قانونی دیگر اعباری نداشته باشد.در کل می توان گفت اعتبار سند رسمی بسیار بالاتر از سند عادی است. چراکه در ماده ی ۲۲ قانون ثبت نیز آمده است که دولت کسی را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد نام او در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده باشد.
تفاوت های سند عادی و سند رسمی
سند رسمی و عادی که تا حدودی با آنها آشنا شدید از جهاتی با هم فرق دارند. سند رسمی ،قدرت و توان اجرایی دارد در حالی که در اسناد عادی ،اصل بر عدم قدرت اجرایی است؛ تاریخ سند رسمی، از لحاظ اصحاب دعوی و از نظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی ، برای اشخاص ثالث معتبر و تاثیرگذار نمی باشد.
در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعلی بودن آن سند قابل طرح است ، در حالی که سند عادی هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل تردید و انکار که به معنای تکذیب کردن رابطه ی سند با فرد است؛ سند رسمی، تابع تشریفات و آیین هایی است که از قبل قانون مشخص کرده، در حالی که اصل در سند عادی عدم تشریفات است و بستگی به تراضی طرفین دارد.
در ادامه بیان تفاوت‌های سند عادی و رسمی باید گفت در سند رسمی، مأمور رسمی دولت در تنظیم آن دخالت دارد، در حالی که سند عادی را اشخاص خصوصی به هر شکلی که بخواهند می توانند تنظیم کنند. به علاوه اینکه سند رسمی، در صورت مفقود شدن، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است ولی با گم شدن سند عادی نمی‌شود از کپی آن استفاده کامل کرد.
ابتدا قرار بود دولت فقط کسی را مالک بشناسد که سند رسمی دارد(ماده 22 قانون ثبت). ولی مصوبات بعدی مجلس و ابطالیه‌های شورای نگهبان سبب شد نه تنها سند عادی در دادگاه پذیرش شود بلکه به استناد آن سند رسمی نیز باطل گردد. و این سبب آشفتگی زیادی بین اعتبار اسناد شده است که هرکس با داشتن سند عادی خود را مستحق می داند، در این مواقع استفاده از یک وکیل اسناد و املاک بسیار می تواند کمک کننده باشد.
اولین اثر قولنامه،چه آن را (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه نامه ، تنظیم سند رسمی است؛ چیزی که در سند اهمیت دارد این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و انتقال مالکیت باشد، اما قولنامه چنین اثری را ندارد چون قولنامه فقط تهعد به انتقال است نه خود انتقال مال.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده ، نه خریدار می‌تواند ادعای مالکیت کند و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین معامله در دفترخانه حضور پیدا می کنند و با رعایت قواعد و تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند.
اما اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشد و عمل سند نزدن فروشنده اتفاق افتاد چه کاری می توانیم انجام دهیم؟
اقدام حقوقی علیه فروشنده
خریدار می‌تواند با حضور در دفتر اسناد در همان زمان مشخص شده و تهیه ما بقی ثمن یا قیمت از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مشخص شده خریدار در محل دفترخانه حاضر شده ولی فروشنده بدون دلیل و عذر موجه از حضور در دفترخانه و انتقال سند به مشتری خودداری کرده است. این یکی از اعمالی است که در مقابل سند نزدن فروشنده می توان انجام داد.
اگر در قرارداد محلی برای مراجعه ذکر نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهار نامه به مالک زمان و مکان دفترخانه را اعلام کند اما اگر حاضر نشد، خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی انتقال، به دادگاه صالح که همان دادگاه محل وقوع ملک است مراجعه کند.
بعد از طی جلسات دادگاه و اثبات وقوع معامله و گرفتن حکم قطعی از دادگاه ، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند. حکم اجرایی به فروشنده ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند. دایره اجرا به دفترخانه ی معین شده اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند به جای فروشنده واقعی و اصلی اقدام کند.
ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی :«هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (سند نزدن فروشنده )، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.»
