در جوامع شهرنشین تنظیم اجاره نامه به یکی از شایعترین قراردادهای روزمره میان عموم مردم بدل گشته و هر زمان به دلیل عدم آگاهی نسبت به چگونگی تنظیم آن و عدم رعایت ملاحظات ضروری ممکن است یکی از طرفین اجاره نامه متضرر گردد؛ بدین منظور در این مطلب درصدد تشریح مسائل مرتبط با نگارش یک قرارداد اجاره مطلوب و قانونی هستیم.

اولین نکته در خصوص اجاره نامه این است که توسط چه کسی تنظیم می گردد؟

تصوری به اشتباه در میان عموم رواج یافته که تنظیم قرارداد اجاره توسط مشاورین املاک، به اجاره نامه ماهیت سند رسمی می بخشد؛ خیر چنین نیست بلکه طرفین اجاره نامه در صورتی که خواهان منتفع شدن از مزایای اسناد رسمی میباشند بایست چنین قراردادی را در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برساند که به دلیل هزینه ثبت آن و پروسه اداری نسبتا پیچیده طرفین اجاره از آن پرهیز و صرفا به تنظیم در دفاتر مشاور املاک بسنده می کند که در این صورت اجاره نامه ماهیت سند عادی را داراست.

اما با تصویب قانون سال 1376 روابط مؤجر و مستاجر، قانونگذار گام در جهت رسمیت بخشیدن و شناسایی چنین قرادادهایی برداشت تا به نوعی از اجحاف در حقوق طرفین قرارداد و پیشگیری از معضلات متعاقب در محاکم همت گمارد. ماده 2 قانون روابط مؤجر و مستاجر 1376 بیان میکند «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای مؤجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد».

با عنایت به ماده فوق، سه شرط موجب اعتبار قراردادهای عادی اجاره در محاکم می گردد:

الف- در دو نسخه تنظیم گردد
ب- امضای مؤجر و مستاجر یا مستأجرین ذیل قرارداد درج گردد
پ- دو نفر فرد مورد اعتماد گواهی بر صحت تنظیم قرارداد و پذیرش از سوی طرفین آن بدهند و ذیل قرارداد در بخش امضای شهود، امضاء و اثر انگشت درج نمایند.

ضرورت درج صحیح مشخصات طرفین در اجاره نامه

مورد دیگر مشخصات طرفین اجاره نامه می باشد؛ ماده 10 آیین نامه قانون روابط مؤجر و مستأجر مقرر می کند «درخواستنامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می شود و بایست شامل نکات ذیل باشد: الف- نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت مؤجر و مستأجر یا نماینده قانونی و یا قائم مقام ایشان ... ».

در فرمهای موجود اجاره نامه ، بخش نخست آن با مشخصات طرفین آغاز می شود و بایست با صحت و صداقت کامل اطلاعات مربوطه بویژه آدرس محل سکونت را وارد نمایند؛ به این دلیل که ممکن است در صورت عدم صداقت در وارد نمودن آدرس صحیح، مادامی که اختلافی پدیدار گردد، اوراق قضایی به آدرس نادرست ارسال گردد و ممکن است موجب بی اطلاعی و متعاقبا تضییع حق شود. شماره ملی و شماره شناسنامه را در مندرجات اجارهنامه صحیح وارد نمایید و از صحت درج آن مطمئن شوید تا از بروز مشکلات متعاقب از قبیل رد دادخواست مطالبه اجاره بهامعوقه به دلیل عدم تطابق مندرجات اجاره نامه با مشخصات درخواست کننده در مقام مؤجر، جلوگیری به عمل آید.

آدرس، کاربری و مشخصات ملک مورد اجاره به دقت ثبت شود

بخش دیگر اجاره نامه مرتبط با موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره می باشد که بایست به تفصیل در اجاره نامه قید گردد. در اجاره یک ملک بایست ابتدا نوع کاربری و موارد استفاده از آن ملک را مشخص نمایید. برای مثال ممکن است در صورت عدم قید کاربری مسکونی، مستاجر از یک ملک مسکونی استفاده تجاری نمایند. حد و حرز سهم عین مستاجره مطابق با سند مالکیت ملک مشخص شود؛ از قبیل اینکه ملکی که در یک ساختمان قرار دارد، آن ساختمان دارای چند واحد است و واحد مربوطه در طبقه چندم با چه متراژی و اینکه دارای پارکینگ (عموما در آپارتمانها) می باشد یا خیر و در صورت وجود پارکینگ بایست مراتب مطابق با سند مالکیت در متن اجاره نامه نیز قید گردد. نشانی پستی و کد پستی و پلاک ثبتی عین مستأجره به درستی در متن اجاره نامه قید گردد تا از هرگونه سوءاستفاده احتمالی جلوگیری به عمل آید.

زمان شروع و پایان و طول مدت اجاره ذکر شود

بخش دیگر اجاره نامه که حائز اهمیت است، مدت اجاره عین مستأجره میباشد، که برای چه مدتی اجاره منعقد گردد؛ برای مثال 6 ماه یا 12 ماه و این موضوع باید صریحا ذکر گردد. رویه ای به غلط در میان عموم در حال شکلگیری است که اگر مدت اجاره قید نشد، اصل بر یک سال میباشد که چنین رویه ای نادرست است و محاکم به چنین ادعاهایی ترتیب اثر نخواهند داد. پایان مدت اجاره نامه را به صراحت و با ذکر تاریخ آن روز قید گردد تا از هرگونه تفسیر موسع پرهیز شود. تاریخ آغاز عقد اجاره نیز حائز اهمیت است به این دلیل که ملاک روز پایان قرارداد اجاره، تاریخ انعقاد تنظیم اجاره نامه می باشد.

میزان اجاره بها و شیوه پرداخت آن به دقت در اجاره نامه درج شود

مورد دیگر که نیازمند عنایت ویژه در متن اجاره نامه است، تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت آن می باشد. سعی شود که اجاره بها را به صراحت براساس ارزش پولی کشور تعیین شود نه اینکه ملاک را مالی با کاهش یا افزایش ارزشش تعیین نمایند به طور مثال اجاره بها هر ماه یک سکه طلا تعیین شود که با افزایش و کاهش ارزش مالی آن ممکن است طرفین موجب ضرر مالی شوند. شرایط و نحوه پرداخت نیز به صراحت مشخص گردد؛ برای نمونه اجاره بها عین مستاجره هر ماه به فرد مشخصی تأدیه گردد یا از بابت اقساط مؤجر، اجاره بها بازپرداخت آن اقساط در نظر گرفته شود. مؤجر نسبت به این نکته مطلع باشد که از بابت تأخیر در پرداخت اجاره بها، شرط التزام یا خسارت عدم تأدیه اجاره بها را قید گرداند تا از بابت هر روز تأخیر، جریمه دیرکردی به مؤجر تعلق گیرد.

ماهیت و سلامت ملک مورد اجاره بیان شود

گام بعدی ماهیت عین مستأجره میباشد که با تمام اوصاف سالم که ملک را در زمان انعقاد قرارداد اجاره تحویل گرفته است بایست همانطور سالم تحویل دهد. حال این پرسش مطرح میشود که اگر وسیله وابسته به عین مستأجره نیازمند تعمیر باشد یا کلا خراب گردد تکلیف مؤجر یا مستأجر چیست؟ ابتدا بایست ماهیت آن وسیله مشخص شود که از ضروریات ملک محسوب میشود یا خیر، در واقع غیرمنقول تبعی محسوب میشود(ماده 14 قانون مدنی) یا نه؛ برای مثال در صورت خراب شدن موتور کولر یا سینک دستشویی هزینه تعمیر آن بر عهدهی مؤجر است به این دلیل که درست است که چنین اموالی به ذات خود مالی منقول محسوب میشوند ولیکن مادامی که در ملک قابل استفاده هستند به تبعیت از ملک، غیرمنقول محسوب میشوند و مالک بایست هزینه های تعمیر را پرداخت کند.

روش استفاده از ملک مورد اجاره آورده شود

ماهیت بهره گیری از عین مستأجره حتی المقدور در اجاره نامه قید گردد تا موجب تضییع حقوق آتی طرفین نشود؛ برای مثال در صورتی که ملکی مسکونی برای رفع حوائج تجاری مستأجر اجاره داده می شود قید گردد که به منظور انجام چه فعالیت تجاری، اجاره داده می شود. در این صورت مستأجر به غیر از مورد قید شده حق فعالیت دیگری را دارا نیست و برای تغییر می بایست اذن مؤجر را اخذ نماید.

وجود یا عدم حق اجاره به غیر ذکر گردد

حق اجاره به غیر از سوی مستأجر در اکثر فرمهای چاپی اجاره نامه قید گردیده و منع شده است اما در صورت عدم درج چنین شرطی و سکوت طرفین نسبت به آن ممکن است اختلافات آتی میان طرفین ایجاد کند؛ در نتیجه هنگام تنظیم اجاره نامه وضعیت حق اجاره به غیر از سوی مستأجر را صراحتا مشخص نمایید.

پرداخت هزینه های آب و برق و گاز و مشاعات مشخص شود

اصل بر پرداخت هزینه های آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و عوارض پسماند سالیانه توسط مستأجر است و توافق خلاف آن مطابق با اصل آزادی قراردادها (ماده 10 ق.م) امکان پذیر می باشد. برخی از آپارتمانها انشعابات آب و گاز مستقل نسبت به هر واحد ندارند و مشاع می باشد؛ مناسب است اگر هر گونه رویه ای مورد توافق که در آپارتمان حاکم است در متن اجاره نامه قید گردد، برای نمونه هزینه آب تقسیم بر تعداد نفرات آپارتمان یا تقسیم بر تعداد واحد.

تعداد ساکنین در ملک مورد اجاره ذکر شود

نکته پایانی که در برخی موارد موجبات معضلات و اختلافات میان مؤجر و مستأجر را فراهم می کند، تعداد حاضرین در واحد می باشد؛ مستأجر حین انعقاد قرارداد اجاره عده حاضرین در عین مستأجره را بنابر تصوری اشتباه که صوری میباشد، 2 نفر اعلام می کند ولیکن در اثنای مدت اجاره نامه به 4 نفر افزایش پیدا میکند و موجب میشود مؤجر رعایت مفاد اجاره نامه را تقاضا نماید. در نتیجه در متن اجاره نامه هر گونه عبارتی درج گردد و طرفین ذیل آن را امضاء نمایند و به امضای شهود برسد، ضمانت اجرای حقوقی پیدا می کندو طرفین ملزم به رعایت جز به جز مفاد آن سند می باشن.

نمونه دادخواست الزام خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره مسکونی به لحاظ تأخیر در پرداخت اجاره بها در حالیکه مستأجر در شرط ضمن عقد اجاره، متعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر بوده است

مشخصات‌طرفین	نام	نام خانوادگی	نام پدر	شغل	محل اقامت
خواهان	مشخصات موجر
خوانده	مشخصات مستأجر
وکیل یا نماینده قانونی	مشخصات وکیل دادگستری
تعیین خواسته و بهای آن	صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره مسکونی به لحاظ تأخیر در پرداخت اجاره بها در حالیکه مستأجر در شرط ضمن عقد اجاره، متعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر بوده است
دلائل و منضمات دادخواست	1ـ تصویر مصدق سند مالکیت 2ـ تصویر مصدق اجاره‌نامه عادی مورخ ... 3ـ عند اللزوم استعلام ثبتی 4ـ وکالتنامه
ریاست محترم مجتمع قضایی ... سلامّ‌علیکم؛ احتراما" اینجانب وکیل خواهان، نکات ذیل را باستحضار میرساند: اولا"؛ با عنایت به اینکه موکل، مستند به تصویر مصدق سند مالکیت، مالک رسمی ششدانگ یک دستگاه آپارتمان/ یک باب خانه، با مشخصات ثبتی مضبوط در اسناد تقدیمی، واقع در ... است. ثانیا"؛ با توجه به اینکه موکل، مستند به تصویر مصدق اجاره‌نامه عادی مورخ ... ملک فوق‌الذکر را به خوانده محترم اجاره داده است. ثالثا"؛ با ملاحظه اینکه وفق ماده2 آئین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 به شماره5416/110 مورخ25/2/1378 هیئت وزیران، ناظر به ماده12 همان قانون، موارد ذیل از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 خارج است: 1ـ هرگاه روابط استیجاری طرفین، مربوط به قبل از تاریخ اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 باشد. 2ـ هرگاه روابط طرفین، ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید بوده و قرارداد اجاره نیز مربوط به قبل از لازم‌الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 باشد. 3ـ هرگاه روابط طرفین، ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات ـ بر حسب تراضی شفاهی با موجر ـ به عنوان اجاره باشد. 4ـ هرگاه دلیل تخلیه اماکن استیجاری، قبل از انقضاء مدت اجاره باشد. 5 ـ هرگاه سند عادی اجاره، بر طبق ضوابط مقرر در ماده2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 تنظیم نشده باشد (عدم گواهی قرارداد عادی اجاره، توسط دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد). رابعا"؛ عنایتا" به اینکه اجاره‌نامه عادی فوق‌الذکر، مشمول بند4 آئین‌نامه سابق‌الذکر است. خامسا"؛ با لحاظ اینکه خوانده محترم، از تخلیه و تحویل عین مستأجره مسکونی استنکاف می‌ورزد. لذا صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره مسکونی به لحاظ تأخیر در پرداخت اجاره بها ـ در حالیکه مستأجر در شرط ضمن عقد اجاره، متعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر بوده است ـ و نیز الزام وی به پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله، وفق بند «د» ماده8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1362 و مادتین515 و519 ق.آ.د.م و قاعده تسبیب، مورد استدعاست. با تقدیم شایسته‌ترین احترامات وکیل خواهان