سلام
در خصوص مطلبی که در سایت در مورد حیاط مشاعی بدون دسترسی از سوی طبقه فوقانی که صحیحا فرمودین امکان شکایت کیفری نیست سوالی داشتم
حال اگر در صورتمجلس تفکیکی ملک و سند هر یک از مالکین حیاط مشاعی صراحتا قید شده باشد امکان طرح دعوی خلع ید مشاعی قابلیت اجرایی شدن دارد؟ منظورم جهت اخذ توافق در جهت استفاده از حیاط مشاعی برای پارک کردن خودرو ؟
و سوال دیگر اینکه با توجه به اینکه دعاوی حقوقی محصور نیستند میشه مثلا دادخواست اثبات حق در استفاده از حیاط مشاعی و الزام خوانده به رفع مانع به استناد قانون تملک آپارتمان داد؟
باسلام جواب قسمت اول
صورتجلسه تنها درباره تعریف حد و حدود اربعه واحد های مستقل در ساختمان و مشخص کردن مساحت این واحد های مستقل و شماره گذاری واحد های ساختمان می باشد.
چنانچه کل ملک یا ساختمان تازه ساخته شده ، قبل از تفکیک واحد های آن به یک نفر خاص متعلق باشد ، در این صورت همه ی قطعات و تجهیزات ساختمان هم متعلق به آن شخص میشود.
در صورتی که یک ملک یا ساختمان به طور مشترکی باشد و چندین مالک مشاعی داشته باشد، ، همه ی واحد های ساختمان و قطعات تفکیک شده ساختمان هم ، با همان نسبت سهم، بین مالکان تقسیم میشود.
برای مثال اگر دو نفر ، هرکدام مالکیت 3 دانگ، از 6دانگ کل ملک، را داشته باشند، در این صورت هرکدام مالک 3دانگ ازسهم واحد ها بعلاوه قطعات تفکیکی ساختمان خواهند شد .
در این حالت برای اینکه بتوان در اداره ثبت اسناد برای هر واحد سندی جداگانه صادر نمود ، بایستی این انتخاب مالکان در یک سند ، که به اصطلاح تقسیم نامه نامیده میشود ثبت شود.
مراحل درخواست اخذ صورتمجلس تفکیکی ملک
برای اقدام به صدور صورت مجلس تفکیکی برای املاک و ساختمان هایی که به چندین واحد آپارتمانی تقسیم میشوند، در وهله اول گرفتن مجوز پایان کار از شهرداری منطقه مربوط به ملک واجب است.
در مواردی که فروشنده ملک نوساز، به دلایلی از گرفتن صورت مجلس تفکیکی، و به طور وضوح سندتفکیکی امتناع می ورزد، خریدار ملک می تواند بر اساس مبایعه تنظیم شده فی مابین، وی را ملزم به اخذ صورت مجلس تفکیکی نماید.
در قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش هم به همین منوال است. در تمام این موارد سازنده یا پیش فروشنده بر مبنای تعهد خود در مبایعه نامه، ملزم به اخذ صورت مجلس تفکیکی خواهند بود. در درجه نخست اخذ صورت مجلس تفکیکی وظیفه مالک رسمی ملک است؛ اما در مواردی ممکن است شخص دیگری در قالب قرارداد (مبایعه نامه، مشارکت در ساخت و …) که با خواهان منعقد کرده است، متعهد به گرفتن این صورت مجلس شده باشد.
بهتر است علاوه بر مالک رسمی ملک، متعهد نیز طرف دعوی قرار گیرد. در این دعوا هر شخصی که از صدور صورت مجلس تفکیکی نفع می برد می تواند دعوا را مطرح نماید. خوانده اصلی این دعوا، مالک و یا مالکین رسمی ملک هستند و کسی که محکوم به اخذ صورتمجلس تفکیکی می شود، مالک رسمی است، نه شخصی که در قرارداد تعهد به اخذ صورت مجلس داده است. دعاوی مرتبط با ملک باید دردادگاه محل وقوع ملک مطرح گردند.
پس از برگزاری دادگاه و صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت خوانده، خواهان (محکوم له) می تواند طی درخواستی، تقاضای اجرای حکم صادر شده را بنماید و پس از صدور اجراییه، به خوانده (محکوم علیه) ابلاغ می شود که نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید. در صورت بی توجهی وی به دستور قضائی، خواهان می تواند با هزینه خودش، صورت مجلس تفکیکی را اخذ نماید و سپس هزینه های مرتبط به علاوه ی خسارت ناشی از تاخیر صورت گرفته، را از خوانده مطالبه کند.
ب=قسمت مشاعی متعلق به همه ساکنین هست و هیچکس حق ایجاد مزاحمت رو نداره.مطابق تبصره 3 قانون تملک آپارتمانها چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. این ماده میتواند قرینه ای باشد بر اینکه شما حق دسترسی به حیاط را از طریق عبور از واحد وی ندارید. اما در خصوص تبدیل پارکینگ به واحد مسکونی، این کار بر خلاف قوانین شهرداری و شهرسازی می باشد. در این خصوص شهرداری مربوطه تخلف نموده و بر خلاف مقررات شهرسازی اقدام به صدور پایان کار نموده است. لذا ابتداً هر شخص ذینفع میتواند با طرح دعوا در دیوان عدالت اداری علیه شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست اصلاح پایان کار و اصلاح صورت مجلس تفکیکی مبنی بر تغییر کاربری موجود را مطرح نماید. بعد از آن مالک واحدی که در پارکینگ سکونت میکند باید در خصوص ابطال سند و خسارات علیه فروشنده در دادگاه عمومی دعوا طرح نماید.
هیچ یک از واحدها نمیتواند در مشاعات تصرفی کند که بدون رضایت واحدهای دیگر میباشد به دلیل اینکه حیاط جزء مشاعات میباشد. لذا فقط در صورتیکه میتوانید در قسمت مشاع آپارتمان پارک کنید که تمامی مالکین دیگر رضایت دهند.
ببخشیددیرپاسخ داده شده.هادی کاویان مهر
