الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می‌شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.»نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است؛ حال پرسشی که مطرح می‌شود، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود امتناع کند، تکلیف چه خواهد شد؟ یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان‌گیر خریداران می‌شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند.