برای توقیف اموال زوج، زوجه به کدام مرجع می تواند مراجعه کند؟

زوجه هم از طریق دادگاه و هم از طریق اجرای ثبت می تواند اقدام نماید.

اداره‌ی مال موقوفه بر عهده‌ی چه کسی است؟ متولی کیست؟

در اصطلاح حقوقی به اداره کردن مال موقوفه، تولیت و به کسی که اداره‌ی مال موقوفه را بر عهده دارد، متولی گفته می‌شود. متولی مال موقوفه که توسط خود واقف انتخاب می‌‌شود، نماینده و مدیر واقف می‌باشد و نه وکیل او. کسی که واقف او را به عنوان متولی انتخاب می‌کند، اختیار دارد که این سِمَت را قبول یا رد نماید. در صورتی که آن را قبول کند دیگر نمی‌تواند رد کند و اگر رد کند مثل این است که کلاً به عنوان متولی تعیین نشده است.

واقف در خصوص اداره‌ی مال موقوفه یکی از کارهای زیر را می‌تواند انجام دهد:

۱. می‌تواند برای همیشه یا مدت معینی خودش تولیت یا اداره کردن مال موقوفه را بر عهده بگیرد.
۲. می‌تواند شخص دیگری را به عنوان متولی تعیین کند که مستقلاً(به تنهایی) مال موقوفه را اداره کند.
۳. می‌تواند چند نفر را با هم به عنوان متولی تعیین کند که مجتمعاً و با تصمیم‌گیریِ مشترک مال موقوفه را اداره کنند. اگر واقف چند متولی انتخاب کند اما به صورت دقیق مشخص نکند که به صورت مستقل از یکدیگر می‌توانند مال موقوفه را اداره کنند یا این‌که حتماً باید مجتمعاً آن را اداره کنند، متولیان موظف خواهند بود که مال موقوفه را به نحو اجتماع اداره کنند. در این صورت تصمیم هر یک از آن‌‌ها بدون تأیید دیگری یا دیگران نافذ نیست و اعتبار ندارد.
۴. می‌تواند چند نفر را نماینده‌ی اداره‌ی مال موقوفه بکند. بدین صورت که برای هرکدام به طور مستقل وظیفه‌ای تعیین کند. در این صورت آن‌ها دیگر مال موقوفه را مجتمعاً اداره نمی‌کنند بلکه هرکس در حیطه‌ی وظیفه‌ی خودش استقلال دارد.

وضعیت اداره‌ی مال موقوفه در صورت عدم تعیین متولی

اگر وقف از نوع عام بوده و واقف متولی‌ تعیین نکرده باشد، مال موقوفه طبق نظر ولی‌فقیه اداره خواهد شد و اگر وقف خاص بوده و واقف متولی تعیین نکرده باشد، اداره‌ی مال موقوفه با خود موقوفٌ‌علیهم است؛ یعنی باید خود کسانی که مال برای آن‌ها وقف شده است، مال موقوفه را اداره کنند.

وضعیت اداره‌ی مال موقوفه در صورت فوت متولی

هرگاه واقف دو یا چند نفر را به عنوان متولی انتخاب کند و به آن‌ها این اجازه را دهد که هر یک مستقلاً در خصوص اداره‌ی مال موقوفه تصمیم‌گیری کنند، در صورتی که یکی از آن‌ها فوت کند، بقیه‌ی افراد مستقلاً در حیطه‌ی اختیار خود تصرف می‌کنند. ولی اگر آن‌ها موظف باشند به نحو اجتماع مال موقوفه را اداره کنند و یکی از آن‌‌ها فوت کند، حاکم شخصی را ضمیمه‌ی آنان که باقی‌مانده‌اند می‌کند تا مجتمعاً مال موقوفه را اداره کنند.

اتمام کار متولی(عزل متولی)

وقتی شخصی به عنوان متولی مال موقوفه انتخاب می‌شود، علی‌القاعده هیچ‌کس حتی خود واقف هم نمی‌تواند او را عزل کند مگر این‌که یکی از موارد زیر به وجود آید:
۱. در صورتی که واقف در عقد وقف شرط کند که حق عزل واقف را دارد. در این صورت می‌تواند او را عزل کند.
۲. اگر متولی خیانتی کند، طبق قانون مدنی حاکم امینی به او ضم می‌کند تا مراقب اعمال او در مورد اداره‌ی مال موقوفه باشد. البته مطابق ماده ۷ قانون اوقاف و امور خیریه مصوب سال ۱۳۶۳، هرگاه متولی یا ناظر مرتکب بی‌احتیاطی (تعدی یا تفریط) شود یا در اجرای قرارداد یا قانون کوتاهی کند، دادگاه حسب مورد یا وی را عزل خواهد نمود، یا حکمی در خصوص ممنوع‌المداخله بودن او صادر خواهد کرد و یا شخص دیگری را به عنوان امین به او منضم خواهد کرد.
۳. یکی دیگر از مواردی که می‌تواند موجب به پایان رسیدن کار متولی شود این است که واقف وصف مخصوصی را در شخص متولی شرط کرده باشد و متولی فاقد آن وصف شود. در این صورت متولی مُنعزل می‌گردد؛ یعنی خود به خود عزل می‌شود و نیازی به این نیست که واقف او را عزل کند.

تعیین ناظر بر متولی

واقف ‌هم‌چنین می‌تواند بر اعمال متولی ناظر معین کند. در این صورت طبق قانون مدنی اعمال متولی یا باید به تصویب او برسد یا با اطلاع و آگاهی او باشد. ناظر نخستی را که در ماده آمده ناظر استصوابی و ناظر دوم را ناظر اطلاعی می‌نامند. فرق متولی با ناظر استصوابی در این است که ”ابتکار عمل” در اختیار متولی است زیرا ناظر برخلاف متولی معمولاً بر مال موقوفه تصرف ندارد، تعدی و تفریط وضع او را به وضع غاصب تبدیل نمی‌کند و تنها مسؤول خساراتی است که در نتیجه‌ی اهمال و کوتاهی او در نظارت به بار آمده است. ناظر اطلاعی نیز می‌تواند تخلف متولی را به مراجع صالح اطلاع بدهد. در صورتی که واقف نوع ناظر را تعیین نکرده باشد، اصل بر آن است که او ناظر اطلاعی می‌باشد
– به عنوان اولین پرسش بفرمایید که متولی در اداره‌ی مال موقوفه از چه میزان اختیار برخوردار است؟
حدود اختیارات متولی را واقف تعیین می کند.

استعلامات دادگاه برای فردی که خود را معسر معرفی کرده است.

مرجع اجراءکننده رای باید به درخواست محکوم له به بانک مرکزی دستور دهد که فهرست کلیه حسابهای محکوم علیه در بانکها و مؤسسات مالی و اعتباری را برای توقیف به مرجع مذکور تسلیم کند . همچنین دادگاه باید به درخواست محکومٌ‌له یا خوانده دعوای اعسار به مراجع ذی‌ربط از قبیل ادارات ثبت محل و شهرداری‌ها دستور دهد که براساس نشانی کامل ملک یا نام مالک پلاک‌ ثبتی ملکی را که احتمال تعلق آن به محکومٌ‌علیه وجود دارد برای توقیف به دادگاه اعلام کند. این حکم در مورد تمامی مراجعی که به هر نحو اطلاعاتی در مورد اموال اشخاص دارند نیز مجری است.

*مراجع مذکور در این ماده مکلفند به دستور دادگاه فهرست و مشخصات اموال متعلق به محکومٌ‌علیه و نیز فهرست نقل و انتقالات و هر نوع تغییر دیگر در اموال مذکور از زمان یک‌سال قبل از صدور حکم قطعی به بعد را به دادگاه اعلام کنند.

اگر قصد خرید و یا فروش خانه یا آپارتمانی را داریم بهترین مکان برای این کار کجاست؟

با توجه به تخصصی شدن مشاغل و وجود صنف مشاورین املاک لذا بهترین و مطمئن‌ترین محل برای کسب اطلاع از قیمت روز ملک و همچنین انجام کلیه معاملات ملکی، دفاتر و آژانس‌های املاکی است که عضو رسمی اتحادیه صنف مشاورین املاک شهرها می‌باشند و از هرگونه معامله خارج از این دفاتر جداً خودداری کنید.

سند تک برگی چیست

سند مالکیت دفترچه پلمپ شده مخصوصی است که اداره ثبت محل وقوع ملک در خصوص عرصه واعیان (مجتمعاً یا منفرداً) و از روی دفتر املاک صادر می‌کند. دفتر املاک دفتری است که بعد از انجام عملیات مقدماتی ثبت و پس از تایید اقدامات انجام شده مشخصات ملک در آن ثبت می‌شود و پس از آن سند مالکیت ملک صادر می‌شود. در صورت مغایرت مفاد و مندرجات سند مالکیت با دفتر املاک، مندرجات دفتر املاک معتبر است.

سند تک برگی چیست و ماهیت آن نسبت به قانون چیست

مطابق ماده ۱۲ آیین‌نامه قانون ثبت:

برای حقوق ارتفاقی که برای اشخاص در سند مالکیت غیر قید شده است، صاحبان حقوق می‌توانند گواهینامه بگیرند.

سند تک برگی چیست

اسناد مالکیت که جدیداً ادارات ثبت صادر می‌کنند به صورت سند تک برگی است و فاقد پلمپ سربی است که سابقاً به اسناد دفترچه‌ای زده می‌شد. این سندمالکیت پس از هربار معامله بایستی توسط خریدار به اداره ثبت مربوطه تحویل شود تا پس از ابطال آن سند جدید به نام خریدار صادر شود، در این اسناد جدید که له آنها سند تک برگ یا تک برگی یا کاداستری گفته می‌شود، نقشه محل موقعیت ملک در مقیاس یک دوهزارم روی سند ملک در قسمت پایین صفحه نشان داده می‌شود.

ویژگی ها و مندرجات سند تک برگی چیست ؟

 

• اسناد مالکیت دفترچه‌ای یا تک‌برگی ممکن است به‌ صورت شش‌دانگ، مشاع یا اعیانی صادر شود.
• سمت راست بالای صفحه، شماره سریال سند و در سمت چپ بالای صفحه استان و شهر و تاریخ صدور سند قید شده است.
• در متن اصلی سند مشخصات ملک شامل استان، شهرستان، بخش ثبتی، ناحیه، شماره فرعی، اصلی، مفروز و مجزای از قطعه و شماره ملک آمده است.
• در همین قسمت مساحت به مترمربع، بلوک، سمت، طبقه، تاریخ، ثبت، شماره دفتری املاک، صفحه و شماره ثبت ملک، ذکر شده است.
• مشخصات خاصی در پایین کادر این قسمت آمده است که شامل نوع ملک، کاربری، وضعیت خاص، بها، نوع و میزان مالکیت، شماره سریال، نشانی ملک و کد پستی می‌شود.
• از نکات برجسته و متمایز سند تک‌برگی در مقایسه با سند دفترچه‌ای صراحت و ذکر نوع ملک (طلق…)، کاربری (مسکونی…)، وضعیت خاص، نوع مالکیت و نشانی ملک و کدپستی ملک است که در شناسایی ملک اهمیت به سزایی دارد.
• در پایین‌تر، مشخصات مالک شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه یا ثبت، شماره یا شنایه ملی، محل صدور یا ثبت، تاریخ تولد با ثبت، تابعیت و مستند مالکیت آمده است.
• در کتدر پایین‌تر، تصویر نقشه کاداستر ملک آمده است که از امتیازات ویژه سند تک‌برگی نسبت به سند دفترچه‌ای است که در شناسایی ملک بسیار موثر است.
• در کادر آخر صفحه اول سند تک‌برگی، شناسه ملی جغرافیایی املاک و مستغلات (جام) و بارکد آمده است که از امتیازات ویژه سند تک‌برگی نسبت به سند دفترچه ای است و در هویت و اصالت ملک و سند آن اهمیت دارد.
• در پشت صفحه در بالای کادر اول شماره سریال و شماره اختصاصی فرم آمده است.
• کادر اول اختصاص به ملاحظات، حدود، مفروزات، منضمات و حقوق ارتفاقی ملک دارد و در ذیل کادر، نام و نام خانوادگی رئیس ثبت اسناد و املاک، و مهر و امضاء آمده است و در انتهای کادر مستند قانونی سند این عبارت قید شده است که:

این سند مالکیت رسمی است و مطابق با ثبت دفتر املاک و بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت صادر و در یک برگ تسلیم می‌شود.

کادر پایین پشت صفحه سند تک‌برگی، اختصاص به محدودیت‌ها و نقل و انتقالات دارد.

منظور از عرصه و اعیان ساختمان چیست؟

عرصه و اعیان

 

 

عرصه و اعیان در قرارداد های ملکی

وقتی با قراردادهای ملکی و اسناد زمین ها و ساختمان ها مواجه می شوید، دو اصطلاح بیش از هر عنوانی به چشم می خورد.

• عرصه
  
• اعیان

شاید برخی از اشخاص منظور از این دو اصطلاح عرصه و اعیان را بصورت دقیق نمی دانند و لازم است این دو اصطلاح را بصورت مختصر و ساده توضیح بدهیم.

تعرف عرصه:

به زمین و محلی که ساختمان روی آن بنا شده، عرصه گفته می شود.

تعریف اعیان:

ساختمان و بنایی که روی عرصه و زمین ساخته و احداث شده، اعیان گفته می شود.

نکته۱:

با توجه به سند ملک و یا مقررات و ضوابط محلی یک ملک اعم از عرصه یا اعیان دارای کاربری مشخصی می باشد. مثلا: اداری،مسکونی،تجاری،کشاورزی و غیره. بنابراین در هنگام خرید املاک و مستغلات مثل زمین یا آپارتمان حتما به نوع کاربری آن که در گواهی ساختمان یا همان پایان کار توجه کنید. چون مشاغل تجاری نمی توانند در محلی که دارای کاربری مسکونی است فعالیت کنند و بالعکس.

نکته۲:

هنگام معاملات مربوط به خرید و فروش آپارتمان باید توجه کنید که زمین های اوقافی اولاً قابل خرید و فروش نیستند و صرفاً با مجوز اداره اوقاف برای مدت معینی اجاره داده می شوند. ثانیاً زمین های اوقافی معمولا عرصه و یا اعیان آن اجاره داده می شود و لذا ششدانگ همیشه شامل عرصه و اعیان نمی شود. آندسته از افرادی که قصد خرید ملک و آپارتمان دارند باید دقت کنند که در برخی نقاط شهرها زمین ها اوقافی هستند و حتما معاملات راجع به آنها باید با اجازه اداره اوقاف مربوطه باشد. هرچند برخی ادارات اوقاف اجازه ساخت اعیانی روی عرصه را نیز به مستاجرین می دهند.

آشنایی با انواع سندهای ملکی

انواع سند ملکی

 

آشنایی با انواع سند ملکی

مقدمه

وقتی قصد خرید یک ملک یا زمین را دارید قبل از هرکاری باید با انواع سند ملکی آشنا شوید و اسناد و مدارک و بنچاق آن را به دقت بررسی کنید. البته در کنار این موضوع باید به کاربری ملک هم توجه نمایید تا متناسب با هدف شما از خرید آن باشد وگرنه به واسطه موانع قانونی از جمله مقررات شهرداری، نمی تواند از یک ملک برخلاف نوع کاربری ان استفاده کنید.

سند چیست؟ 

 

سند عبارتست از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد و سند بطور کلی به دونوع رسمی و عادی تقسیم می شود.

انواع سند

سند رسمی:

• اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. با این توضیح سند مالکیت یا سند منگوله دار ملک جزء اسناد رسمی است یا اجاره نامه ای که در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم می شود جزء اسناد رسمی محسوب می شود.

سند عادی:

• هر سند و نوشته ای که فاقد شرایط سند رسمی باشد جزء اسناد عادی است مانند مبایعه نامه یا قولنامه های ملکی یا اجاره نامه های تنظیمی در آژانس های مسکن.

سند قطعی:

در زمان خرید خانه یا هر ملک بهترین گزینه برای خریدار، خریدن ملک هایی است که دارای سند قطعی می باشد. این نوع سند معروف هستند به سند مالکیت منگوله دار یا سند تک برگی که از طرف ادارات ثبت اسناد و املاک هر شهرستان صادر می شود. سند های قطعی جزء اسناد رسمی به حساب می آیند.

سند قولنامه ای:

همان اسناد عادی هستند که تحت عنوان قولنامه یا مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده تنظیم می شوند. ارزش این نوع اسناد هرچند پائین تر از سند رسمی یا قطعی است اما به هرحال از نظر شرعی معتبر هستند و در محاکم اعتبار دارند. ضمنا مخاطراتی هم دارند مانند خرید و انتقال مال غیر.

سند شورایی:

معمولا در زمان قدیم در نقاطی که دریافت یا صدور سند رسمی برای املاک ضروری نبود، از اسناد و نوشته هایی استفاده می شد که توسط دهیار یا شورای روستا یا کدخدا تنظیم و به امضای معتمدین ده یا روستا می رسید و همان ملاک و دلیل مالکیت فروشنده نسبت به ملک محسوب می شد که هنوز هم در دست بسیاری از مالکین قدیمی این نوع سندها یعنی سندهای شورایی دیده می شود و جزء اسناد عادی هستند اما کمی معتبرتر از سند قولنامه ای می باشند.

سند رهنی:

اگر کسی بابت بدهی یا دریافت وام ملک خود را در رهن دیگری یعنی مرتهن ببرد در این حالت یک سند رهن بین مالک و مرتهن بسته می شود در سند مالکیت ملک هم به موضوع در رهن بودن آن اشاره می شود.

خرید این نوع ملک ها جایز نیست چون ممکن است پس از معامله طلبکار یا همان مرتهن (مثلا بانک وام دهنده) آن را تایید نکند در این حالت می تواند نسبت به ابطال مبایعه نامه اقدام کند.

سند وقفی:

زمین و املاکی که از سوی مالک اولیه وقف به منظور امور خیریه یا مذهبی یا غیره شده باشد، عملاً هرگونه خرید و فروش آن ممنوع و باطل می باشد بنابراین در حد امکان از خرید املاک وقفی به خاطر محدودیت های قانونی خودداری نمائید.

البته در برخی مناطق املاک وقفی یا اجاره اداره یا سازمان اوقاف از سوی مالک قابل انتقال یا اجاره به غیر هستند.

ملک های وقفی به این گونه هستند که عرصه آنها اصولا وقف است و هیچگونه معامله ای نسبت به آن انجام نمی شود جزء به عنوان اجاره با اجازه اداره اوقاف. از طرفی اوقاف بعضاً به مستاجر اجازه ساخت و ساز و احداث اعیانی می دهد و برای اعیانی ممکن است سند مالکیت صادر شود. بنا براین موقوع خرید ملک به موضوع وقفی بودن و مالکیت عرصه و اعیان ملک فروشنده باید توجه کافی نمائید.

سند اصلاحات ارضی و اسناد نسقی:

طبق قانون اصلاحات ارضی به زارعین و کشاورزانی که در زمان رژیم قبلی روی زمان ارباب ها کار می کردند حقی تحت عنوان نسق داده شد که چون عمل آنها باعث آبادانی زمین ها می شد لذا می توانستند اقدام به دریافت سند رسمی یا اسناد بنچاقی کنند البته حق نسق فقط باعث ایجاد حق کشاورزی و زراعت روی زمین می شود و نه مالکیت نسبت به ملک، مگر اینکه موضوع مالکیت از طریق دادگاه به اثبات برسد.

جمع آوری مطلب هادی کاویانمهر

سند تک برگی و سند منگوله دار آنچه باید بدانید!

در این مقاله به مطالب و سوالات زیر خواهیم پرداخت:

الزام سند تک برگی نمونه سند تک برگی ٬

تبدیل سند منگوله دار به تک برگی ٬ 

رهگیری سند تک برگی ٬

هزینه سند تک برگی ٬

برای تبدیل سند منگوله دار به تک برگی چه مدارکی لازم است ٬

مدارک لازم برای تعویض سند تک برگی ٬ 

بها در سند تک برگی

اسناد مالکیت ملک و ساختمان بر ۲ نوع هستند یا رسمی هستند که توسط دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم میگردند و یا عادی که در بین خود مردم رایج است.

اما اسناد تکبرگی و دفترچه ای چیست؟ برای یافتن این پاسخ با ما همراه باشید.

اسناد رسمی ملک و ساختمان در کشور ما به سه فرم ظاهر میشود:

دفترچه ای یا به اصطلاح منگوله دار.
مشاعی(سهمی) که در کاغذ هایی با ابعاد بزرگ A3 نگاشته میشد.
اسناد تکبرگی که از سال ۱۳۹۰ پا به عرصه وجود گذاشت.
دلایل تغییر شکل اسناد به دفترچه ای:

ضعف امنیتی در جعل و تغییر محتوا به سبب ماهیت ضعیف پارامترهای امنیتی موجود در اسناد دفترچه ای.
وجود اطلاعات اضافی از پیشینه و سابقه سند برروی آن و سهولت انجام اعمال مجرمانه و درز اطلاعات محرمانه افراد.
هزینه بالای چاپ دفترچه،الحاق،سرب و نگهداری مشکل.
عدم درج نشانی،آدرس و موقعیت جغرافیایی ملک و در نتیجه سوء استفاده های بسیار زیاد از این موضوع در فروش املاک مجاور و یا مشابه هم.

   

مزیت های اسناد تکبرگی نسبت به سند دفترچه ای یا منگوله دار :

 

امنیت بیشتر
سندهای قدیمی دفترچه ای به علت ایمنی کمی که دارند به راحتی جعل می شوند اما سند تکبرگی طوری طراحی شده است که به راحتی نمی توان آنرا جعل کرد.

هولوگرام مخصوص داشته برای دستکاری در آن نیاز به مهارتهای بالا و امکانات و افراد مجرب دارد که از عهده هر کسی ساخته نیست .

ثبت سیستمی و یکپارچه

صدور این اسناد که در اداره ثبت انجام می شود تماما بصورت مکانیزه و الکترونیکی می باشد که تمام مشخصات ملک و مالک به طور دقیق و خوانا است که خواندن و کنترل آن برای مردم راحت شده است و این حسن یکی از دلایلی است که جعل این اسناد را مشکل ساخته است .

 

دقت اسناد تک برگی

حداقل دخالت انسانی در ثبت اسناد،عدم استفاده از دست در نگارش متن و یکدست بودن و ساختار واحد متون درج شده از امتیازات این اسناد نسبت به اسناد دفترچه ای است.

ثبت کامل اطلاعات ملک

در اسناد تک برگی مشخصات کامل ملک و مالک به طور دقیق ثبت می شودمشخصاتی از قبیل:

شماره قطعه
مساحت دقیق ملک
پلاکهای اصلی و فرعی و مفروزی
بخش و ناحیه
نوع کاربری
سال ساخت
وضعیت خاص
آدرس پستی
کد پستی
نقشه محل وقوع ملک و کروکی آن
شماره های دفتر الکترونیکی
سمت و طبقه
امکانات اختصاصی و مشاعی
ثبت کامل اطلاعات مالک
اطلاعات کامل مالک به درستی قید میشود چیزی که در اسناد دفترچه ای بصورت مبهم،عمدتاً ناخوانا و اغلب ناقص بود اطلاعاتی نظیر:

نام ونام خانوادگی

شماره شناسنامه

شماره ملی

تاریخ و محل تولد و صدور شناسنامه

تابعیت مالک

کد پستی مالک

و در خصوص مالکین حقوقی شناسه ملی و شماره ثبت شخص حقوقی و سایر موارد لازم و غیره وجود دارد .

علاوه بر درج موارد فوق الذکر در روی سند مالکیت، در پشت آن مشخصات ملک بصورت دقیق شامل:

حدود آن
وضعیت رهن و وام های بانکی
محدودیت نقل و انتقال مانند بازداشت
حقوق ارتفاقی و انتفاعی سایرین از این ملک
سهولت در استفاده ،تکثیر و نگهداری
اسناد دفترچه ای به دلیل دارا بودن تعداد صفحات بالا،نیاز به نگهداری بیشتری داشته،حمل و نقل سخت تری داشتند و کپی گرفتن از اوراق آن درد سر های زیاد و مصرف کاغذ بالایی داشت .

نوسازی در هر انتقال
علیرغم اینکه هزینه های تعویض سند در هر مرحله انتقال شاید اندکی غیر ضروری به نظر برسد اما این کار دو حسن دارد:
پایش و به روز رسانی وضعیت ملک در سازمان ثبت و اطمینان و تاکید مجدد بر سلامت ملک.

جلوگیری از فرسوده شدن اسناد به دلیل تعدد نقل و انتقال.
رفع دو مشکلی که اسناد دفترچه ای با آن درگیر بودند.

تسهیل در تعویض اسناد در محل دفاتر اسناد رسمی

فرآیند انتقال سند به نام خریدار و درخواست ،تعویض سند توسط وی در یک زمان و در یک محل انجام میشود و وقت زیادی در این خصوص از جامعه ۸۰ میلیونی ایران صرفه جویی خواهد شد.

هر مالک ملک شریکی یک سند مجزا

در اسناد دفترچه ای قدیمی اسامی تمامی مالکین در یک ستون و با سختی درج میشد علاوه بر این به دلیل اینکه یک سند واحد موجود بود باید بین شرکا تعامل صورت میگرفت که سند در دست چه کسی باشد حال اینکه در اسناد تکبرگی حتی اگر شما یکدهم دانگ از یک ملک را داشته باشید برای شما یک سند تکبرگی یکدهم دانگی صادر میشود موضوعی که در اسناد دفترچه ای به سختی انجام میشد و میبایست با درخواست رسمی مالکین ملک مشاعی صورت میپذیرفت.

 

آیا همه باید اسناد دفترچه ای خویش را به تکبرگی تبدیل کنند.

پاسخ خیر است.

چنانچه بعد از مهر ماه سال ١٣٩٠ معامله ای روی ملک انجام شده برای هرگونه نقل و انتقال نیاز به تکبرگی کردن سند دارید در غیر اینصورت ،به راحتی ملک را منتقل کنید.

 

حتی اگر ملکی را با سند تکبرگی میخرید لزومی به تعویض سند ندارید تا مادامی که قصد انتقال آن را داشته باشید.

بنابراین بمنظور پیشگیری از اتلاف وقت در زمان فروش،بهتر است به خریداران توصیه کنید در دفترخانه بعد از انتقال سند تقاضای تعویض سند را به دفترخانه بدهند.

 

مدارک لازم برای تبدیل اسناد دفترچه ای به سند تکبرگی

برگه خلاصه معامله (که همان بنچاق است و توسط دفترخانه و در سیستم دفتر املاک اداره ثبت پس از تایید چاپ و امضاء میگردد.
درخواست خریدار ( کسی که ملک بصورت رسمی به ایشان منتقل گردیده است.

اگر شما مالک فعلی هستید و سند منگوله دار دارید، خود خریدار محسوب می شوید و باید خود یا اگر شریک دارید کلیه شرکاء در ملک فرم درخواست را پر کنند.)
اصل سند مالکیت قبلی(دفترچه ای یا تک برگی متعلق به مالک قبلی)
پرداخت هزینه صدور سندمالکیت جدید؛ این هزینه حدود ۵۰٫۰۰۰ تومان است که با هزینه های مربوط به پست و ارسال سند تک برگی به درب منزل به رقمی حدود ۸۰٫۰۰۰ تومان برای هر برگ سند تک برگی می رسد.

ضمنا اگر سند دارای چندین مالک(شراکتی) باشد برای هر کدام یک سند تک برگی جداگانه صادر می شود و برای هر کدام باید هزینه صدور سند مالکیت/تک برگی جداگانه پرداخت گردد.
کدملی و آدرس مالک(کسی که تقاضای سند تک برگی دارد. یعنی در صورتیکه شما خریدار جدید هستید باید مشخصات خود را وارد کنید)
نشانی ملک و کدپستی ملک

مراحل دریافت سند تک برگی

چند سالی است که بحث تعویض اسناد قدیمی با سند های جدید مطرح شده است؛ اسناد منگوله دار قدیمی به اسناد تک برگی تبدیل میشوند که هریک ویژگیهای خاص خود را دارد .

تبدیل سند و دریافت سند جدید کار چندان دشواری نیست .

کافی است مراحل زیر را بخوانید تا به خوبی دستتان بیاید که برای انجام این تغییر در سند های ملکی خود ، باید چه اقداماتی انجام دهید .

یادتان باشد در حال حاضر تبدیل سند های قدیمی به سند های تک برگی، اجباری شده است .

در این مطلب ما به شما میگوییم که چگونه برای انجام این کار اقدام کنید :

گام اول مراجعه به دفاتر ثبت

در این مورد دو حالت وجود دارد؛ یا شما یک سند منگوله دار قدیمی دارید و میخواهید سند جدید بگیرید یا اینکه یک ملک جدید خریده اید و باید سندتان را با نام جدید تغییر دهید

در حالت اول نیازی به رفتن به دفاتر ثبت نیست و یک راست به اداره ثبت املاک بروید ولی در حالت دوم ابتدا باید به یکی از دفاتر ثبت اسناد مراجعه کنید .

هنگام معامله یک ملک یا زمین با هر نوع کاربریای که داشته باشد نخستین قدم بعد از توافق های اولیه مراجعه به یک دفتر ثبت اسناد رسمی است تا معامله انجام شده در این دفتر ثبت شود .

خریدار و فروشنده باید هر دو در دفتر ثبت حضور داشته باشند و مدارک هویتی خود را بیاورند .

درصورتی که مالک یک ملک اشخاص حقوقی باشند شماره ثبت حقوقی آن و سایر مدارک برای انتقال سند مورد نیاز است .

گام دوم استعلام سند قدیمی

دفتر ثبت اسناد رسمی قبل از اینکه برای انتقال سند اقدام کند ، فهرستی از استعلام ها را از فروشنده یا همان صاحب فعلی سند دریافت میکند .

نخستین استعلام مربوط به سند است .

این استعلام توسط خود اداره ثبت و به صورت مکانیزه انجام میشود . تا رسیدن جواب این استعلام ۲ روز زمان موردنیاز است .

در این استعلام دفتر ثبت اسناد درمی یابد که آیا ملک یا زمینی که فروخته میشود قبلا به شخص دیگری فروخته شده یا نه و اینکه آیا این سند اصطلاحا در بند نیست و آزاد است یا خیر .

سند هایی که در گرو بانک و یا زندان و . . . باشند تا پیش از آزاد نکردن آن قابل انتقال نیستند .

مسلما در این شرایط سند جدیدی هم برایشان صادر نمیشود و باید ابتدا این موانع برطرف شود .

گام سوم تسویه حساب شهرداری

سندی که به شخص دیگری واگذار و در واقع معامله میشود باید از قبل بدهیهای خود را به شهرداری تسویه کرده باشد .

یکی از مدارک مورد نیاز برای اثبات این تسویه حساب ها ، ارائه گواهی پایان کار شهرداری است .

این گواهی نشان میدهد که خانه یا ملک موردنظر عوارض و مالیات خود را پرداخت کرده و سند آن مشکلی ندارد .

گواهی بعدی هم که در مورد زمین های مورد معامله نیاز هست ، ارائه نامه از سازمان نوسازی است و تعیین تکلیف کاربری آنکه آیا تجاری است یا مسکونی یا اداری و . . . .

ملک های تجاری و صنعتی علاوه بر این دو گواهی، باید نامه سازمان تأمین اجتماعی مبنی بر تسویه حساب با این سازمان را هم هنگام خریدوفروش داشته باشند .

گام چهارم انتقال سند

در دفتر همه گواهیها و نامه های تسویه حساب از راه رسیده و دو طرف هم بر سر خریدوفروش ملک یا زمین موردنظر به توافق رسیده اند .

مدارک لازم ارائه شده و همه چیز برای انتقال مالکیت آماده است .

نقل وانتقال سند های دفترچه ای در داخل خود دفترچه نوشته میشوند اما سند های تک برگی اینگونه نیستند .

به هرحال نقل وانتقال انجام شده پس از تعیین موعد مقرر در داخل سند دفترچه ای وارد میشوند .

دفتر ثبت اسناد به صورت مکانیزه خلاصه ای از نقل وانتقال انجام شده را به اداره ثبت ناحیه موردنظر ارسال میکند .

حالا باید با سند قدیمی راهی اداره های ثبت شوید تا بتوانید سند جدید بگیرید .

کسانی که خریدوفروش نکرده اند و سند قدیمی دارند ، از این مرحله به بعد برای دریافت سند جدید باید همراه شوند .

گام پنجم مراجعه به اداره ثبت

وقت آن رسیده که به اداره ثبت ناحیه مربوطه مراجعه کنید و برای دریافت سند تک برگی مخصوص به ملک یا زمین موردنظر درخواست خود را ارائه دهید .

اداره ثبت املاک در شهر های مختلف قرار دارد و در شهر های بزرگی مثل تهران هم چند اداره ثبت برای مراجعه در نظر گرفته شده است .

فرم درخواست را پر میکنید .

دقت کنید اطلاعاتی که در فرم وارد میکنید اطلاعات درستی باشد چراکه یکی از مبنا های پر کردن سند استفاده از همین فرم است .

اگر قصد فروش ملک یا زمین را نداشته و تنها برای تبدیل سند دفترچه ای به سند تک برگی اقدام کرده اید این نخستین گام شما محسوب میشود .

تسویه حساب های شهرداری و استعلام سند هم پس از ارائه درخواست در اداره ثبت موردنظر پیگیری میشود .

گام ششم ارائه سند مالکیت قبلی

چه برای نقل وانتقال سند مالکیت و چه برای تبدیل سند دفترچه ای به سند تک برگی، باید اصل سند مالکیت قبلی ملک یا زمین به اداره ثبت ارائه شود ، در غیر این صورت سند جدید به شما تعلق نمیگیرد .

اگر سند منگوله دار شما مفقود ، یا به دلایل مختلف غیرقابل استفاده شده باشد باید قبل از اقدام برای تک برگی کردن سند ، برای دریافت سند المثنی اقدام کنید .

خود این گرفتن المثنی هم مراحلی دارد که میتوانید درباره آن از کارمندان اداره ثبت سؤال کنید .

اطلاعات مربوط به نقل وانتقال سند در سند های تک برگی وارد نمیشود و تنها مشخصاتی که در سند های تک برگی نوشته میشود مشخصات مالک آن است .

البته در این سند مختصر جایی هم برای رهن و سرقفلی ملک در نظر گرفته شده است .

گام هفتم پرداخت هزینه ها و مدارک

سایر مدارک خود را هم تکمیل کنید؛ از مدارک هویتی خود و طرف دیگر معامله گرفته تا قبض تلفن ثابت مربوط به ملک .

قبض تلفن یکی از مدارک مهمی است که اگر آن را فراموش کنید باید روز و نوبت دیگری را به دریافت سند تک برگی اختصاص دهید و یا هرچه زودتر آن را به اداره ثبت برسانید؛ نشانی دقیق ملک و کد پستی آن اطلاعاتی است که قطعیت آن را قبض تلفن ملک مورد نظر مشخص میکند .

کروکی ملک یا زمین را هم به خوبی به خاطر داشته باشید .

مالک فعلی ملک و خریدار در زمان دریافت سند تک برگی و همچنین زمان انتقال سند باید حضور داشته باشند ، در غیر این صورت شخص ثالثی با داشتن وکالت نامه قانونی میتواند به جای یکی از دو طرف حضور داشته باشد .

گام هشتم مراجعه به باجه پست

برای اینکه زحمت رفت وآمد شهروندان به اداره های ثبت کمتر شود ، اداره پست قبول زحمت کرده و سند آماده شده را به دست مالک میرساند اما قبل از آخرین مرحله ها برای دریافت سند تک برگی لازم است که سری هم به باجه پست مستقر در اداره ثبت بزنید و با پرداخت هزینه لازم و پر کردن فرم مشخصات ، رسما وظیفه دریافت سند را بر عهده این اداره بگذارید .

قبلا برای این کار باید از اداره ثبت خارج میشدید و سری به اداره پست ناحیه میزدید .

اخیرا در برخی از اداره های ثبت ، باجه ای هم به اداره پست اختصاص داده شده تا کار های مربوط به تحویل سند در آن انجام شود .

اداره های ثبتی که هنوز برای متصدی اداره پست باجه ای مشخص نکرده اند خود شان تا اطلاع ثانوی کار این متصدی را انجام میدهند .

گام نهم دریافت سند جدید

سند شما آماده است .

برای تبدیل سند های دفترچه ای به سند های تک برگی حدودا ۵۰روز زمان مورد نیاز است .

برای دریافت سند های تک برگیای که قرار است به شخص دیگری تعلق بگیرد حدودا ۲۰روز زمان نیاز است .

سند شما از طریق مأمور پست به در خانه و به نشانیای که در اداره ثبت به متصدی پست داده اید ارسال میشود .

سند تنها به مالک آن تحویل داده میشود مگر اینکه در زمان پر کردن فرم مربوط به اداره پست ، شخص دیگری را مأمور دریافت آن کرده و آن را در فرم خود معرفی کرده باشید .

اگر مأمور اداره پست نتواند نشانیای را که باید سند را به آن تحویل دهد پیدا کند ، سند به اداره ثبت ارجاع داده میشود و مالک باید برای دریافت آن به اداره ثبت مراجعه کند .

ویژگی سند های تک برگی

سند های تک برگی مثل سند های قدیمی به صورت دستی تهیه نمیشوند و روند چاپ آنها کاملا مکانیزه است .

این یکی از بزرگ ترین حسن های سند های جدید است؛ دیگر مشکل بد خط بودن و یا ناخوانا بودن سند و نوشتن اصلاحات پی درپی پشت سند وجود ندارد و به راحتی میتوان اطلاعات درون سند را دید .

سند های تک برگی کروکی دقیق و اطلاعات جزییتری نسبت به سند های قدیمی دربر دارند و با تکیه بر این اسناد دیگر مشکلاتی مثل ابهام در متراژ ملک و تعرض به زمین ها و املاک اتفاق نمیافتد .

سند های تک برگی به آسانی سند های منگوله دار ، جعل نمیشوند .

هر سند برای یک نفر صادر میشود بنابراین مشکل فرسودگی سند و دست به دست گشتن آن هم حل میشود .

اما در این سند ها خبری از اطلاعات مربوط به نقل وانتقال ملک وجود ندارد و در نگاه اول ، بدون مراجعه به اداره ثبت نمیتوان چنین اطلاعاتی را در مورد ملک یا زمین موردنظر به دست آورد .

از طرفی با وارد شدن این اطلاعات در سامانه اداره ثبت اسناد ، دسترسیهای اداره ای به اطلاعات این اسناد راحت تر شده است .

هزینه تنظیم سند جدید

هزینه های مختلفی برای دریافت سند تک برگی تعیین شده است .

از همان ابتدای کار اگر از هزینه دریافت پایان کار و تسویه با بیمه تأمین اجتماعی صرف نظر کنیم ، برای استعلام سند باید مبلغ ۱۰هزار تومان به دفتر ثبت بپردازید .

هزینه پست بسته به محل موردنظر دریافت میشود .

اگر سند شما قبلا در اداره ثبت اسناد به ثبت نرسیده باشد باید مبلغی بابت ثبت این سند به اداره ثبت اسناد پرداخت کنید .

این مبلغ عدد ثابتی نیست و محاسبه آن از طریق سیستم اداره ثبت انجام میشود .

برای تبدیل سند های قدیمی به جدید باید حدودا ۱۰۰هزار تومان و برای انتقال سند و گرفتن سندی جدید با نام خودتان باید حدود مبلغ ۷۰هزار تومان هزینه کنید .

 

چه مدارکی باید همراهمان ببریم

اصل و کپی مدارک هویتی خریدار و فروشنده ملک یا مالک جدید و مالک قبلی آن نخستین سند مورد نیاز برای دریافت سند های تک برگی است .

ارائه پایان کار شهرداری، استعلام سند ، تسویه حساب با بیمه تأمین اجتماعی برای املاکی که کاربری صنعتی و تجاری دارند دیگر مدارک موردنیاز است .

قبض تلفن ثابت ملک را فراموش نکنید .

کروکی دقیق ملک دیگر مدرک موردنیاز است .

اصل سند قبلی ملک باید هنگام ارائه درخواست به اداره ثبت ارائه شده باشد .

اگر وکیل قانونی مراحل تعویض سند و یا واگذاری آن را دنبال میکند در تمام مراجعه ها ارائه وکالت نامه از سوی او ضروری است .

فرم تقاضای دریافت سند و فرم مربوط به اداره پست ازجمله فرم هایی هستند که باید در روند این کار تکمیل شوند .

پرداخت هزینه های لازم در خود اداره های ثبت از طریق دستگاه کارتخوان امکان پذیر است .

به فیش پرداخت این هزینه ها هم نیاز دارید.

 

۸ نکته در باره الزام تعویض و تبدیل سندهای دفترچه ای و منگوله دار قدیمی به سند تک برگی جدید ؛

۱. طبق قانون ثبت اسناد و املاک همه مالکینی که تا قبل از سال ۱۳۹۰ معامله ای انجام نداده اند ، می توانند با سند منگوله دار قدیمی و قبل از تبدیل آن به سند تک برگی ، یکبار معامله نمایند و سپس همزمان با تشریفات انتقال سند بنام اشخاص یا بانک ها و … سند تک برگی جدید بنام خریدار و یا مرتهن و وثیقه گیر صادر خواهد شد .

۲. افرادی که بعد از سال ۱۳۹۰ ملکی را معامله می کنند حتماً قبل از انجام معامله باید قبلاً سند منگوله دار قدیمی را به سند تک برگی جدید تبدیل نمایند .

۳. حسب مقامات سازمان ثبت اسناد و املاک آنچه که سند تک برگی را از سند منگوله دار قدیمی متمایز می سازد امنیت بیشتر و دقت بالاتر در چاپ ونشر آن و رعایت مسائل امنیتی سندهای تک برگ است .

۴. ثبت کامل ، سیستم یکپارچه اطلاعات و درج اطلاعات ملک و به روز رسانی اطلاعات ملکی در هر نقل و انتقال – و البته حذف سوابق آن در نقل وانتقالات بعدی ! – از ویژگی های سند تک برگی است .

۵. در فرآیند تبدیل سند منگوله دار قدیمی به سند تک برگی امکان صدور سند تک برگی جداگانه برای هریک از شرکاء در صورت تمایل آنان و به نسبت قدرالسهم شان و حتی برای ثُمنیه اعیانی عرصه زوجه ، وجود دارد .

۶. حسب اظهار مقامات ثبتی جعل سند تک برگی جدید به راحتی امکان پذیر نیست .

۷. مدارک مورد نیاز برای تقاضای تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی : – اصل و کپی اشناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین و خریدار و … – ارائه پایانکار شهرداری برای مغازه ها ، ویلا ها ومستغلات و آپارتمان ها – استعلام ثبت اسناد و املاک – ارائه گواهی ومفاصای حساب سازمان تأمین اجتماعی برای املاک تجاری ، اداری و موقعیت اداری و صنعتی – ارائه مفاصای قبض تلفن های ثابت از مخابرات محل – ارائه کروکی دقیق از محل وقوع ملک – ارائه وتحویل اصل سند مالکیت

۸ . برای تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی باید سامانه های الکترونیکی محل وقوع ملک مراجعه کرد .

 

در محصول « واجب ترازنان شب برای خریداران خانه » به تمام نکاتی که خریداران محترم خانه درباره سند و نکات حقوقی باید بدانند پرداخته ایم بعلاوه :

روش های مکالمه و توافق با مشاوران املاک

راه های خرید راحت و گرفتن تخفیف از مالک

امید است که معامله ای شیرین و پر سودی را داشته باشید و در آرامش با خانواده محترم تان در مورد معامله زندگی کنید

 بخشی از منابع پیام ساختمان

وجود اموال در محلی که باید خلع ید شود به چه صورت می باشد.؟

هر‌گاه در محلی که باید خلع ید شود اموالی از محکوم‌ علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او‌دسترسی نباشددادورز (‌مامور اجرا) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می‌کند:

1- اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانک‌ها سپرده می‌شود.

2- اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آن‌ها متناسب با هزینه نگاهداری نباشد به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه‌های مربوط به‌ صندوق دادگستری سپرده می‌شود تا به صاحب آن مسترد گردد.

3- در مورد سایر اموال دادورز (‌مامور اجرا) آن‌ها را در‌‌ همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگاهداشته و یا به حافظ سپرده و رسید دریافت‌می‌دارد.

تعریف سند مالکیت معارض

تاریخاً سند مالکیتی که نسبت به کل یا بعض محدوده سند مالکیت دیگر (که قبلاً صادر شده) تاریخاً موخر بر ثبت اولیه در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد سند مالکیت معارض است و تا وقتی که حکم نهائی به صحت صدور آن از دادگاه صادر نشود صفت سند مالکیت معارض را دارد .
ثبت آن بر اساس ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض ، هر گاه در هیات نظارت تشخیص داده شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک ، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی ، سند مالکیتی که ثبت آن موخر است ، سند مالکیت معارض نامیده می شود .بنابراین اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد آنکه تاریخش موخر است سند مالکیت معارض است واگرتاریخ ثبت دوسندیک روزباشد سندمالکیتی که شماره ثبت آن بیشترباشد (موخر الثبت) سند معارض خواهد بود.

 مرجع تشخیص سند مالکیت معارض

به موجب بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت ، رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است. بنابراین تشخیص اینکه آیا دو سند معارض می باشند یا خیر با هیات نظارت می باشد و دادگاه در این خصوص صلاحیت ندارد .

شرایط ایجاد تعارض
شرایط ایجاد تعارض اسناد می تواند به شرح ذیل باشد:
١‏- وجود دو مالک؛
٢‏- وجود تعارض و تناقض در مفهوم و مفاد سند مالکیت: الف) تعارض در حقوق ارتفاقی و انتفاعی ب) تعارض در عین؛
٣‏- مقدم الصدور بودن یکی بر دیگری.
۴-معارضه مدلول دو سند باید در تاریخ صدور باشد و نه تاریخی پس از آن .
۵-احتمال ایجاد تعارض برای طرح دعوی تعارض کافی است و الزاماً نباید به طور قطع الیقینی باشد؛
۶-‏احتمال تعلق ملک به صاحبان سند و مدعیان تعارض معین لزومی ندارد که ماموران اداره‏ثبت تعلق ملک به صاحب سند را به یقین بداند.
بنابراین مالکین دو ملک مجاور که قبل از اصلاح و تغییر شکل اراضی اختلاف و تعارض نداشتند، اما پس از اصلاح مذکور دچار تعارض در مساحت شده اند. این نوع تعارض از تعارض مدنظر نمی باشد.

تغییر نام خانوادگی – چگونه می‌توان نام خانوادگی را تغییر داد؟

برخی به نام خانوادگی خود علاقه ندارند حال سئوال اینجاست که آیا امکان تغییر دادن نام خانوادگی وجود دارد؟ در موارد ذیل ، می توان نام خانوادگی را تغییر داد:

۱- نام خانوادگی ، از دو کلمه بیشتر باشد مانند : فرشچی اصل امامی ، ناصری محمدی مطلق و …
۲- نام خانوادگی‌ ، بیش از یک کلمه و عدد باشد مانند چهل تنان محمودی ، جعفری هفت برادران و …
۳- بیش از یک کلمه و حرف باشد مانند : آحسینی نژاد ، ق قنبری پور و…
۴- بیش از یک کلمه و پسوند باشد مانند: محمدی نژاد مطلق ، موسوی فرد متدین و …
۵- نام خانوادگی از واژه های مستهجن و ناپسند ، ترکیب شده باشد مانند : گدا پور
۶- نام خانوادگی از واژه های خارجی باشد . مانند : ویلیامز , کارتر ، میچل و ….

۷-  نام خانوادگی های مذموم و نکوهیده که مغایر ارزشهای ایرانی – اسلامی باشد مانند : بی ایمان – پول پرست، کافر و …

۸-  هرگاه نام خانوادگی ، اسم یک محل بطور مطلق باشد مانند تهرانی ، اصفهانی ، شیرازی ، تبریزی ، کرجی و …..
۶- هرگاه در نام خانوادگی ، اسم یک محل بصورت پسوند وجود داشته باشد : مانند حسینی تبریزی ، وثیق تهرانی ، مهدوی کرمانی که در این موارد ، پسوند (نام محل) ، قابل حذف است.
۷- در هر مورد که افراد ، به هر دلیل شخصی ، مایل باشند نام خانوادگی خود را تغییر دهند ، مشروط به انکه کسی که قبلا آن نام خانوادگی را دارد، معترض نباشد.

 

آثاراظهارنامه ووضعیت مجهول المالکی در مقررات ثبت اسناد و املاک

قبل از تصویب قانون ثبت در سال۱۳۱۰ هر کس ملک متعلق بخود را در تصرف داشته و ثبت املاکی در کار نبوده است و مسلماً مثبوت نبودن املاک موجب بلاصاحب شناختن املاک با تمسک به عنوان مجهول المالک نمی‌شده است تا اینکه بنا به مصلحت قانون ثبت تصویب شده است و ماده۱۲ اولیه۲۶ ر۱۲ر۱۳۱۰که در سال ۲۲ منسوخه گردیده چنین است: «هر ملکی که نسبت به آن اظهارنامه داده نشده (با توجه به قانون ثبت و ماده۶ آئین‌نامه آن مبنای توزیع اظهارنامه اظهارات کدخدا و ریش‌سفیدان می‌باشد. اگر اظهارنامه نرسد در دفتری ثبت می‌شود که نسبت به این پلاک نرسیده است و این در قانون مانع از آن نیست که متصرف به عنوان مالکیت بعداً درخواست ثبت بدهد) در ضمن اعلان نوبتی… به عنوان مجهول‌المالک اعلان خواهد شد ولی تا ۱۰ سال از تاریخ انتشار اولین اعلان نوبتی اشخاصی که مطابق ماده ۱۱ حق تقاضای ثبت دارند می‌توانند نسبت به آن ملک تقاضای ثبت کنند… اگر تا انقضای ۱۰ سال مذکور فوق هیچ کس تقاضای ثبت ملکی را که مجهول‌المالک اعلان شده نکند اداره ثبت به تقاضای مدعی العموم بدایت محل مطابق قسمت اخیر ماده ۱۱ ملک را به اسم دولت اعلان کرده و به موجب مقررات این قانون (یعنی اگر با نشر آگهی ظرف موعد اعتراض رسید و در رسیدگی دادگاه حقوق وارد تشخیص نشد یا اعتراضی اصلاً نرسید) سند مالکیت صادر خواهد کرد تا قیمت یا منافع آن مطابق قانون مدنی به مصارف خیریه برسد. این ماده در سال ۱۳۲۲ نسخ و تلقی مجهول‌المالکی به بلاصاحبی از مقررات ثبت حذف شد و ماده ۱۲ جایگزین مقرر داشت: «نسبت به املاکی که مجهول‌المالک اعلان شده اشخاصی که حق تقاضای ثبت دارند می‌توانند در ظرف دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشتن مدت دو سال، معاملات راجع به آن املاک قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی‌شود و صدی بیست و پنج از حق‌الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت، علاوه دریافت خواهد شد و نسبت به املاکی که آگهی نوبتی آن منتشر نشده از تاریخ انتشار آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ معاملات این املاک به هیچ عنوان قبل از تقاضای ثبت در دفا‌تر اسناد رسمی پذیرفته نخواهد شد و پس از یک سال از تاریخ اولین آگهی نوبتی صدی بیست و پنج از حق‌الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد. در مورد اراضی و املاکی که آثار تصرف مالکانة فعلی کسی نسبت به آن‌ها موجود نباشد درخواست ثبت از کسی پذیرفته می‌شود که بر مالکیت یا بر تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی ازمالک یا قائم‌مقام قانونی مدارکی داشته باشد. بنا بر این طبق مقررات قانون ثبت در مرحله توزیع اظهارنامه ثبت عمومی در مناطق ثبتی اظهارنامه توزیعی اگر برنگشت زمین مربوط به آن مجهول المالک تلقی می‌شود و متصرف به عنوان مالکیت هر که باشد می‌تواند بعداً درخواست ثبت کند و نماینده و مهندس ثبت اگر احراز تصرف کردند و دستور پذیرش ثبت داده شد در جریان نشر آگهی قرار می‌گیرد تا مدعیان غیر‌متصرف ظرف مهلت بتوانند دادخواست اعتراض بر ثبت بدهند و به دادگاه عمومی حقوقی محل ملک برای رسیدگی ارسال و طبق حکم نهایی عمل و سند مالکیت صادر گردد. این است معنی مجهول‌المالک ثبتی و به هیچ وجه به معنی بلاصاحب نمی‌باشد. به عبارت دیگر مجهول‌المالک ثبتی حالتی است که در ثبت عمومی یک ناحیه معین پس از تعیین شماره و پلاک و انتشار آگهی ثبت عمومی و مهلت آن و توزیع اظهارنامه؛ نسبت به ملکی اظهارنامه تکمیل و عودت نشود. عنوان مجهول‌المالک فقط افاده نرسیدن درخواست در مرحله ثبت عمومی می‌کند. و پس از نسخ ماده ۱۲ سابق برای وادار کردن متصرف به عنوان مالکیت حق‌الثبت را بعد از یک سال افزایش داده شده و مقررگردیده است که باز اگر تا دو سال درخواست ثبت نکند دفاتر اسناد رسمی مجاز به ثبت معامله راجع به آن قبل از تقاضای ثبت نمی‌باشند.

املاک مجهول المالک از نگاه ثبت اسناد و املاک

 

تعریف: مجهول المالک از نظر قانون ثبت، املاکی است که طبق قانون ماده 11 به ثبت عمومی گذاشته شده ولی در مهلت مقرر نسبت به آنها تقاضای ثبت نشده است،بدین جهت آن املاک را مجهول المالک تلقی می کنند البته متصرفین یا کسانی که حق تقاضای ثبت دارند هر زمان می توانند نسبت به این گونه املاک درخواست ثبت کرده و سند مالکیت دریافت کنند.
ماده 12 قانون ثبت : نسبت به املاکی که مجهول المالک اعلان شده اشخاصی که حق تقاضای ثبت دارند می توانند ظرف مدت دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشت 2 سال معاملات راجع با آن املاک قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی شود و صدی 25 از حق الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد و املاکی که آگهی نوبتی منتشر نشده و از تاریخ انتشار آگهی نوبتی ماده 11 معاملات این املاک به هیچ عنوان قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد  رسمی پذیرفته نخواهد شد و پس از یک سال از تاریخ اولین انتشار آگهی نوبتی صدی 25 از حق الثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت می شود. مجهول المالک از نظر قانون ثبت مربوطه به اموال غیر منقول است که تقاضای آن ثبت نشده است اگر چه در دفتر توزیع اظهارنامه اسم مالک قید شده ولی تا زمانیکه اظهار نامه ملک مورد نظر به اداره ثبت ارائه نشود آن ملک مجهول المالک می باشد. از زمان انتشار تاریخ آگهی ماده 10 نسبت به ملکی که اظهار نامه داده نشود به مدت ده سال ،آن ملک متعلق به دولت بوده و مدعی العموم تقاضای ثبت آنرا انجام میدهد و این املاک در دفتر مجهول المالک ثبت می گردد. با این وصف چون با توجه به عدم اگاهی و اطلاع مردم از قانون ، اکثر مالکین در زمان مقرر نسبت به درخواست ثبت ملک خود اقدام نمی کردند و از این بابت مشکلات زیادی ایجاد می شد و دولت می بایست املاکی را به نام خود ثبت می کرد، که مالک تصرف دارد و لذا در سال 1322 با اصلاح ماده 12 قانون ثبت به این گونه مالکین دو سال مهلت داده شد تا نسبت به درخواست جهت ثبت املاک خود اقدام نمایند چنانچه نسبت به ملکی در مدت مذکور تقاضای ثبت نشود مشمول جریمه شود و به همین علت نوشتن دفتر مجهول المالک نیز منسوخ شد. نتیجه :مجهول المالک از نظر قانون ثبت غیر مجهول المالک در قانون مدنی و قوانین دیگر است اما با توجه به ماده 139قانون ثبت و ماده 51 آیین نامه اجرایی آن ،مجهول المالک از نظر ثبتی ملک غیر منقولی است که ظرف مدت مهلت مقرر درخواست ثبت آن صورت نگرفته است هر چند که مالک آن معلوم باشد ممکن است مالی هم از نظر قانون مدنی و هم در اصطلاح ثبت مجهول المالک باشد مانند ملک غیر منقولی که مالک آن معلوم نباشدو نسبت به آن درخواست ثبت نشده باشد، و ممکن است مالی از نظر قانون مدنی مجهول المالک باشد و در اصطلاح ثبتی به آن مجهول المالک گفته نشود مانند اموال منقولی که مالک آنها معلوم نیست این گونه اموال به لحاظ منقول بودن قابل ثبت نیست و بنابراین در ثبت مجهول المالک نمی باشد و گاهی ممکن است مالی از نظر ثبتی مجهول المالک باشداما قانون مدنی مجهول المالک نباشد مانند مال غیر منقولی که مالک معلوم باشد اما در ظرف مهلت مقرر در خواست ثبت آن صورت نگرفته باشد.

تغییر نام در شناسنامه، چگونگی و مراحل آن

مطابق ماده 20 قانون ثبت احوال امکان تغییر نام کوچک بر اساس شرایط مندرج در این ماده وجود دارد.

ماده 20 قانون ثبت احوال مقرر داشته انتخاب اسامی که موجب هتک حیثیت و مقدسات اسلامی باشند، عناوین کشوری یا لشکری و القاب، نام‌های زننده و مستهجن، نام‌های نامتناسب با جنس، نام‌های معرف صفات مذموم و مغایر با ارزش‌های والای انسانی، نام‌هایی که موجب تحقیر اشخاص می‌شود یا دارای معنای لغوی که در جامعه قابل پذیرش نباشد ممنوع و قانون تغییر آن‌ها را جایز دانسته است.
 

همچنین در صورتی که شخصی معتقد باشد که نام کوچک او ، اسمی نیست که به آن علاقه دارد و همگان او را به اسم دیگری می‌شناسند و او را به آن نام، مخاطب قرار می‌دهند، با انجام تشریفات خاص قانونی ، می‌تواند اسم کوچک خود را تغییر دهد.

شرایط درخواست تغییر نام

اشخاص 18 سال به بالا.

افراد کمتر از 18 سال که دارای حکم رشد باشند.

پدر یا جد پدری با ارائه شناسنامه خود جهت فرزندان کمتر از 18 سال.

سرپرست قانونی ( قیم ، امین ، وصی ) برای افراد صغیر و محجور با ارائه مدارک مستند که سمت او احراز شده باشد.

مدارک مورد نیاز تغییر نام

ارائه اصل شناسنامه و دو برگ تصویر آن.

تکمیل فرم درخواست تغییر نام

نحوه مراجعه

برای تغییر نام کلیه ادارات ثبت احوال سراسر کشور آمادگی دریافت مدارک یاد شده را در ساعات و ایام اداری دارند.

ضمنا" تنظیم و تسلیم درخواست تغییر نام در غیر از محل صدور شناسنامه بلامانع است که در این گونه موارد پس از پذیرش درخواست و ارسال آن به اداره ذیربط (محل صدور شناسنامه ) و طرح در هیات حل اختلاف اقدام لازم معمول و نتیجه جهت اطلاع متقاضی به اداره ارسال کننده اعلام خواهد شد.

نظر به اینکه درخواست تغییر نام می بایست در هیات حل اختلاف اداره ذیربط (محل صدور شناسنامه ) مطرح و نسبت به آن با رعایت قوانین و مقررات مربوطه اتخاذ تصمیم گردد . فلذا موافقت با تغییر نام مورد درخواست موکول به رای صادره از سوی هیات حل اختلاف خواهد بود .
پس از وصول رای هیات حل اختلاف بشرح ذیل اقدام خواهد شد.

الف : در صورتی که رای صادره بر له ( موافق ) خواسته درخواست کننده صادر شده باشد پس از رؤیت متقاضی و تقاضای اجراء نسبت به تعویض شناسنامه با نام جدید اقدام خواهد شد.

ب : چنانچه رای صادره بر علیه ( مخالف ) خواسته درخواست کننده صادر شده باشد متقاضی پس از رؤیت آن در صورت تمایل می تواند باستناد ماده 4 قانون ثبت احوال ظرف مهلت مقرر ( 10 روز از تاریخ ابلاغ ) نسبت به تصمیم متخذه به دادگاه م معاون امور اسناد هویتی سازمان ثبت احوال اظهار داشت: اکنون تقاضای تغییر نام در کمیته ویژه‌ای با عنوان «کمیته نام» که در سازمان ثبت احوال تشکیل شده، رسیدگی می‌شود و در صورتی که مغایرتی با دستورالعمل تغییر نام وجود نداشته باشد، با آن موافقت می‌شود

ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک

 نسبت بملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله بصندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خودرا بنماید.

در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال به مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد اداره ثبت اسناد را اصلاح و به ذینفع اخطار می نمایید تا وجه تودیع را از صندوق ثبت دریافت دارد عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدت زائد بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود.

تبصره- در مواردیکه تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولیه معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.

مجازات جرم خیانت در امانت و جرایم در حکم خیانت در امانت

جرایم در حکم خیانت در امانت در قانون تجارت

*اگر دلال بر خلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام نماید و یا بر خلاف عرف تجارتی محل از طرف مزبور وجهی دریافت و یا وعده وجهی را قبول کند مستحق اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود. به علاوه محکوم به مجازات مقرر برای خیانت در امانت خواهد شد.

*اگر مدیر تصفیه در حین تصدی به امور تاجر ورشکسته وجهی را حیف و میل کرده باشد به مجازات خیانت در امانت محکوم خواهد شد. (وکیل دادگستری)

جرایم در حکم خیانت در امانت در قانون ثبت اسناد و املاک

*هر گاه نسبت به این قبیل املاک به عنوان مالکیت تقاضای ثبت شده و متولی یا نماینده اوقافی که به موجب نظامنامه مکلف به دادن عرضحال اعتراض و تعقیب دعوی و حفظ حقوق وقف یا حبس یا ثلث باقی است در اثر تبانی به تکلیف خود عمل ننماید، به مجازات خیانت در امانت محکوم خواهد شد.

*در مواردی نیز که تقاضای ثبت ملک دیگری بدون ذکر حقوق ارتفاقی املاک وقف و حبس و ثلث باقی شده است، هر گاه اشخاص مذکور در فوق در اثر تبانی به تکلیف خود عمل ننمایند به مجازات خائنین در امانت محکوم می شوند.

جرایم در حکم خیانت در امانت در قانون شرکت های تعاونی

*هر یک از مدیران عامل یا اعضای هیأت مدیره یا بازرسان و یا کارکنان شرکت ها و اتحادیه‌های تعاونی مرتکب خیانت در امانت در مورد‌ وجوه و اموال شرکت یا اتحادیه گردد به حداکثر مجازات خیانت در امانت محکوم خواهد شد.

*جرم خیانت در امانت و مجازات آن: هرگاه اموال منقول یا غیر منقول یا نوشته‌هایی از قبیل سفته و چک و قبض و نظایر آن به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالت یا هر کار با اجرت یا بی‌اجرت به کسی داده شده و بنابراین بوده است که اشیای مذکور مسترد شود یا به مصرف معینی برسد و شخصی که آن اشیا نزد او بوده آنها را به ضرر مالکین یا متصرفین آنها استعمال یا تصاحب یا تلف یا مفقود نماید به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.

اعتبار قانونی اسناد مالکیت معارض

سند مالکیت معارض، سندی است که تاریخ صدور آن با تأخیر نسبت به ثبت اولیه، در دفتر املاک ثبت شده باشد و صفت سند مالکیت معارض تا زمانی وجود قانونی خواهد داشت که حکم قطعی به صحت آن سند، از سوی دادگاه صادر نشده باشد.

دکترین و قانون، سند مالکیت معارض را این‌گونه تعریف کرده‌اند: سندی که تاریخ صدور آن با تأخیر نسبت به ثبت اولیه، در دفتر املاک ثبت شده باشد و این صفت (سند مالکیت معارض) تا زمانی وجود قانونی خواهد داشت که حکم قطعی به صحت آن سند، ازسوی دادگاه صادر نشده باشد. حال در این میان تفاوتی ندارد که تعارض نسبت به اصل ملک یا صدور آن یا نسبت به حقوق ارتفاقی آن باشد.

در حقیقت، اسناد مالکیت معارض مربوط به زمانی می‌شود که تمام یا قسمتی از یک ملک یا حقوق ارتفاقی ملکی که در دفتر املاک ثبت شده است، دوباره به نام دیگری در دفتر املاک ثبت شود.

در خصوص سند مالکیت معارض، در ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر شده است «هرگاه نسبت به ملکی کلا یا بعضا به تشخیص هیأت نظارت، اسناد مالکیت متعارض صادر شود، خواه این تعارض نسبت به اصل ملک باشد و خواه نسبت به حدود آن و نیز نسبت به حقوق ارتفاقی آن، سندی که ثبت آن مؤخر بر سند دگری است سند مالکیت معارض نامیده می‌شود.»

سند معارض، هدف حقوق ثبت را زیر سوال می‌برد زیرا حقوق ثبت اعلام می‌کند همین که ملک در دفتر املاک ثبت شد، دولت مالک فعلی را به عنوان مالک اصلی می‌شناسد. قانون اجازه ثبت دوگانه یک سند را نمی‌دهد و این مساله، یک تخلف نسبت به کارمندان ثبتی محسوب می‌شود. به این ترتیب اگر یک کارمند ثبت بی‌دقتی کند، سند معارض صادر خواهد شد که مجازات چنین تخلفی از سوی کارمند ثبتی سنگین است.

ماده ۷ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب سال ۱۳۳۳ مقرر می‌کند که عمل خلاف قانون کارکنان ثبت که موجب صدور سند مالکیت معارض شده است در دادگاه انتظامی مخصوص رسیدگی خواهد شد و کارمند ثبت خاطی حسب مورد به مجازات انفصال از حداقل ۲ سال تا حداکثر انفصال همیشگی از خدمات دولتی محکوم می‌شود. به این ترتیب کارمند ثبتی که در این زمینه مرتکب تخلف شده است، حداقل دو سال از خدمت منفصل خواهد شد. اگر بی‌دقتی کارمند فاحش باشد، حتی امکان محکومیت وی به انفصال ابد از خدمات دولتی وجود خواهد داشت.

هیات نظارت در هر استانی وجود دارد که تشخیص تعارض اسناد مالکیت با این مرجع است. رایی نیز که از این مرجع صادر می‌شود، قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.

وقتی این تعارض به طور قطعی محرز شد، به دارنده سند مالکیت موخر و معارض فرصت داده می‌شود ظرف دو ماه از تاریخی که اخطاریه به وی اخطاریه ابلاغ شد، در مورد این موضوع در دادگاه طرح دعوی کند.

وی ظرف این مدت باید در دادگاه طرح دعوی کرده و گواهی آن را به اداره ثبت تقدیم کند. اگر ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ طرح دعوی نکرد، دارنده سند مقدم، گواهی عدم طرح دعوی گرفته، به اداره ثبت تقدیم کرده و اداره ثبت نیز سند مالکیت معارض را باطل می‌کند.

منبع : روزنامه حمایت

ﺍﺟﺎﺯﻩ ﺧﺮﻭﺝ ﺯﻥ ﺍﺯ ﮐﺸﻮﺭ

ﻃﺒﻖ ﻣﺎﺩﻩ ۱۸ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﮔﺬﺭﻧﺎﻣﻪ ﺧﺎﻧﻢ ﻣﺘﺎﻫﻞ ﺩﺭ ﻫﺮ ﺳﻨﯽ ﺑﺎﺷﺪ ﺑﺮﺍﯼ ﺧﺮﻭﺝ ﺍﺯ ﮐﺸﻮﺭ ﺑﻪ ﺍﺟﺎﺯﻩ ﺷﻮﻫﺮ ﻧﯿﺎﺯ ﺩﺍﺭﺩ. ﺷﻮﻫﺮ ﺩﺭ ﻫﺮ ﺯﻣﺎﻥ ﺍﺯ ﺍﺟﺎﺯﻩ ﺧﻮﺩ ﻣﻨﺼﺮﻑ ﺷﻮﺩ ﻣﯿﺘﻮﺍﻧﺪ ﺑﺎ ﻣﺮﺍﺟﻌﻪ ﺑﻪ ﭘﻠﯿﺲ ﮔﺬﺭﻧﺎﻣﻪ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﺟﻠﻮﮔﯿﺮﯼ ﺍﺯ ﺧﺮﻭﺝ ﻫﻤﺴﺮﺵ ﺍﻗﺪﺍﻡ ﻧﻤﺎﯾﺪ. ﺩﺭ ﺍﯾﻦ ﺻﻮﺭﺕ ﮔﺬﺭﻧﺎﻣﻪ ﺧﺎﻧﻢ ﺿﺒﻂ ﻣﯿﺸﻮﺩ.



*ﺑﺎﻧﻮﺍﻥ ﺩﺭ ﻣﻮﺍﻗﻊ ﺍﺿﻄﺮﺍﺭﯼ ﻣﯿﺘﻮﺍﻧﻨﺪ ﺍﺯ ﺩﺍﺩﺳﺘﺎﻥ ﺍﺟﺎﺯﻩ ﺧﺮﻭﺝ ﺍﺯ ﮐﺸﻮﺭ ﺑﮕﯿﺮﻧﺪ. ﺗﺸﺨﯿﺺ ﺿﺮﻭﺭﺕ ﺑﻪ ﻋﻬﺪﻩ ﺩﺍﺩﺳﺘﺎﻥ ﺍﺳﺖ ﻭ ﺍﯾﺸﺎﻥ ﻣﯿﺒﺎﯾﺴﺖ ﻃﺮﻑ ۳ ﺭﻭﺯ ﻧﻈﺮ ﺧﻮﺩ ﺭﺍ ﺍﻋﻼ‌ﻡ ﮐﻨﺪ.


*ﺯﻧﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﺑﺎ ﺷﻮﻫﺮ ﺧﻮﺩ ﻣﻘﯿﻢ ﺧﺎﺭﺝ ﻫﺴﺘﻨﺪ ﻭ ﺯﻧﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﺷﻮﻫﺮ ﺧﺎﺭﺟﯽ ﺩﺍﺭﻧﺪ ﻭ ﺑﻪ ﺗﺎﺑﻌﯿﺖ ﺍﯾﺮﺍﻧﯽ ﺑﺎﻗﯽ ﻣﺎﻧﺪﻩ ﺍﻧﺪ ﺍﺯ ﺍﯾﻦ ﺷﺮﻁ ﻣﺴﺘﺜﻨﯽ ﻫﺴﺘﻨﺪ.

*ﺧﺎﻧﻢ ﻫﺎﯼ ﻣﺘﺎﻫﻞ ﺩﺭ ﻣﻮﺍﺭﺩ ﺍﺿﻄﺮﺍﺭﯼ ﻣﺎﻧﻨﺪ ﻧﯿﺎﺯ ﺑﻪ ﺩﺭﻣﺎﻥ، ﻓﻮﺕ ﺑﺴﺘﮕﺎﻥ ﺩﺭﺟﻪ ﯾﮏ ﻭ ﯾﺎ ﻣﻼ‌ﻗﺎﺕ ﺑﺎ ﺁﻧﻬﺎ، ﺳﻔﺮﻫﺎﯼ ﺯﯾﺎﺭﺗﯽ ﻭ ... ﻣﯽ ﺗﻮﺍﻧﻨﺪ ﺍﺯ ﺩﺍﺩﮔﺎﻩ ﺩﺭﺧﻮﺍﺳﺖ ﺧﺮﻭﺝ ﺍﺯ ﮐﺸﻮﺭ ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ.

*ﺑﻬﺘﺮﯾﻦ ﺭﺍﻩ ﺣﻞ ﺑﺮﺍﯼ ﺧﺮﻭﺝ ﺯﻥ ﺍﺯ ﮐﺸﻮﺭ؛
ﻫﻤﺎﻧﻄﻮﺭ ﮐﻪ ﻣﯽ ﺩﺍﻧﯿﺪ، ﺯﻧﺎﻥ ﻣﺘﺎﻫﻞ ﺑﺎ ﺍﺟﺎﺯﻩ ﮐﺘﺒﯽ ﺷﻮﻫﺮ ﺧﻮﺩ ﻣﯿﺘﻮﺍﻧﻨﺪ ﺍﺯ ﮐﺸﻮﺭ ﺧﺎﺭﺝ ﺷﻮﻧﺪ. ﺍﻣﺎ ﺑﺎ ﺍﺳﺘﻔﺎﺩﻩ ﺍﺯ ﺷﺮﻁ ﺿﻤﻦ ﻋﻘﺪ ﺍﺯﺩﻭﺍﺝ ﯾﺎ ﻭﮐﺎﻟﺘﻨﺎﻣﻪ ﺑﻌﺪ ﺍﺯ ﻋﻘﺪ ﺍﺯﺩﻭﺍﺝ، ﺯﻥ ﺑﺮﺍﯼ ﺧﺮﻭﺝ ﺍﺯ ﮐﺸﻮﺭ ﺑﺎ ﻣﺸﮑﻠﯽ ﺧﺎﺻﯽ ﻣﻮﺍﺟﻪ ﻧﻤﯿﺸﻮﺩ.

جرایم مربوط به ثبت اسناد

جرایم مذکور یعنی جرایمی که مجازات جعل در اسناد رسمی را دارد به شرح زیر است
1-ثبت اسناد مجعوله یا مزوره

2-ثبت سند بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند. مثلاً اگر سردفتری سند معامله ای را بدون حضور طرفین ثبت نماید و در این کار تعمد داشته باشد به مجازات جعل در اسناد رسمی محکوم خواهد شد.

3-ثبت سند به نام کسانی که آن معامله را نکرده اند.

4-ثبت سند به تاریخ مقدم یا موخر.

5-معدوم کردن تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت اسناد.

6-پنهان و مکتوم نمودن دفتر یا دفاتر ثبت اسناد.
7-کشیدن ورقی از دفاتر ثبت اسناد

8-از اعتبار انداختن ثبت سند به وسیله ی ارتکاب اعمال متقلبانه.
9-ثبت سند انتقال با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده.

10-ثبت سندی که به طور وضوح سندیت نداشته یا از سندیت افتاده است.

11-دادن تصدیق مخالف واقع(این مورد اختصاص دارد به کارکنان اداره ثبت اسناد و املاک، ماده ۱۰۳)

*شرط جرم شناخته شدن اعمال مشروحه ی بالا آن است که از روی عمد انجام شده باشد.

*تمام جرایم ذکر شده از جرایم عمومی بوده و تعقیب آنها محتاج به شکایت شاکی خصوصی نیست و گذشت شاکی خصوصی هم موجب موقوف شدن تعقیب یا موقوف شدن اجراء حکم نمی شود.

مباحث کاربردی -اجرای مهریه و چک در اداره ثبت

 اسنادی را که می توان از طریق اجرای ثبت به موقع اجرا گذارد به شرح زیر برشمرد:

اسناد رهنی و شرطی
مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج ، طلاق و رجوع شده
وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی
سند عادی چک
تخلیه (در اسناد قطعی تنظیمی در دفاتر، در اسناد اجاره، در انتقال اجرایی پس از مزایده)
آراء کمیسیون ماده 77 قانون شهرداریها
قراردادهای لازم الاجرای بانکی
وصول بهای آب
وصول بهای برق
شارژ آپارتمانها
اسناد تنظیمی با وام گیرندگان ماده 11 قانون تشکیل بانک تعاون کشاورزی
برگ وثیقه انبارهای عمومی
آراء داوری بورس
اجرائیه تخلیه فروشگاهها و غرفه های احداثی در پایانه ها و مجتمع های خدمات رفاهی بین راهی

ترتیب اجرا را به شرح زیر است:

برای صدور اجرائیه سه مرجع وجود دارد:

دفتراسنادرسمی تنظیم کننده سند
دفتر ازدواج یا طلاق تنظیم کننده سند ازدواج یا سند طلاق
ادارات ثبت

برای درخواست اجرائیه ابتدا باید تقاضانامه صدور اجرائیه را تکمیل نمود. نکته قابل توجه این است که در تعیین موضوع لازم الاجرا اگر قسمتی از دین پرداخت شده باشد، باید نسبت به باقیمانده دین درخواست صدور اجرائیه کرد. اگر بیش از آن اجرائیه صادر شود طبق ماده 131 قانون ثبت، شخصی که من غیرحق اجرائیه صادر کرده مکلف به پرداخت حق الاجراست و مدیون پس از ارائه مستنداتش، مبلغ مازاد را پرداخت نخواهد کرد..
اساساً موضوعی را می توان برای صدور اجرائیه درخواست کرد که منجزاً در سند قید شده و ابهام نداشته باشد.
اجرائیه برای هر متعهد دونسخه بعلاوه یک نسخه اضافه تر صادر می شود و اگر موضوع اجرائیه ملک باشد (وثیقه داشته باشد) یک نسخه نیز برای وثیقه اضافه می شود. پس از صدور اجرائیه دفاتر مکلفند ظرف 48ساعت اجرائیه را برای اجرا به ادارات ثبت ارسال کنند. اجرائیه های صادره در دفاتر یا ادارات ثبت به محض صدور ممهور به «اجرا شود» می شوند که این نکته برای تشخیص دستور اجرا یا عملیات اجرا حائز اهمیت است.
مراحل قبل از مهر «اجرا شود» مربوط به دستور اجرا و پس از مهر «اجرا شود» مربوط به عملیات اجرائی است.مرجع رسیدگی کننده این موارد نیز کاملا متفاوت است. مرجع رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی طبق ماده 169 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 11/06/87 ، رئیس ثبت ولی شکایت از دستور اجرا طبق ماده 2 اصلاح برخی از مواد قانون ثبت مصوب 1322 در صلاحیت دادگاه است.
همانگونه که بیان گردید عملیات اجرائی با مهر «اجرا شود» آغاز شده و مرحله بعدی ابلاغ اوراق اجرائی به مدیون یا مدیونین است. وفق ماده 16 آئین نامه اقامتگاه متعاملین همان است که در سند قید شده. اگر نشانی در سند قید نشده یا نشانی که قید شده از بین رفته باشد یا شناخته نشود مفاد اجرائیه با انتشار آگهی فقط یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل به اطلاع مدیون یا متعهد می رسد. اگر متعهدله نشانی مدیون را ارائه کند ادامه عملیات اجرائی منوط به ابلاغ واقعی است و تا زمانی که ابلاغ اجرائیه انجام نگردد عملیات بعدی اجرا انجام نخواهد شد. حسب ماده 21 آئین نامه از تاریخ ابلاغ اجرائیه متعهد باید ظرف ده روز مفاد آنرا به موقع اجرا گذارد ولی این مانع از معرفی مال توسط بستانکار نبوده و اجرای ثبت بلافاصله آنرا بازداشت می کند. به محض انجام ابلاغ، عملیات بعدی اجرائی این است که اگر سند بستانکار ذمه ای است (یعنی مال مورد وثیقه ندارد) مال منقول یا غیرمنقولی از متعهد یا مدیون به اجرای ثبت معرفی کرده و با رعایت مستثنیات دین (ماده 61 آئین نامه اجرا) این مال فوراً از طریق اجرای ثبت بازداشت می شود.
بازداشت اموال بستانکار متناسب با دین صورت می پذیرد و مأمور اجرا با حضور نماینده دادستان اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد می نماید. اگر مال منقول باشد مأمور اجرا در موقع بازداشت نظر کارشناس رسمی را که توسط رئیس ثبت یا رئیس اجرا تعیین می شود را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می کند. اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه باشد تمام آن بازداشت می شود. اگر شخص مدیون یا متعهد در محل حاضر و در مورد قیمت اعتراض داشته باشد اعتراضش در صورتجلسه بازداشت درج و مجدداً برای ارزیابی ارسال می شود. نظریه کارشناسی اعم از اینکه مال منقول یا غیرمنقول باشد به طرفین ابلاغ و طرفین ظرف پنج روز مهلت دارند به این نظریه اعتراض کنند. مطابق ماده 176 آئین نامه اجرا روز ابلاغ و روز اقدام جزء مواعد محسوب نمی شود.
اعتراض باید به ضمیمه قبض سپرده دستمزد کارشناسی باشد در غیر این صورت اعتراض رد می شود و ابلاغ مجدد نخواهد شد.
ارزیابی دوم نیز در اجرای ثبت توسط یک کارشناس انجام می شود لیکن رئیس ثبت وی را به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس انتخاب می نماید. نظریه کارشناس دوم قطعی است اما طبق رأی وحدت رویه شماره 4484 شورای عالی ثبت چنانچه بین نظریه کارشناس اول و کارشناس دوم اختلاف بود اجرای ثبت به درخواست هریک از طرفین موضوع را به هیأت کارشناسی سه نفره ارجاع و نظریه هیأت قطعی است.
در مورد اموال غیرمنقول اگر یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی گذشته و صورتجلسه مزایده تنظیم نشده باشد به درخواست هر یک از طرفین عملیات اجرائی تجدید می گردد.
پس از قطعیت ارزیابی، عملیات اجرائی بعدی انتشار آگهی مزایده است. شرایط این آگهی در مواد 121 الی 124 آئین نامه اجرائی آمده.با تنظیم صورتجلسه مزایده، اگر مال مورد مزایده به شخص ثالث واگذار شده باشد بعد از انجام مزایده مال به شخص ثالث واگذار می شود لیکن اگر در جلسه مزایده خریداری حاضر نباشد و مال مورد مزایده در ازای طلب به شخص بستانکار واگذار گردد، با اقدام مدیون نسبت به پرداخت بدهی تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرائی، این سند تنظیم نخواهد شد. چنانچه بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه ظرف مدت ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد از پرداخت حق الاجرا معاف خواهد بود. هرگاه بدهکار قبل از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده نسبت به پرداخت تمام بدهی خود اقدام نماید نصف حق الاجرا وصول می شود ولی زمانی که صورتجلسه مزایده تنظیم شد حق الاجرا طبق ماده 131 قانون ثبت پنج درصد مبلغ مورد اجراست. در مورد مزایده اموال غیرمنقول چهار درصد و در مورد اموال منقول شش درصد قیمت فروش به عنوان حق مزایده از شخص بدهکار گرفته می شود و هزینه های اجرائی در صورت فروش مال از همان قیمت کسر خواهد شد. با تنظیم سند انتقال اجرائی اگر مال مورد مزایده ملک باشد به درخواست برنده مزایده تخلیه و به وی تحویل می گردد.
بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که درتصرف مالکانه غیر است ولو اینکه متعهدله مدعی مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعی مالکیت آن باشد مادام که این ادعا به موجب حکم نهایی به اثبات نرسیده ممنوع است و در مورد املاکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن ملک متعهد شناخته می شود، ادعای شخص ثالث اگر چه متصرف آن باشد مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت می شود. هرگاه شخص ثالث حکم غیرقطعی دادگاه را بر حقانیت خود ارائه کند از مزایده خودداری شده لیکن مال رفع بازداشت نمی شود. با ارائه حکم قطعی اقدام به رفع بازداشت از ملک خواهد شد.
چک در اجرای ثبت
اساساً چکهایی را از طریق اجرای ثبت می توان اقدام کرد که در گواهی برگشت آن تطبیق امضای صادرکننده در حد عرف بانکداری گواهی شده باشد.
دارنده چک که حق تقاضای صدور اجرائیه دارد اعم است از کسی که چک در وجه او صادر گردیده یا به نام او ظهرنویسی شده یا حامل چک.
درخواست اجرای چک با ارائه اصل و فتوکپی مصدق چک برگشتی آن از ثبت محلی که بانک طرف حساب صادرکننده چک در آن محل واقع است به عمل می آید.
درصورتی که چک به وکالت یا نمایندگی از طرف حساب صادر شده باشد صادرکننده چک و صاحب حساب متضامناً مسئول پرداخت وجه چک بوده و به تقاضای بستانکار اجرائیه علیه آنها براساس تضامن صادر می شود.
شایان ذکر است در همه مواردی که رئیس ثبت به اعتراضات شخص مدیون، بستانکار یا شخص ثالث در مورد عملیات اجرائی رسیدگی و رأی صادر می کند این آراء قابل اعتراض در هیأت نظارت بوده و عملیات اجرائی تا تعیین تکلیف از طریق هیأت نظارت متوقف می شود. هیأت نظارت متشکل از دونفر از قضات دادگاه تجدیدنظر استان و یک نفر مدیرکل ثبت استان یا قائم مقام قانونی او بوده و آرائی که از هیأت نظارت طبق این بند صادر می شود قطعی است لیکن با اعتراض به رأی هیأت نظارت مبنی بر عدم مطابقت با قانون، این امر در اداره کل امور اسناد رسیدگی و با تشخیص آنها در شورای عالی ثبت مطرح می شود.

مطابق ماده ۱۰۵ قانون ثبت :

اگر کسی با حیله و نیرنگ اقدام به اخذ سند ملک دیگری نماید به چه مجازاتی محکوم می شود و تکلیف سند اخذ شده چیست ؟



مطابق ماده ۱۰۵ قانون ثبت :

هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلا به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده تقاضای ثبت نماید کلاهبردار محسوب می شود و به مجازات یک تا هفت سال حبس و جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده و رد مال می باشد. و اگر مشمول کلاهبرداری مشدد شود دو تا ده سال حبس و انفصال ابد از خدمات دولت می باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز کدام است؟

در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:

 محاکم دادگستری
محاکم دادگستری در سه مورد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند:
*زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز،‌ دادگاه های عمومی حقوقی محل هست.
*زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی میشود که یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.اگر بین مالکین محجور یا غایبی باشد نیز افراز در صلاحیت دادگاه است.

*اگر درصدی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد، اینجا هم افرازش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. منظور از ملک مجهول المالک= این است که مالکش مشخص و معلوم است ولی درخواست ثبت نکرده است.