فروش ملک مشاعی

در خواست فروش یکی دیگر از دعاوی ناشی از مالکیت مشاعی است که هر یک از مالکین مشاعی به شرط اینکه  ملک مشاعی قابل تقسیم به نسبت سهم هریک از شرکاء نباشد و یا در صورت تقسیم  ضرر یا نقصان فاحش قیمت به مقداری که  عادتا قابل مسامحه نباشد ، وجود داشته باشد، میتواند از دادگاه تقاضای فروش کل ملک مشاعی را بنماید در غیر این صورت هریک از شرکاء میتوانند بدون رضایت شرکای دیگرسهم خود را بصورت کلی یا جزیی به اشخاص ثالث انتقال نماید زیرا تصرف حقوقی شریک در سهم اختصاصی خود مستلزم تصرف در سهم دیگران نیست.(ماده 583 ق.م)

چنانچه موضوع خواسته یا مال مشاعی ملکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه یافته ( اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد) ، مالک مشاعی باید قبل از تقاضای فروش از محکمه تقاضای افراز ملک از اداره ثبت احوال را محل بنماید . در صورت صدور تصمیم قطعی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک ، تقاضای فروش از محکمه قابلیت استماع دارد . (مواد 1و 4 قانون افراز و املاک مشاعی)

با فرض تصمیم قطعی اداره ثبت ( مبنی بر غیر قابل افراز بودن )و در سایر موارد اموال مشاعی ارکان این دعوی به ترتیب ذیل است:

1)احراز مالکیت مشاعی متداعیین: که با استعلام وضعیت ثبتی از اداره ثبت (در املاک دارای سابقه ثبتی ) و یا راهنمایی و رانندگی  در خودرو ،یا مدرک عادی با شهادت شهود معلوم میگردد.

2)احراز غیر قابل تقسیم بودن موضوع ادعا از نظر محدودیت قانونی یا عدم امکان عملی بر تقسیم و افزاز حصه  هر یک از شرکاء ، که مورد مزبور در غیر از موارد محدودیت قانونی که قانون تعیین تکلیف نموده (مثل آیین نامه اجرایی ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب هیئت وزیران ) یااز طریق تصمیم قطعی اداره ثبت در خصوص املاکی که دارای سابقه ثبتی میباشند و یا ازطریق جلب نظر کارشناس در موارد ضروری و تردید به لحاظ فنی بودن آن  معلوم و محقق میگردد.

با احراز ارکان فوق حکم به فروش مال مشاعی طبق تشریفات مزایده با رعایت مقررات قانون اجرای احکام مدنی صادر میگردد. این دستور قطعی و لازم الاجرا است.

 

«بنا به مراتب فوق رسیدگی به دعوی فروش ملک مشاعی  نیازمند یک تا دو جلسه رسیدگی است»

تقسیم اموال مشاعی

 بر اساس مقررات قانون مدنی و قانون امور حسبی  در مورد اموال مشترک،مشاعی منقول و یا غیر منقولی که اصلا به ثبت نرسیده یا عملیات ثبتی در مورد آن خاتمه نیافته و یا اگر عملیات ثبتی به پایان رسیده ،در میان شرکاء ،صغیر، غایب یا محجور  و جود دارد ، محکمه با طرح دعوی و تقدیم دادخواست وارد رسیدگی شده و درنهایت به :

 =افراز(که در اموال مثلی مصداق دارد)
 = تعدیل (که به ارزش مالی هر سهم توجه دارد)
 =  رد (که ناچارا اختصاص یک حصه  مستلزم دریافت یا پرداخت مبلغی به حصه دیگر خواهد بود)
  = فروش (در مواردی که تقسیم میسر نباشد ) حم مقتضی را صادر می نماید .

در مورد اموال غیر منقولی که عملیات ثبتی آنها به پایان رسیده است  و در میان شرکاء ، صغیر ، محجور یا غایب  وجود نداشته باشد  لازم است ابتدا از طریق واحد ثبتی در خواست افراز به عمل می اید . چنانچه واحد ثبتی حکم برغیر قابل افراز بودن  ملک صادرنماید و این رای قطعی شود ، در اجرای ماده 4 قانون افراز املاک مشاع و ماده  9 آیین نامه اجرای ان ،هریک از شرکاء از دادگاه  حق درخواست فروش را دارند.در این صورت  دادگاه دستور فروش را ثبت و  در جلسه   فوق العاده  پس از احراز شرایط قانونی  دستور فروش ملک را به واحد اجرای احکام  مدنی صادر مینماید  تا اجرای احکام مدنی ضمن فروش ملک  وجه حاصله از ان را بین شرکاء تقسیم نماید. در مورد چنین املاکی درخواست تقسیم اصولا قابلیت استماع ندارد . درخواست فروش نیز بدون تحصیل حکم قطعی واحد ثبتی ،مبنی بر عدم قابلیت افراز  قابل استماع نیست.

ارکان و دعوی تقسیم به ترتیب ذیل است :

الف)احراز مالکیت مورث متداعیین: که غالبا با استعلام وضعیت ثبتی املاک از اداره ثبت در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی می باشند و یا با مدرک عادی به انضمام شهادت شهود و گاهی هم با احراز تصرف به عنوان دلیل مالکیت ، مشخص میگردد( ماده 35 قانون مدنی )

ب) احراز انتقال مالکیت و تملک وراثت یا متداعییین به قائم مقامی : که یکی از اسباب ، تملک به ارث است.(ماده 140 ق. م) احراز مالکیت قهری و اثبات وراثت ، منحصرا از طریق گواهی انحصار وراثت امکان پذیر است .

 ج)تقسیم نشدن ترکه به تراضی مشروط بر اینکه شامل قانون خاص دیگری قرار نگرفته باشد و قابل تقسیم بودن موضوع خواسته .

مراحل دادرسی:

1)      نسبت به قابل تقسیم بودن یا نبودن ترکه و چگونگی و نحوه تقسیم و تعیین حصه هریک از وراث به نسبت سهم الارث ،گاهی با لحاظ فنی بودن موضوع، قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر میگردد و چنانچه وجود یا عدم بقای تصرفات در کشف حقیقت یا احراز مالکیت  موثر باشد ، توام با قرار کارشناسی،قرار تحقیق و معاینه محل نیز صادر میشود. این تصمیم  بعد از تشکیل اولین جلسه دادرسی اتخاذ میشودو جهت پرداخت حق الزحمه کارشناسی با تعیین وقت نظارت به خواهان ابلاغ میگردد.

2)      چنانچه خواهان دستمزد کارشناسی را در وقت مقرر پرداخت ننماید دادگاه قرار ابطال دادخواست صادر مینماید و در صورت پرداخت دستمزد،دادگاه دستور تعیین وقت اجرای قرار را صادر و طرفین و کارشناس دعوت به حضور میگردند.

3) دروقت مقرر تعیین شده جهت اجرای قرار،مفاد و موضوع کارشناسی و تحقیق و معاینه محل (در صورت صدور قرار تحقیق ومعاینه محل) به طرفین وکارشناسان و عضو مجری قرار تفهیم و با وسیله تهیه شده از سوی خواهان ،قرار صادره اجرا میشود و با تعیین وقت نظارت دادگاه منتظر وصول نظریه کارشناسی در مهلت مقرر خواهد شد

4) با وصول نظریه کارشناسی چنانچه اعتراض موجهی به ان وارد نگردید و نظریه منطبق با اوضاع و احوال معلوم و حقق باشد ، پرونده ، اماده صدور حکم خواهد بود.

5) چنانچه اعتراض موجهی به نظریه کارشناسی وارد گردید قرار ارجاع امر به هیئت کارشناسی صادر و مراحل فوق طی میگردد.

نکته:

یکی از شرایط قانونی و لازم طرح و اقامه دعاوی تقسیم ترکه و ملک مشاعی ، اقامه دعوی به طرفیت کلیه مالکین مشاعی  موضوع ادعا می باشدو الا رسیدگی  و صدور حکم و اجرای ان متضمن ایراد و اشکال قانونی است.

زیرا کلیه مالکین مشاعی در تمام اجزای موضوع  مورد ادعا حق مالکیت دارند و اقتضای این حق چنین است که صاحب حق رد دعوی مربوط به موضوع حق دخالت و شرکت داشته باشد تا امکان دفاع برای وی فراهم گردد. همچنین است در دعاوی مربوط به اموال مشاعی ، مثل مطالبه سهم الارث و یا فروش ملک مشاعی .

 «بنا به مراتب فوق رسیدگی به دعوی تقسیم ترکه در روند دادرسی عادی نیازمند دو جلسه رسیدگی و سه وقت نظارت است»