در درجۀ اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:
فروشنده: می خواهد ملک یا خانه را بفروشد.
خریدار: می خواهد ملک یا خانه را بخرد.
درصورتی که به توافق رسیده باشند، وارد معامله می شوند.
مراحل معاملۀ ملک
معاملۀ ملک در ایران سه مرحله دارد.
مرحلۀ اول: توافق
مرحلۀ اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می کنند.
در این توافق، نوشته ای کتبی به نام قول نامه می نویسند، به عبارتی فروشنده و خریدار می گویند ما حرفی که بین خودمان زده ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می کنیم.
تفاوت قول نامه و مبایعه نامه در چیست؟
اسم حقوقی قول نامه به مبایعه نامه تغییر داده شده است. قول نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا شود، و به دادگاه مراجعه می کنند، قول نامه محکمه پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول نامه را به مبایعه نامه تبدیل کردند.
سند زدن خانه
اگر دو نفر شاهد مرد زیر قول نامه را امضا کنند به مبایعه نامه تبدیل می شود.
حدود 100 سال پیش، نام مبایعه نامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک می گرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعه نامه تنظیم می کرد.
بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی کردند و خودشان قول نامه را می نوشتند، اما شرایط را رعایت نمی کردند. در نتیجه «مبایعه نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن»، ایجاد شد.
درحال حاضر قول نامه و مبایعه نامه را یکی فرض می کنند. اما شما لازم است که تفاوت هایشان را بدانید.
ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن خانه می توانید یک مبایعه نامه بنویسید
در مبایعه نامه چه مواردی ذکر می شود؟
در مبایعه نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:
مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
زمان مورد معامله: زمان و نحوۀ پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوۀ پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می دهد.
اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعه نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه نامه اضافه می کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه نامه شفاف می شود:
درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه ای را پسندیده اید و مبایعه نامه نوشته اید ولی همسرتان می گوید من این خانه را نمی پسندم. باید در مبایعه نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می افتد. برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت بعد از تنظیم مبایعه نامه می توانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.
گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده ام با آنچه دیده ام تفاوت بسیاری دارد.) و …
عموما در مبایعه نامه، خیارات را از خودشان ساقط می کنند و جملۀ «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» می نویسند، به عبارتی می گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می کنیم و به هیچ وجه معامله را فسخ نمی کنیم. وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه ای گول خورده است، نمی تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.
دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می پذیرید.
با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می گیرید.
منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می خرید، بعضی وسیله ها روی خانه است. در این بند به طور مفصل همه را ذکر می کنید.
با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می گیرید.
مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریده ام. بهتر است تا می توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه چیز را با خودش برده باشد.
بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه نامه را امضا می کنند.
در این مبایعه نامه باید نحوۀ پرداخت هزینه های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی های ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما به عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می گیرید، تمام هزینه ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
مرحلۀ دوم: دریافت کد رهگیری
تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده اند و مبایعه نامه نوشته اند. اما این مبایعه نامه منحصربه فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه های معاملۀ املاک مجاز می روند، تا مبایعه نامۀ خود را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه می کنید حتما رسمی و معتبر باشد.
مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است. صادر شدن کد رهگیری به منزلۀ سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. بعضی از افراد، تنظیم مبایعه نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می دهند.
کد رهگیری، راه کلاه برداران برای فروش ملک به چندین نفر را بسته است.
مرحلۀ سوم: مراجعۀ فروشنده به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله از انتقال سند ، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می دهد تا آن را آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه
اصل و تصویر سند مالکیت
اصل و تصویر بنچاق
تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
اصل و تصویر وکالت نامه
اصل و تصویر پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین های دارای بنا و زمین های بدون بنا)
صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه ای)
اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه ای)
بنچاق چیست؟
وقتی خانه ای را می خرید، یک سند به شما داده می شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد. بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه هایی که طرفین انجام داده اند، در آن آورده می شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش نیاز سند است.
از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه ای که معاملۀ قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.
در صورت گم کردن آن می توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید. وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه(اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری(اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می گویند.
همچنین دفتر اسناد به صورت اینترنتی بررسی می کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این صورت اجازۀ معامله داده نمی شود.
دفتر اسناد به صورت اینترنتی بررسی می کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت وساز شهرداری قرار نگرفته باشد.
فروشنده با نامه ای که از دفتر اسناد می گیرد، این مراحل را برای به نام کردن و سند زدن خانه طی می کند:
شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می رود، و شهرداری بررسی می کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.
عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینۀ انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش وپرورش به شهرداری بپردازد.
دارایی: 4% قیمت ملک، مالیات نقل وانتقال می گیرد. ممکن است با دیدن 4% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری 10 میلیون است، دارایی بیش از متری 10هزار تومان قیمت نمی گذارد.
بیمه: اگر ملک تجاری باشد.
مرحلۀ نهایی: انتقال سند
طبق تاریخی که در مبایعه نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می کنند.
