اسنادی را که می توان از طریق اجرای ثبت به موقع اجرا گذارد به شرح زیر برشمرد:
اسناد رهنی و شرطی
مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج ، طلاق و رجوع شده
وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی
سند عادی چک
تخلیه (در اسناد قطعی تنظیمی در دفاتر، در اسناد اجاره، در انتقال اجرایی پس از مزایده)
آراء کمیسیون ماده 77 قانون شهرداریها
قراردادهای لازم الاجرای بانکی
وصول بهای آب
وصول بهای برق
شارژ آپارتمانها
اسناد تنظیمی با وام گیرندگان ماده 11 قانون تشکیل بانک تعاون کشاورزی
برگ وثیقه انبارهای عمومی
آراء داوری بورس
اجرائیه تخلیه فروشگاهها و غرفه های احداثی در پایانه ها و مجتمع های خدمات رفاهی بین راهی
مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج ، طلاق و رجوع شده
وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی
سند عادی چک
تخلیه (در اسناد قطعی تنظیمی در دفاتر، در اسناد اجاره، در انتقال اجرایی پس از مزایده)
آراء کمیسیون ماده 77 قانون شهرداریها
قراردادهای لازم الاجرای بانکی
وصول بهای آب
وصول بهای برق
شارژ آپارتمانها
اسناد تنظیمی با وام گیرندگان ماده 11 قانون تشکیل بانک تعاون کشاورزی
برگ وثیقه انبارهای عمومی
آراء داوری بورس
اجرائیه تخلیه فروشگاهها و غرفه های احداثی در پایانه ها و مجتمع های خدمات رفاهی بین راهی
ترتیب اجرا را به شرح زیر است:
برای صدور اجرائیه سه مرجع وجود دارد:
دفتراسنادرسمی تنظیم کننده سند
دفتر ازدواج یا طلاق تنظیم کننده سند ازدواج یا سند طلاق
ادارات ثبت
دفتر ازدواج یا طلاق تنظیم کننده سند ازدواج یا سند طلاق
ادارات ثبت
برای درخواست اجرائیه ابتدا باید تقاضانامه صدور اجرائیه را تکمیل نمود. نکته قابل توجه این است که در تعیین موضوع لازم الاجرا اگر قسمتی از دین پرداخت شده باشد، باید نسبت به باقیمانده دین درخواست صدور اجرائیه کرد. اگر بیش از آن اجرائیه صادر شود طبق ماده 131 قانون ثبت، شخصی که من غیرحق اجرائیه صادر کرده مکلف به پرداخت حق الاجراست و مدیون پس از ارائه مستنداتش، مبلغ مازاد را پرداخت نخواهد کرد..
اساساً موضوعی را می توان برای صدور اجرائیه درخواست کرد که منجزاً در سند قید شده و ابهام نداشته باشد.
اجرائیه برای هر متعهد دونسخه بعلاوه یک نسخه اضافه تر صادر می شود و اگر موضوع اجرائیه ملک باشد (وثیقه داشته باشد) یک نسخه نیز برای وثیقه اضافه می شود. پس از صدور اجرائیه دفاتر مکلفند ظرف 48ساعت اجرائیه را برای اجرا به ادارات ثبت ارسال کنند. اجرائیه های صادره در دفاتر یا ادارات ثبت به محض صدور ممهور به «اجرا شود» می شوند که این نکته برای تشخیص دستور اجرا یا عملیات اجرا حائز اهمیت است.
مراحل قبل از مهر «اجرا شود» مربوط به دستور اجرا و پس از مهر «اجرا شود» مربوط به عملیات اجرائی است.مرجع رسیدگی کننده این موارد نیز کاملا متفاوت است. مرجع رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی طبق ماده 169 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 11/06/87 ، رئیس ثبت ولی شکایت از دستور اجرا طبق ماده 2 اصلاح برخی از مواد قانون ثبت مصوب 1322 در صلاحیت دادگاه است.
همانگونه که بیان گردید عملیات اجرائی با مهر «اجرا شود» آغاز شده و مرحله بعدی ابلاغ اوراق اجرائی به مدیون یا مدیونین است. وفق ماده 16 آئین نامه اقامتگاه متعاملین همان است که در سند قید شده. اگر نشانی در سند قید نشده یا نشانی که قید شده از بین رفته باشد یا شناخته نشود مفاد اجرائیه با انتشار آگهی فقط یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل به اطلاع مدیون یا متعهد می رسد. اگر متعهدله نشانی مدیون را ارائه کند ادامه عملیات اجرائی منوط به ابلاغ واقعی است و تا زمانی که ابلاغ اجرائیه انجام نگردد عملیات بعدی اجرا انجام نخواهد شد. حسب ماده 21 آئین نامه از تاریخ ابلاغ اجرائیه متعهد باید ظرف ده روز مفاد آنرا به موقع اجرا گذارد ولی این مانع از معرفی مال توسط بستانکار نبوده و اجرای ثبت بلافاصله آنرا بازداشت می کند. به محض انجام ابلاغ، عملیات بعدی اجرائی این است که اگر سند بستانکار ذمه ای است (یعنی مال مورد وثیقه ندارد) مال منقول یا غیرمنقولی از متعهد یا مدیون به اجرای ثبت معرفی کرده و با رعایت مستثنیات دین (ماده 61 آئین نامه اجرا) این مال فوراً از طریق اجرای ثبت بازداشت می شود.
بازداشت اموال بستانکار متناسب با دین صورت می پذیرد و مأمور اجرا با حضور نماینده دادستان اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد می نماید. اگر مال منقول باشد مأمور اجرا در موقع بازداشت نظر کارشناس رسمی را که توسط رئیس ثبت یا رئیس اجرا تعیین می شود را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می کند. اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه باشد تمام آن بازداشت می شود. اگر شخص مدیون یا متعهد در محل حاضر و در مورد قیمت اعتراض داشته باشد اعتراضش در صورتجلسه بازداشت درج و مجدداً برای ارزیابی ارسال می شود. نظریه کارشناسی اعم از اینکه مال منقول یا غیرمنقول باشد به طرفین ابلاغ و طرفین ظرف پنج روز مهلت دارند به این نظریه اعتراض کنند. مطابق ماده 176 آئین نامه اجرا روز ابلاغ و روز اقدام جزء مواعد محسوب نمی شود.
اعتراض باید به ضمیمه قبض سپرده دستمزد کارشناسی باشد در غیر این صورت اعتراض رد می شود و ابلاغ مجدد نخواهد شد.
ارزیابی دوم نیز در اجرای ثبت توسط یک کارشناس انجام می شود لیکن رئیس ثبت وی را به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس انتخاب می نماید. نظریه کارشناس دوم قطعی است اما طبق رأی وحدت رویه شماره 4484 شورای عالی ثبت چنانچه بین نظریه کارشناس اول و کارشناس دوم اختلاف بود اجرای ثبت به درخواست هریک از طرفین موضوع را به هیأت کارشناسی سه نفره ارجاع و نظریه هیأت قطعی است.
در مورد اموال غیرمنقول اگر یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی گذشته و صورتجلسه مزایده تنظیم نشده باشد به درخواست هر یک از طرفین عملیات اجرائی تجدید می گردد.
پس از قطعیت ارزیابی، عملیات اجرائی بعدی انتشار آگهی مزایده است. شرایط این آگهی در مواد 121 الی 124 آئین نامه اجرائی آمده.با تنظیم صورتجلسه مزایده، اگر مال مورد مزایده به شخص ثالث واگذار شده باشد بعد از انجام مزایده مال به شخص ثالث واگذار می شود لیکن اگر در جلسه مزایده خریداری حاضر نباشد و مال مورد مزایده در ازای طلب به شخص بستانکار واگذار گردد، با اقدام مدیون نسبت به پرداخت بدهی تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرائی، این سند تنظیم نخواهد شد. چنانچه بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه ظرف مدت ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد از پرداخت حق الاجرا معاف خواهد بود. هرگاه بدهکار قبل از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده نسبت به پرداخت تمام بدهی خود اقدام نماید نصف حق الاجرا وصول می شود ولی زمانی که صورتجلسه مزایده تنظیم شد حق الاجرا طبق ماده 131 قانون ثبت پنج درصد مبلغ مورد اجراست. در مورد مزایده اموال غیرمنقول چهار درصد و در مورد اموال منقول شش درصد قیمت فروش به عنوان حق مزایده از شخص بدهکار گرفته می شود و هزینه های اجرائی در صورت فروش مال از همان قیمت کسر خواهد شد. با تنظیم سند انتقال اجرائی اگر مال مورد مزایده ملک باشد به درخواست برنده مزایده تخلیه و به وی تحویل می گردد.
بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که درتصرف مالکانه غیر است ولو اینکه متعهدله مدعی مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعی مالکیت آن باشد مادام که این ادعا به موجب حکم نهایی به اثبات نرسیده ممنوع است و در مورد املاکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن ملک متعهد شناخته می شود، ادعای شخص ثالث اگر چه متصرف آن باشد مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت می شود. هرگاه شخص ثالث حکم غیرقطعی دادگاه را بر حقانیت خود ارائه کند از مزایده خودداری شده لیکن مال رفع بازداشت نمی شود. با ارائه حکم قطعی اقدام به رفع بازداشت از ملک خواهد شد.
چک در اجرای ثبت
اساساً چکهایی را از طریق اجرای ثبت می توان اقدام کرد که در گواهی برگشت آن تطبیق امضای صادرکننده در حد عرف بانکداری گواهی شده باشد.
دارنده چک که حق تقاضای صدور اجرائیه دارد اعم است از کسی که چک در وجه او صادر گردیده یا به نام او ظهرنویسی شده یا حامل چک.
درخواست اجرای چک با ارائه اصل و فتوکپی مصدق چک برگشتی آن از ثبت محلی که بانک طرف حساب صادرکننده چک در آن محل واقع است به عمل می آید.
درصورتی که چک به وکالت یا نمایندگی از طرف حساب صادر شده باشد صادرکننده چک و صاحب حساب متضامناً مسئول پرداخت وجه چک بوده و به تقاضای بستانکار اجرائیه علیه آنها براساس تضامن صادر می شود.
شایان ذکر است در همه مواردی که رئیس ثبت به اعتراضات شخص مدیون، بستانکار یا شخص ثالث در مورد عملیات اجرائی رسیدگی و رأی صادر می کند این آراء قابل اعتراض در هیأت نظارت بوده و عملیات اجرائی تا تعیین تکلیف از طریق هیأت نظارت متوقف می شود. هیأت نظارت متشکل از دونفر از قضات دادگاه تجدیدنظر استان و یک نفر مدیرکل ثبت استان یا قائم مقام قانونی او بوده و آرائی که از هیأت نظارت طبق این بند صادر می شود قطعی است لیکن با اعتراض به رأی هیأت نظارت مبنی بر عدم مطابقت با قانون، این امر در اداره کل امور اسناد رسیدگی و با تشخیص آنها در شورای عالی ثبت مطرح می شود.
اساساً موضوعی را می توان برای صدور اجرائیه درخواست کرد که منجزاً در سند قید شده و ابهام نداشته باشد.
اجرائیه برای هر متعهد دونسخه بعلاوه یک نسخه اضافه تر صادر می شود و اگر موضوع اجرائیه ملک باشد (وثیقه داشته باشد) یک نسخه نیز برای وثیقه اضافه می شود. پس از صدور اجرائیه دفاتر مکلفند ظرف 48ساعت اجرائیه را برای اجرا به ادارات ثبت ارسال کنند. اجرائیه های صادره در دفاتر یا ادارات ثبت به محض صدور ممهور به «اجرا شود» می شوند که این نکته برای تشخیص دستور اجرا یا عملیات اجرا حائز اهمیت است.
مراحل قبل از مهر «اجرا شود» مربوط به دستور اجرا و پس از مهر «اجرا شود» مربوط به عملیات اجرائی است.مرجع رسیدگی کننده این موارد نیز کاملا متفاوت است. مرجع رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی طبق ماده 169 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 11/06/87 ، رئیس ثبت ولی شکایت از دستور اجرا طبق ماده 2 اصلاح برخی از مواد قانون ثبت مصوب 1322 در صلاحیت دادگاه است.
همانگونه که بیان گردید عملیات اجرائی با مهر «اجرا شود» آغاز شده و مرحله بعدی ابلاغ اوراق اجرائی به مدیون یا مدیونین است. وفق ماده 16 آئین نامه اقامتگاه متعاملین همان است که در سند قید شده. اگر نشانی در سند قید نشده یا نشانی که قید شده از بین رفته باشد یا شناخته نشود مفاد اجرائیه با انتشار آگهی فقط یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل به اطلاع مدیون یا متعهد می رسد. اگر متعهدله نشانی مدیون را ارائه کند ادامه عملیات اجرائی منوط به ابلاغ واقعی است و تا زمانی که ابلاغ اجرائیه انجام نگردد عملیات بعدی اجرا انجام نخواهد شد. حسب ماده 21 آئین نامه از تاریخ ابلاغ اجرائیه متعهد باید ظرف ده روز مفاد آنرا به موقع اجرا گذارد ولی این مانع از معرفی مال توسط بستانکار نبوده و اجرای ثبت بلافاصله آنرا بازداشت می کند. به محض انجام ابلاغ، عملیات بعدی اجرائی این است که اگر سند بستانکار ذمه ای است (یعنی مال مورد وثیقه ندارد) مال منقول یا غیرمنقولی از متعهد یا مدیون به اجرای ثبت معرفی کرده و با رعایت مستثنیات دین (ماده 61 آئین نامه اجرا) این مال فوراً از طریق اجرای ثبت بازداشت می شود.
بازداشت اموال بستانکار متناسب با دین صورت می پذیرد و مأمور اجرا با حضور نماینده دادستان اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد می نماید. اگر مال منقول باشد مأمور اجرا در موقع بازداشت نظر کارشناس رسمی را که توسط رئیس ثبت یا رئیس اجرا تعیین می شود را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می کند. اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه باشد تمام آن بازداشت می شود. اگر شخص مدیون یا متعهد در محل حاضر و در مورد قیمت اعتراض داشته باشد اعتراضش در صورتجلسه بازداشت درج و مجدداً برای ارزیابی ارسال می شود. نظریه کارشناسی اعم از اینکه مال منقول یا غیرمنقول باشد به طرفین ابلاغ و طرفین ظرف پنج روز مهلت دارند به این نظریه اعتراض کنند. مطابق ماده 176 آئین نامه اجرا روز ابلاغ و روز اقدام جزء مواعد محسوب نمی شود.
اعتراض باید به ضمیمه قبض سپرده دستمزد کارشناسی باشد در غیر این صورت اعتراض رد می شود و ابلاغ مجدد نخواهد شد.
ارزیابی دوم نیز در اجرای ثبت توسط یک کارشناس انجام می شود لیکن رئیس ثبت وی را به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس انتخاب می نماید. نظریه کارشناس دوم قطعی است اما طبق رأی وحدت رویه شماره 4484 شورای عالی ثبت چنانچه بین نظریه کارشناس اول و کارشناس دوم اختلاف بود اجرای ثبت به درخواست هریک از طرفین موضوع را به هیأت کارشناسی سه نفره ارجاع و نظریه هیأت قطعی است.
در مورد اموال غیرمنقول اگر یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی گذشته و صورتجلسه مزایده تنظیم نشده باشد به درخواست هر یک از طرفین عملیات اجرائی تجدید می گردد.
پس از قطعیت ارزیابی، عملیات اجرائی بعدی انتشار آگهی مزایده است. شرایط این آگهی در مواد 121 الی 124 آئین نامه اجرائی آمده.با تنظیم صورتجلسه مزایده، اگر مال مورد مزایده به شخص ثالث واگذار شده باشد بعد از انجام مزایده مال به شخص ثالث واگذار می شود لیکن اگر در جلسه مزایده خریداری حاضر نباشد و مال مورد مزایده در ازای طلب به شخص بستانکار واگذار گردد، با اقدام مدیون نسبت به پرداخت بدهی تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرائی، این سند تنظیم نخواهد شد. چنانچه بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه ظرف مدت ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد از پرداخت حق الاجرا معاف خواهد بود. هرگاه بدهکار قبل از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده نسبت به پرداخت تمام بدهی خود اقدام نماید نصف حق الاجرا وصول می شود ولی زمانی که صورتجلسه مزایده تنظیم شد حق الاجرا طبق ماده 131 قانون ثبت پنج درصد مبلغ مورد اجراست. در مورد مزایده اموال غیرمنقول چهار درصد و در مورد اموال منقول شش درصد قیمت فروش به عنوان حق مزایده از شخص بدهکار گرفته می شود و هزینه های اجرائی در صورت فروش مال از همان قیمت کسر خواهد شد. با تنظیم سند انتقال اجرائی اگر مال مورد مزایده ملک باشد به درخواست برنده مزایده تخلیه و به وی تحویل می گردد.
بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که درتصرف مالکانه غیر است ولو اینکه متعهدله مدعی مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعی مالکیت آن باشد مادام که این ادعا به موجب حکم نهایی به اثبات نرسیده ممنوع است و در مورد املاکی که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن ملک متعهد شناخته می شود، ادعای شخص ثالث اگر چه متصرف آن باشد مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت می شود. هرگاه شخص ثالث حکم غیرقطعی دادگاه را بر حقانیت خود ارائه کند از مزایده خودداری شده لیکن مال رفع بازداشت نمی شود. با ارائه حکم قطعی اقدام به رفع بازداشت از ملک خواهد شد.
چک در اجرای ثبت
اساساً چکهایی را از طریق اجرای ثبت می توان اقدام کرد که در گواهی برگشت آن تطبیق امضای صادرکننده در حد عرف بانکداری گواهی شده باشد.
دارنده چک که حق تقاضای صدور اجرائیه دارد اعم است از کسی که چک در وجه او صادر گردیده یا به نام او ظهرنویسی شده یا حامل چک.
درخواست اجرای چک با ارائه اصل و فتوکپی مصدق چک برگشتی آن از ثبت محلی که بانک طرف حساب صادرکننده چک در آن محل واقع است به عمل می آید.
درصورتی که چک به وکالت یا نمایندگی از طرف حساب صادر شده باشد صادرکننده چک و صاحب حساب متضامناً مسئول پرداخت وجه چک بوده و به تقاضای بستانکار اجرائیه علیه آنها براساس تضامن صادر می شود.
شایان ذکر است در همه مواردی که رئیس ثبت به اعتراضات شخص مدیون، بستانکار یا شخص ثالث در مورد عملیات اجرائی رسیدگی و رأی صادر می کند این آراء قابل اعتراض در هیأت نظارت بوده و عملیات اجرائی تا تعیین تکلیف از طریق هیأت نظارت متوقف می شود. هیأت نظارت متشکل از دونفر از قضات دادگاه تجدیدنظر استان و یک نفر مدیرکل ثبت استان یا قائم مقام قانونی او بوده و آرائی که از هیأت نظارت طبق این بند صادر می شود قطعی است لیکن با اعتراض به رأی هیأت نظارت مبنی بر عدم مطابقت با قانون، این امر در اداره کل امور اسناد رسیدگی و با تشخیص آنها در شورای عالی ثبت مطرح می شود.
