این دعوی از مهم ترین و شایع ترین دعاوی مربوط به مالکیت است که با تغییر و تحول قوانین موضوعه نوع دعوای خلع ید از حیث مالی و غیر مالی بودن و چگونگی تقویم ان دستخوش تغییراتی شده است و نهایتا در مقطعی به لحاظ حدوث اختلاف و استنباط های متفاوت محاکم از ماده ۷ قانون تشکیل دادگاه های حقوقی ۱و۲ منجر به صدور رای وحدت رویه در دیوان عالی کشور به شماره ۵۸۵-۱۳/۷/۱۳۷۲ شد این وضع ادامه داشت تا اینکه در ماده ۳ قانون وصول برخی از درامدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب سال ۱۳۷۴ چنین مقرر گردید« در دعاوی مالی غیر منقول و خلع ید از اعیان غیر منقول از نقطه نظر صلاحیت، ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست خود قید مینماید، لیکن از نظر هزینه دادرسی باید ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود»
با وضع این ماده که تاکنون در دادگاه های عمومی حکومت دارد:
- اولا : کلیه دعاوی خلع ید از اعیان غیر منقول اعم از اینکه اختلاف در اصل مالکیت وجود داشته باشد یا خیر ، مالی تلقی میشود.
- ثانیا: نصاب خواسته از حیث قطعی و قابل تجدید نظر بودن رای ، همان است که خواهان در دادخواست خود به عنوان تقویم خواسته معین کرده است.
- ثالثا :تمبر هزینه دارسی این گونه دعاوی صرف نظر از میزان تقویم خواسته منحصرا بر مبنای قیمت منطقه ای ملک میباشد.
لازم به ذکر است اگر در دعوی خلع ید اختلاف در مالکیت وجود نداشته باشد،موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است و دادگاه صالح به رسیدگی نمیباشد.
ارکان دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا به ترتیب ذیل است:
الف: مالکیت رسمی
خواهان:مقررات ثبتی از جمله قوانین آمره میباشد .روابط حقوقی بین صاحبان حق، مراجع قانون و اشخاص ثالث طبق مقررات این قانون مورد پذیرش و شناسایی قرار گرفته است تا تدبیر امور بر اساس نظم عمومی و انضباط اجتماعی جریان یافته و موجبات از بین رفتن محل سوء استفاده فراهم شده و منازعات احتمالی مرتفع گردد.بدین لحاظ برابر رای وحدت رویه شماره ۶۷۲-۱/۱۰/۱۳۸۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور طرح دعوی خلع ید از اموال غیر منقول ا زناحیه اشخاصی که مالکیت انها بر اساس مواد ۴۶و۴۷و۴۸ قانون ثبت به اثبات نرسد قابلیت استماع ندارد بنابراین خواهان دعوی خلع ید نسبت به املاکی که سابقه ثبتی دارد یعنی ملک مورد خلع به ثبت رسیده است،لزوما باید سند رسمی مالکیت خویش را اعم از اینکه برابر ماده ۲۲ قانون ثبت در دفتر املاک ثبت شده باشد و یا از دفتر خانه اسناد رسمی صادر گردیده باشد ، پیوست دادخواست تقدیمی نماید.
ب: عدوانی بودن تصرفات خوانده و مراحل دادرسی
- به منظور تطبیق موضوع مالکیت رسمی خواهان با مورد تصرف خوانده و احراز تصرف وی در ملک مورد اختلاف و بیان حدود اربعه و میزان تصرفات توام با ترسیم کروکی، قرار کارشناسی توام با قرار فوق در تصمیم بعد از اولین جلسه دادگاه صادر میگردد.(ماده ۲۵۷ق.آ.د. م)
- آنگاه بعداز صدور قرار جهت امر ابلاغ تودیع حق الزحمه کارشناس،وقت نظارت تعیین میگردد.
- چنانچه در وقت مقرر دستمزد کارشناس رداخت نگردید با رعایت ماده ۲۵۹ ق. آ. د.م قرار ابطال دادخواست صادر میگردد.
- در صورت پرداخت دستمزد وقت دیگری جهت اجرای قرار تحقیق و معاینه محل توام با کارشناسی تعیین و طرفین و کارشناس و عضو مجری قرار دعوت و موضوع قرار تفهیم میگردد.
- آنگاه وقت نظارت جهت وصول نظریه کارشناس تعیین میشود(ماده ۲۶۰ق. آ. د.م)
- به محض وصول نظریه کارشناسی دادگاه وقت نظارت تعیین میکند و به طرفین ابلاغ می نماید تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه و با ملاحظه نظر کارشناس ، چنانچه مطلبی دارند نفیا یا اثباتا به طور کتبی اظها رنمایند
- هر گاه به نظریه کارشناس از سوی طرفین اعتراض وارد نگردید و نظریه نیز با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی مطابقت داشته باشد، دادگاه اقدام به انشاء رای می نماید(ماده ۲۲ ق.آ .د.م)
- چنانچه به نظریه کارشناسی اعتراض موجه وارد شود دادگاه قرار ارجاع به هیئت کارشناسی را صادر و مجددا از مرحله سوم به بعد را طی میکند
چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد.
حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست میشود.چنانچه خواهان با ارائه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید نماید دادگاه تواما به هردو موضوع رسیدگی مینماید و پس از احرز مالکیت حکم به خلع ید صادر میکند و چنانچه به ثبت رسیده ولی سند رسمی به نام خواهان نباشد ایشان میتواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح سازد.
مرجع رسیدگی کننده پس از احراز صحت وقوع بیع ضمن الزام به تنظیم سند حکم بر خلع ید نیز صادر میکند.
مالک ملک مشاعی به تنهایی میتواند علیه غاصب دعوی خلع ید طرح نماید.
صدور حکم خلع ید از شریک نیز قابل تصور است ، زیرا طبق مواد ۳۵۰ و ۳۶۲ قانون مدنی، بیع اموال مشاع تجویز شده است و از اثار بیع صحیح قبض و اقباض مبیع و ثمن است و اقباض به معنی تخلیه و خلع ید است. از سوی دیگر تصرفات شریک در مال الشرکه بدون رضایت شریک دیگر نیز ممنوع است که نحوه اجرای آن در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان شده است ولی گاهی بجای خلع ید در اینگونه دعاوی خواسته، وضع ید یا تسلیط ید بیان میگردد.
خلع ید ملک غصبی و تحویل آن به مالک قانونی بدون قلع و قمع مستحدثات امکان پذیر نبوده و تا زمانی که بناهای غیر مجاز نیز قلع و قمع نگردیده باشد تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیدا کرده و خلع ید محقق نمیگردد (نظر دیوان عالی کشور مستفاد از مواد ۳۱۳ و ۳۱۴ قانون مدنی)
نظر دیگر این است که درمواردی که حکم قلع بنا صادر نشده باشد ولو توسط متصرف احداث شده باشد، حکم خلع ید نسبت به تمام موضوع دعوی اعم از عرصه و اعیان اجرا میشود. استثنا در اجرای این حکم نیز محتاج نص است. قلع بنا نیاز به حکم علی حده دارد و به صرف حکم خلع ید نمیتوان علاوه بر خلع ید قلع بنا نمود. لذا اجرای حکم خلع ید ملازمه با حکم قلع بنا ندارد و فقدان رای قلع بنا مجوز امتداد تصرفات غاصبانه محکوم علیه در بنای احداثی واقع در ملک غیر نمیشود.
- بنا به مراتب فوق رسیدگی به دعاوی خلع ید نیازمند دو جلسه رسیدگی و سه وقت نظارت است.
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. با این وجود، هریک از شریکان میتواند سهم مشاع خود را بفروشد یا اجاره بدهد یا به رهن بگذارد و یا از راه وصیت و برای بعد از فوت به دیگران انتقال دهد.
در همین راستا ماده ۵۸۳ قانون مدنی مقرر داشته است: هریک از شرکا میتواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.
نتیجه‌‌ای که از وضع این ماده استنباط میشود این است که تصرفات غیرمادی شریک نیازی به اذن سایر شرکا ندارد و هر شریک المالی هر زمـان کـه بـخـواهـد مـی‌تواند ایـن‌گونه تصرفات را در سـهـم مـشـاعـی خـود بنماید.
اما گاهی شریک تمایل بـــه تــصــرفــات مادی در سهم خود دارد و به عنوان مثال، می‌خواهد سهم مشاع خود از یـک مـنـزل مسکونی را به اجاره دهد یا آن را به رهن بسپارد.
در این صورت است که چون مستأجر را نمی‌تواند مسلط بر بخشی از ملک (به اندازه سهم مشاع خود) بنماید، نیاز به اذن سایر شرکا دارد. همچنین است زمانی که مرتهن بخواهد ملک را به قبض درآورد؛ اما راهن متعسر از این موضوع باشد.
قانون مدنی در مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ به این موضوع توجه داشته است. ماده ۵۸۱ مقرر می‌دارد: “تصرفات هریک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.” قانون‌گذار در ادامه و در ماده ۵۸۲ بیان داشته است: “شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن، تصرف در امـوال شـرکت نماید، ضامن اسـت.” در ماده ۴۷۵ نیز به صـراحـت آمـــده است: “اجاره مال مـشــاع جــایــز اســــت؛ امــــا تـسـلـیـم عـیـن مستأجره موقوف است به اذن شریک.”
از مـجموع مواد یادشده بـه‌خوبی اسـتـنـباط میگردد که تسلیم سهم مشاع و تسلیط دیگران در مال مشاع (مانند مستأجر در عین مستأجره یا مرتهن در عین مرهونه) به تراضی نیاز دارد و این امر خود به عنوان مانعی در راه آزادی تصرف شریک در مال مشاع محسوب میشود؛ چراکه “سهم هر شریک از نظر مادی و جغرافیایی تمام مال و از لحاظ حقوقی و اعتباری نسبت معینی از آن است” و این همان معنای عقد شرکت میباشد.
بنابراین، با عنایت به نظریات فقها و دیدگاه قانون مدنی ۲ استدلال قابل طرح است؛ از یک‌سو، می‌توان گفت که مطابق ماده ۳۰ قانون مدنی هیچ مالکی را نمیتوان از تصرف در ملک خود محروم ساخت و چون مال مشاع به همه شریکان تعلق دارد، شریک به نحوی که مانع تصرفات دیگران نشود، میتواند انتفاع لازم را ببرد و تا زمانی کـه بـه حـقـوق سـایـر شرکا تجاوزی نـنـموده، این اذن ضمنی سایر شرکا وجـود داشـتـه و میتواند تسلیط ید نماید؛ همان‌گونه که در دعوای تخلیه برای هریک از شرکا مانعی برای تخلیه و تسلیط ید به اندازه سهمشان وجود ندارد.
از سـوی دیـگـر، بـایـد گفت شـریـک مـلـک مـشاع هرچند سهم ناچیزی از آن ملک را در اختیار داشته باشد، بـــرای تــصــرفــات مـــــادی خــــود بـاید از دیگر شرکا اذن بگیرد و شرکای دیگر در صورت تصرف شریک می‌توانند مانع او شوند. این تحلیل را قانون مدنی پذیرفته و آن را در مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ آورده است. در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی نیز آمده است: “در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع بـه نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود؛ اما تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.”
انتقال مال مشاع در مورد تصرفات مـادی تـنها به اذن سایر شرکا مجاز میشود و انتفاع و تصرف در مال مشاع بی‌اذن شـریک ممنوع میباشد، به طوری کـه “مالک مشاع بدون اذن شریکان حق تصرف مادی که مستلزم تصرف در سهم دیگران است را ندارد و شـریک مـتـخلف در حکم غاصب است.
نتیجه اینکه چنانچه یکی از شرکا در یک قسمت معین از ملک مشاع بنایی احداث نماید و سایر شرکا به این امر رضایت ندهند، می‌توانند قلع و قمع بنای احداثی را از دادگاه تقاضا کنند.
حتی زمانی که شریکی برای افراز سهم خود به واحد ثبتی محل در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است و یا به دادگاه در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته و یا بین شرکا، غایب یا محجور وجود دارد مراجعه مینماید و به اندازه سهم خود در ملک مشاع احداث اعیانی نموده است، ۲ حالت متصور خواهد بود:
- زمـانـی کـه مـلک طبق شرایط موجود (اجرای مقررات ماده ۱۰۱ قـانـون شهرداری‌ها و ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت) قابل افراز است و شـرکـا تراضی دارند به اینکه بنای ساخته شده با توجه به مقدار سهم شریک در سهم وی باقی بماند. در این صورت مشکلی بروز نمی‌نماید و پس از افراز و انحلال اشاعه، وی میتواند در سهم مفروزی خود هر نوع تصرف، اعم از مادی یا غیرمادی، بنماید.
- در حالتی که ملک قابل افراز است؛ اما شرکا رضایت به این ندارند که اعیان ساخته شده در یک قسمت معین از ملک مشاع، متعلق به سازنده (یکی از شرکا) باشد، با توجه به مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی به نظر می‌رسد سـایـر شـرکـا مـی‌تـوانـنـد قـلع و قمع مستحدثات را از دادگاه بخواهند. بدیهی اسـت کـه مـسـتـحدثات موجود مانع اقدامات نماینده و نـقـشــه‌بــردار ثـبــت و درنـهــایــت تـصـمـیــم واحــد ثـبـتــی بـر افراز یا عدم افراز ملک نخواهد بود.
ذکر این نکته نیز ضروری است که چنانچه ملک مذکور مطابق اعلام نظر شهرداری در مغایرت با طرح‌های تفصیلی و سـایر ضوابط موجود باشد، تصمیم واحد ثبتی “غیرقابل افراز بودن ملک موصوف” خواهد بود که این تصمیم مطابق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ۱۳۵۷ ظرف ۱۰ روز قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک میباشد.
