تنظیم سند مال غیرمنقول به نام محکوم‌له در صورتی که ملک در حق اشخاص ثالث توقیف شده باشد و تاریخ مالکیت محکوم‌له مقدم بر آن باشد نحوه عمل چگونه خواهد بود؟
نظر اکثریت
درست است که وفق ماده ۲۲ قانون ثبت کسی که ملک به نام وی ثبت شده، مالک شناخته می‌شود اسناد عادی توان مقابله با سندرسمی را ندارد و محاکم نیز باید به اسناد رسمی ثبت شده اعتبار قائل باشند؛ اما در فرض مسئله که محکوم‌له با داشتن سند عادی طرح دعوا کرده و دادگاه با احراز صحت و اصالت سند عادی حکم به تنظیم سند به نام وی صادر کرده است در واقع مالکیت محکوم‌له را از تاریخ وقوع معامله (مندرج در سند عادی) کشف و تثبیت کرده است و بر این اساس مشارالیه از آن تاریخ مالک مال غیرمنقول بوده و حکم قطعی مبین و کاشف از آن است. لذا توقیف پلاک مزبور در حق اشخاص ثالث بعد از آن تاریخ (وقوع معامله) بلااثر و قابل رفع است و بر اساس ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی اقدام می‌شود و اشخاص ثالث می‌توانند با توقیف اموال دیگر محکوم‌علیه نسبت به استیفای طلب خود و احقاق حق اقدام کنند.
نظر اقلیت
با توجه به نص صریح ماده ۲۲ قانون ثبت کسی که ملک به نام وی ثبت شده مالک شناخته می‌شود و اشخاص ثالث که ملک را به اعتبار مالکیت شخص مزبور در قبال مطالبات خود توقیف می‌کنند دارای حق مکتسبه بوده و نباید حق آن‌ها ضایع شود. لذا نمی‌توان جهت تنظیم سند به نام محکوم‌له به صرف سند عادی و حکم قطعی از این توقیف رفع اثر کرد بلکه لازم است محکوم‌له بدواً در خصوص رفع توقیف به طرفیت اشخاص ثالث صاحب حق، طرح دعوا کند و پس از رسیدگی دادگاه در خصوص اعتراض محکوم‌له به‌عنوان مالک، تشخیص و تصمیم دادگاه ملاک عمل خواهد بود.
نظر کمیسیون نشست قضائی (۴) مدنی
با توجه به اینکه خریدار ملک توقیف شده دادخواستی علیه فروشنده به الزام وی به انتقال سند رسمی تقدیم کرده و دادگاه با احراز وقوع عقد بیع حکم به الزام مالک به انتقال رسمی ملک مورد معامله به خریدار داده است. این حکم برای اثبات مالکیت خواهان در حکم سند رسمی بوده و می‌توان مالک را ملزم به انتقال رسمی ملک مورد معامله کرد. در این شرایط توقیف این ملک در قبال بدهی فروشنده موجه نبوده و باید از آن رفع توقیف کرد. بدیهی است مادام که صحت و اصالت سند عادی در محاکم قضائی به اثبات نرسیده با چنین سندی نمی‌توان حکم به رفع بازداشت ملک که در قبال بدهی دارنده سند رسمی توقیف شده، داد.
پرسش: شخص (الف) ملکی را که دارای سند رسمی می‌باشد به شخص (ب) به‌صورت عادی می‌فروشد و شخص (ب) این ملک را به شخص (ج) منتقل می‌کند و مبیع هنوز در تصرف شخص (الف) است. آیا شخص (ج) برای تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند باید (الف) و (ب) هر دو را به‌عنوان خوانده دعوا اعلام نماید یا اینکه اعلام شخص (الف) به‌عنوان خوانده کفایت می‌نماید؟
نظر اکثریت
هرچند که ملک (مبیع) در تصرف شخص (الف) یا فروشنده اولی می‌باشد و سند رسمی هم به اسم اوست؛ لیکن چون بین شخص (الف) و (ج) هیچ‌گونه رابطه حقوقی وجود ندارد و برای احراز رابطه حقوقی بین (الف) و (ب)، (ب) و (ج) نیاز به حضور شخص به‌عنوان خوانده ضروری می‌باشد. چه بسا که شخص (الف) ادعا کند که هیچ‌گونه انتقالی صورت نپذیرفته، معامله ایشان باطل بوده است. فلذا در صورت عدم ذکر شخص (ب) به‌عنوان خوانده ردیف دوم دعوای شخص (ج) به طرفیت (الف) قابلیت استماع ندارد.
نظر اقلیت
نظر به اینکه سند رسمی به نام شخص (الف) است و انتقال مبیع به شخص (ج) توسط (ب) به‌صورت عادی است؛ فلذا ضرورتی به تنظیم دادخواست به طرفیت شخص (ب) نیست بلکه می‌توان شخص (ب) را به‌عنوان مطلع احضار یا به‌عنوان شخص ثالث جلب کرد و با این کیفیت دعوا قابلیت استماع را دارد.
نظر کمیسیون نشست قضائی (۴) مدنی
به‌موجب سند رسمی مالک ملک شخص (الف) است و ممکن است معامله خود را با شخص (ب) انکار کند. با فرض طرح دعوا علیه شخص (ب) بدون قرار دادن مالک قانونی آن شخص (الف) به‌عنوان خوانده چون شخص (ب) قدرت انتقال ملک شخص (ج) را ندارد حکم قضیه قرار رد دادخواست خواهان است. با طرح دعوا علیه هر دو نفر، دادگاه به صحت و اصالت مستندات ابرازی رسیدگی و در صورتی که صحت معامله احراز شود شخص (الف) را به انتقال رسمی ملک به خواهان ملزم می‌کند.
پرسش: الف) در دعوای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال با فرض تحقق بیع چنانچه مورد معامله در رهن بانک باشد دادگاه چه تصمیمی باید بگیرد؟ب) در صورتی که مرتهن و مالک هر دو طرف دعوا قرار گیرد آیا امکان الزام مالک و بانک به انتقال بیع وجود دارد؟
نظر اکثریت
الف) چون مبیع در رهن بوده، معامله غیر نافذ است و دعوا به کیفیت طرح شده قابلیت استماع ندارد قرار عدم استماع صادر می‌شود.
نظر اقلیت
در صورتی که بانک اجازه انتقال نداد عقد بیع غیر نافذ و دعوا در وضعیت حاضر قابلیت استماع ندارد. با حفظ حقوق مرتهن انتقال و صدور حکم به تنظیم سند رسمیانتقال اشکالی ندارد.
نظر کمیسیون نشست قضائی (۱) مدنی
الف) با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰- ۲۰/۸/۱۳۷۶ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور و ماده ۷۹۳ قانون مدنی، نظر به اینکه راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن و فروش مالی که در رهن بانک است، اجلی دلیل تصرف در رهن است که با حقوق بانک منافات دارد، در نتیجه علی‌الاصول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک قرار دارد، مسموع نبوده و اقتضای مورد، صدور قرار عدم استماع دعوا و ردّ آن است.
ب) با عنایت به مقررات ذیل ماده ۷۹۳ قانون مدنی، چنانچه بانک مرتهن با حفظ حقوق رهن با انتقال مرهونه موافقت کند و منتقل‌الیه کماکان به ادامه رهن تراضی کند نظر به مراضات حاصله صدور حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق مرتهن نسبت به رهن امکان‌پذیر خواهد بود. در عین حال چنانچه از مفاد و مدلول قرارداد تنظیمی بین طرفین (فروشنده و خریدار) استنباط شود که طرفین معامله در هنگام انعقاد قرارداد به رهن بودن ملک نزد بانک آگاه و واقف بوده‌اند و بنا بر صراحت قرارداد یا اطلاق آن، تعهد قطعی فروشنده بر آزاد نمودن ملک و سپس انتقال رسمی آن به خریدار احراز شود، منعی وجود ندارد که خواهان دعوا مقدمات الزام فروشنده را به وفای به عهد و فک رهن از ملک و آزاد کردن آن و پس از فک رهن انتقال رسمی ملک به خود، تقاضا کند.
