قولنامه به چه معناست؟
قولنامه به قراردادی گفته می شود که بین طرفین مثل خریدار و فروشنده منعقد میشود. طبق آن طرفین موظف به انجام تعهدات ناشی از آن میشوند. به عبارت دیگر طرفین موظف میشوند که مفاد قولنامه را بدون هیچ کم و کاستی و آنگونه که در قولنامه ذکر شده است، اجرا نمایند.
در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سرباز زند و یا مفاد قولنامه را آنطور که هست اجرا ننماید، طرف مقابل میتواند در دادگاه علیه او شکایت کند. چرا که قولنامه قراردادی قانونی است، در دادگاه دارای اعتبار می‌‌باشد و مفاد آن برای هر دو طرف لازم الاجرا است.
بدین ترتیب در خرید این نوع خانه چنانچه خریدار از فروشنده بخواهد در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و ملک را به طور رسمی به وی منتقل کند و فروشنده از انجام چنین درخواستی خودداری کند، خریدار میتواند با مراجعه به دادگاه صالح و ارائه درخواستی از دادگاه بخواهد فروشنده را برای انتقال رسمی سند مجبور نماید.
انواع سند ملکی:
بر اساس نوع ملک، تعداد مالکین و چگونگی مالکیت فرد، انواع مختلفی سند ملکی وجود دارد که شامل موارد زیر می باشد:
- سند منگوله دار
- سند تک برگ
- سند مشاع
- سند مفروز
- سند شش دانگ
- سند اعیان
- سند عرصه
- سند وقفی
- سند ورثه‌ای
- سند المثنی
- سند معارض
- سند شورایی
- سند وکالتی
- سند بنچاق
- سند رهنی
خرید املاک بدون سند:
بر اساس قانون، املاک مختلف در تمامی انواع کاربری باید دارای سند مالکیت باشند که تمامی تصمیمات لازم اعم از خرید و فروش و نقل و انتقال ملک مورد نظر را در اختیار مالک قرار داده و برای او حقی را قائل می شود. برخی از املاک به دلیل مشکلاتی که دارند بدون سند بوده و به طرق مختلف خرید و فروش می شوند. این گونه از املاک شرایط خاصی را به لحاظ حقوقی دارند که افراد بایستی در زمان خرید به آنها توجه داشته و دقت کافی بخرج داده تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.
چه املاکی قولنامه‌ای معامله‌ای میشوند؟
به طور کلی ملک هایی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند قولنامه ای معامله و بدون سند معامله میشود. مواردی مانند خلافی ساختمان در قسمت های مختلف مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و … باعث می شوند تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار بگیرد و در نتیجه سند رسمی اخذ کند. البته عواملی مانند قرار گرفتن در طرح های شهرداری (از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و …) وجود دارند که در نهایت ملک مورد نظر باید تخریب شود. یک عامل دیگر شامل ملک هایی می شود که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد شده اند و در این حالت نیز باید ملک مورد نظر تخریب شود.
از چه راهی می توان متوجه شد که ملکی بدون سند است؟
بهترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، آیا احتمال دستور به تخریب ملک وجود دارد یا خیر و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد. یک نکته دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی باید در نظر داشت این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک باخبر شوید.
در مجموع برای املاک بدون سند شاهد معاملاتی به شرح زیر هستیم:
پیش خرید املاک بدون سند:
در پیش خرید املاک به سبب تکمیل نبودن ملک مورد نظر و در نتیجه آماده نبودن سند، نیاز به بررسی های بیشتر بوده تا بتوان با اطمینان کامل وارد معامله شد و از بسیاری مشکلات جلوگیری کرد. از جمله این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- اطلاعات و مالکیت پیش‌فروشنده بطور کامل مشخص باشد.
- قرارداد پیش‌فروش ملک مورد نظر باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
- مشخصات ملک مورد نظر مانند متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و… به صورت شفاف باید در قرارداد درج شود.
- پیش‌فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت‌ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
- زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات از سوی هر دو طرف قرارداد باید کاملا مشخص و درج شود.
املاک قولنامه ای:
برخی از املاک به سبب مشکلاتی از جمله ساخت طبقه غیر مجاز، عدم در نظر گرفتن پارکینگ، تکمیل نبودن سیستم اعلام و اطفاء حریق ساختمان و در نتیجه نداشتن پایان کار، فاقد سند رسمی بوده و در تنیجه به صورت قولنامه ای معامله می شوند. در این نوع از معاملات نیز باستی به دقت تمامی جوانب را بررسی کرده و سپس اقدام به خرید کرد. لذا در مورد این گونه املاک موارد زیر را در نظر داشته باشید.
- از معامله وکالتی با افراد ناشناس خودداری کنید.
- از مالک بودن فرد فروشنده اطمینان حاصل کنید.
- در صورت انجام معامله وکالتی حتما در دفاتر اسناد مراحل مختلف آن را طی کنید.
- از انجام معاملات وکالتی در بنگاه ها خودداری کنید.
- وکالت بلاعزل را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید.
- در وکالت نامه بطور صریح و کاملا واضح، حق هر گونه دخالت، در مورد ملک مربوطه را از فروشنده ساقط کنید
- همراه وکالت نامه حتما مبایعه نامه نیز تنطیم کنید.
- هر چه زودتر اقدام به ثبت رسمی سند کرده و سند وکالتی را به سند رسمی و قطعی تبدیل کنید.
املاک با سند تعاونی:
در این مورد از معاملات که امروزه بسیار شاهد آن هستیم تعاونی های مربوطه پس از تکمیل واحد های اعضا آنها را تحویل داده و این در حالی است که گواهی پایان کار ملک هنوز دریافت نشده و سند ملک بصورت تعاونی ارائه می شود. اینگونه املاک از شرایط خرید و فروش خاصی برخوردار بوده و باید در زمان انجام معامله به آنها توجه داشت.
- از تعاونی های ناشناس اقدام به خرید نکنید
- تعاونی مربوطه از اعتبار کافی برخوردار باشد.
- از افراد محلی در مورد املاک مورد نظر پرس و جو کنید.
- نقل و انتقال سند حتما در دفاتر تعاونی ثبت شود
- از مشاورین املاک مطمئن مشورت گرفته و در حضور آنها معامله را انجام دهید.
- نقل و انتقال انجام شده بایستی حتما در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا حالت رسمی داشته و قابل استناد باشد.
برای سند دار کردن یک ملک بدون سند به کجا باید مراجعه کرد؟
اگر شما جزء افرادی هستید که قصد خرید ملک بدون سند دارید یا ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریده و معامله کرده‌اید، هم می‌توانید برای خانه خود سند تهیه کنید. البته بهتر است در مورد هزینه اخذ سند خانه و هزینه سند برای خانه قولنامه ای هم اطلاعاتی داشته باشید.
برای دریافت سند باید به هیئت حل اختلاف مراجعه کنید. می‌توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، به آنها مراجعه کنید.
روش قانونی سند دار کردن ملک بدون سند رسمی به چه صورت است؟
برای دریافت سند باید راهی هیئتی شوید که در این مورد تصمیم گیری می‌کنند. منظور از هیئت، هیئت‌های حل اختلاف است که می‌توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، مراجعه کنید.
آنها تکلیف سنددار شدن ملک شما را مشخص خواهند کرد. شما باید در این هیئت‌ها حضور یابید و دلایل نداشتن سند را بازگو کنید. اعضا نیز دلایل شما را می‌شنوند و با بررسی شرایط و مقررات در ادامه تحقیقات لازم را انجام می‌دهند تا صحت گفته‌های شما مشخص شود. البته نظر یک کارشناس هم در این مورد مهم است و بعد از دریافت نظر کارشناس است که رای صادر خواهد شد.
این هیئت‌ها متشکل از یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائممقام وی و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائممقام آنان است. این هیات یک دبیر هم دارد که قبل از رسیدگی هیئت، جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کرده و گزارش می‌دهد.
وقتی رای صادر شد، هیات آن را در رسانه‌ها منتشر می‌کند. اداره ثبت اسناد آن محل نیز باید این رای را در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند. البته این موضوع در روستاها هم انجام شده و علاوه بر انتشار آگهی، رای هیات هم منتشر میشود.
نکته مهمی که باید در این مورد بدانید این است که گاهی قانون هم نمی‌تواند ملک را سنددار کند. یعنی املاکی وجود دارند که امکان دریافت سند برای آنها وجود ندارد. این املاک به دسته‌های زیر تقسیم میشوند
- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
- مفقودالاثر بودن مالک
در صورتی که یکی از شرایط گفته شده وجود داشته باشد، امکان سند دار کردن یک ملک وجود نخواهد داشت.
بعد از اینکه این هیئت در مورد این ملک فاقد سند بررسی‌های لازم را انجام دادند، نتیجه اعلام میشود. ممکن است فردی به نتیجه رای اعتراض کند که البته قانون برای افراد حق اعتراض در نظر گرفته است. فرد میتواند فقط تا ۲ ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی، اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید لازم را دریافت کند. گفته شده که فرد بعد از اعتراض مدت یک ماه هم وقت دارد تا دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت ثبت باید منتظر رای دادگاه بماند.
اما در صورتی که فرد در مهلت تعیین شده اقدام نکند یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست را به دادگاه عمومی تحویل ندهد، اداره ثبت سند، مالکیت را صادر خواهد کرد؛ البته در این زمان هم باز فرد میتواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.
