- مزارعه عقد است: بنابراین باید شرایط اساسی صحت معاملات (ماده ۱۹۰ ق.م.) را داشته باشد.
- مزارعه معامله است: معامله به معنی اخص، عقدی است که موضوع آن مال است. معامله با عقد رابطه عموم و خصوص مطلق دارند، یعنی هر معامله ای عقد است ولی هر عقدی معامله نیست. مثل عقد نکاح که عقد است و معامله نیست.
- مزارعه از عقود معوض است: عوضین در این عقد عبارت است از: مالک (مزارع)، حق انتفاع زمین را در برابر سهمی از محصول احتمالی زرع قرار می دهد؛ و متقابلا عامل منفعت عمل خویش را در برابر سهمی از محصول احتمالی زرع قرار میدهد.
- مزارعه از عقود لازم است: یعنی برای هر دو طرف لازم الاجرا است و با فسخ یک طرف، منحل نمی شود، مگر در صورتی که یکی از دو طرف حق خیار داشته باشد؛ به فوت و جنون طرفین عقد فسخ نمی شود؛ بنابراین با مرگ صاحب زمین یا زارع، قرار داد مزارعه منحل نمی شود، بلکه به ورثه منتقل می شود؛ پس اگر صاحب زمین بمیرد به ورثهء او منتقل می شود و سهم حاصل به آنها می رسد.اگر زارع بمیرد و وررثه ترکه را قبول کرده باشد مؤظف به انجام تعهد می باشند، با این که از محل ترکه کسی را اجیر کنند که زراعت کند؛ اگر هیچ یک از این اقدامات میسر نبود، مالک می تواند با توجه به قاعده لاضرر، عقد مزارعه را بر هم بزند زیرا در اینجا قاعده لاضرر الزام عقد را بر می دارد.
- موضوع مزارعه، زراعت است: بنابراین زمین برای درختکاری و … مزارعه نیست. زراعت به کشاورزی اطلاق می شود که در آن بذر گیاهان طی یک دوره کوتاه کاشته و برداشت می شود مثل گندم و جو و برنج خیار و …البته در گیاهانی که طی چند دوره برداشت می شوند نیز زراعت است، مثل یونجه که چند دوره رشد و چیده می شود.
- سهم طرفین از محصول به صورت مشاع و به تراضی طرفین است: در مزارعه طرفین در محصول شریک بوده و بدین طریق ریسک بین عامل و مالک تقسیم می شود.
ماده ۵۱۹: در عقد مزارعه حصه هر یک از مزارع و عامل باید به نحو اشاعه، از قبیل ربع با ثلث با نصف و غیره، معین گردد و اگر به نحو دیگر باشد احکام مزارعه جاری نخواهد شد.
بنابراین اگر بگوید محصول شمال زمین مال من و بقیه مال تو. این عقد مزارعه نیست و دلیلش را گفته اند خلاف مقتضای ذات عقد مزارعه است؛ فلسفه اش این است که در این صورت عامل در قسمت خودش بهتر کار می کند و در قسمت مالک کمتر.
