گاهی زمین استعداد کشت دارد، اما نیاز به برخی عملیات و فعالیت مقدماتی دارد تا قابل کشت شود؛ که در این صورت اگر عامل جاهل به این امر باشد حق فسخ دارد.
ماده ۵۲۳: زمینی که مورد مزارعه است باید برای زرع مقصود قابل باشد، اگرچه محتاج به اصلاح یا تحصیل آب باشد؛ و اگر زرع محتاج به عملیاتی باشد (از قبیل حفر نهر یا چاه و غیره) و عامل در حین عقد جاهل به آن بوده باشد، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
نکته:
ممکن است زمین مفروز باشد یا مشاع، اگر زمین مشاع باشد و یکی از شرکاء زمین را به مزارعه بدهد، عقد مزارعه نسبت به شرکاء غیر نافذ است و فضولی است ولی نسبت به خودش نافذ است؛
اگر شرکاء عقد را اذن ندادند عقد نسبت به سهم مزارع صحیح و نسبت به سهم شرکاء باطل است و عامل حق فسخ دارد، مبنای فسخ خیار تبعض صفقه است.
اگر یکی از شرکاء زمین مشاعی را نسبت به سهم خودش به مزارعه بدهد، قانون مدنی در این خصوص ساکت است، اما از ماده ۴۷۵ ق.م. در خصوص اجاره، وحدت ملاک می گیریم که در اینجا عقد درست است و اشکالی ندارد، ولی با توجه به این که یکی از آثار مزارعه تسلیم زمین به عامل است و این تسلیم طبق ماده ۴۷۵ ق.م، نیاز به اذن سایر شرکاء دارد؛ و اگر شرکا اذن به تسلیم ندهند عامل به استناد خیار تعذر تسلیم حق فسخ دارد.
