در اموال غیر منقول دلیل مالکیت صرفاً سند مالکیت رسمی است و یکی از آثار مالکیت در اختیار داشتن و تصرف بر مال غیر منقول است. حال کسی که بر اساس مبایعه نامه ملکی را خریده است و از فروشنده (دارنده سند رسمی) تحویل ملکش را میخواهد، باید همزمان در مقام کسب مالکیت رسمی نیز برآید و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.
در چند سال اخیر رویه قضایی خصوصاً در تهران به این سمت رفته است که بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، دعوای الزام به تحویل آپارتمان مورد معامله را بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان نمی پذیرند. اما بدبختی آن جایی نمایان می گردد که در مبایعه نامه موعد تحویل و موعد سند فاصله زیاد داشته باشد و عملاً خریدار و یا پیش خریدار مجبور می گردد که تا رسیدن زمان دفترخانه و تاریخ انتقال سند رسمی، صبر نموده و نتواند دعوای الزام به تحویل را مطرح نماید. البته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون دعوای الزام به تحویل آپارتمان صحیح است ولی دعوای الزام به تحویل آپارتمان بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صحیح نیست.
برای رفع این معضل دادرسی می بایست در قراردادهای پیش فروش و یا مبایعه نامه هایی که موعد تحویل با موعد دفترخانه فاصله زیاد دارد، شرط نمود در صورتی که فروشنده از تحویل ملک تاخیر نماید، موعد الزام به تنظیم سند (و یا پایانکار و صورتمجلس تفکیکی) منطبق با تاریخ مثلاً سه ماه بعد از سررسید تحویل می گردد و خریدار میتواند همزمان دعوای الزام به تحویل و تنظیم سند را مطرح نماید ولکن خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی از همان تاریخ اولیه مقرر در قرارداد شروع می گردد.
فایده این شرط این است که اگر فاصله تحویل تا دفترخانه مثلاً یک سال باشد، دیگر خریدار نیاز نیست برای طرح دعوای الزام به تحویل یکسال صبر کند بلکه سه ماه کافی است و بعد از سه ماه می تواند همزمان دعوای تحویل و سند را با هم مطرح نماید. از طرفی برای این که خیال فروشنده نیز راحت باشد، خسارت تاخیر در تنظیم سند از سررسید همان یکسال شروع می گردد.
