مثال وجه التزام قراردادی

به عنوان مثال در یک قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است شرط شود که اگر سازنده در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان های موضوع قرارداد اقدام ننماید ، به ازای هرروز تأخیر در انجام تعهد ، مبلغی به عنوان خسارت تأخیر در انجام تعهد ، به مالک پرداخت کند.

در چه صورت از پشت بزنی مقصر نیستی؟

در تصادف با دنده عقب، مقصر خودرویی است که دنده عقب گرفته است.

مقصر تصادف از بغل سمت چپ با موتور کیست؟

تفاوتی بین موتور و خودرو ندارد. خودرویی که بدون توجه به آینه یا زدن راهنما اقدام به تغییر مسیر به سمت چپ کند، مقصر است.

مقصر تصادف از بغل سمت راست با موتور کیست؟

مقصر تصادف موتور با ماشین از سمت راست، خودرویی که اقدام به تغیر مسیر ناگهانی کرده است.

مقصر تصادف با ماشین متوقف در بزرگراه کیست؟

توقف و پارک خودرو در اتوبان ممنوع است و مقصر تصادف با ماشین متوقف خودرویی می باشد که توقف کرده است. با این حال در شرایط خاص بسته به نظر کارشناس راهنمایی و رانندگی می‌تواند تصمیم متفاوتی گرفت شود.

تهاتر ایقاعی

تهاتر ایقاعی نوعی از قرادادهای تهاتر است که در آن بدهی‌ها دارای شرایط اصلی تهاتر نیستند. برای مثال دو سوی معامله از نظر زمان پرداخت هماهنگی ندارند یا یکی از طرفین قرارداد دین بیشتری دارد. در این شرایط تهاتر بر اساس نظر یکی از طرفین صورت می‌گیرد و وی از سود خود می‌گذرد.

تهاتر قضایی

تهاتر قضایی زمانی اتفاق می‌افتد که طرفین نتوانند بر سر میزان دین، زمان یا مکان پرداخت آن به توافق برسند. در چنین شرایطی، تهاتر قضایی اتفاق می‌افتد؛ یعنی دادگاه شرایط را بررسی می‌کند و حکم قضایی این مسائل را مشخص می‌کند.

جهت اجرای معامله تهاتر قضایی باید موارد موجود در قرارداد مشروع و مورد تایید قانون باشند. برای مثال در کشور ما بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتال مشروعیت ندارند و در رای دادگاه تاثیر زیادی دارند.

تهاتر قراردادی

تهاتر قراردادی یکی از ساده‌ترین انواع تهاتر است که نیازی به وجود تهاتر عقدی ندارد. در این نوع تهاتر طرفین معامله بر روی اختلاف ارزش املاک یا اجناس توافق می‌کنند و هر دو مسئولیت این معامله را می‌پذیرند.

در واقع در تهاتر قراردادی می‌توان یک ملک را با طلا، ویلا، خودرو و سایر اجناس گران‌بها تاخت زد. البته این تهاتر باید بر اساس استاندارها صورت بگیرد تا مشکلی در جریان معامله ایجاد نشود.

منظور از تهاتر املاک چیست؟

پیش از آن‌که به بررسی قوانین تهاتر ملک پرداخته شود باید بدانید که تهاتر املاک یعنی چه. لغت تهاتر (Barter) به معنی برابری و مساوات است و وقتی معنی پیدا می‌کند که طرفین یک قرارداد همزمان به یکدیگر طلبکار و بدهکار باشند. اصطلاح تهاتر در املاک به زبان ساده به معنی مبادله دو ملک با یکدیگر یا یک ملک با موارد ارزشمند دیگر مانند خودرو است.

معامله تهاتر زمانی اتفاق می‌افتد که نقدینگی در بازار کم باشد؛ به همین دلیل در این معامله، پول یا چک جابه‌جا نمی‌شود. در چنین معامله‌هایی صاحبان املاک، ملک خود را با ملک یا وسیله دیگری که ارزش یکسان یا نزدیک به آن را دارد، مبادله می‌کنند.

فسخ قرارداد خرید ملک به چه معناست؟

فسخ قرارداد خرید ملک به معنی منحل کردن قراردادی است که برای انتقال مالکیت ملک به فردی دیگر در ازای دریافت وجه، تنظیم شده است. منحل کننده قرارداد خرید ملک ممکن است هر کدام از طرفین معامله باشد.

گاهی اوقات خریدار به دلیل عدم توانایی پرداخت مبلغ در موعد مقرر خواهان فسخ قرارداد خرید ملک است و گاهی اوقات فروشنده به دلایلی مانند بالا رفتن ارزش ملک نسبت به قیمت فروخته شده، پیدا شدن مشتری با مبلغ بالاتر و بسیاری موارد دیگر خواهان فسخ قرارداد خرید ملک است.

البته در مواردی این اتفاق بدون خواست طرفین و به دلیل شرایط خاص رخ می دهد، که در چنین شرایطی بررسی ضرر و زیان فسخ معامله ملک طرف خسارت دیده باید از طریق مراجع قانونی بررسی شود. به طور کل برای جلوگیری از ضرر و زیان در زمان خرید ملک و قانونی انجام شدن تمام مراحل آن بهتر است قبل از تنظیم قولنامه با کارشناسان این کار مشورت کرد.

ولی، وصی و قیم و نحوه تعیین آن ها

ولی: منظور از ولی همان پدر (یا پدربزرگ) شخص محجور است که می تواند معاملات فرزند محجور خود را انجام دهد. باید توجه نمود که مادر تحت هیچ شرایطی ولی محسوب نمی شود یعنی حتی اگر حضانت فرزند بر عهده او باشد نمی تواند مانند ولی معاملات صغیر را انجام دهد (البته می تواند به عنوان وصی یا قیم انتخاب شود).

 

وصی: پدر فرد محجور می تواند در وصیت نامه خود شخصی را تعیین کند تا بعد از فوت او، اداره اموال فرزند محجور او را بر عهده بگیرد که به آن شخص «وصی» گفته می شود. اختیارات وصی محدود به آن چیزی است که ولی (پدر) به او اعطا نموده و نمی تواند خارج از آن چارچوب عمل کند.

 

قیم: اگر شخص محجور، ولی یا وصی نداشته باشد یا ولی و وصی او صلاحیت لازم برای اداره اموال او را نداشته باشند، دادگاه شخصی را برای اداره اموال شخص محجور تعیین می کند که به آن قیم می گویند. معمولاً قیم از خویشاوندان شخص محجور انتخاب می شود.

،،،،=نکته افراد محجور=

به افرادی که توانایی انجام تمام یا برخی از امور حقوقی و مالی خود را ندارند، محجور گفته می شود. طبق ماده 1207، افراد محجور به سه گروه تقسیم می شوند:

 

1=افراد صغیر

2=افراد غیر رشید (سفیه)

3=افراد مجنون

قانون برای حمایت از افراد محجور و برای انجام معاملات آن ها، نماینده ای پیش بینی کرده است که این نماینده می تواند ولی یا وصی یا قیم آن شخص و یکی از طرفین قرارداد باشد.

افراد محجور

به افرادی که توانایی انجام تمام یا برخی از امور حقوقی و مالی خود را ندارند، محجور گفته می شود. طبق ماده 1207، افراد محجور به سه گروه تقسیم می شوند:

 

1=افراد صغیر

2=افراد غیر رشید (سفیه)

3=افراد مجنون

قانون برای حمایت از افراد محجور و برای انجام معاملات آن ها، نماینده ای پیش بینی کرده است که این نماینده می تواند ولی یا وصی یا قیم آن شخص و یکی از طرفین قرارداد باشد.

معامله با افراد ممنوع المعامله

به افرادی ممنوع المعامله گفته می شود که طبق قانون، به طور دائم یا موقت از انجام معاملات و مداخله در امور مالی خود، منع شده باشند. به طور کلی افراد ممنوع المعامله به سه گروه تقسیم می شوند:

 

1=افراد محجور (صغیر، غیر رشید، مجنون)

2=افراد ورشکسته

3=محکومین دادگاه

دلیل ممنوع المعامله بودن افراد محجور این است که این افراد، فاقد قوه تمییز و تشخیص بوده و نمی توانند مصلحت خود را در معاملات رعایت کنند و دلیل ممنوع المعامله بودن افراد ورشکسته و محکومین دادگاه ها حمایت از طلبکاران آنها و نظم عمومی جامعه است.

برای استعلام ممنوع المعامله بودن افراد، می توان به دفاتر اسناد رسمی، معاونت قضایی دادستانی استان و ادارات ثبت اسناد و املاک مراجعه نمود.

برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول(ملک) چه مدارک و مستنداتی نیاز هست؟

مدارک و اسناد مورد نیاز برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول(ملک) عبارتند از :

 

✅ وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.

 

✅ تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)

 

✅ گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.

 

✅ اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.

 

✅عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.

 

✅ در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.

 

✅ مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

مفهوم کلی واژه اکازیون را دراملاک بدانیم !

واژه اکازیون بیشتردرخرید وفروش ملک و ساختمان کاربرد .برخلاف تصورافراد، قیمت مناسب ملک فقط یکی ازموارد اکازیون بودن آن است .به هرروی اگر بخواهیم مفهوم کلی واژه اکازیون را دراملاک بدانیم دراین نوشتار به موارد ی برای آگاهی بیشترشما اشاره شده است :

 

ارزش ملک:

 

اگر بین ۲۰ تا ۳۵ درصد نسبت به نرخ روز، کمتربود آن ملک اکازیون است .

 

میزان قدرالسهم اززمین:

 

مانند اینکه آپارتمانی با متراژ۱۰۰ متر ودرمجموع ۴ واحد در زمین ۶۰۰ متری بنا شده باشد.

میزان وکیفیت مشاعات:

 

هر یک ازساکنان ازمشترکات بسیارعالی ،مانند لابی بزرگ و شیک، زمین تنیس،بسکتبال،استخر و سونا و سالن بدنسازی،پارکینگ های اضافه،انباری های بزرگ،حیاط پردرخت و پاسیوی بزرگ بهره مند باشند.

 

نوع و کیفیت سازه:

 

سازه،دید ومنظره منحصر به فرد ونقشه اجرایی مدرن دارد،طراحی آن را آرشیتکت معروف انجام داده ،فضا ها درست تقسیم بندی و ازمصالح مناسب و مرغوب استفاده شده است . 

 

مکان ملک:

 

منطقه ای است که تراکم جمعیتی آن کم و امکاناتی بیش ازسرانه دارد.

 

تسهیلات و شرایط پرداخت مناسب :

 

انعطاف فروشنده دردریافت بهای ملک به صورت اقساط، معاوضه با اتومبیل واملاک دیگر وداشتن وام هایی با بهره های کم ۴ تا ۸ درصد ازجمله این امکانات است .

وجود همسایگان خوب در ملک:

 

ملک ازوجود همسایگانی درطبقه اجتماعی همسان،با اعتقادات یکسان و مدیریت یکپارچه و منظم ساختمان بهره مند باشد.

 

ساختمان های خاص:

 

که ازاین نمونه ساختمان ها کمترساخته شده است .

 

توانایی تجمیع و یکپارچه سازی:

 

ملک ،امکان تجمیع با املاک مجاوروایجاد قطعات بزرگتربه منظوراستفاده از تراکم ساختمانی بیشتررا داشته باشد.

نحوه توقیف ملک با سند عادی در اجرای احکام طبق قانون به چه صورت می باشد؟

 

 

🔸مطابق مادّه۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوّب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی ، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت و نیز به موجب مادّه۴۸ قانون فوق‌الذکر، سندی که مطابق مواد۴۶ و ۴۷ این قانون باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

 

 

 

🔸 بنا به مراتب، صرف ارایه بیع‌نامه عادی نمی­تواند اجرای احکام را مجاب به پذیرش مالکیت ملک برای محکومٌ علیه و ترتیب اثر دادن به تقاضای محکومٌ له در این خصوص (توقیف ملک) بنماید.

 

🔸اما اگر شخص ثالث که سند رسمی به نام او است با اقرار به مالکیت محکومٌ علیه، رضایت خود را به توقیف مال مزبور در قبال محکومٌ به بنماید، با عنایت به تبصره مادّه۳۴ قانون اجرای احکام مدنی توقیف آن بلااشکال است.