تعریف تعدیل

تعدیل به معنای عادلانه کردن است. لذا هم افزایش اجاره بها به درخواست مالک، و هم کاهش اجاره بها به درخواست مستاجر، تعدیل نام دارد. در قانون اجاره سال ۱۳۵۶ دعوای تعدیل اجاره ‌بها زمانی مطرح می‌شود که مدت اجاره موضوع محل کسب، پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد. در این صورت چنانچه بین موجر و مستأجر در مورد میزان اجاره‌ بهای جدید توافق نشود، هریک می‌توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌ بها را درخواست کنند. در چنین حالتی دادگاه با تعیین کار‌شناس و جلب نظر او میزان اجاره‌ بهای عادلانه را تعیین خواهدکرد. بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر اصلاحی سال ۱۳۵۶ موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌ بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره ‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره ‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

تعریف عقد اجاره و شرایط آن

براساس ماده ۴۶۶ قانون آیین دادرسی مدنی  اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد.که در این اینجا و در بحث تعدیل در رابطه با اجاره اشیا می باشد. همچنین در اجاره‌ی اشیا، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است. علاوه براین موارد، قانون مدنی شرایط دیگر عقد اجاره را تصریح نموده است که برخی از این شرایط به ترتیب مواد زیر می باشد:

 ماده ۴۶۹- مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره، ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.

 ماده ۴۷۰– در صحت اجاره، قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است.

 ماده ۴۷۱– برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد.

 ماده ۴۷۲– عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

ماده۴۷۳- لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

 ماده ۴۷۴– مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

 ماده ۴۷۵– اجاره‌ی مال مشاع، جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک.

 ماده ۴۷۶– موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد.

 ماده ۴۷۷– موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده‌ی مطلوبه را بکند.

 ماده ۴۷۸– هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

 ماده ۴۷۹– عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

ماده۴۸۰- ….

دادگاه صالح

براساس قانون شوراهای حل اختلاف رسیدگی به دعاوی تعدیل اجاره بها صراحتا در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد که در ماده ۹ این قانون و در بند پ  مقرر کرده است: دعاوی تعدیل اجاره‌بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد. همان طور که می بینیم این در صورتی است که در اصل رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر اختلافی نباشد. بنابراین اگر طرفین نسبت به اصل رابطه استیجاری نیز اختلاف داشته باشند باید دعوی خود را در دادگاه عمومی صالح طرح کنند.

هزینه دادرسی

ماده ۲۳ قانون شورای حل اختلاف تکلیف هزینه دعاوی در صلاحیت این شورا را مشخص کرده است که به شرح زیر می باشد: «هزینه رسیدگی شورای حل اختلاف در کلیه مراحل، در دعاوی کیفری و غیرمالی معادل هزینه دادرسی در محاکم دادگستری و در دعاوی مالی معادل پنجاه ‌درصد (۵۰%) آن است. رسیدگی به دعاوی مشمول ماده (۸) این قانون بدون هزینه دادرسی است.» پس باتوجه به اینکه دعوی تعدیل اجاره بها دعوی مالی می باشد براساس قسمت دوم ماده فوق محاسبه می شود.

چند نکته

نکته اول: عواملی که در محاسبه اجاره بها تأثیر دارد شامل نوع ملک، قدمت آن، مدت زمان اجاره توسط مستأجر، موقعیت جغرافیایی ملک، مساحت بنا، نوع کاربری ملک و… است. بی شک تمام این موارد به همراه عوامل دیگری چون پرداخت سرقفلی و میزان اجاره بهای قبلی و همچنین تعمیرات احتمالی که مستأجر در ملک اعمال نموده نیز در تعیین میزان تعدیل اجاره بها مؤثر است.اما باید توجه داشت حتی با علم به تمامی موارد بالا، تعیین میزان افزایش یا کاهش اجاره بها، تنها در حوزه تخصص کارشناس رسمی دادگستری قرار دارد. البته در ماده ۴ قانون روابط مستأجر و موجر نیز صراحتاً اعلام شده است که نظر کارشناس زمانی مورد تأیید دادگاه قرار می گیرد که عوامل بالا تماماً در محاسبه کارشناسی نرخ تعدیل اجاره بها لحاظ شده باشد.

نکته دوم: باید به این نکته توجه نمودکه توافق بین طرفین نسبت به عدم افزایش اجاره بها و نیز کاهش آن به صورتی که موجر و مستاجر نتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید صحیح نیست و دادگاه به این شرط ترتیب اثر نخواهد داد.