1-تشریفات صدور و تنظیم این دو نوع سند متفاوت است .

2-بطور کلی ثبت ملک در دفتر املاک نشانه خاتمه جریان ثبت است و پس از ثبت ملک مزبور دیگر ملک جاری بدان اطلاق نمی شود بلکه ملک ثبت شده نامیده می شود، اما ثبت سند رسمی نقل و انتقال ملک ثبت شده در دفتر اسناد رسمی بدین معناست که با رعایت کلیه قوانین و مقررات جاری و با اخذ کلیه استعلامات و مفاصا حساب های مقرر قانونی ملک به نام خریدار منتقل شده ثمن معامله و حقوق دولتی نیز پرداخت شده و از تاریخ تنظیم و امضای سند مالک ملک مزبور شخص خریدار می باشد .

3-سند مالکیت منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است ولی سند رسمی انجام معامله منعکس کننده آخرین نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده می باشد .

4-سند مالکیت در اداره ثبت صادر می شود ولی سند نقل و انتقال در دفتر اسناد رسمی تنظیم و صادر می شود .

5-سند مالکیت اماره قطعی و قانونی بر مالکیت اشخاص نسبت به املاک می باشد و لیکن سبب تملک نمی باشد ولی سند انتقال رسمی تنظیمی در دفتر خانه هم اماره قطعی و قانونی بر ملکیت اشخاص و هم سبب تملک و انتقال مالکیت می باشد .

6-سند مالکیت صادره از سوی اداره ثبت به معنای اخص کلمه سند رسمی موضوع ماده ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت محسوب نمی شود زیرا فی نفسه فاقد قدرت اجرایی و قابلیت اجرا بوده و مفاد آن به خودی خود قابل اجرا نمی باشد و این در حالی است که مفاد اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی راجع به نقل و انتقال املاک و تعهدات مندرج در اسناد تنظیمی بدون نیاز به حکمی از سوی محاکم دادگستری لازم الاجرا بوده و دارای ضمانت اجرایی می باشد.

انکار سند
اگر سندی عادی مانند سفته، برات، چک،نوشته عادی و....علیه شخصی ابراز شود و او مهر یا امضاء یا اثر انگشت منتسب به خود را نفی کند وآنها را از خود نداند به این عمل انکار گویند.انکار فقط نسبت به اسناد عادی امکان پذیر است نه اسناد رسمی.در مورد اسناد رسمی فقط می توان ادعای جعل کرد.فرق انکار با جعل درآن است که انکار به صرف اظهار آن طزف مقابل یعنی کسی که به سند استناد می کند وظیفه دارد اصالت آن را اثبات کند نه انکار کننده ولی در جعل آنکه
مدعی جعل است باید جعلیت سند را به اثبات برساند.