عدم تحویل ملک بعد از خرید توسط فروشنده یکی از مشکلات حقوقی و ملکی است که ممکن است برای هرکسی بعد از قرارداد بستن پیش آید اما مهم آن است که با رعایت ترفند ها و اصول حقوقی بتوانید احتمال ضرر کردن خود را به کمترین حد ممکن برسانید.
درهرقرارداد یا عقدی شخصی در مقابل شخص دیگر متعهد به انجام کار یا دادن مبلغی می شود یعنی هردو طرف تعهدی را برعهده میگیرند برای مثال یکی متعهد می شود مالی را به دیگری منتقل کند و دیگر متعهد می شود در مقابل آن مبلغ معینی را به وی بپردازد. در عقد بیع اگر طرفین بر خرید و فروش مالی به قیمت مشخص توافق کنند ولی پس ازآنکه مشتری ثمن(پول) را پرداخت کرد مالک اقدام به عدم تحویل ملک کرد درواقع به تعهد خود عمل نکرده است و برهمین مبنا شما به عنوان مشتری می توانید از دادگاه تقاضای الزام مالک به تخلیه و تسلیم مبیع را داشته باشید.
البته شما باید بتوانید در دادگاه وقوع معامله و تسلیم ثمن(پول) به فروشنده را ثابت کنید چراکه اصل بر عدم وقوع معامله و وجود تعهد است مگر اینکه خلافش را ثابت کنید که طرف مقابل به شما طلبکار است، بنابراین لازم است شما اصل مبایعه نامه به همراه سندی که نشان دهنده ی پرداخت پول به فروشنده است را به دادگاه به عنوان مدارک ارائه کنید. این سند پرداخت می تواند فیش مربوطه بانکی یا چکی که توسط او وصول شده نیز باشد که نشان خرید و عدم تحویل ملک توسط فروشنده باشد.
اینکه فروشنده چه زمانی باید ملک را تحویل دهد می تواند به قرارداد و نحوه ی توافق شما بستگی داشته باشد که همان است که در متن قرارداد ذکر شده است در غیر این صورت ممکن است بر طبق ماده ی ۲۲۵ قانون مدنی عرف و عادت در یک مورد آن چنان واضح باشد که حتی ذکر نکردن آن در قرار داد هم نمی تواند مانع اجرای آن شود و عدم ذکر آن تاثیری در عدم اجرا نمی گذارد. اگر نه عرف و عادت و نه در قرارداد مدتی برای تحویل مبیع درنظر گرفته شده بود اصل براین است که مالک باید بلافاصله و فی المجلس مبیع و مال را تسلیم مشتری کند. و مطابق ماده ی ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت با تنظیم سند رسمی ملک را رسما منتقل کند.
مطابق ماده ی ۳۶۷ قانون مدنی نیز تحویل ملک باید بصورتی باشد که مشتری بتواتد اسیلا و تصرف کاملی بر مالش را داشته باشد ، مثلا اگر کلید بدهد ولی در باز نشود یعنی تسلیم نکرده است و قابل پیگیری قانونی است.
اما اگر الزام به تسلیم ملک یا الزام به ایفای تعهد نیز امکان پذیر نبود خریدار حق فسخ خواهد داشت و برای آن نیز می تواند دادخواست بدهد.
خسارت دیرکرد تحویل ملک
این مسئله بسیار در قرارداد های فروش و ساخت آپارتمان رایج است. بدین صورت که طرفی که ملزم به تحویل اپارتمان در تاریخ مقرر بوده است در آن تاریخ ملک را تحویل نمی دهد، سوالی که پیش می آید این است که در مقابل عدم تحویل ملک چه میشود کرد؟
پیشنهاد می شود که در متن قرارداد حتما وجه التزام بابت خسارت تاخیر تسلیم تعیین کنید بدین معنا که بابت دیرکرد تحویل اپارتمان یا زمین و ملک شما ملزم است برای مثال روزی ۱۵۰ هزارتومان خسار بپردازد. که شما می توانید این مبلغ را پس از طی مراحل قانونی که عبارت است از تنظیم دادخواست تاخیر در انجام تعهد مشخص کرده و از ثمن نهایی که می بایست در انتها بابت تحویل گرفتن میپرداختید کسر کنید یا از وی مسترد کنید.
اگر مبلغ خسارت را در قرارداد تعیین نکرده اید با تنظیم دادخواست فوق الذکر براس تعیین میزان خسارت قاضی احتمالا قرار ارجاع به کارشناس را صادر کرده و پس از تعیین مبلغ می توانید اقدام به احقاق حق خود کنید.
استفاده ازدستورموقت برای عدم تحویل ملک
دستور موقت در اموری صادر می شود که رسیدگی به آنها فوریت دارد، یعنی کارهایی است که باید خارج از نوبت و مهلت، تکلیف آنها معلوم شود. اینکه فوریت چیست به تشخیص دادگاه است اما معنای عرفی آن در نظرگرفته می شود. بنابراین، نمی‌توان برای فوریت موضوع، معیار دقیقی بیان نمود و در مورد هر پرونده، شرایط ممکن است به کلی متفاوت باشد.
اگر فکر می کنید فروشنده بعد از آنکه ملک را به شما فروخته است به فک راین است که آنرا به شخص دیگری نیز بفروشد یا هراقدام دیگری انجام دهد که تملک و تحصیل ملک توسط شما را به خطر بیاندازد یا اقدام به عدم تحویل ملک کند می توانید ازشیوه های فوری ایین دادرسی استفاده کنید مانند تامین خواسته یا دستور موقت.
درخواست صدور دستورموقت را می توانید قبل از آنکه دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم کنید و تا بیست روز بعد فرصت دارید تا دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید.
اگر دادگاه فوریت موضوع را تشخیص دهد می تواند بدون ابلاغ به خوانده دستور اجرای دستور موقت را صادر کند.
