قسمتهای مشترک یا مشاعات ساختمان لوازم و یا بخشهایی از ساختمان است که مالکیت آن به طور اشتراکی متعلق به تمام شرکای ساختمان است حتی اگر در قسمت های اختصاصی ساختمان قرار گرفته باشند یا از قسمت اختصاصی ساختمان عبور کرده باشند. منطبق بر ماده دوم قانون تملک بر آپارتمان ها قسمت های مشترک عبارتند از ؛ « قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آنها منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده ، از قسمت های مشترک محسوب می شود . مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد ».
به عنوان مثال بخشهایی همانند زمین زیر بنا، تاسیسات ساختمان مانند منبع و یا چاه آب، موتور خانه، انبار عمومی، آسانسور، اتاق سرایدار، پمپ آب و کنتورهای آب و گاز و دیگر تاسیسات ، بام و نمای خارجی ساختمان، حیاط و محوطه و فضای سبز، نورگیر، پله های و امثال این مورد از فضاهای مشترکی هستند که حق استفاده و مالکیت آنها به صورت مشترک متعلق به تمامی ساکنین ساختمان است. موارد مشترک ساختمان در ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ذکر شده اند.
ویژگیها و نحوه استفاده از فضاهای اشتراکی (مشاعات ساختمان)
یک یا چند تن از مالکین نمی توانند به صورت انحصاری از فضاهای اشتراکی ساختمان استفاده کنند، زیرا که کلیه مالکین در همه قسمتهای مشاع دارای حقوق مساوی هستند. همچنین اگر یکی از مالکین، آپارتمان (قسمت اختصاصی) مربوط به خود را بفروش برساند یا اجاره دهد، به طور قهری حق استفاده از قسمت های مشاع به مستاجر یا مالک جدید منتقل می شود. این موضوع در ماده ۳ قانون تملّک آپارتمان ها تصریح شده است. از دیگر ویژگیهای قسمتهای مشترک این است که مشاعات ساختمان تقسیم ناپذیر هستند مگر مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات پیشبینی و توافق کرده باشند.
ممنوعیت نگهداری حیوانات و گذاردن اشیا در فضاهای مشترک
بر طبق تصریح تبصره ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمان ها «...نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است». اما نگهداری حیوانات کوچک دیگر در حدی که از نظر عرف برای همسایگان ایجاد مزاحمت نکند در داخل آپارتمان (فضای اختصاصی مالک) منع قانونی ندارد. همچنین تبصره همین ماده (ماده ۳) مقرر کرده است که قراردادن هر نوع از اشیا همانند میز، جا کفشی، کمد دیواری، جا لباسی، یا هر وسیله دیگری ممنوع است. بر این مبنی قرار دادن کفش هم در راهرو و پا گرد پله ها ممنوع است زیرا که باعث چشم انداز نا زیبا و بی نظمی در راهرو ها می شود.
هزینه های مربوط به نگهداری، بازسازی و تعمیر مشاعات ساختمان
هزینه های مربوط به قسمت های مشترک ساختمان بین مالکین (متصرفین) تقسیم می شود. سهم هر یک از مالکین را می توان به یکی از دو شیوه قراردادی و یا قانونی مشخص کرد. ماده ۴ قانون تملّک آپارتمان ها در مورد نحوه تقسیم سهم مالکین از هزینه های مشترک بیان می دارد: « حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد...» غیر از شیوه قانونی تعیین سهم مالکین می توانند قراردادی بین خود تنظیم کنند و از این نظر محدودیت و یا ممانعتی برای آنها وجود ندارد.
