بنچاق چیست و تفاوت آن با قولنامه، سند مالکیت و مفاهیم مرتبطی مانند مبایعه نامه چیست؟
معنای لغوی بنچاق چیست؟
مرحوم دهخدا بنچاق را واژه ای ترکی و معادل قباله و سند ملک معرفی نموده است.
منتها به نظر می رسد با توجه به سوابق ثبتی و حقوقی دوره های گذشته و بویژه قبل از شروع دوره قانونگذاری نوین که از حدود یکصد سال قبل در ایران شروع گردیده است، معنا و مفهوم و دایره شمول بنچاق نسبت به زمان حاضر وسیع تر بوده است.
زیرا تا قبل از اجرای قانون ثبت اسناد و املاک و انتشار اسناد مالکیت موضوع ماده ۲۲ قانون مذکور ، اسناد مالکیت مرسوم و شناخته شده امروزی حداقل به شهرت و حجم کنونی وجود نداشته است.
معنای اصطلاحی بنچاق چیست ؟
به نظر می رسد معنای اصطلاحی بنچاق در دو دوره زمانی قبل و بعد از اجرای قانون ثبت، متفاوت است.
تا قبل از وضع قوانین نوینی مانند قانون ثبت، بنچاق مترادف با سند مالکیت بوده است.
اما امروزه به اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی که اتفاقاً مبنا و منشأ صدور اسناد مالکیت هستند بنچاق می گویند.
حال ممکن است این بنچاق ها یا بنچاق خانه باشد یا بنچاق زمین و یا بنچاق آپارتمان. مثلاً در مورد ملکی که در مالکیت ((الف)) می باشد و وی مبادرت به انتقال آن به ((ب)) طی سند قطعی غیر منقول می نماید، سندی که در دفترخانه در مورد بیع قطعی انجام گرفته، تنطیم می شود، بنچاق نام دارد.
حال خریدار با توجه به این سند که بدان بنچاق می گویند می تواند صدور سند مالکیت ثبتی را به نام خود درخواست نماید.
هر چند که عملاً گرفتن سند مالکیت به نام انتقال گیرنده جدید ( اعم از خریدار- متصالح- متهب و…) از ملزومات اداری و ثبتی نظام دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت است.
تفاوت قولنامه، مبایعه نامه و قراردادهای عادی با بنچاق چیست ؟
با توجه به آنچه گفته شد بنچاق امروزه به معنای سند رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی راجع به انتقال اموال است.
اما قولنامه هر چند به صورت رسمی تنظیم شود، صرفاً تعهد به انتقال بیع است.
مبایعه نامه عادی نیز، بنچاق به حساب نمی آید. و قراردادهای عادی و حتی قراردادهای رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی( که دارای نتیجه و وصف انتقال قطعی نباشند) ارزش و اعتبار رسمی و ثبتی بنچاق را دارا نمی باشند.
متذکر می گردد در دعاوی ابطال اسناد رسمی مالکیت که معمولاً مسبوق به تنظیم اسناد قطعی انتقالی در دفاتر اسناد رسمی یا همان بنچاق هاست، اطلاع از شماره و تاریخ اسناد مذکور از جمله اطلاعات و داده های حقوقی است که برای طرح صحیح دعاوی موسوم به ابطال اسناد یا ابطال مبایعه نامه ها مربوطه بسیار مؤثر و البته ضروری هستند.
تفاوت سند مالکیت با بنچاق چیست؟
ضمن ارجاع به توضیحات پیش گفته در مورد بنچاق، برای اشراف و فهم بهتر تفاوت بین سند ماکلیت و بنچاق، بهتر است متن مواد ۱۰۴ و ۱۰۳ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مطالعه گردد.
در ماده ۱۰۳ نحوه صدور سند ماکلیت و در ماده ۱۰۴ در مورد انتقالی تمام (بنچاق ها) توضیحات و تشریفاتی بیان گردیده است.
مواد مذکور به این شرح می باشند:
ماده ۱۰۳ ـ پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت مسئول دفتر ثبت ملک را با مشخصات زیر در دفتر املاک نموده و به نمونه (امضاء) مدیر ثبت یا کارمندیکه از طرف وزارت دادگستری برای نمونه کردن دفتر و برگهای مالکیت مجاز است میرساند:
۱ـ شماره ملک.
۲ـ تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک.
۳ـ اسم و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت تابعیت مالک.
۴ـ نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجراء و متعلقات آن.
۵ ـ حدود ملک.
۶ ـ بهای ملک.
۷ـ حقوق عینیه که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقیه که برای ملک مورد ثبت در املاک مجاور و یا برای املاک مجاور در ملک مورد ثبت موجود است.
ماده ۱۰۴ـ در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک به طریق آتی ثبت می‌شود.
۱ـ هرگاه معامله راجع باشد بانتقال قطعی تمام ملک ثبت شده سردفتر انتقال را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء کرده و بمنتقل‌الیه تسلیم مینماید و مادام که در صفحات انتقالات جا دارد سند مالکیت بنام منتقل‌الیه تجدید نخواهد شد.
۲ـ اگر انتقال راجع به قسمتی از ملک مفروز یا مشاعاً باشد خروج آن را از مالکیت مالک اولی به نحوی که به منزله ذکر خلاصه معامله نیز محسوب می‌شود با مرکب قرمز در زیر ثبت ملک یا در ستون ملاحظات بهاین شرح (یکدانک [یکدانگ] مشاع یا دو دانک [دانگ] مفروز یا دو هزارگز از ملک بالا را آقای مالک بهموجب سند شماره (………) به آقای ………….. منتقل کرده و در صفحه ……….. این دفتر یا دفتر متمم شماره …………. ثبت و از ملکیت مالک بالا خارج گردید) قید و سپس مورد انتقال را اگر مشاع است بهنحو ثبت املاک مشاعه و اگر مفروز است بهطوری که ملک مستقل با تمام مشخصات و حدود و بهاء و حقوق در صفحه معینی از دفتر اصلی یا متمم ثبت و در ملاحظات ثبت آن یادداشت نمایند که ملک در اصل صفحه …….. دفتر……… ثبت شده یا مورد ثبت از ملک شماره……… که در صفحه……… ثبت شده افراز شده است.
۳ـ هرکاه [هرگاه] نسبت به هریک از دو قسمت املاک بالا انتقالی به طور شرطی و رهنی یا قطعی واقع شود بهوفق معمول سابقه خلاصه آن را در زیر ثبت ملک ثبت و فسخ و فک را نیز در موقع خود در مقابل همان قسمت در ستون ملاحظات دفتر یادداشت نمایند و به همین طریق خلاصه کلیه معاملات راجعه به عین ملک مزبور در دفتر املاک به ترتیب تاریخ زیر یکدیگر ثبت خواهد شد. در موارد بالا سردفتر خلاصه معامله را در برک [برگ] مخصوص که برای اینکار تهیه شده نوشته و بهدفتر املاک حوزه ثبت ملک ارسال می‌دارد خلاصه مذکور علاوه بر امضاء متعاملین باید به امضاء سردفتر و نماینده ثبت « چنانچه نماینده داشته باشد» رسیده باشد مسئول دفتر املاک باید خلاصه مذکور فوق را فوراً بهطوری که در بالا مقرر است در زیر ثبت ملک قید نموده و به امضاء مدیر ثبت برساند. در موقع فسخ معاملات نیز باید سردفتر لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ را به اداره ثبت بفرستد تا در ملاحظات دفتر املاک قید شود.
متصدیان مربوطه ثبت املاک مکلفند پس از وصول خلاصه معامله از دفترخانه در ظرف ۲۴ساعت آن را در دفتر املاک ثبت نموده و در پرونده مربوطه بایکانی [بایگانی] نمایند و چنانچه خلاصه معامله دارای نواقص باشد در ظرف همان مدت از دفترخانه مربوطه توضیحات لازمه بخواهد تسامح و تأخیر و یا غفلت در اجرای این دستور مستلزم تعقیب اداری و کیفر خواهد بود.
هرگاه معامله راجع باشد به انتقال تمام ملک ثبت شده سردفتر انتقال را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء کرده و به‌منتقل‌الیه تسلیم مینماید تا در صورتی که بخواهد سند مالکیت تازه برای خود بگیرد در مواردی که معامله راجع به انتقال یک قسمت از ملک باشد خلاصه آن باید در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء گردیده و سند مزبور به ناقل مسترد گردد و در این صورت منتقل‌الیه می‌تواند به اداره ثبت حوزه وقوع ملک مراجعه کرده و برای خود سند مالکیت مستقلی بگیرد در موردی نیز که معامله مربوطه به واگذاری حق عینی نسبت به ملک باشد مثل « رهن و حقوق ارتفاقی» و یا راجع به انتقال تمام یا قسمتی از عین ملک باشد ولی با حق استرداد سردفتر باید آن را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت نوشته امضاء نماید در مورد عمری و رقبی و سکنی و مواردی که معامله راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از ۳ سال باشد مقررات بالا راجع به تنظیم خلاصه سند و فرستادن آن به اداره ثبت حوزه وقوع ملک و قید آن در زیر ثبت ملک در دفتر املاک و در سند مالکیت و بایکانی [بایگانی] نمودن خلاصه معامله در پرونده باید مجری گردد.
در موارد صلح‌های محاباتی با حق خیار فسخ و با استفاده از سود و غیره برای مصالح نسبت به املاک ثبت شده مطابق خلاصه معامله با قید حق خیار و سایر حقوق منظور شده به نام متصالح در دفتر ثبت و سند مالکیت صادر می‌شود و در صورت فسخ از طرف مصالح و یا انقضاء مدت خیار یا اسقاط حق مذکور مراتب در دفتر و در برگهای مالکیت قید می‌شود.
