فسخ قرارداد، اقاله (تفاسخ) و انفساخ قانونی و انفساخ با شرط فاسخ و بطلان و انقضای مدت، اسباب انحلال قراردادها هستند. انحلال قرارداد بر اساس خیارات قانونی و یا قراردادی صورت می گیرد. خیارات قانونی همان خیاراتی هستند که در قانون مدنی و سایر قوانین برای مجوز فسخ پیش بینی شده است و خیارات قراردادی، شروط ضمن عقد برای منحل کردن قرارداد در صورت تخلف طرف مقابل می باشد.

شرط فسخ با شرط فاسخ متفاوت است. شرط فاسخ همان انفساخ و فسخ خود به خودی معامله است در حالی که در خالت شرط فسخ، باید فسخ معامله اعلام گردد. شرط فسخ به مراتب بهتر از شرط انفساخ قرارداد است. چرا که کنترل بقای معامله از ید صاحب فسخ خارج نمی گردد و در صورت تمایل و صلاحدید خود اقدام به فسخ قرارداد می نماید در حالی که در حالت انفساخ، قرارداد خود به خود منفسخ می گردد و ممکن است به ضرر متعهد له باشد.

گاهی شرط فسخ بخاطر تخلف طرف نیست بلکه به سبب رویداد اوضاع و احوال خاص و حتی تخلف اشخاص ثالث و یا تخلف طرف قرارداد در قرارداد دیگر و یا طول کشیدن شرایط فورس ماژور و … نیز می توان شرط فسخ نمود و نباید ذهن فقط متمرکز به درج فسخ به دلیل تخلف طرف مقابل باشد. مثلاً شرط فسخ به علت یکطرفه شدن خیابان در حالی که فروشنده تخلف ننموده است. البته در این موارد دیگر امکان مطالبه خسارت نیست.

شرایط فسخ قرارداد

در زمان تنظیم قرارداد و در قسمت فسخ، می بایست شرایط مهمی را رعایت نمود در غیر اینصورت فسخ ممکن است به ضرر خود فسخ کننده تمام شود :

تعیین صاحب خیار

در صورت تعدد طرفین معامله مثلاً سه فروشنده، باید مشخص گردد که آیا متفقاً صاحب حق فسخ هستند و یا منفرداً و در صورت منفرداً نیز آیا یک نفر از فروشندگان، کل معامله را می تواند فسخ کند و یا فقط سهم مشاع خود را و اکثریت فروشندگان حق فسخ دارند. در این موارد باید در خصوص ورثه ی متوفی نیز ذکر گردد که آن ها نیز متفقاً فقط یک رای مورث خود را دارند.

ذکر مدت فسخ قرارداد

شرط فسخ باید مدت داشته باشد. مثلاً در صورت برگشت هر یک از چک ها و انقضای یک ماه و عدم پر کردن حساب، فروشنده به مدت ۹۰ روز از تاریخ اطلاع از تخلف حق فسخ دارد. البته اگر مدت ذکر نشود، محمول بر مدت متعارف است.

سلب حق معامله قبل از تعیین تکلیف فسخ

جهت قابلیت استناد شرط فسخ در برابر اشخاص ثالث طبق ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، باید اولاً شرط فسخ در خود قرارداد اصلی ذکر شود نه متمم تا برای اشخاص ثالث قابل اطلاع باشد. ثانیاً حق تصرفات ناقله تا قبل از تعیین تکلیف فسخ، از طرف مقابل سلب گردد. در غیر این صورت فسخ معامله به درد نمی خورد و در برابر خریدار دوم قابل استناد نیست و یا باید با دشواری و با استناد به قاعده اشتراط ضمنی و قابل مشاهده بودن شرط و تزلزل معامله و قاعده اقدام، حق فسخ خود را به خریدار دوم بقبولاند که در دادگاه ها خیلی پذیرفته نیست و جا نیافتاده و تلف حکمی مبیع فرض می کنند. مانند این که خریدار قبل از این که چک های ثمن وصول شود، با مبایعه نامه همان ملک را بفروشد و سپس فروشنده اول معامله را فسخ نماید.

عدم سقوط فسخ با مطالبه مکرر

طبق ماده ۴۰۳ قانون مدنی، ممکن است مطالبه مبلغ قرارداد و ثمن موجب سقوط ضمنی حق فسخ باشد.به همین دلیل بهتر است که شرط شود که در مدت فسخ، مطالبه مکرر و یا مثلاً برگشت زدن متوالی چک ها، مسقط حق فسخ بابت برگشت آخرین چک نیست در غیر این صورت برگشت متوالی چک ها به معنی اسقاط ضمنی حق فسخ است.

تعیین تکلیف آثار و تبعات بعد از فسخ قرارداد

تعیین تکلیف عواقب بعد از فسخ بسیار مهم است چرا که در غیر این صورت ممکن است حتی فسخ قرارداد به ضرر فسخ کننده تمام شود و مانند تیر کمونه به سمت خودش کند.

۱- شروط مستقل از اعتبار عقد

از جمله مهم ترین شروط مربوط به دوران بعد از فسخ، تعیین شروط مستقل از اعتبار عقد است. چرا که طبق ماده ۲۴۶ قانون مدنی، با فسخ قرارداد شروط ضمن عقد باطل میشود در حالی که ما نمی خواهیم برخی شروط باطل شود و علیرغم فسخ قرارداد، به عنوان یک تعهد مستقل از اعتبار عقد، قابل استناد باشد. مانند شروط مطالبه خسارت روزانه تاخیر در ایفای تعهد تا فسخ، وجه التزام فسخ قرارداد، شرط بقای اعتبار و عدم ابطال شرط تضامین و رهن و وثیقه و ضمانت و وکالت نامه و مسئولیت تضامنی و …

۲- گروکشی ها و حق حبس های بعد از فسخ

حق حبس و گروکشی تعهدات بعد از انحلال قرارداد وجود ندارد معذلک می توان در قالب شروط مستقل از اعتبار عقد، در خصوص زمان استرداد عوضین و ترتیب و تقدم و تاخر و الزامات بعد از فسخ قرارداد نیز تعیین تکلیف نمود.