دلایل ابطال سند ملک متفاوت است و می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
صدور سند جعلی
اگر سند ملک به صورت جعلی صادر شده باشد و قانونی نباشد.
معارض بودن سند
در برخی موارد، دو یا چند سند برای یک ملک صادر می‌شود که به این اسناد، اسناد معارض گفته می‌شود و می‌توان یکی از آن‌ها را باطل کرد.
بازداشت بودن ملک در زمان صدور سند
در صورتی که در زمان بازداشت یک پلاک، به جهت اشتباه در اعلام شماره پلاک فرعی به جای شماره پلاک اصلی، دفتر بازداشتی، عدم بازداشت ملک مذکور را اعلام و نسبت به این پلاک، سند رسمی صادر شده باشد، ذینفع می‌تواند در فرض تایید استمرار توقیف، تقاضای باطل کردن اسناد مالکیت را مطرح کند.
انتقال ملک پس از فوت موکل
انتقال ملک به نام خود وکیل و اشخاص دیگر بعد از فوت موکل، فاقد اثر حقوی بوده و حکم به ابطال اسناد انتقال و مالکیت صادر می‌شود.
اشتباه ثبتی در تنظیم سند
مطابق بند ۷ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور و بند ۱۸ آئین نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیأت نظارت و شورای عالی مصوب ۱۳۵۲ اگر در هنگام ثبت ملک یا ثبت نقل و انتقالات بعدی ملک، اشتباه قلمی و نوشتاری رخ داده باشد یا اطلاعات سند ثبتی با اطلاعات دفتر املاک سازمان ثبت یا با مندرجات حکم نهایی دادگاه مغایرت پیدا کرده باشد رسیدگی و حل اختلاف نسبت به این موارد از طریق «هیات نظارت ثبت» خواهد بود.
