صورتجلسه چیست؟

پیش از آشنا شدن با نحوه نوشتن صورتجلسه، بهتر است معنی صورتجلسه و کاربرد آن را بدانیم. صورتجلسه یک گزارش توصیفی است که در آن نکات جلسه‌ای که برگزار شده نوشته می‌شود و نویسنده نباید به بیان دیدگاه‌های خود و سایر مفاهیمی که در جلسه صحبتی نشده بپردازد.

شرط فعل حقوقی مثبت

مثل این که ضمن خرید ماشینی به مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان بر طرف یعنی خریدار شرط می شود که وکالت فروشنده را در فلان دعوا در دادگستری را بر عهده بگیرد زیرا وی وکیل است.

یا این که ضمن فروش خانه ای شرط می شود که خریدار متعهد شود در مدتی ماشینش را به فروشنده به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان انتقال دهد.

شرط فعل چیست مثال و ضمانت اجرای آن

شرط فعل شرطی است که انجام یا انجام ندادن کاری بر دیگری شرط می شود این انجام یا ترک (انجام ندادن) فعل ممکن است فعل حقوقی باشد و ممکن است فعل مادی باشد و هر کدام از این موارد ممکن است به صورت منفی باشد یا به صورت مثبت باشد.

این شروطی که تخلف از آن حق فسخ می دهند به چه شکلی هستند:

1=گاهی شرط ضمن عقد شرط فعل است.

2=گاهی شرط صفت است.

3=گاهی شرط نتیجه است.

خیار تخلف از شرط چیست؟

فرض کنید که در عقدی که بین طرفین منعقد شده است ضمن این عقد یک شرطی به نفع یکی از طرفین می شود حال از این شرط اگر تخلف بشود و انجام نشود فرد چون شرط به نفعش انجام نشده و از این طبق ضرر دیده است.

قانون به وی حق داده است که به خاطر تخلف از شرط، عقد را هم فسخ کند. در واقع اگر ضمن عقدی، شرطی بیاید و از این شرط تخلف بشود فرد خیار تخلف از شرط دارد.

برای مثال در مورد مستاجری فرض کنید که وی با موجر خود قرار داد اجاره بسته است و شرط کرده که حیات خانه یا دیوار های خانه را قبل از آمدن مستاجر رنگ بزند اما موجر از شرطی که قبول کرده تخلف می کند و انجام نمی دهد در این جا مستاجر حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

وکالت تام الاختیار بلاعزل:

این نوع وکالت معمولا جهت اموری مانند: وکالت در طلاق، وکالت در معامله خودرو یا ملک و موضوعاتی از این قبیل استفاده می شوند که به سبب بلا عزل بودن آن، امکان عزل وکیل وجود ندارد. در این مورد، عزل وکیل جز در شرایط خاص ممکن نیست و فسخ چنین وکالتی منوط به شرایط قانونی است.

وکالت تام الاختیار ساده:

در این نوع وکالت موکل می تواند هرگاه که بخواهد وکیل خود را برکنار کند.

وکالت کلی یا تام الاختیار

وکالت جامع یا تام الاختیار نوعی وکالت است که طی آن وکیل برای هر کاری نیاز به اجازه موکلش ندارد و حدود اختیارات موکل به صورت کامل به وکیل واگذار می شود.

در واقع، موکل در وکالتتامه وکالت تام الاختیار، تمام تعهدات، تکالیف و اختیارات مالی و غیرمالی خود را به وکیل تنفیذ می کند و برای هر کار جدیدی، نیاز به اجازه جدید و تنظیم وکالتنامه جدید وجود ندارد. وکالتنامه های تام الاختیار معمولا در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند.

وکالت مقید:

وکالتی برای انجام امور خاص است که موضوع و حدود وکالت، در آن مشخص است و وکیل فقط اجازه انجام کار در موضوع و محدوده مشخصی که برای او تعیین شده را دارد نه بیشتر. طبق م 663 ق. م، وکیل نمی تواند عملی که خارج از حدود وکالت اوست، انجام دهد. دفترخانه باید عین متون حقوقی و شرایط مربوطه را برای موکل بیان کند و او را آگاه کند که چه اختیاراتی به وکیل می دهد.

وکالت مطلق یا وکالت تام و کلی:

در این نوع از وکالت، موکل به وکیل خود جهت انجام کلیه امور وکالت می دهد. طبق م 661 ق. م اگر وکالت از نوع مطلق باشد، صرفا جهت اداره اموال موکل خواهد بود.

حدود اربعه ملک چگونه تعیین می شود؟

برای انجام حدود اربعه ملک برای مناطق مسکونی برای دریافت سند تک برگی باید مالک مختصات چهار گوشه قطعه زمین خود(شمال، جنوب، غرب، شرق) را داشته باشد و آنها را میخ گذاری کرده باشد، که این کار با استفاده از نقشه تفکیکی قطعه مادر انجام می شود، اما از آنجایی که اغلب مالکین اطلاعاتی در این باره را در دست ندارند باید توسط جانمایی پلاک ثبتی این کار صورت پذیرد.

اغلب برای تعیین حدود اربعه و مرزبندی ملک از جانمایی پلاک ثبتی استفاده می شود که در این شرایط، مالک به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست کارشناسی ملک خود را به اداره تحویل می دهد و اداره ثبت، کار نقشه برداری از ملک را به کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی واگذار می کند.

کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی اقدام به نقشه برداری می نماید و موقعیت دقیق وضع موجود ملک را روی مرزهای ملک توسط تجهیزات و ابزارآلات نقشه برداری بر اساس قطعه تفکیکی مادر تعیین می کند و سپس موقعیت ملک ثابت خواهد شد. که در نتیجه نقشه یو تی ام ثبتی تهیه خواهد شد که امروزه از نقشه یو تی ام در تمامی سازمان هایی که با املاک در ارتباط هستند به کار گرفته می شود.

تعریف حدود اربعه چیست؟

حدود اربعه ملک در واقع مشخص بودن طول چهار طرف ملک به همراه همسایگان آن در سندهای منگوله دار است.

نقشه یو تی ام وضع موجود ملک با استفاده از دوربین نقشه برداری و دستگاه جی پی اس دو فرکانسه در محل ملک قرار گرفته و گوشه های ملک در دستگاه ثبت و ضبط می شود و در نهایت ابعاد اربعه به همراه مساحت ملک بر اساس داده های مذکور در سیستم مختصات یو تی ام تهیه می شود که به آن نقشه یو تی ام وضع موجود ملک گفته می شود.

سند اعیانی چیست؟

اعیان منظور سازه ایست که روی زمین بنا شده، در نتیجه زمانیکه گفته میشود سند اعیانی منظور سندی است که به موجب آن، مالکیت اعیان صرفا در اختیار فرد قرار گرفته و این مالکیت به هیچ عنوان در زمین (عرصه) نبوده. حال نکته ای مهم وجود دارد و آن این است که در صورت تخریب سازه شما دیگر مالکیتی نخواهید داشت و نمیتوانید ادعایی بر روی زمین داشته باشید. این مورد به خصوص در قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت بسیار بالایی پیدا می کند.

پس “حقوق مالک عرصه” چه خواهد شد؟ متاسفانه در رابطه با این موضوع بر اساس قراردادهای نوشته شده بین نفرات رفتار شده و نفرات این موضوع را پذیرفته اند که تنها مالکیت خود را بر اعیان یا عرصه دارند و این تقسیم بندی می تواند از حق و حقوق فرد در قسمت دیگر جلوگیری کند. در واقع بر اساس قرارداد مالکیت فرد مشخص می شود و به نوعی شراکت مشاعی در ملک ایجاد می گردد.

نکات مهم درباره عرصه و اعیان

با توجه به سند ملک و یا مقررات و ضوابط محلی یک ملک اعم از عرصه یا اعیان دارای کاربری مشخصی می‌باشد. مثلا: اداری، مسکونی، تجاری، کشاورزی و غیره. بنابراین در هنگام خرید املاک و مستغلات مثل زمین یا آپارتمان حتما به نوع کاربری آن که در گواهی ساختمان یا همان پایان کار توجه کنید. چون مشاغل تجاری نمی‌توانند در محلی که دارای کاربری مسکونی است فعالیت کنند و بالعکس.

هنگام معاملات مربوط به خرید و فروش آپارتمان باید توجه کنید که زمین‌های اوقافی اولاً قابل خرید و فروش نیستند و صرفاً با مجوز اداره اوقاف برای مدت معینی اجاره داده می‌شوند. ثانیاً زمین‌های اوقافی معمولا عرصه و یا اعیان آن اجاره داده می‌شود و لذا ششدانگ همیشه شامل عرصه و اعیان نمی‌شود. آن دسته از افرادی که قصد خرید ملک و آپارتمان دارند باید دقت کنند که در برخی نقاط شهرها زمین‌ها اوقافی هستند و حتما معاملات راجع به آنها باید با اجازه اداره اوقاف مربوطه باشد. هرچند برخی ادارات اوقاف اجازه ساخت اعیانی روی عرصه را نیز به مستاجرین می‌دهند.

اعیان چیست؟

ساختمان و بنایی که روی عرصه و زمین ساخته و احداث شده، اعیان گفته می‌شود.

عرصه چیست؟

به زمین و محلی که ساختمان روی آن بنا شده، عرصه گفته می‌شود.

عرصه و اعیان در قرارداد های ملکی

وقتی با قراردادهای ملکی و اسناد زمین‌ها و ساختمان‌ها مواجه می‌شوید، دو اصطلاح بیش از هر عنوانی به چشم می‌خورد.

 

1=عرصه

2=اعیان

نحوه اعطای وکالت‌نامه فروش ملک

وکالت فروش و یا فروش با وکالت، راهی است برای کاهش دردسرهای مراحل اداری و کاغذ بازی‌های ناشی از آن. مطابق با آنچه گفته شد، اشخاص باید تنظیم و ثبت برگه وکالت در دفتر اسناد رسمی، از مراجع قانونی تأیید بگیرند تا بتوانند راحت‌تر به نتیجه برسند.

 

طرفین وکالت نامه فروش ملک

موکل: شخصی که به فرد دیگری وکالت می‌دهد.

وکیل: کسی که شخص موکل، مسئولیت انجام امور مربوط به فروش ملک را به او واگذار می‌کند.

حدود اختیارات وکیل در فروش ملک

این موضوع که وکیل تا چه حدی حق اقدام و اختیار عمل دارد، مربوط به مفادی است که در متن وکالت فروش ملک قید شده است؛ پس باید گفت که وکیل خارج از حیطه اختیارات خود، حق انجام هیچ عمل دیگری را ندارد در غیر این صورت، مسئولیت او سلب خواهد شد.

در صورتی که وکالت مطلق اعطا شده باشد، مطابق با ماده ۶۶۱ قانون مدنی ایران، وکیل از طرف موکل خود اختیار تام دارد تا در خصوص اداره اموال او هر اقدامی انجام دهد.

در مقابل، در صورتی که وکالت مطلق نباشد و به صورت مقید اعطا شده باشد، ب این معنا خواهد بود که موضوع وکالت مورد خاص و مشخصی است و وکیل در این موارد فقط در حدود موضوعات تعیین شده نماینده است و میتواند اقدام کند. برای وکالت فروش نیز، وکالت مقید اعطا می شود. به این صورت است که موکل برای موضوعات مشخص یعنی فروش ملک، تنظیم مبایعه نامه و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، به وکیل خود وکالت میدهد.

با وکالت بلا عزل شما هنوز مالک اصلی ملک نخواهید بود

.دقت داشته باشید حتی زمانی که شما دارای وکالت بلا عزل هستید در واقع به صورت قانونی مالک ملک خود نیستید.

.بهتر است هر چه سریع‌تر جهت اقدام برای تبدیل وکالت‌نامه به سند قطعی و نقل و انتقال ملک اقدامات لازم را انجام بدهید.