تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت

تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت در آن است که اثبات وقوع بیع در تمامی موارد چه ملک ثبت شده و چه ثبت نشده باشد و چه منقول و چه غیر منقول باشد قابل ارائه خواهد بود. اما دعوای اثبات مالکیت صرفاً در مورد املاک بدون سابقه ثبتی کاربرد دارد.

امارات یا قرائن

یکی دیگر از مواردی که باید حتماً در زمینه تایید و اثبات وقوع بیع به آن بپردازیم، امارات یا قرائن است. شاید بپرسید که منظور از این موارد چیست؟ باید گفت که امارات و قرائن کلیه مدارکی هستند که با ارائه کردن آن‌ها به دادگاه ممکن است تصمیم قاضی به طور کامل تغییر کند یا قاضی به شک بیفتد.

از جمله مهم‌ترین امارت و قرائن که می‌توان در این زمینه از آن‌ها بهره برد، صدا یا فیلم ضبط شده در هنگام انعقاد قرارداد بیع به صورت شفاهی و کتبی هستند. در این بین، کمک گرفتن از مؤسسات حقوقی معتبر مانند مجموعه ملکی اداری می‌تواند شما را از سردرگمی نجات دهد و زمینه احیای حق شما را فراهم سازد.

سوگند

سوگند نیز یکی دیگر از راهکارهای موجود برای تایید و اثبات وقوع بیع محسوب می‌شود. این راهکار وقتی مورد استفاده قرار می‌گیرد که سایر موارد گفته شده امکان عملی شدن نداشته باشند و در واقع، چاره‌ای به جز سوگند وجود ندارد. به طبع، در این شرایط از طرف انکارکننده خواسته می‌شود تا عدم وجود عقد بیع را با سوگند انکار کند.

استفاده از سند مالکیت

اگر خرید انجام شده باشد و خریدار دارای سند مالکیت باشد، روند رسیدگی به پرونده تایید و اثبات وقوع بیع با سرعت بیش‌تری طی می‌شود؛ زیرا همان سند مالکیت را می‌توان به عنوان یک مدرک بسیار مناسب به دادگاه ارائه داد.

در بعضی از موارد، یکی از طرفین قرارداد، وجود سند مالکیت را به طور کامل نفی می‌کند یا می‌گوید که سند مربوطه یک سند جعلی است. با طرح این موضوع ، دادگاه موظف است که سند را به صورت کاملاً جزئی مورد بررسی قرار دهد تا جعلی بودن آن ثابت شود. در صورت اثبات این امر،‌ روند رسیدگی به پرونده مورد نظر خاتمه می‌یابد.

اگر به جای یک سند چندین سند وجود داشته باشند، دادگاه کلیه اسناد موجود را بررسی می‌کند و معمولاً‌ اولین سند را به عنوان سند رسمی در نظر می‌گیرد. با توجه به این موارد می‌توان گفت که یکی از بهترین روش‌های موجود برای رسیدگی به چنین پرونده‌هایی، بهره‌گیری از سند مالکیت است.

اقرار به وقوع بیع

در بعضی از موارد، یکی از افراد عملاً وجود داشتن بیع را به طور کامل انکار می‌کند. در چنین شرایطی، طرف مقابل باید با استفاده از دو شاهد عاقل و بالغ نسبت به ثابت کردن بیع مورد نظر بپردازد. به این امر اقرار به وقوع بیع گفته می‌شود. در واقع، از شهادت آن دو شاهد می‌توان به عنوان یک مدرک بسیار مهم بهره برد.

راهکارها و مدارک مورد نیاز برای تایید و اثبات وقوع بیع

گفتیم که برای تایید و اثبات وقوع بیع به برخی مدارک ویژه نیاز داریم. این مدارک مانند تمامی پرونده‌های حقوقی نقش بسیار مهمی را در زمینه اثبات و تأیید کردن وقوع بیع ایفا می‌کنند. به همین دلیل، آشنایی با همه آن‌ها کاملاً ضروری به نظر می‌رسد. 

چه زمانی به تایید و اثبات وقوع بیع نیاز داریم؟

عقد بیع می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی باشد. در صورتی که یکی از طرفین معامله با وجود داشتن عقد بیع مخالفت کند،‌ طرف مقابل می‌تواند با در دست داشتن مدارک لازم نسبت به تایید و اثبات وقوع بیع بپردازد. در واقع، با اثبات این امر، فروشنده یا خریدار موظف به انجام همان امری خواهند بود که در عقد مورد نظر ذکر شده است.

دادخواست رجوع از هبه،1

ریاست محترم دادگاه حقوقی ……..

 

با سلام

 

احتراما اینجانب، …….. ، به عنوان خواهان ، مالک یک دستگاه آپارتمان دارای پلاگ ثبتی …….. واقع در ……………………………………… به مساحت 55 متر مربع میباشم که در تاریخ ………….. آن را به آقای …………… هبه کرده ام.

 

با وجود آنکه برای خوانده اظهارنامه رجوع از هبه ارسال نموده ام ، آپارتمان مورد اشاره را به اینجانب بازنمیگرداند.

 

لذا با توجه به اینکه هبه عقدی جایز است و نظر به ابلاغ اظهارنامه رجوع از هبه ، و عدم تمایل خوانده محترم به بازگرداندن عین موهوبه ، درخواست تایید رجوع از هبه ، مستندا به مواد 795، 796 و 803 قانون مدنی ، از محضر دادگاه مورد استدعا می باشد.

در چه صورت می‌توان بدون اجازه مالک این کار را انجام داد؟

اگر مالک از اجازه انتقال سرقفلی امتناع می‌کند، می‌توانید از دادگاه کمک بخواهید. در چنین شرایطی ممکن است توسط دادگاه اجازه انتقال سرقفلی برای شما صادر شود. گاهی نیز به مالک دسترسی ندارید. در این صورت می­توانید به دادگاه اعلام ‌کنید که مالک مجهول‌المکان است و دادگاه به روند کار رسیدگی خواهد کرد.

تبعات انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک

همان‌طور که گفته شد، برای انتقال این حق حتی به فرزندان خود، باید رضایت مالک را کسب کرده باشید. اما اگر این کار را بدون رضایت مالک انجام دهید، چه تبعاتی برای شما خواهد داشت؟

 

در صورتیکه شما بدون کسب اجازه از مالک اقدام به انتقال سرقفلی به فرزند خود کنید، به عنوان متخلف شناخته خواهید شد.

در چنین شرایطی مالک می‌تواند از شما شکایت کند و درخواست تخلیه مورد اجاره داده شده را داشته باشد. اگر شما در دادگاه محکوم شوید، علاوه بر تخلیه ملک، نصف مبلغی که به عنوان سرقفلی پرداخت کرده بودید را نیز از دست خواهید داد. در نهایت تنها نیمی از مبلغ پرداخت شده در ابتدای قرارداد به شما برگردانده می‌شود.

آیا برای انتقال دادن سرقفلی به فرزندان نیاز به اجازه مالک است؟

موضوع انتقال سرقفلی به فرزند یکی از مواردی است که زیاد سؤال می‌شود. باید بدانید این کار به شکل قانونی قابل انجام نیست. مگر اینکه در قرارداد سرقفلی، مالک اجازه انتقال آن به دیگران را داده باشد. در چنین شرایطی فرد قادر است سرقفلی ملک تجاری خود را به فرزندش منتقل سازد.

البته در این مورد گاه اختلاف‌نظرهایی دیده می‌شود. برخی افراد می‌گویند اجازه انتقال از سوی مالک تنها برای انتقال به غیر است. از آنجا که فرزند خود فرد، جزء غیر حساب نمی‌شود، می‌توان بدون اجازه گرفتن از فرد مالک انتقال سرقفلی را انجام داد.

اما اغلب بر این باورند که برای انتقال دادن این حق به فرزند نیز دریافت اجازه مالک یکی از ضروریات است.

آیا می‌توان در زمان حیات سرقفلی را به فرزند خود انتقال داد؟

در مورد اینکه در زمان حیات فرد، امکان انتقال سرقفلی به فرزند وجود دارد یا نه، باید موضوع را دقیق‌تر بررسی کرد. اگر چنین حقی در قرارداد میان مالک و مستأجر آورده نشده باشد و مالک اجازه انتقال سرقفلی به دیگران را نداده باشد، امکان چنین کاری را نخواهید داشت.

برای این کار باید در قرارداد نوشته شود “حق انتقال به غیر از سوی مالک به مستأجر داده شد”. اگر در زمان عقد قرارداد این مورد را ننوشته‌اید، باید قبل از انتقال سرقفلی رضایت مالک را کسب کنید.

انحصار وراثت برای سرقفلی به چه صورت خواهد بود؟

سرقفلی مغازه یا هر ملک تجاری متعلق به فرد فوت شده، مانند سایر اموالی است که در زمان زندگی داشته است. این مبلغ نیز باید بر اساس قانون میان ورثه‌ تقسیم شود. در ابتدا لازم است به شکل کامل تمام مراحل انحصار وراثت را انجام داد. اگر زمانی در مورد انتقال سرقفلی به فرزند بعد از فوت میان ورثه اختلافی پیش آمد، باید از دادگاه کمک بخواهند.

در چنین مواردی ابتدا ارزش سرقفلی کارشناسی خواهد شد. سپس تمام ورثه‌ ، مورد تأیید دادگاه قرار می­گیرند و بر اساس قانون ، مبلغ سرقفلی میان آن‌ها تقسیم می‌شود.

در زمان انتقال سرقفلی پس از فوت فرد، از آن مالیات کسر خواهد شد. برخی افراد برای پرداخت نکردن این مالیات، قبل از فوت می‌خواهند سرقفلی را به فرزند خود منتقل کنند. این کار شرایطی دارد که در ادامه برای شما شرح داده می‌شود.

قرارداد سرقفلی برای یک ملک تجاری

برای اینکه بتوانید سرقفلی ملک را از فرد مالک دریافت کنید و این حق را در اختیار خودتان داشته باشید، چند راه پیش رو خواهید داشت. شما می‌توانید با مالک به توافق برسید و در ازای پرداخت مبلغی کلی، حق سرقفلی را دریافت کنید. همچنین می‌توان توافق کرد که هر سال مبلغی به عنوان اجاره برای مالک واریز شده و در پایان سال در صورت اتمام روابط، این مبلغ به ­روز به خودتان برگردانده شود.

یک نکته مهم در مورد اختیار مالک سرقفلی

اگر تصمیم دارید سرقفلی ملکی را خریداری کنید بهترین کار این است که همه موارد را در قولنامه درج کنید تا در آینده دچار مشکل نشوید. مواردی نظیر اینکه می‌توانید حق سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کنید یا خیر؟ آیا اجازه تغییر شغل دارید؟ آیا می‌توانید برای خود شریک اختیار کنید؟ تا چه میزان حق تغییرات و تعمیرات در بنا را دارید و… می‌تواند جز بندها و شروطی باشد که در قولنامه ذکر می‌کنید.

به شغل موجر ادامه دهید

درست است که دامنه اختیارات مالک سرقفلی بسیار گسترده است؛ اما باید بدانید که او اجازه ندارد به کسب‌وکار دیگری در ملک بپردازد؛ بلکه باید به شغلی ادامه دهد که موجر داشته است. برای این مورد نیز استثنایی وجود دارد و آن این است که اگر در قولنامه سرقفلی به شغل خاصی اشاره نشده باشد، مستأجر یا همان مالک سرقفلی این امکان را دارد که شغلی مناسب شرایط خود در ملک برپا کند.

آیا می‌توانید در بنا تغییر ایجاد کنید؟

یکی دیگر از اختیاراتی که مالکان سرقفلی دارند این است که در ملک تغییراتی ایجاد کنند. فراموش نکنید که مالکان سرقفلی در واقع اختیاری روی زمین ندارند؛ اما می‌توانند یصورت محدود تغییراتی در ملک ایجاد کنند که به اصل بنا خدشه‌ای وارد نشود.

کشیدن تیغه یا برداشتن تراس از مواردی است که تغییر در اصل بنا محسوب می‌شود. با این‌ حال اگر تغییرات تزئینی محسوب شود و بر کاربری ساختمان بیفزاید، هیچ مشکل قانونی به وجود نخواهد آمد.

ملک در اختیار مالک سرقفلی است

این بدان معنا است که مالک سرقفلی این اجازه را دارد تا به تشخیص خود، ملک را دوباره در اختیار فرد دیگری قرار دهد. وی میتواند از این راه از مبلغی که برای اجاره دریافت می‌کند، سود خواهد برد. تنها در شرایطی این حق از مالک سرقفلی سلب می‌شود که در قولنامه این حق از او گرفته شده باشد.

مالکان سرقفلی بخوانند

از سال 1376 به بعد که قوانین به نفع مالک سرقفلی تغییر پیدا کرد، امنیت شغلی این افراد بیشتر شد. همان‌طور که پیش‌ ازاین نیز ذکر کردیم به‌ موجب قانون مالک قبل از سررسید مقرر که در قولنامه ذکر شده، جز به دلایلی معدود اجازه تخلیه ملک را ندارد. بااین‌وجود لازم است بدانید که اختیارات مالک سرقفلی چیست؟

مالک ملک چه اختیاراتی دارد؟

در سرقفلی‌هایی که قبل از تغییرات سال 76 منعقد شده بودند، مالک هیچ اختیاری مبنی بر تخلیه ملک نداشت؛ اما پس از این تغییرات، پس از سررسید مدت‌زمان اجاره، مالک این امکان را دارد که تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد. بااین‌ وجود باید بدانید قبل از آن هیچ‌گونه اجازه‌ای در این زمینه ندارد؛ مگر اینکه خلاف قانون مالک سرقفلی تغییراتی در ملک به وجود آورد که از ارزش آن بکاهد.

نکته‌ای که باید در نظر داشته باشید این است امتیازاتی که مالک سرقفلی در اختیار دارد بسیار بیشتر از مستاجر خواهد بود.

اما این اختیارات بسیار محدودتر از صاحب اصلی ملک است. درست است که اختیاراتی بیشتر به صاحب سرقفلی داده می‌شود؛ اما باید بدانید تصمیم‌گیری در بسیاری از موارد بر عهده مالک اصلی ملک است.