در مورد پول پیش به هنگام اتمام مدت قرارداد ، مالک موظف است همان مبلغی که به‌عنوان پول پیش دریافت کرده را به مستأجر برگرداند.
اما در مورد سرقفلی کمی قضیه متفاوت است. در قراردادهای سرقفلی مالک تنها زمانی می‌تواند حق سرقفلی را از مستأجر بگیرد که مبلغ سرقفلی را بر مبنای ارزش روز به او بازگرداند. یعنی مبلغ سرقفلی در ابتدای انعقاد قرارداد ، لزوماً همان مبلغی نخواهد بود که در پایان قرارداد بازگردانده میشود.
در دعوای حق سرقفلی، برای مبلغ سرقفلی کمتر از ٢٠ میلیون تومان، شورای حل اختلاف محل ملک یا اقامتگاه خوانده صالح به رسیدگی است.
اما اگر مبلغ سرقفلی بیش از ٢٠ میلیون تومان باشد، دعوا در دادگاه محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده، قابل طرح می باشد.
ممکن است به دلایلی، مستأجر تحت فشار مالک قرار گیرد تا قبل از اتمام مدت قرارداد، محل اجاره را تخلیه نماید.
در چنین شرایطی مستأجر می تواند به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه و از آن طریق دادخواست مطالبه سرقفلی را تقدیم مرجع قضایی نماید.
در ابتدای اجاره یک محل خالی و بدون پیشینه کسب، معمولاً عین مستأجره(یا همان مغازه یا محل تجاری) اجاره داده می شود و مالک، نوعاً «مالک عین» است.
با توسعه فعالیت در محل کسب، مستأجر در نقش «مالک منفعت» ظاهر می شود. مستأجر اول می تواند در صورتی که حق انتقال ملک تجاری از او سلب نشده باشد، این منفعت را در قالب «مالک منفعت» به مستأجر دوم اجاره دهد. مدت اجاره ملک برای مستأجر دوم باید در محدوده زمانی اجاره مستأجر اول تعیین شود.
حق کسب و پیشه با اتمام فعالیت یک مستأجر در محل کسب ایجاد و تعیین می شود. حق کسب و پیشه در حقیقت زمینه تعیین میزان سرقفلی یک محل تجاری را برای مستأجر تازه وارد برای همان محل تعیین می نماید. یک مستأجر در محل کسب استیجاری با فعالیت خود اعتبار و ارزشی برای آن ملک ایجاد می کند. با ارزش ایجاد شده و هنگام ترک محل توسط وی، صاحب ملک می تواند مبلغ سرقفلی ملک را تعیین نماید.
خواهان می تواند همزمان با دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، دعوای خسارت یا استرداد وجه را نیز تقدیم دادگاه کند.
دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، می تواند جنبه مالی و یا جنبه غیر مالی داشته باشد.
وقتی دعوا جنبه مالی دارد که حقوقی که خواهان بدنبال آن بوده از منظر پولی قابل محاسبه و در حال تضییع باشد.
خیر. رأی دادگاه که مبتنی بر تأیید فسخ قرارداد است جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، در دعاوی ملکی دادگاه صالح، دادگاه محل ملک می باشد.
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، خواهان کسی است که شرط مندرج در قرارداد به نفع او قید شده است. خوانده نیز طرف مقابل او یا کسی است که متعهد به انجام شرط بوده است.
مرسوم است در برخی قراردادها، طرفین، جملات و عباراتی را ذکر می کنند که ربطی به خیار شرط ندارد. به عنوان مثال عبارت: «در صورت پشیمان شدن از معامله …» و یا «در صورت انصراف از قرارداد مبلغ … بابت ضرر به طرف مقابل …..» هیچکدام بیانگر خیار شرط نمی باشند. این شروط حتی ممکن است اصل قرارداد را نیز مخدوش سازند.
در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، لازم است برای آن مدت تعیین شود. گاه ممکن است مدتی در قرارداد برای خیار شرط ذکر نشده باشد. در این صورت، مدت خیار بر اساس عرف معلوم خواهد شد. که این مهلت از تاریخ عقد قرارداد تا روز انتقال سند خواهد بود.
اگر متعهد به انجام هر یک از شقوق شرط، نتواند آن را آنجام دهد، طرف دیگر می تواند ابتدا الزام طرف مقابل به انجام شرط را بخواهد. این امر از طریق ارسال اظهارنامه صورت می گیرد. در صورت عدم تحقق شرط، می تواند آنها را خود انجام داده و هزینه ها را از وی مطالبه کند. درصورت انجام هیچیک از موارد، می تواند قرارداد را فسخ نماید. وی از طریق مراجعه به دادگاه می تواند اقدام به طرح دعوای حقوقی تأیید فسخ قرارداد نماید. با توجه به اهمیت رعایت فوریت در بعضی از موارد فسخ ، لازم است در اقدام به طرح دعوا این مهم در نظر گرفته شود.
ممکن است در یک قرارداد، شرط یا شروطی ذکر شود که یکی از طرفین قرارداد را متعهد به انجام آن نماید. چنانچه این تعهد صورت نپذیرد طرف مقابل می تواند به دلیل عدم انجام تعهد قرارداد را فسخ نماید.
تا اینجا تا حدودی متوجه این موضوع شدید که سند معارض چیست.
حال باید دانست در مواردی فردی به عنوان مالک ، یک دارایی را به دو فرد می‌فروشد. اما سند یکی از این افراد از نوع رسمی و سند دیگری از نوع عادی است. در این شرایط، سند رسمی نسبت به سند غیر رسمی ارجحیت کامل دارد. بنابراین اگر از چنین سندی برخوردار هستید، حتماً باید نسبت به اثبات رسمی بودن آن اقدام کنید.
یکی از مهم‌ترین مواردی که در زمان رسیدگی به پرونده‌های معامله معارض مورد بررسی قرار می‌گیرد، اعتبار سند است. بر اساس رأی وحدت رویه شماره چهل و سه مخصوص دیوان عالی کشور، اعتبار نداشتن یک سند را می‌‌توان با کمک مواردی همچون ثابت کردن جعلی بودن سند و همچنین باطل بودن معامله‌ای که در سند مربوطه ذکر شده است، اثبات کرد.
در صورت وقوع هر یک از این موارد، سند معامله معارض به طور کامل غیر قابل استناد محسوب میشود. غیر قابل استناد به این معنا است که سند در جوامع حقوقی از هیچ اعتبار خاصی برخوردار نیست و صاحب سند نمی‌تواند ادعای خاصی نسبت به اطلاعات مندرج در آن داشته باشد.
این اعتراض هنگامی مطرح میشود که در یک جلسه دادرسی ، یکی از طرفین در اثنای رسیدگی و تصمیم دادگاهی که بین او و شخص دیگری گرفته شده برای اثبات حق خود استناد نماید . طرف مقابل نیز حق اعتراض به رأی و تصمیم مستند طرف مقابل را دارد.
این اعتراض بدون تقدیم دادخواست صورت می‌گیرد . اعتراض در دادگاه رسیدگی کننده صورت خواهد گرفت . لذا باید درجه دادگاه صادرکننده رأی معترض عنه پایین تر باشد.
این دعوا زمانی مطرح میشود که شخص ثالثی از صدور حکمی که حقوق او را پایمال کرده است در هنگام اجرا یا قبل‌از آن متوجه میشود و به آن اعتراض میکند برابر ماده ۴۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست جهت اعتراض داده شود . همچنین خوانده این دادخواست باید هر دو نفر یعنی محکوم‌علیه و محکوم‌له باشند .
به استناد ماده 418 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ، اشخاص ثالث صرفاً به آرای مدنی حق اعتراض دارند. اعتراض به احکام کیفری قابل استماع نیست. زیرا حکم محکومیت های کیفری مستلزم اثبات وقوع بزه از ناحیه محکوم علیه است پس اعتراض در این احکام وارد نیست.
بطور کلی این دادخواست برای اجرای حکم اثر تعلیقی ندارد . یعنی اجرای رأی دادگاه تا نتیجه اعتراض متوقف نخواهد شد و حکم تا اعلام نتیجه اجرا خواهد شد.
اما اگر برای دادگاه مشخص شود که اجرای حکم ضرر و زیان غیر قابل جبرانی برای شخص ایجاد خواهد کرد. از ثالث تضمینی مانند ضمانت نامه بانکی و…. دریافت خواهد کرد. اجرای حکم را برای مدت معینی به تأخیر خواهد انداخت تا موضوع اعتراض مشخص شود.
حال اگر تشخیص دادگاه بر این بود که اعتراض وارد است ، قسمتی از حکم را که مورد اعتراض قرار گرفته را نقص خواهد کرد . اگر هم حکم قابل جداسازی نبود تمام آن را ملغی میکند.
