قانون در مورد شرایط دریافت مزایای بیمه تامین اجتماعی بازنگری شده است. سند غرامت دستمزد تامین اجتماعی برای دریافت مبلغ استراحت پزشکی تنظیم میشود. این مبلغ به جای دستمزد یا حقوق به بیمه شده پرداخت میشود . شرایط پرداخت غرامت شامل حال کسانی میشود که از نظر قانونی قادر به دریافت دستمزد نباشند. مانند: بیمه شده باردار، بیمار و ….
توجه داشته باشید که نمیتوانید بسادگی واجد شرایط دریافت مزایای غرامت بیمه تامین اجتماعی شوید.
چنانچه بیمه شده بدلیل بیماری یا حادثه ناشی از کار بطور موقت قادر به کار نباشد ، موضوع دریافت غرامت دستمزد مطرح می باشد، سازمان تامین اجتماعی طبق شرایط قانونی قسمتی از حقوق فرد را پرداخت خواهد کرد. بخشی از حقوق در این زمان به او پرداخت میشود. سازمان تامین اجتماعی در این مورد باید بر مبنای سند غرامت دستمزد تامین اجتماعی عمل کند.
ارائه اسنادی که خواهان درخواست ابطال آن را دارد. به عنوان مثال سند مالکیت و صلح‌نامه
ارائه دلایل بی‌اعتباری یا بطلان سند. مثلاً معارض بودن سنذ، عدم رعایت تشریفات و یا جعل سند.
دعوای ابطال سند، دعوای غیر مالی است. یعنی فارغ از ارزش موضوع سند به عنوان هزینه دادرسی هزینه ثابتی باید پرداخت شود. مگر اینکه لازم باشد معامله هم باطل شود. در این صورت دعوای ابطال معامله خود به تنهایی دعوای مالی محسوب می شود ملاک محاسبه هزینه دادرسی ارزش معامله خواهد بود.
دعوای ابطال سند، مربوط به مال غیرمنقول است. از جهت اینکه کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی در این موارد را دارد باید گفت عموماً اداره ثبت صادر کننده سند و محل وقوع ملک با حوزه دادگاه بر هم منطبق هستند. از این لحاظ، دادگاه عمومی محل وقوع ملک و تنظیم سند، صالح به رسیدگی است. در صورت مغایرت این دو با هم، مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی ، دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی می باشد.
در یک دعوی ابطال سند رسمی، معمولاً «مدعی ابطال سند رسمی» که عموماً مدعی مالکیت آن نیز است در جایگاه خواهان است. طرف وی که فعلاً در سند به عنوان مالک شناخته می شود، در جایگاه خوانده دعوی قرار می گیرد.
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
حتراماً به استحضار می رساند :
۱٫ اینجانب مطابق سند مالکیت شماره ……مورخ ……… مالکیت شش دانگ یک قطعه زمین واقع در ……… می باشم .
۲٫ از سال1362 بنده برای تحصیل به خارج از کشور مهاجرت نموده و سال 1395 به کشور مراجعت نمودم. متاسفانه با حضور در ملک خود متوجه شدم خواندگان از عدم حضور اینجانب سوء استفاده نموده و با تهیه و تنظیم مبایعه نامه جعلی خود را به عنوان صاحب ملک معرفی و درخواست ثبت ملک و تنظیم سند مالکیت برای ملک نموده‌اند .
۳٫ نظر به اینکه مطابق دادنامه شماره…… مجعول بودن مبایعه نامه ارائه شده احراز شده و اقدامات برای اظهار و ثبت ملک بر خلاف مقررات بوده از دادگاه محترم رسیدگی کننده تقاضای ابطال سند و اعاده وضع به حال سابق به همراه پرداخت هزینه دادرسی و سایر خسارات قانونی مورد استدعا است.
مشاوره با با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادها می تواند میزان اطمینان به عقد قرارداد را افزایش دهد. در مورد موقعیت جغرافیایی ملک برای اطلاع از اینکه در طرحهای عمرانی شهرداری و … واقع نشده باشد، بررسی لازم را انجام دهید. مراقب باشید فروشنده حتماً مالک واحد باشد نه مستنأجر ملک.
ممکن است افراد شیاد و کلاهبردار با شناسایی املاک مجهول المالک به جعل اسناد این املاک، تصمیم به فروش آن ها بگیرند. آن ها معامله خود را کاملاً قانونی جلوه میدهند و با سوءاستفاده از برخی آژانسهای املاک، ملک را واگذار میکنند. مراقب آن دسته از افراد کلاهبردار باشید که با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله، خود را مالک خانه میکنند، و از پرداخت بقیه مبلغ مورد معامله طفره می روند. آنها ممکن است حتی حق فسخ تعیین شده را از طرف مقابل سلب کرده باشند. لذا در قرارداد قید شود :
در صورت پرداخت نشدن به موقع اقساط یا وصول نشدن چکها، معامله فسخ و ضرر و زیان عدم پرداخت از متخلف دریافت میشود.
جعل اسناد ملکی- دقت نمایید که عملیات خرید و فروش ملک در دفعات اتفاق نیفتاده باشد. یعنی یک ملک به چند نفر فروخته نشده باشد. در این موارد خریدار اولیه در اولویت قانونی برای وصول طلب یا حقوق خود خواهد بود. حتی اگر قرارداد او به صورت دستی تنظیم شده باشد. در مشاورین املاک دارای حسن شهرت و دارای پروانه و مجوز از اتحادیه، معاملات خود را به انجام برسانید.
در این رابطه بررسی های لازم را از طریق مراجع ذیربط از جمله سایت مشاورین املاک انجام دهید. معامله ملکی را در محلی که ملک واقع است انجام دهید نه در محلی که طرف دیگر معامله به شما تحمیل می کند. قبل از خرید ملک حتماً آن را از نزدیک مشاهده نمایید و در مورد کاربری آن بررسی نمایید. قبل از هر چیز بر روی اسناد و مدارک متمرکز شوید و از اصالت و واقعی بودن آن اطمینان پیدا نمایید.
محل وقوع ملک را با نشانی مندرج در قسمت متن و پشتسند رسمی ملک مقایسه کنید.
از فروشنده استعلام ثبتی بخواهید.
مشخصات ملک و آدرس مندرج در قولنامه و مبایعه نامه را با آدرس واقعی ملک و مشخصات واقعی آن تطبیق دهید.
در انجام معاملات ملکی، برای قراردادها اهمیت بسیار زیادی قایل شوید. هر یک از بندهای قرارداد می تواند شما را در هر مرحله از انجام کار از بروز گرفتاری نجات دهد. عکس این قضیه نیز صادق است یعنی در صورت بی توجهی به مفاد قرارداد، برایتان در مواردی مشکلات عدیده ایجاد نماید. شروط ضمن قرارداد یکی از نکات مهم است بنابراین تا حد امکان خیارات قانونی را ساقط نکنید. اگرچه در حال حاضر در سامانه معاملات املاک کشور خیار تدلیس ساقط نمی شود، و طرفین معامله می توانند با اثبات اقدامات مجرمانه تحت عنوان دعوای کلاهبرداری ملکی از طرف دیگر و افراد کلاهبردار شکایت کنند.
در مواردی مشاهده می شود فرد کلاهبردار توانسته است صاحب بنگاه و دفتر مشاوره املاک را هم با خود همراه سازد. یا اینکه او را نیز فریب داده و به اتفاق، مالباخته را به دردسر بیاندازند.
جعل اسناد ملکی – همانطور که گفته شد در مواردی سه جرم جعل سند، استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری ملکی توأمان اتفاق می افتد. این همزمانی موجب شده است در عمل شاهد تعدد آراء قضایی در اینگونه موارد باشیم.
اگرچه وجود:
رأی وحدت رویه شماره ۱۱۸۸ مورخ ۳۰ خرداد ۱۳۳۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۴ مورخ ۱۳۷۷/۱/۲۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
تا حدود زیادی به این اختلاف دیدگاهها پایان داد. با این وجود هنوز هم شاهد اختلافاتی در این زمینه هستیم.
در بررسی رویه قضایی قضات، می توان سه رفتار کاملاً متمایز از یکدیگر را شاهد بود :
در رویه اول بیشتر قضات اعتقاد به تعدد مادی جرم دارند. این دسته از قضات قاعده جمع مجازات‌ها را اعمال می کنند، لذا هریک از جرایم مورد بحث را به عنوان جرم مستقل در نظر گرفته و رفتار عاملین را در هر جرم قابل مجازات می‌دانند. در رویه دوم بخشی از قضات قاعده جمع مجازات ها را با اندکی تفاوت اعمال می‌نمایند.
در این رویه جرم جعل سند را به عنوان جرم مستقل قلمداد نموده و مرتکب آن را به مجازات این جرم محکوم می نمایند. اما جرم استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری و یا انتقال مال غیر را به عنوان تعدد معنوی جرم در نظر می گیرند. در این حالت مجازات جرم اشد را برای مرتکب این جرائم اعمل می نمایند.
در رویه سوم تعداد کمی از قضات قائل به تعدد معنوی جرم می باشند، و جرایم جعل سند و استفاده از سند مجعول را مقدمه جرم کلاهبرداری و یا انتقال مال غیر می دانند، و مرتکب را تنها بابت جرم نهایی مجازات می کنند.
یکی از رایج‌ترین روش‌ها برای عملی شدن کلاهبرداری، جعل و استفاده از سند مجعول است. در واقع، مجرم از طریق جعل سند و به دنبال آن استفاده از سند مجعول، دیگران را فریب می‌دهد و از این طریق دست به کلاهبرداری می‌زند.
کلاهبردار ملکی، شخصی است که با توسل به عملیات و یا وسایل متقلبانه همراه با سوء نیت، مال یا ملک شخص دیگر را به تصرف در می آورد. در این تعریف جعل سند ملکی به هر نحوی از انحاء ذکر شده و در ادامه آن استفاده از سند مجعول، یکی از مصادیق بروز کلاهبرداری و وقوع جرم است.
یکی از مشکلات حقوقی ایرانیان مقیم خارج از کشور نحوه تملک اموال غیر منقول آن ها بویژه زمین، خانه، آپارتمان و …. در ایران است. در برخی دعاوی ، صاحب مال توانسته است با انتخاب وکیل خوب و متخصص ملکی و با پیگیری های زیاد اموال و املاک خود را مجدداً در اختیار بگیرد. بنابراین ضمن اینکه مواردی از جعل اسناد ملکی مربوط به اموال و املاک ایرانیان وجود دارد . در مقابل پرونده هایی نیز تشکیل و به نفع مالک خارج کشور رأی صادر شده است.
در حین معامله ملک و برای دور شدن از موضوع جعل سند ملک، به نکات زیر دقت داشته باشید: اصل اسناد را رؤیت نمایید و تا آن را ندیده اید از معامله بپرهیزید. علاوه بر مشاهده سند، از طریق مراجع ثبتی نیز از اصالت سند و مالک یا مالکین آن اطمینان یابید. نسبت به کپی اسناد به دیده شک و تردید بنگرید و با کپی اسناد معامله نکنید. برای اطمینان از اصالت کپی اسناد برابر اصل شده می توانید به دفترخانه مربوطه نیز مراجعه و بررسی نمایید.
در هنگام معامله در محل مشاوره املاک همواره به همه چیز به دیده شک نگاه کنید. حتی الامکان با حضور یک وکیل یا فرد آکاه در کنارتان، وارد معامله شوید.
فقط مالک ملک را قبول داشته باشید و از معامله با کسی که خود را نماینده وی معرفی می کند، خودداری نمایید. اگرچه مهر برابر اصل می تواند اطمینان بیشتری نسبت به اسناد ایجاد کند. با این حال در این مورد هم بررسی بیشتری از طریق دفترخانه انجام دهید. بی دلیل و بدون بررسی دقیق هر برگه ای را به عنوان سند امضاء نکنید. زیرا امضای ذیل اسناد عادی یکی از مهمترین ارکان تشکیل دهنده آن می باشد. و بعدها شخص می تواند امضای ذیل آن را انکار یا حتی نسبت به آن تردید کند.
در اینگونه معاملات حتماً سه شاهد امین و مورد وثوق همراه داشته باسید تا آنها نیز با امضای سند شاهد معامله باشند. زیرا بعدها اظهارات آنها در محاکم قضایی می توان مؤثر باشد.
دقت داشته باشید که اکثر دعاوی مربوط به جعل سند ملک یا ادعای جعل سند، مربوط به اسناد به ظاهر ساده و دست نویس است. اسنادی که در آژانس های معاملات املاک تنظیم شده است. متاسفانه چه بسیار افرادی که توانسته اند از این راه قانون را هم دور زده و برای خود ملک و املاکی دست و پا کنند. از آنجا که در اینگونه اسناد، ادعای انکار و تردید زیاد است معمولاً کار به ارجاع سند به کارشناس یا کارشناسان رسمی می رسد. با این وجود در مورد خرید ملک دقت نمایید که با اسناد جعلی مواجه نشوید.
چون ممکن است بعدها فرد سومی با ارائه سند واقعی ادعا نماید سند شما جعلی است. در این صورت شما باید در محاکم کیفری طرح دعوی نمایید. اگر شخصی، سندی را جعل نموده و سپس آن را به دیگری بفروشد و تحصیل مال نماید علاوه بر جرم جعل، مرتکب کلاهبرداری نیز شده است. در این صورت جرم وی سنگین و مجازات وی بیشتر خواهد بود.
در ادعای جعلیت سند رسمی، شخص، مدعی ساختگی و غیر واقعی بودن سند است. یعنی مدعی است که در سند قلم بردگی شده و ساختار آن یا امضای ذیل آن غیر واقعی است.
جعل از جمله جرایمی است که در زمره جرایم کیفری قرار می گیرد. بنابراین ممکن است معلوم شود از سند مجعول به قصد انتفاع خود و فریب دیگری استفاده شده است. در این صورت، رسیدگی به دعوایی که مطرح می شود در صلاحیت دادگاه کیفری است.
باید دانست که در مورد انواع سند مالکیت ملک، اصل بر صحت و درستی و قانونی بودن آن است. آنچه که در مورد جعل اسناد ملکی مطرح می شود بیشتر مربوط به اسناد عادی است. در هر حال برای آنکه استفاده از سند مجعول به عنوان یک جرم تحقق یابد قصد انتفاع شخص دیگری به جز مالک اصلی با قصد و نیت فریب است.
