مرجع رسیدگی به درخواست ابطال سند رسمی

در موارد مختلف، مراجع صالح برای رسیدگی به درخواست باطل کردن سند رسمی متفاوت هستند. گاهی دادگاه‌ها صلاحیت دارند و در برخی موارد نیز ادارات ثبت اسناد و املاک به دستور هیأت نظارت یا بر اساس قانون، می‌توانند رأساً اقدام به ابطال سند نمایند.

مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال سند رسمی

برای ارائه درخواست باطل کردن سند رسمی به دادگاه، مدارک زیر مورد نیاز است:

 

=مدارک هویتی خواهان

=سند رسمی مالکیت

=سند رسمی پیشین (در صورت ابطال آن)

دلایل و مدارکی که خواهان بر اساس آن‌ها خود را ذی‌نفع می‌داند (مانند قرارداد فسخ‌شده یا مدارکی مبنی بر مالک نبودن طرف مقابل)

ماده قانونی اصلاح و ابطال سند مالکیت

مطابق مواد ۲۱ تا ۴۵ قانون ثبت، موارد زیر از جمله شرایطی هستند که ابطال و اصلاح سند رسمی مالکیت با حکم دادگاه قابل انجام است:

 

ملکی بر خلاف قانون، ثبت شده باشد: در این صورت، ذی‌نفع می‌تواند از طریق دادگاه تقاضای ابطال ثبت و سند مالکیت را داشته باشد.

وجود تعارض در اسناد مالکیت: در صورتی که بین اسناد مالکیت تعارضی وجود داشته باشد، دارنده سند معارض باید ظرف مهلت قانونی دو ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت، با ارائه دادخواست به دادگاه عمومی صالح، تقاضای ابطال سند مخالف قانون را مطرح کند.

سندی که مخل حقوق دیگران است: اگر سند مالکیت به دلیل اشتباه در عملیات مقدماتی و ثبتی تنظیم شده باشد و این اشتباه به حقوق دیگران لطمه بزند، هیأت نظارت می‌تواند تشخیص دهد و به ذی‌نفع اخطار دهد که برای طرح دعوا و صدور حکم اصلاح به دادگاه مراجعه کند.

 

اشتباه در تفکیک ملک: اگر در عملیات تفکیک ملک اشتباهی رخ داده و به ثبت رسیده باشد، رسیدگی به آن در صورتی که مخل حقوق دیگران نباشد، برعهده هیأت نظارت است. اما اگر این اشتباه به حقوق دیگران آسیب رسانده باشد، دادگاه صالح رسیدگی خواهد کرد.

آیا سند مالکیت قابلیت ابطال را دارد؟

ابطال سند مالکیت مستلزم حکم قطعی دادگاه است. برای این کار، درخواست ابطال باید به دادگاه صالح ارائه شده و پس از بررسی مدارک، حکم به ابطال داده شود. سپس این حکم به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌شود و پس از آن، پیشنویس سند مالکیت جدید به متقاضی داده می‌شود.

اجاره دادن محل سرقفلی چه حکمی دارد؟

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟

هنگامی که سند سر قفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده، صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را منتقل کند مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.

آیا می‌توان سرقفلی را بدون اجازه مالک به فروش رساند؟

خیر. در صورت فروش بدون اجازه، مالک می‌تواند از مستاجر شکایت کند و دستور تخلیه بگیرد.

سرقفلی مال منقول است یا غیر منقول؟‌‌‌

غیرمنقول.

دعاوی سرقفلی

دعاوی مربوط به سرقفلی در حقوق ملکی و اجاره به عنوان یکی از مسائل حساس و پیچیده مطرح می‌شوند. انواع مختلفی از دعاوی ممکن است در این زمینه پیش آید که برخی از آنها عبارتند از:

 

.دعاوی مطالبه حق سرقفلی: در این دعاوی، مستاجر ادعا می‌کند که بر اساس توافق قبلی با مالک، حق سرقفلی را پرداخت کرده و اجاره با تخفیف برای مدت معین به او اعطا شده است. اگر مالک از اجرای تعهدات خود سر باز زند، مستاجر می‌تواند دعوای مطالبه حق سرقفلی را مطرح کند.

.دعاوی تمدید حق سرقفلی: اگر مدت حق سرقفلی به پایان برسد و مستاجر بخواهد استفاده از ملک را ادامه دهد، او می‌تواند دعوای تمدید حق سرقفلی را مطرح کند تا مالک به تمدید قرارداد موافقت کند.

.دعاوی تخلیه ملک: اگر مالک به دلایلی مانند نقض تعهدات مستاجر یا نیاز به استفاده شخصی از ملک، بخواهد مستاجر را از ملک خارج کند، می‌تواند دعوای تخلیه ملک را مطرح کند.

.دعاوی مربوط به انتقال منافع: اگر مالک بخواهد منافع ملک را به شخص دیگری منتقل کند، مستاجر می‌تواند از حق اولویت خود برای تجدید قرارداد و ادامه حق سرقفلی استفاده کند که ممکن است به دعوای مربوط به انتقال منافع منجر شود.

باطل کردن قرارداد حق سرقفلی

مالک در سه حالت زیر می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند و مستاجر باید به او حق کسب و پیشه یا تجارت را بپردازد:

 

۱. نوسازی یا بازسازی ملک

 

۲. استفاده از ملک برای کسب و کار شخصی 

 

۳.نیاز به ملک برای سکونت

 

در صورت وجود هر یک از این شروط امکان فسخ قرارداد برای مالک وجود دارد. (با پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت به مستاجر).

برای فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر.

 

ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت.

 

ج- در صورت وجود حق انتقال لازم است توجه کنید که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضاء مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح و سپس مبادرت به انتقال ملک کنید. لازم به توضیح است که علی رغم اتمام مدت انتقال باز هم با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر ۵۶ صحیح است اما با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود، انجام پیشنهاد اخیر بهتر خواهد بود.

در فرضی که مالک در دسترس نباشد و حق انتقال به غیر وجود نداشته باشد تکلیف چیست؟

زمانی که صاحب سرقفلی به مالک دسترسی نداشته باشد، می‌تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال، تکلیف مالک سرقفلی چیست؟

در صورتی که مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری نماید، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.

اگر شخصی بدون داشتن حق انتقال به غیر ، سرقفلی را منتقل نماید چه خواهد شد؟

انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است اما نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

برای داشتن حق انتقال چه عبارتی باید در سند سرقفلی قید شود؟

لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید شود.

تفاوت واخواست و دادخواست سفته چیست؟

واخواست سفته باید ظرف مدت ده روز از تاریخ سررسید صورت بگیرد که دراین صورت سفته از مزایای اسناد تجاری برخوردار می‌شود. در غیر اینصورت سفته، سند عادی محسوب خواهد شد.

شرایط اجرا گذاشتن سفته توسط کارفرما چیست؟

کارفرما تنها در صورتی می‌تواند سفته ضمانت انجام کار را اجرا بگذارد که موارد نقض حسن انجام کار که در قرارداد تعیین شده‌اند، تحقق یافته باشند.

مدت زمان رسیدگی به درخواست مطالبه سفته در دادگاه چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله حجم پرونده‌های شعبه رسیدگی‌کننده و آشنایی دارنده با قوانین. معمولاً این فرآیند بین ۵ ماه تا یک سال به طول می‌انجامد.

مدت زمان به اجرا گذاشتن سفته چقدر است؟

طبق قانون، اگر دارنده سفته بخواهد علاوه بر صادرکننده علیه ضامن‌ها و ظهرنویس‌ها نیز اقدام کند، باید ظرف ۱۰ روز سفته را واخواست کرده و سپس حداکثر تا یک سال پس از آن اقامه دعوی نماید. در غیر این صورت، حق قانونی او فقط در برابر صادرکننده محفوظ خواهد ماند.

برای اجرا گذاشتن سفته به کجا باید مراجعه کرد؟

برای شروع فرآیند اجرا سفته، لازم است ابتدا به اداره واخواست دادگستری مراجعه کنید. پس از دریافت واخواست، می‌توانید دادخواست حقوقی خود را تنظیم و علیه صادرکننده اقدام کنید.