تحلیل مواد ٣٥٥قانون مدنی و ١٤٩ قانون ثبت
مقنن درماده 355 قانون مدنی و در صورت کمتر بودن مساحت واقعی ملک از مساحت مشروط در معامله ، حق فسخ برای مشتری و در صورت اضافه بودن مساحت واقعی ملک از مساحت مشروط ، حق فسخ برای بایع منظور نموده است .
از سوی دیگر ماده 384 قانون مدنی مقرر می دارد : ( هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم .....مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است ) .
ملاحظه می گردد که در این ماده ، کلمه ( مبیع ) بدون تعیین مصادیق و امثال آن ذکر شده و عنایت به انواع و اقسام مبیع در معاملات مشخص می دارد که چنین عبارتی نمی تواند نسبت به تمامی انواع مبیع قابل اعمال باشد و از مضمون ماده موصوف استنباط می گردد که آن ماده ناظر به مواردی است که مبیع مشتمل بر ( اشیاء متساوی الاجزاء ) و از همه مهمتر ( اجزای متشابه الاوصاف ) باشد بنحوی که هریک از اجزای مساوی مبیع دارای اوصاف یکسان و قیمت واحد باشند .
تردیدی نیست که اولاً جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در املاک برای بایع و مرجع قضایی رسیدگی کننده به پرونده ، امری متعذر است ثانیاً بهای اجزای املاک ( خصوصاً در املاک داخل شهر ) بهیچ عنوان یکسان نیست و هر بخش از ملک بلحاظ نزدیک یا دور بودن از معابر و خیابانها و امکانات شهری ، دارای موقعیت و قیمتهای متفاوت بوده و جدا کردن بخشی از ملک مورد معامله و تحویل آن به بایع ، موجبات تضرر یکی از متعاملین را بدنبال خواهد داشت و بهمین سبب بنظر می رسد که حکم مقنن مقرر در ماده 384 قانون مدنی منصرف از بحث املاک باشد زیرا که اجزای هر ملکی (خصوصاً در داخل شهر ) با لحاظ موقعیت و سمت استقرار آن اجزاء از نظر اوصاف و قیمت اختلاف فاحش بلکه افحش دارند .
ماده 385 قانون مدنی با ذکر تمثیلاتی ( از جمله خانه یا فرش ) معیار و مبنای مهمی جهت اعمال قسمت اخیر ماده 384 قانون مدنی تعیین نموده و آن اینکه زیاده مبیع فقط در صورتی مال بایع است که تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن باشد و حسب حکم مقنن در ماده 385 قانون مدنی چنانچه تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن نباشد و مبیع بشرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد جبران ضرر بایع منحصراً از طریق اعمال فسخ معامله ممکن خواهد بود .
ماده 149 قانون ثبت ( مصوب 26/12/1310 ) موخر بر ماده 384 قانون مدنی ( مصوب 18/2/1307 ) به تصویب رسیده است و بلحاظ تاخر در تصویب ، مخصص ماده 384 قانون مدنی و ناظر و وارد و حاکم بر ماده 384 قانون مدنی محسوب می گردد و قابل توجه است که ماده 149 قانون ثبت ، حکم اضافه بودن مساحت املاک مورد معامله بین اشخاص را آنهم مشروط به تحقق شرایط خاصی صراحتاً و منجزاً تعیین نموده و مقرر داشته که :
( نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ...در صورتیکه اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع (فروشنده ) اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد ...) .
همانگونه که فوقاً ذکر گردید اعمال ماده 149 قانون ثبت نیز مشروط به وجود و تحقق شرایط خاصی است و زمانی می توان به ماده اخیرالذکر متوسل شد و استناد نمود که اولاً ملک ثبت شده و دارای سند رسمی باشد ثانیاً اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت قرار گرفته باشد ثالثاً به مجاورین تجاوزی نشده رابعاً بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد و نظر به اینکه حکم مندرج در ماده 149 قانون ثبت ، یک حکم استثنایی محسوب می گردد لذا می باید به تعاریف و شرایط مقرر و مندرج در متن ماده اکتفاء نمود و نباید آن را به غیر از آنچه که در متن ماده اشاره شده تسری داد .
مضافاً بنظر می رسد که باید بین حالتی که ملک بشرط داشتن مساحت معین مورد معامله قرار می گیرد و متراژ ملک رکن موثر در انجام معامله قرار گرفته با حالتی که متراژ ملک منحصراً واجد ( وصف مورد معامله ) را دارد تفاوت قائل شویم و از سیاق ماده 149 قانون ثبت چنین استنباط می گردد که حکم مقرر در ماده مذکور زمانی قابل اعمال است که متراژ ملک صرفاً جنبه وصفی داشته باشد نه شرطی زیرا در مواردی که متراژ ملک بعنوان شرط در معامله منظور گردد اعمال ماده 149 قانون ثبت ملازمه با این خواهد داشت که زیاده مبیع را قهراً به مالکیت مشتری وارد نمائیم لکن چنانچه متراژ بعنوان شرط نباشد و صرفاً بعنوان وصف در معامله منظور شود با اصلاح سند توسط اداره ثبت دیگر بحث دخول قهری زیاده بر مبیع به مالکیت مشتری منتفی خواهد بود .
نکته مهم دیگر اینکه حتی چنانچه اضافه مساحت مبیع ، خارج از مصادیق و شرایط مندرج در ماده 149 قانون ثبت باشد یقیناً رسیدن به هدف موردنظر یعنی اعاده مالکیت و اعاده تصرف بایع نسبت به زیاده بر مبیع مستلزم طرح دعوی در محاکم محترم دادگستری با خواسته ابطال سند رسمی انتقال نسبت به میزان اضافه مساحت موردنظراست و این اقدام از دو حال خارج نیست با این توضیح که یا می باید تقاضای ابطال سند رسمی نسبت به قسمت مفروزی از ملک را خواستار شد و یا اینکه بمقام ابطال سند رسمی انتقال نسبت به سهام مشاع از ملک برآمد و تردیدی نیست که ابطال سند رسمی انتقال نسبت به قسمت مفروز از ملک مورد معامله فاقد هرگونه مبنای قانونی و قراردادی است زیرا جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در مورد معامله امری متعذر است و از سوی دیگر ابطال معامله و ابطال سند رسمی انتقال نسبت به سهام مشاعی از ملک نیزاز اینجهت که با ابطال موردنظر بایع صرفاً بر اجزای مشاع از مورد معامله ، تحصیل مالکیت خواهد نمود نه بر زیاده بر مساحت معین از مبیع ، چنین اقدامی موجه بنظر نمی رسد .
و با این ترتیب بنظر می رسد چنانچه اضافه مساحت در املاک ، مشمول شرایط مقرر در ماده 149 قانون ثبت باشد اقدام بشرح ماده یادشده موجبات استیفای حقوق بایع را فراهم خواهد نمود در غیر اینصورت فسخ معامله به استناد ماده 355 قانون مدنی تنها راهکار جلوگیری از تضرر بایع خواهد بود آنهم بشرطی که اسقاط کافه خیارات در مرحله انجام معامله از طرفین نشده باشد
بنابراین در صورتی که ملکی با سند رسمی فروخته شود وبعدا مساحت آن بیشتر درآید در اینجا مطابق ماده ١٤٩ مشتری (خریدار)باید براساس قیمت روز معامله ثمن اضافه را بدهد و اگر فروشنده قبول نکرد به صندوق ثبت بسپارد و تقاضای اصلاح سند کند
