ملک ورثه ای چیست؟
منظور از املاک موروثی املاکی است که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قانون، به وراث شخص فوت شده رسیده است. اگر بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده، ماکیت مشاع دارند. هنگامی که مالک فوت می‌کند مطابق با قانون انحصار وراثت، اموال وی به وراث منتقل می‌شوند، مگر این که وصیت‌نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد.
مراحل معامله ملک موروثی:
1-مشخص بودن صاحب ملک
2-گواهی انحصار وراثت
3-بررسی وراث صغیر
4-بررسی وصیت نامه متوفی
5-بررسی وکالت نامه
6-موافقت همه وراث
7-پرداخت مبلغ مورد معامله به تمامی وراث
8-بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
9-نگهداری مدارک و مستندات مهم
1-مشخص بودن صاحب ملک:
نکته ای که هنگام خرید ملک موروثی باید به آن دقت کنید این است که ملک مذکور به نام شخص فوت شده باشد برای اینکار لازم است نگاهی به سند آن ملک بیندازید تا این مسئله برای شما روشن شود. به دلیل اینکه اگر اطمینان ندارید که ملک به نام متوفی است و سپس اقدام به خرید آن کنید، ممکن است سرتان کلاه برود.
2-گواهی انحصار وراثت:
یکی از مدارک مهمی که هنگام معامله ملک موروثی باید حتما وجود داشته باشد گواهی انحصار وراثت است. زیرا طبق گواهی انحصار وراثت مشخص مشخص می‌شود که شما با چه افرادی در معامله ملک طرف هستید.
بهتر است جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت، شناسنامه متوفی را بررسی کنید و یا با استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر را بررسی کنید.
3-بررسی وراث صغیر:
قبل از معامله حتماً مدارک هویتی فروشندگان که شامل شناسنامه و کارت ملی را رویت و سال تولد وراث را بررسی کنید. اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آن‌ها است. یعنی شما باید برای خرید املاک موروثی، با قیم او معامله کنید.
در این موارد، قیم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نمی‌باشد و باید ابتدا مجوز فروش ملک صغیر را از دادسرا درخواست کند. دادستان صلاح صغیر را بررسی کرده و در صورت احراز این امر، مجوز مربوطه را صادر می‌کند. بنابراین خریدار می‌باید یس از احراز هویت قیم علاوه بر قیم‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغیر را نیز مطالبه و بررسی کند.
4-بررسی وصیت‌نامه متوفی:
قبل از معامله بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای در مورد ملک موردنظر دارد یا خیر. زیرا بر اساس قانون هر شخصی می‌تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند. بنابراین اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر شما از این مسئله بی‌اطلاع باشید، برایتان دردسرساز خواهد شد.
5-بررسی وکالت‌نامه:
در صورتی که یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند، وکالت‌نامه رسمی برای فروش ارائه نماید، یا اینکه وراث در خارج از کشور باشند و به شخصی برای فروش وکالت داده باشند، ضرورت دارد که به موارد زیر دقت کنید:
- وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند. دست‌نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
- وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
- وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
- برای انجام معاملات، اختیارات وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو اجازه از سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. در صورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید، ممکن است وارث بعد از مدتی مدعی شوند که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده و دوباره پول را از شما طلب کنند.
6-موافقت همه وراث:
هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلای آن‌ها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. در صورتی که یکی از آن‌ها حاضر به همکاری نباشد، شما نمی‌توانید معامله را انجام دهید.
7-پرداخت مبلغ معامله به همه وراث:
نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خرید و فروش املاک موروثی بسیار اهمیت دارد. هنگام پرداخت مبلغ فروش ملک، باید سهم هریک از وراث کاملا پرداخت شود. در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت‌نامه متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.
معمولا خریدار همه مبلغ معامله را به یکی از وراث می‌دهد تا بین سایر ورثه تقسیم کند. اما این کار اشتباه است و لازم است خریدار سهم هریک از وراث را تک به تک به آن‌ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی عدم دریافت حقش نشود.
8-بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی:
بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث، یکی از موارد مهم معامله ملک موروثی است. طبق قانون وراث باید حداکثر تا ۶ ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، بررسی‌های لازم را انجام دهد و بدهی‌های مالیاتی شخص فوت شده را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر گردد.
بنابراین حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد. اگر در فهرست نبود، از انجام معامله خودداری کنید. جهت محکم‌کاری حتی می‌توانید هنگام خرید و فروش ملک موروثی به مراجع ذیربط قانونی مراجعه کنید تا از مراحل آن به صورت دقیق و کامل اطلاع پیدا کنید.
9-نگهداری مدارک و مستندات مهم:
توصیه می‌شود که در مبایعه‌نامه تنظیم شده بین وراث و خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم‌نامه، وکالت‌نامه، وصیت‌نامه، پایانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر و غیره درج شوند.
بهتر است خریدار تصویری از مدارک و مستندات ذکر شده را از فروشندگان دریافت و نزد خود نگهداری کند. در این صورت چنانچه بعد از تنظیم مبایعه‌نامه و قبل از حضور در دفترخانه، بین فروشندگان (وراث) و خریدار اختلافی به وجود آید که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خریدار می‌تواند با اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از مراجع قضاپی درخواست نماید.
آیا حضور تمام وراث زمان خرید و فروش ملک وروثی لازم است یا خیر:
بله. در صورتی که یک یا چند نفر از وراث در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه حضور نداشته باشند و یا بنا به عللی مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثی و مالکانه خود نباشند، در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد.
شاید برای شما سوال پیش آید که آیا ملک ورثه ای بخریم یا نه:
در پاسخ به این سوال باید گفت بله خرید و فروش املاک ورثه ای از لحاظ قانونی منعی ندارد، اما این معامله دارای نکات حقوقی مهم و ظریفی است که اگر به آن دقت نشود، ممکن است ضرر و زیان زیادی برای خریدار به همراه داشته باشد. پس قبل از خرید ملک موروثی از مشاوره حقوقی یک وکیل بهره مند شوید.
مدارکی که هنگام خرید و فروش املاک ورثه ای لازم است به شرح ذیل است:
- سند مالکیت ملک
- شماره سریال
- گواهی انحصار وراثت
- گواهی مالیات بر ارث
- وصیت نامه
- وکالت نامه(در صورت حصور نماینده قانونی بجای ورثه)
- پایان کار شهرداری
- وجود قیم نامه در صورت صغیر بودن ورثه، الزامی است.
در پایان از شما خواهشمند هستیم قبل از اقدام به خرید ملک ورثه ای از راهنمایی یک وکیل مجرب بهره مند شوید تا دچار ضرر و زیان نشوید این را بدانید پیشگیری بهتر از درمان است.
