به عبارتی ما در این جا با این مفاهیم روبرو هستیم.
مال مشاع و مال مفروز، در ذیل به تعریف آن و مثال هایی درباره آن خواهیم پرداخت. مختصرا باید گفت که مال مشاع مال مشترک است و مال مفروز مال مشاعی بوده که در حال حاضر بین شرکا تقسیم شده.
اما موردی که بیشتر می خواهیم از آن سخن به میان آوریم مفروز الرعیه است که از مفروز گرفته شده است.
پس از تعریف و بررسی واژه مفروز فهم این عبارت هم بسیار ساده خواهد شد. مختصرا اینکه باید گفت نوعی افراز عملی است یعنی تقسیم مال مشترک بدون سند و ثبت و با توافق هم.
مال مشاع چیست و مثال برای آن
مال مشاع یا مال شریکی به گفته عرف، به مالی گفته می شود که بین چند نفر مشترک است و تمام افراد که بیش از یک نفر هستند در ذره به ذره و در سانتی متر در سانتی متر آن شریک هستند به گونه ای که یکی از شرکا نمی تواند بدون اجازه بقیه شرکا تصرف در آن کند و برای تصرف نیازمند اجازه سایر شرکا است و حتی نمی تواند بگوید چون من صاحب ۲ دانگ هستم پس این اتاق یا این متراژ از خانه یا زمین برای من است و من در آن تصرف می کنم زیرا همچنان که گفتیم شرکا در مال مشاع در ذره به ذره مال شریک هستند و حتی آن جایی را که شریک در نظر گرفته ولو اندک باشد باز هم میان همه شرکا مشترک است و جز با رضایت آنان حق تصرف ندارد.
برای مثال ساده آن فرض کنید شخص فوت شده و خانه وی به عنوان ماترک به فرزندان وی رسیده در اینجا تا قبل از تقسیم کردن مال، آن مال بین ورثه مشاع و مشترک محسوب می شود. و تمام احکام بالا در مورد آن جاری است تا زمانی که بین آنان تقسیم بشود.
در واقع در مال مشاع، سهم هریک از شرکا معلوم است. مثلا یک سوم، یا دو سوم یا دو دانگ یا سه دانگ و … اما از نظر فیزیکی مشخص نیست که این دو دانگ یا یک سوم دقیقا کجای مال یا ملک است.
لذا فعلا تا زمانی که تقسیم نشده فردی هم که حتی مالک یک دانگ است در تمام مال با فردی که مالک ۵ دانگ است حق مساوی دارد.
مال مفروز چیست و مثال برای آن
مال مشاع را شناختیم که مالی است مشترک بین چند نفر، حال اگر همین مال مشاع که مشترک است؛ تقسیم بشود و هر بخش از مال و ملک را به یکی از شرکا داد و بین آنان تقسیم کرد یه این مال و ملک مفروز می گویند.
ملک مفروز در واقع یک مالک دارد و همان ملک مشاع در قبل بوده که الان هر شریک به تقسیم سهم خود از مال دست زده است پس مال مفروز به معنی مال تقسیم شده است که دیگر شریکی در کار نخواهد بود.
برای مثال: فرض کنید از فرد متوفی زمینی ۵۰۰ متری به ارث رسیده و دو پسر هم از وی به جا مانده در اینجا دو پسر هنگام تقسیم به افراز ۲۵۰ متر به یک پسر و ۲۵۰ متر به پسر دیگر می افتد. حال هر کدام می توانند مستقلاً درباره مال جدا شده خود تصمیم بگیرند و در آن تصرف کنند و در حال حاضر هر یک مال خود را استقلال بخشیده اند.
نکته ای که باید به آن دقت داشت و کارشناس، آن را مورد نظر قرار می دهد این است که در افراز باید تمام قسمت ها دارای ارزش یکسان باشد وگرنه افراز ممکن نیست و باید تقسیم به تعدیل صورت گیرد.
در نتیجه مفروز به مال جدا شده گفته می شود و افراز هم همان عمل جدا کردن است یعنی افراز به معنای جدا کردن سهم مشترک شرکا از هم دیگر است.
مفروز الرعیه یعنی چه مثال برای آن
حال که معنای مفروز و افراز را دانستیم که به معنای جدا کردن سهم شریک از مال مشترک است. افراز نوعی از نوع تقسیم کردن است. در واقع مالی که مشاع است؛ اگر بخواهیم آن را بین شرکا تقسیم کنیم یک نوع این تقسیم کردن افراز است.
حال اگر مال قابل افراز نبود سراغ موارد بعدی تقسیم مثل تعدیل یا فروش خواهیم رفت.
در هر حال صلاحیت افراز مال یا ملک در اختیار دو مرجع است.
یک مرجع اداره ثبت است که ملک را افراز میکند و آن زمانی است که جریان ثبتی ملک پایان پذیرفته است و بین شرکا هم فردی غایب یا محجور نباشد. اما اگر جریان ثبتی ملک تمام نشده و حتی تمام شده ولی بین شرکا محجور یا غایب وجود دارد امر افراز با دادگاه خواهد بود.
پس تا اینجا دانستیم که دعوای شریک مال مشاع برای جدا کردن سهمش که خواهان افراز است یا به دادگاه می رود یا اداره ثبت، اما در حالتی مثل زمان های قدیم که زمین های کشاورزی افراد ملک را بدون این که به دادگاه ببرند یا اینکه اداره ثبت ببرند عملا و با توافق خود افراز می کنند.
برای مثال: در زمین های کشاورزی می گویند که سهم من از اینجا تا فلان جا و سهم فلانی هم از این محل تا فلان محل یا اینکه مثلا قسمت پایین زمین به شخصی داده می شود و قسمت بالای زمین هم با توافق شبه شخص دیگر در اینجا عمل افراز به صورت عملی و با توافق انجام شده که به آن افراز عملی میگویند یا به آن مفروز الرعیه گفته میشود. پس مفروز الرعیه به افراز عملی اشخاص بین خود گفته می شود.
مفروز الرعیه بیشتر در املاک قدیمی صدق میکند که سند ثبتی نداشته و به صورت ارثی نسل به نسل به افراد منتقل میشود.
مهایات چیست؟
مهایات به معنای تقسیم منافع ملک مشاع است؛ به این صورت که طرفین مال را افراز نمی کنند اما تا زمان تقسیم و افراز خود ملک فعلا منافع آن را تقسیم می کنند.
پس مهایات را تقسیم منافع می گویند.
حال تقسیم این منافع چگونه است و به چه صورت هایی است.
- مهایات زمانی چیست با مثال
گاهی تقسیم منافع به صورت زمانی است مثلا مالی مشترک است این گونه توافق می کنند که هر کدام از دو شریک یا سه شریک سالی یک بار در خانه مشاع سکونت کنند یا اینکه ویلایی مشاع و مشترک است و شرکا اینگونه توافق می کنند که ۶ ماه اول سال برای این فرد و ۶ ماه دوم سال برای شریک دیگر.
این را تقسیم منافع یا مهایات می گویند بر اساس زمان.
- مهایات مکانی چیست با مثال
گاهی هم تقسیم منافع به صورت زمانی نیست و به صورت مکانی انجام می شود.
برای مثال: توافق می شود که در خانه مشترک فلان اتاق مختص یکی از شرکا و اتاق دیگر هم باید شریک دیگر. یا اینکه خانه ای دو طبقه وجود دارد به صورت مشترک یکی از شرکا با توافق طبقه پایین سکونت می کند و دیگری طبقه بالا.
اگرچه جای بحث طولانی دارد که از حوصله این بحث خارج است ولی می توان مفروز الرعیه را شبیه به مهایات مکانی دانست و سپس به بررسی احکام آن پرداخت که از حوصله این بحث خارج است.
تکلیف مالی که قابل افراز نیست
اگر مال قابل افراز نباشد به هر علت مثلا اجزای مال دارای ارزش مساوی و یکسان نباشد در اینجا به کمک کارشناس تعدیل می کنیم. یعنی ابتدا قیمت اموال مشاع را مشخص کرده سپس بر همین اساس تعدیل می کنیم.
یعنی فرض کنید ماترک متوفی یک خانه و یک زمین کشاورزی و ۳۰۰ میلیون پول در بانک است. قیمت زمین ۲۰۰ میلیون و قیمت خانه ۵۰۰ میلیون است. در اینجا زمین کشاورزی و ۳۰۰ میلیون بانکی را به یک شخص و خانه را به دیگری میدهند تا حق کسی ضایع نشود.
در اینجا لازم است طرفین این امر را قبول کنند که چه کسی چه مالی را ببرد.
اگر حالت مال و اموال مشترک به شکلی باشد که افراز و تعدیل هم ممکن نباشد تقسیم به رد می کنیم. به این معنی کسی که مالی بیشتر را از کسی دیگر برده به اندازه قیمت مال بیشتر مبلغی به طرف خود رد می کند.
در نتیجه اگر مال قابل تقسیم به رد نباشد مال باید به فروش برسد و هر کدام سهم خود را از قیمت فروش بگیرند.
نتیجه گیری
افراز به عمل جدا کردن سهم هر یک از شرکای مال مشترک گفته می شود و اگر مال افراز شود به آن مال مفروز گفته می شود؛ یعنی مالی که مشترک نیست و یک مالک دارد. حال مفروز الرعیه به موردی از افراز اطلاق می شود که بین شرکا به صورت توافقی و عملی انجام شده، بدون رفتن به دادگاه و یا اداره ثبت این امر بیشتر در قدیم و در املاکی که ثبت نشده اند جاری بوده و جاری است.
لذا مفروز الرعیه به معنای تقسیم عملی یا افراز عملی است.
این امر معتبر است و اگر کسی مزاحمت ایجاد کند یا مانع استفاده از آن بشود می توان از آن رفع مزاحمت کرد.
