در دعوای رفع تصرف عدوانی خواهان باید برای موفقیت در پرونده سه شرط را در دادگاه ثابت کند. شروطی که خواهان برای دعوای رفع تصرف
داشتن سابقه تصرف در ملک مورد تصرف عدوانی
داشتن سابقه تصرف خواهان در ملک مورد تصرف، مهمترین شرط ثابت کردن تصرف عدوانی خوانده است. خواهان باید با ادله و مدارک استنادی در مرجع قضایی ثابت کند که ملک قبلا در تصرف وی بوده است. در قانون برای تصرف خواهان در ملک مدت زمان خاصی تعیین نشده است، اما تصرف خواهان در ملک باید به گونه ای باشد که صدق تصرف وی را اثبات کند. بنابراین در دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی، صرف تصرف سابق کافی است و خواهان نیازی به اثبات مالکیت ندارد. زیرا بر طبق قانون در رفع تصرف عدوانی، فقط تصرف مورد توجه قرار گرفته است. بر طبق ماده 162 قانون آیین دادرسی مدنی سند مالکیت خواهان اماره ای بر تصرف سابق است و لازم نیست که سابقه تصرف و مشروعیت آن ثابت شود، مگر در مواردی که خوانده سابقه استفاده از ملک مورد ادعا را با مدرک و ادله ثابت کند.
عدم فاصله بین تصرف خوانده و تصرف خواهان
یکی از ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی، عدم فاصله بین تصرف خوانده با تصرف خواهان در ملک است. در این حالت خواهان باید ثابت کند که خوانده بلافاصله بعد از تصرف خواهان، ملک را تصرف کرده است. اما در شرایطی که مالک آن را بدون تصرف رها و بعد از مدتی ملک را تصرف کند، در این مورد تصرف خوانده مصداقی از تصرف عدوانی نیست. زیرا بین سبق تصرف خواهان و تصرف خوانده فاصله وجود داشته و سابقه تصرف خواهان وجود ندارد.
تصرف خوانده به صورت عدوانی یا نامشروع
مهمترین رکن در رفع تصرف عدوانی اثبات عدوانی یا نامشروع بودن تصرف خوانده در ملک است. بنابراین خواهان باید برای مرجع قضایی محرز کند که ملک غیر حق و نامشروع در اختیار خوانده قرار گرفته و هیچ قرارداد قانونی برای تصرف وجود ندارد. بنابراین طبق ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی خواهان باید برای دادگاه خارج شدن بدون رضایت و غیر قانونی ملک از تصرف وی را ثابت کند.
رفع تصرف عدوانی ملک مشاع
در صورتیکه در ملک مشاع یکی از شرکای ملک تمام ملک را بدون رضایت سایر شرکا تصرف کند، شرکا می‌توانند دعوای رفع تصرف عدوانی یا خلع ید را در مرجع قضایی صالح مطرح کنند. رفع تصرف عدوانی ملک مشاع در ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی بیان شده است. بر طبق این ماده هرگاه چند نفر مال غیر منقولی را مشترکا تصرف کنند و بعضی از شرکا مانع تصرف سایر شرکا شوند، تصرف عدوانی محسوب می‌شود.
رفع تصرف عدوانی و تخلیه ید
در دعوای رفع تصرف عدوانی،خوانده از طریق غیر قانونی و بدون رضایت خواهان ملک را متصرف شده است و صرف مالکیت خواهان در این دعوا موثر نیست. اما در تخلیه ید خواهان با رضایت، قانونی و بر طبق قرارداد، ملک را در اختیار خوانده قرار داده است ولی بعد از اتمام مدت تعیین شده در قرارداد، خوانده ملک را تحویل مالک نمی دهد و مالک می‌تواند دعوای تخلیه ید را در شورای حل اختلاف مطرح کند.
رفع تصرف عدوانی و خلع ید
در دعوای رفع تصرف عدوانی، خواهان باید سابقه تصرف مشروع را اثبات کند و مالک بودن خواهان یا خوانده تاثیری در رفع تصرف عدوانی ندارد. اما در دعوای خلع ید خواهان باید مالک ملک با سند رسمی باشد و طرح دعوای خلع ید توسط خواهان که مالکیت رسمی ملک را ندارد، از طرف دادگاه قابل استماع نیست.
رفع تصرف عدوانی و اثبات مالکیت
در مواردی که خواهان دعوای اثبات مالکیت ملک را در مرجع قضایی مطرح کرده است، نمی‌تواند دعوای رفع تصرف عدوانی در خصوص همان ملک را مطرح کند. اما اگر دعوای رفع تصرف عدوانی قبل از طرح دعوای اثبات مالکیت مطرح شده باشد، مانعی وجود ندارد. یکی از سوالاتی که در مورد رفع تصرف عدوانی وجود دارد این است که اگر متصرف در ملک بنا احداث کند یا درخت بکارد، بعد از اثبات تصرف عدوانی چه تصمیمی در مورد احداث بنا و اشجار گرفته می شود؟ طبق ماده 164 قانون آیین دادرسی مدنی در صورتی که متصرف اقدام به احداث بنا یا غرس درختان کرده باشد، بنا و درختان قلع و قمع خواهند شد. اما اگر متصرف ادعای مالکیت کند، یک ماه از زمان اجرای حکم مهلت دارد، مالکیت خود را اثبات و به دادگاه ارائه دهد.
دادگاه صالح دعوای رفع تصرف عدوانی
دعوای رفع تصرف عدوانی در خصوص اموال غیر منقول در مرجع قضایی مطرح می شود و طبق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع مال غیر منقول، دادگاه صالح رسیدگی به این دعوا است. اما بر طبق قانون اصلاحی شورای حل اختلاف که جدیدا تصویب شد، مرجع صالح رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی دادگاه صلح تعیین شده است.
اجرای رای رفع تصرف عدوانی
بر طبق قانون احکام دادگاه ها برای اجرا شدن نیاز به قطعیت دارند، اما در بعضی موارد برای اجرا شدن حکم نیاز به قطعی شدن نیست. اجرای حکم رفع تصرف عدوانی نیاز به قطعیت ندارد و با صادر شدن رای، رفع تصرف بلافاصله انجام می‌شود و تجدیدنظرخواهی از حکم تاثیری در اجرای آن ندارد. همچنین اگر محکوم علیه قبل از اجرای حکم رفع تصرف، ملک را به تصرف شخص ثالث قرار دهد، حکم رفع تصرف بر علیه شخص ثالث اجرا می شود. در صورتیکه رای بدوی در مرحله تجدیدنظر نقض شود، با دستور مرجع قضایی اجرا کننده حکم ، اقدامات اجرایی به حالت اولیه خود برمی‌گردد.
مجازات جرم تصرف عدوانی
در ابتدای مقاله بیان شد که طبق بخش آخر ماده 690 قانون مجازات اسلامی، دعوای رفع تصرف عدوانی دارای جنبه کیفری و قابل طرح در دادسرا و دادگاه کیفری است و مجازات جرم تصرف عدوانی کیفری حبس به مدت یک ماه تا یک سال، رفع تصرف عدوانی و برگرداندن وضع ملک به حالت سابق قبل از تصرف ملک تعیین شده است. همچنین بر طبق ماده 176 قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که شخصی به رفع تصرف عدوانی حقوقی محکوم و مجددا ملک را تصرف کند یا شخص ثالث را وادار به تصرف ملک نماید، به مجازات تعیین شده در ماده 690 قانون مجازات اسلامی محکوم خواهد شد.
تشریفات قانونی دعوای رفع تصرف عدوانی
طبق ماده 177 قانون آیین دادرسی مدنی برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی نیاز به رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست و این دعوا خارج از نوبت قابل رسیدگی است. دعوای رفع تصرف عدوانی از نوع دعاوی غیر مالی است. همچنین احکام صادره در مورد رفع تصرف عدوانی برای اجرا شدن نیاز به قطعیت ندارند و فوری قابل اجرا هستند. اما شرایط طرح دادخواست رفع تصرف عدوانی مانند سایر دعاوی باید رعایت شود تا قرار دادخواست از طرف مرجع صالح رسیدگی صادر نشود.
عدوانی باید مطرح کند،به شرح ذیل است:
