آیا اجرا نکردن مواد قانون از سوی مامور اجرا سبب ابطال اجراییه ثبتی می‌شود ؟

خیر، تخلف مامور اداره اجرای ثبت دلیلی برای ابطال اجراییه ثبتی نیست.دلایلی که می توانند موجبی برای ابطال ایجاد نمایند عبارتند از :

۱- منافات داشتن اجراییه با یک تصمیم از مراجع قضایی

۲- صدور اجراییه خارج از حدود قوانین

۳- پذیرش اعسار محکوم علیه 

۴- اقدام به صدور اجراییه بر خلاف قرارداد و توافقات طرفین

۵- اثبات مجرمانه بودن اقدامات دارنده سند در مراحل مطالبه آن 

۶- اثبات جعلی بودن سنی که در خصوص آن درخواست اجراییه شده

نکته  – باید توجه داشت که در بعضی موارد امکان ابطال و تجدید فقط قسمتی از پروسه اجرا وجود خواهد داشت مانند اینکه شخصی مدعی باشد که تشریفات مزایده به درستی رعایت نشده یا ابلاغ به مخاطب انجام نشده است و یا توقیف اموال معرفی شده صحیح نبوده است که در این صورت فقط آن قسمت قابل ابطال است.

تخلف مامورین و مقامات دولتی و نهادهای وابسته به قوه قضاییه برای آنها مسئولیت ناشی از تخلفات اداری را به همراه خواهد داشت.مرجع صالح برای رسیدگی به این مورد دادسرا و دادگاه ویژه رسیدگی به تخلفات کارکنان دولت است.

دعاوی ابطال اجراییه مالی است یا غیرمالی

یکی از سوالات مهم در مورد دعوای ابطال اجرائیه ثبتی این است که این نوع دعوا، دعوای مالی است یا غیرمالی. براساس قانون، دعوای اجراییه ثبتی، دعوای مالی است و میزان هزینه دادرسی با توجه به مبلغ اسناد لازم الاجرا مانند مبلغ چک، مهریه و اظهارنامه رسمی تعیین می‌شود. همچنین دعاوی ابطال اجراییه قراردادهای تسهیلات بانکی و اجرای سندهای رهنی، دعوای مالی است.

توقیف عملیات اجرایی ثبت در ممنوع الخروجی بدهکار

زمانی که دادگاه قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را صادر می‌کند، ممنوع الخروجی بدهکار نیز رفع می‌شود.اما بسیاری از واحدهای اجرای ثبت، با صدور قرار توقیف عملیات اجرایی، ممنوع الخروجی بدهکار را رفع نمی‌کنند و بیان می‌کنند که قرار صادر شده در مورد توقیف عملیات اجرایی ثبت است و در مورد ممنوع‌الخروجی شخص بدهکار نیست. بنابراین برای رفع ممنوع الخروجی، دادگاه باید دستور مقتضی جداگانه صادر کند.

توقیف عملیات اجرایی ثبت

قانونگذار در ماده ۵ قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفاتر اسناد رسمی،‌ در مورد شرایط توقیف عملیاتی اجرایی توضیح داده است. در صورتی که مرجع قضایی دلایل توقیف عملیات اجرای ثبتی را قوی بداند یا اجرای سند رسمی باعث ایجاد ضرر غیرقابل جبران شود، می‌تواند از شخص معترض تامین مناسب اخذ و با درخواست مدعی، عملیات اجرای ثبتی را متوقف کند. در صورتی که سند لازم الاجرا، مبلغ نقد باشد، تامین نیز باید نقد بوده و در صندوق ثبت محل توقیف شود و نیاز به تامین دیگری نیست. قوانین و مقررات مربوط به اخذ تامین در توقیف عملیات اجرایی ثبت، موارد مطرح شده در آیین دادرسی مدنی در مورد تامین خواسته است.

اجراییه ثبتی چک

اجراییه ثبتی چک، یکی از دعاوی حقوقی چک است که برای حفظ حقوق صاحب چک و ضمانت پرداخت مبلغ چک، در اجرای ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود. در ابتدا باید اخطار به صادرکننده چک، ارسال تا مبلغ معوقه چک را پرداخت کند. در صورتی که صادرکننده چک به عنوان صاحب چک، به اخطار پاسخ ندهد، در این مرحله باید درخواست اجراییه ثبتی چک را در دادگاه حقوقی مطرح کنید. در درخواست اجراییه ثبتی چک، باید اطلاعات مبلغ چک، اطلاعات صاحب چک، اطلاعات شخص دارنده چک و مشخصات بانکی قید شود. دادگاه بعد از بررسی مدارک چک، حکم اجراییه ثبتی چک را صادر می‌کند. حکم دادگاه به اداره ثبت ارسال تا بدهی صاحب چک در سامانه ثبت اقتصادی ثبت شود. سپس اجراییه ثبتی چک صادر و عملیات اجرائیه ثبتی توسط بخش اجرای ثبت اسناد و املاک انجام می‌‌شود.

ابطال اجراییه ثبت

دعاوی ابطال اجراییه ثبتی در صورتیکه اجراییه از طرف اداره ثبت یا در خصوص اسناد لازم الاجرا صادر شود، قابل طرح است. اما در مورد اجراییه‌هایی که از طرف اجرای احکام دادگاه‌ها، صادر می‌شود، نمی‌توان دعوای ابطال اجراییه را مطرح کرد. تنها از طریق اعتراض به رای غیر قطعی می‌توان اجراییه دادگاه را باطل کرد. در اجرای ثبت، شخص می‌تواند نسبت به عملیات اجرایی مانند نحوه ابلاغ یا روش ارزیابی قیمت، اعتراض خود را به رئیس ثبت محل مطرح کند. همچنین در صورتی که شخص به اصل موضوع اجراییه اعتراض داشته‌باشد، باید اعتراض خود را در دادگاه محل اجرای ثبت مطرح کند.

اعتراض به اجرای ثبت

براساس ماده یک قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفتر اسناد رسمی، نسبت به تصمیمات اداره ثبت می‌توان اعتراض کرد. بنابراین در صورتیکه دستور اجرای سند رسمی برخلاف قانون و مفاد سند باشد، می‌توان با توجه به نوع اختلافات ثبتی، نسبت به آن در اداره ثبت یا دادگاه حقوقی محل واحد ثبتی، اعتراض کرد. براساس ماده ۴ قانون ثبت اسناد و املاک، با طرح دعاوی ثبتی، عملیات اجرایی ثبت توقیف نمی‌شود، مگر دادگاه محل استقرار واحد ثبتی، حکم بطلان یا توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.

مراحل صدور اجراییه ثبتی

برای صدور اجراییه ثبتی، باید محکوم‌له درخواست خود را به صورت کتبی به دفتر دادگاه مطرح کند. مهمترین نکته در خصوص صدور اجراییه این است که بعد از قطعی‌شدن حکم صادره یا حکم تجدیدنظرخواهی قطعی، اجراییه صادر می‌شود؛ سپس محکوم‌له باید درخواست صدور اجراییه را در دفتر دادگاه مطرح کند. درخواست اجرای حکم توسط دفتر دادگاه صادرکننده حکم بدوی انجام می‌شود. در صورتی که مرجع قضایی، حکم قطعی را برای صدور اجراییه محرز تشخیص دهد، دستورات لازم برای صدور اجراییه صادر می‌شود. احکام قطعی ابتدا باید به محکوم‌علیه یا وکیل یا قائم مقام قانونی وی ابلاغ شود، سپس اجراییه صادر شود.همچنین قانونگذار برای اجرای حکم توسط محکوم‌علیه، مهلت قانونی ده روز را تعیین کرده‌است.

پرونده اجرایی ثبت اسناد

واحد اجرای اسناد رسمی در خصوص اجرای بعضی از اسناد رسمی و عادی، فعالیت می‌کند و براساس ماده ۱، ۴ و ۶ قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفاتر اسناد رسمی، می‌توان نسبت به اجراییه این اسناد در دادگاه محل استقرار واحد ثبتی، اعتراض خود را مطرح کرد و اجرای ثبت به جای دادگاه، اجرای بعضی اسناد را انجام می‌دهد. مثال در خصوص وصول مبلغ چک به عنوان سند عادی لازم الاجرا می‌توان از طریق دادگاه و اجرای ثبت اسناد و املاک اقدام کرد. در مورد مطالبه مهریه می‌توان اجراییه مهریه را از دفتر رسمی ازدواج و طلاق تقاضا کرد.

صدور اجرائیه ثبتی

یکی از نکات مهم در اجراییه ثبتی، شرایط صدور اجراییه است. در صورتیکه شخص، محکومیت خوانده را از دادگاه دریافت کند، خود شخص نمی‌تواند طلب خود را اجرا کند و باید از طریق اجرای ثبت محل یا واحد اجرای احکام دادگاه، رای قطعی را اجرا کند. وظیفه اصلی اجرای ثبت، اجرای مفاد اسناد رسمی مانند املاک ثبت‌شده، دیون، اموال منقول، اجاره و وثیقه است. بعد از صدور اجراییه ثبتی، اختلافاتی به وجود می‌آید که اشخاص می‌توانند نسبت به آن اعتراض کنند.

اجرائیه ثبتی

اجراییه‌های ثبتی، ورق‌هایی است که برای اجرای حکم به وسیله اداره ثبت املاک صادر می‌شود. ورق‌های اجرای ثبت توسط دادگستری یا اداره ثبت به افراد ابلاغ می‌شود. در صورتیکه شخص تعهدات خود را براساس اجرائیه ثبتی انجام ندهد، اموال وی توقیف می‌شود.

اجرائیه در اجرای ثبت

اجراییه روش قانونی است، برای اینکه خواهان حق خود را از خوانده بگیرد. با صدور اجراییه، به میزان مبلغ بدهی، از اموال بدهکار توقیف می‌شود. سپس دادگاه برای پرداخت طلب شخص، می‌تواند اموال توقیف شده بدهکار را مزایده گذاشته و با فروش آن، طلب خواهان پرداخت شود. در بعضی موارد، در مورد صدور رای اجراییه اشتباه به وجود می‌آید، در این مورد شخص می‌تواند نسبت به ابطال اجراییه اقدام کند. از آنجاییکه قوانین و مقررات اجرای ثبتی، پیچیده و دشوار است، قبل از هر اقدام برای اعتراض به اجراییه ثبتی از مشاوره و وکالت وکیل متخصص امور ثبتی بهره‌مند شوید.

اسناد لازم الاجرا در اجرای ثبت

یکی از مهمترین اسناد در اجرای ثبت، اسناد لازم الاجرا هستند. اسناد لازم الاجرا، اسنادی هستند که مالک آن بدون مراجعه به مرجع قضایی صالح یا اداره ثبت محل یا دفتر اسناد رسمی، می تواند دستور اجراییه سند را دریافت کند. اما همه اسناد رسمی، این ویژگی را ندارند. مثال برای مطالبه اجرت‌المثل ملک دارای سند رسمی باید به دادگاه مراجعه کرد؛ زیرا اصل ادعا و میزان آن در سند رسمی مالکیت مشخص نشده‌است.

انواع اجراییه

اجراییه انواع مختلفی دارد. مهمترین اجراییه‌ها، شامل اجراییه ثبتی، اجراییه دادگاه و اجرای مالیاتی است. دفاتر رسمی ازدواج و طلاق، در مورد تعهداتی که در سند عقد ازدواج دائم قید شده و مهریه، اجراییه مهریه صادر می‌کند. اداره ثبت، وظیفه صدور اجراییه وصول چک بی محل و تسهیلات بانکی را برعهده دارد. دفتر اسناد رسمی، وظیفه صدور اجراییه ثبتی در مورد املاک ثبت‌شده املاک اجاره‌ای و وثیقه‌ای را بر عهده دارد.

اجرای ثبت

اجرای ثبت یکی از مهمترین نهادهای حقوق ثبت، در سازمان اسناد و املاک کشور است. در خصوص اسناد لازم الاجرا، در اجرای ثبت، اجراییه ثبتی صادر می شود.

حقوق ثبتی در آرای وحدت رویه

شماره رای وحدت رویه: ۷۸۴

تاریخ رای وحدت رویه:۱۳۹۸/۰۹/۲۶

موضوع رای وحدت رویه: اعتراض ثالث به عملیات اجرای ثبتی

براساس ماده ۸ قانون اصلاح مواد قانون ثبت اسناد و املاک و قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، مرجع صالح رسیدگی به دعاوی و اختلافات عملیات اجرایی ثبت، رییس اداره ثبت محل صادرکننده اجرای ثبتی است. اما این موضوع مانعی برای طرح دعاوی حقوقی مانند اثبات مالکیت در مراجع قضایی نیست. در صورتیکه در رسیدگی به  دعاوی مانند اثبات مالکیت، اثبات وقوع بیع، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی از نظر سابقه ثبتی یا توقیف مال یا ملک مانع قانونی وجود داشته باشد، دعوای توقیف و ابطال عملیات اجرایی باید در دادگاه صالح مطرح شود.

نظر ابرازی : براساس نظر ابرازی، شخص ثالث ابتدا باید اعتراض ثبتی را به رئیس ثبت املاک و اسناد محل مطرح کند و در صورتی که رییس اداره ثبت محل از نظر قانونی، اعتراض ثبتی را رد کرد، می‌توان اعتراض به ابطال یا توقیف عملیات اجرایی را در مرجع صالح قضایی مطرح کند.

شورای عالی ثبت در حقوق ثبتی

شورای عالی ثبت، یکی از مهمترین مراجع حل اختلاف دعاوی ثبتی در موارد ذیل است:

-مرجع صالح تجدید نظر از تصمیم‌های هیات نظارت بر طبق بندهای ۱، ۵و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت املاک و اسناد.

-ایجاد رای وحدت رویه ثبتی در هیات‌های نظارت بر طبق تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت املاک و اسناد.

هیات نظارت ثبت در حقوق ثبتی

هیات نظارت ثبتی براساس ماده ۲۵ قانون ثبت، در موارد ذیل مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ثبتی است:

-اعتراض به نظر رئیس اداره ثبت اسناد و املاک و کارشناسان اداره اجرایی ثبت

-اعتراض به اشتباهات ثبتی که در اجرای مقدماتی ثبت املاک به وجود می‌آید.

-هر نوع سهو و اشتباه قلم در اجرای ثبت املاک و انتقالات بعدی در دفتر ثبت ملک

-اعتراض به تعارض در سند مالکیت

-اعتراض به اشتباهات در اجرای تفکیک املاک ثبتی

 

هیات حل اختلاف ثبتی در حقوق ثبتی

براساس قانون ثبت اسناد و املاک سال ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی این قانون، در موارد ذیل هیات حل اختلاف ثبتی، مرجع صالح رسیدگی به اختلافات و دعاوی ثبتی است:

-تعیین تکلیف املاکی که مشاعا منتقل شده، ولی انتقال‌گیرنده به شکل افراز ملک را تصرف کرده‌است.

-تعیین تکلیف املاک بدون سابقه ثبتی و تصرف مالکانه توسط متقاضی ثبت ملک

-تعیین تکلیف ساختمان‌های ساخته شده در اراضی عمومی، دولتی و موقوفه

-تعیین تکلیف املاک با عرصه و اعیان جدا و عرصه کمتر از عین. مثال در زمین ۵۰۰ متری ساختمان ۱۰ طبقه با متراز ۲۰۰ متر در هر طبقه ساخته شود و مالک عرصه و اعیان اختلاف داشته باشند.

-تعیین تکلیف اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی بدون سند به دلیل موانع قانونی

-تعیین ساختمان‌های احداثی قبل از سال ۱۳۷۰ در زمین‌های بدون سند رسمی مالکیت

توضیحاتی اداره ثبت +++

اداره ثبت به عنوان یکی از مهمترین و اصلی‌ترین مرجع رسیدگی به اختلافات ثبتی مانند دعاوی افراز ملک است. اختلافات ثبتی مانند اعتراض اشخاص نسبت به نحوه اجرای ثبت چک و مهریه با رییس اداره ثبت محل است.