قانون ثبت اسناد

بر طبق قانون ثبت اسناد، اسنادی که باید ثبت شوند شامل معاملات و عقود مربوط به عین یا منافع املاکی که در دفتر املاک ثبت شده‌ و معاملات مربوط به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده‌است. اسنادی که براساس قانون ثبت اسناد، ثبت نشوند، در هیچ مرجع قضایی و اداری پذیرفته نمی‌شود.

قانون ثبت املاک

براساس قانون، دولت شخصی که ملک به نام وی در دفتر املاک اداره ثبت املاک ثبت شده یا شخصی که ملک به وی منتقل شده یا ملک از طریق ارث به شخص تعلق گرفته را مالک رسمی می‌‌شناسد. بنابراین بر طبق قانون ثبت املاک، هرنوع نقل و انتقال ملک باید در دفتر ثبت املاک، ثبت شود.    

منابع حقوق ثبتی

مهمترین منابع حقوق ثبتی به شرح ذیل است:

-قانون ثبت اسناد و املاک کشور

-قانون ثبت احوال

-قانون ثبت شرکتها مصوب سال ۱۳۱۰

-قانون دفاتر اسناد رسمی، کانون سردفتران و دفتریاران سال ۱۳۵۴

-قانون مربوط به تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های بدون سند رسمی

-قانون مربوط به تعیین تکلیف پرونده‌های اعتراض ثبتی بدون سابقه

-قانون مربوط به تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی

ویژگی اسناد ثبتی در حقوق ثبت

-سند رسمی برای طرفین قرارداد، وراث و قائم مقام آنها اعتبار دارد.

-در مورد اسناد رسمی، انکار و تردید مسموع نیست و فقط می‌توان در خصوص اسناد رسمی ادعای جعل مطرح کرد، یا اینکه از جهات قانونی، اعتبار ندارد.

-سندی که براساس قوانین ثبتی، ثبت شوند، سند رسمی است و متن آن و امضاهای درج شده در آن، اعتبار قانونی دارد، مگر جعلیت سند اثبات شود. 

-سند ثبت شده در بخش معاملات و تعهداتی که در سند قید شده، نسبت به طرفین تعهد و قائم مقام قانونی آنها، اعتبار و رسمیت دارد.

-معاملاتی که در مورد اموال غیرمنقول براساس قانون ثبت املاک، ثبت شده‌، نسبت به طرفین معامله و اشخاص ثالث، رسمیت و اعتبار قانونی دارد.

-اسناد رسمی مربوط به دیون و اموال منقول، اسنادی لازم‌الاجرا هستند.      

-اسناد رسمی مربوط به معاملات املاک بدون مراجعه به مراجع قضایی، اسناد لازم‌الاجرا هستند.

قوانین و مقررات حقوق ثبتی

حقوق ثبتی مجموعه ای از قوانین و مقررات به شرح ذیل است:

-قانون ثبت اسناد و املاک

-قانون ثبت شرکت‌ها

-قانون ثبت نام‌های تجاری

-قانون ثبت اختراع و طرح‌های صنعتی

 

ثبت املاک

ثبت اسناد یکی از موضوعات مهم و اساسی در حقوق ثبتی است. در قانون ثبت هر نوشته‌ای که در دعوا یا دفاع بتوان به آن استناد کرد، سند تعریف شده‌است. اسناد شامل دو نوع سند رسمی و سند عادی است.

-سند رسمی: سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت املاک و اسناد یا در دفتر اسناد رسمی نزد ماموران رسمی در حدود صلاحیت قانونی آنها، تنظیم می‌شود.

-سند عادی: سند عادی،‌ سندی است که به صورت سند رسمی تنظیم نشده است. بنابراین هر نوع سندی، به غیر از سند رسمی،‌ سند عادی است.

دامنه حقوق ثبتی

براساس قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ با الحاقات و اصلاحات و تعریف حقوق ثبتی، موضوع اصلی حقوق ثبت، ثبت اسناد و املاک است. محتوای مواد حقوق ثبت، شامل قانون شکلی و ماهوی است که با ترکیب این دو قانون، قوانین و مقررات ثبتی تشکیل شده‌است. قانون ثبت املاک، اهمیت زیادی در معاملات و قراردادها دارد.

حقوق ثبتی چیست؟

حقوق ثبتی، یکی از مهمترین و پیچیده‌ترین حقوقی است که در مورد قوانین و مقررات ثبت املاک، ثبت اسناد، ثبت احوال، ثبت شرکت‌ها،‌ ثبت نام های تجاری و ثبت طرح‌های صنعتی و اختراع پرداخته‌شده است. یکی از مهمترین حقوق ثبتی، حقوق ثبت اسناد و املاک است که شامل قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک، با هدف ثبت قراردادها و ثبت املاک در دفتر اسناد رسمی است.

اولویت اجرای انواع افراز اجباری ملک مشاع

اول : چنانچه سهم همه شرکا برابر باشد ؛ افراز ملک مشاع انجام میشود.

 

دوم : چنانچه سهم شرکا یا مالکین نامساوی باشد عملیات جداسازی به صورت تقسیم به تعدیل خواهد بود.

سوم : چنانچه جداسازی ملک مشاع بصورتی باشد که سهم یکی بیشتر از حق واقعی او شود و یا سهم دیگری کمتر، در این صورت دادگاه برخی از شرکا را ملزم می کند تا در برابر سهم بیشتری که دریافت می کنند، پول یا مالی را به سایر شرکا بدهند که به این شیوه تقسیم ، تقسیم به رد گفته می شود.

افراز اجباری ملک مشاع

در این حالت افراز ملک مشاع طبق تصمیم دادگاه انجام خواهد شد. همچنین حدود سهم افراد نیز توسط دادگاه مشخص شده و مالکین بایستی حکم را بپذیرند.

افراز تراضی ملک مشاع

بدین معنا است که شرکا بدون اجبار در مورد افراز ملک از طریق اداره ثبت اسناد به تفاهم می رسند.

رد یا قبول تقاضای افراز توسط رییس اداره ثبت

روش افراز در اداره ثبت مبتنی بر قانون و دستورالعمل های خاص و طی تشریفات قانونی است. بر اساس ماده 5 آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع ، رییس اداره ثبت املاک و اسناد محل تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول تقاضای افراز اعلام میکند. و نحوه اجرای آن را نیز اعلام مینماید. به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و تصویر نقشه افرازی را به کلیه شرکای مشاعی ابلاغ میکند. این تصمیم بر اساس صراحت ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی حقوقی شهرسان محل وقوع ملک است.

مستند قانونی اعتراض به تحدید حدود

مستند قانونی این اعتراض ، ماده 20 قانون ثبت و با رعایت مواد 16 تا 19 همین قانون می باشد. توضیح اینکه به موجب ماده 20، مجاورین و متقاضی ثبت حق اعتراض به حدود را دارند. لذا مجاور فقط نسبت به حدی که با آن مجاورت دارد می تواند اعتراض کند. نه نسبت به حدودی که با آن ها مجاوذرت ندارد. زیرا در این صورت ذینفع محسوب نخواهد شد.

نقل و انتقال پس از ثبت ملک

در مورد انتقال ملک مشاع پس از ثبت ، ماده 110آیین نامه قانون ثبت مقرر میدارد :

 

«هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود در صورت تقاضای مالک در ملاحظات هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین مراتب ذکر می شود و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت و اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر شود».

نقل و انتقال قبل از ثبت ملک

مستند به ماده 114 آیین نامه قانون ثبت

 

«هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یکنفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یکجا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد».

مرجع رسیدگی به دعوی جعل اسناد ملکی

جعل از جمله جرایمی است که در زمره جرایم کیفری قرار می گیرد. بنابراین ممکن است معلوم شود از سند مجعول به قصد انتفاع خود و فریب دیگری استفاده شده است. در این صورت، رسیدگی به دعوایی که مطرح می شود در صلاحیت دادگاه کیفری است. 

شرط تحقق جرم استفاده از سند مجعول در خرید ملک

باید دانست که در مورد انواع سند مالکیت ملک، اصل بر صحت و درستی و قانونی بودن آن است. آنچه که در مورد جعل اسناد ملکی مطرح می شود بیشتر مربوط به اسناد عادی است. در هر حال برای آنکه استفاده از سند مجعول به عنوان یک جرم تحقق یابد قصد انتفاع شخص دیگری به جز مالک اصلی با قصد و نیت فریب است.

حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت برابر ماده 25 اصلاحی ثبت

1-حدود صلاحیت هیئت نظارت در اجرای مقررات ماده 11

بروز اختلاف بین اشخاص و اداره ثبت در اجرای مقررات ماده 11 ، بروز اشتباه در اقدامات ثبتی ، تزاحم در تصرف اشخاص، تعارض در تصرف اشخاص.

 

٢‏- هرگاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شده: آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده، ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح می گردد.

 

٣‏- هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد: و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد، هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.

۴- اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته، و بعداً اداره ثبت متوجه آن گردد، در هیات نظارت مطرح می شود. و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع ‌اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند، هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید. چنانچه اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند، به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید. اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.

 

‏۵ – رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.

۶-‏رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، با هیات نظارت است . مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.

 

٧‏- هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید؛ رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.

 

٨‏- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است.

تبصره ۱- در مواردی که بر حسب تشخیص هیات نظارت مقرر شود که آگهی های نوبتی تجدید گردد، ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود، معترضین حق اعتراض خواهند داشت.

 

تبصره ۲-در صورتی که اشتباه از طرف درخواست کننده ثبت باشد، هزینه تجدید عملیات مقدماتی ثبت به طریقی که در آیین نامه تعیین خواهد شد، به عهده درخواست کننده خواهد بود.

 

تبصره ۳ – رسیدگی هیأت نظارت در موارد مذکور در بندهای یک و دو این ماده تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.

تبصره ۴- آراء هیات نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی نفع قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود. ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آراء هیاتهای نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید. و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد، طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می شود. در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیات های نظارت لازم الاتباع خواهد بود.

 

تبصره ۵- در مورد بندهای یک و پنج و هفت رای هیات نظارت برای اطلاع ذی نفع به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذاشته می شود. وصول شکایت از ناحیه ذی نفع چنانچه قبل از اجرای رای باشد، اجرای رای را متوقف می نماید. و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید، عملیات اجرایی تعقیب می گردد.

چه کسانی می توانند به رای هیات نظارت اعتراض نمایند؟

.ذی نفع در موضوع مطرح شده هیات نظارت

.رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مواردی که آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد.

نفوذ رأی هیئت نظارت و اثر آن

حیطه اختیار و نحوه ورود هیئت نظارت به موضوعات را قانون مشخص نموده است. در گزارش هیئت، شرح کامل پرونده، نوع اشکالات و اختلافات و نحوه رسیدگی و نیز استدلال و کلیه اقدامات هیات از ابتدای رسیدگی تا مرحله صدور ر‌ای ذکر می گردد. در رأی هیئت نظارت قطعی بودن و یا قابل تجدید نظر و اعتراض بودن ذکر می شود.