تحدید حدود املاک چیست؟.

بعد از انتشار اولین آگهی نوبتی املاک، انتشار آگهی تحدید حدود "عمومی" امکان پذیر می باشد.
تقاضای تحدید حدود "اختصاصی" هم با هزینه شخصی متقاضی امکانپذیر است.

فاصله بین روز انتشار آگهی تحدیدی و روز تحدید حدود کمتر از 20 روز و بیشتر از 60 روز نباشد.

تحدید حدود املاک به معنی معین کردن اندازه و حدود اربعه زمین مورد ثبت است؛ چرا که حد به معنی کنار و کناره،ضلع،اندازه و حد فاصل میان دو چیز می باشد و تحدید نیز به معنی حد چیزی را معین کردن می باشد.برای تحدید حدود املاک، بعد از تقاضای ثبت ملک،تقاضاکنندگان ثبت و مجاورین برای روز تعیین حدود،به وسیله اعلان احضار می شوند.

این اعلان لااقل ۲۰ روز قبل از تحدید حدود،یک مرتبه در جراید منتشر می شود.اگر تقاضاکننده؛خود یا نماینده اش،در موقع تحدید حدود،حاضر نباشد، ملک مورد تقاضا با حدود اظهارشده از طرف مجاورین تحدید خواهد شد.

هرگاه مجاورین نیز در موقع تحدید حاضر نشوند و به این جهت،حدود ملک تعیین نگردد،اعلان تحدید حدود نسبت به آن ملک تجدید می شود و اگر برای مرتبه دوم نیز تقاضاکننده و مجاورین هیچ یک حاضر نشوند و تحدید به عمل نیاید،حق الثبت ملک دو برابر می شود.

هر گاه حدود مجاورین از نظر عملیات ثبتی تثبیت و معین باشد،تحدید حدود بدون انتشار آگهی با تبعیت از حدود مجاورین به عمل خواهد آمد و در صورتی که یک یا چند حد ملک مورد تحدید از اموال عمومی مربوط به دولت و شهرداری یا حریم قانونی آنها باشد،تحدید حدود با حضور نمایندگان سازمان های ذیربط به عمل خواهد آمد و عدم حضور نماینده مزبور مانع انجام تحدید حدود نخواهد شد.

اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی:
اعتراض به عملیات ثبتی، ظرف 30 روز پس از تنظیم صورتمجلس تحدید حدود از سوی مجاورین و همسایگان ملک قابل پذیرش خواهد بود.

اعتراض به عملیات ثبتی به اداره ثبت اسناد و املاک تقدیم می شود و توسط رییس اداره ثبت اسناد به دادگاه صالح، جهت رسیدگی ارسال می شود.

آیا تعویض سند فروشنده در زمان انتقال قسمتی از ملک ضرورت دارد یا خیر؟.

بموجب تبصره ذیل ماده 10 دستور العمل صدور اسناد مالکیت کاداستری (تک برگ) در رابطه با انتقال قسمتی از ملک ،تعویض سند فروشنده ضرورتی نداشته وفروشنده میتواند در زمانهای مختلف تا وقتی که امکان درج انتقال در ستون نقل وانتقال وجود دارد نسبت به انتقال جزءی از ملک در دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید وسند فروشنده پس از پر شدن ستون نقل وانتقال برای انتقال بعدی صادق نبوده وملک میبایست جهت تعویض به اداره ثبت مراجعه نماید.دفاتر اسناد رسمی در زمان انتقال قطعی جز ء یا کل ملک ، مهری را درظهر سند مالکیت درج مینمایند که در انتهای آن عبارت "این سند برای نقل وانتقال بعدی فاقد اعتبار است" آورده شده، لازم به ذکر است این عبارت برای انتقال کل سهم فروشنده صادق بوده و برای انتقال جزء سهام مطابق تبصره ذیل ماده 10 عمل خواهد شد./

نکته حقوق ثبت:.

موارد مذکور در ماده ٢٠ق.ث که از مواری هستند که ابطال یا اصلاح سند با دستور هیأت نظارت  و بدون نیاز به حکم دادگاه انجام می شود عبارتند از:


١) صرفا در اثر دقت نکردن و اشتباه
 نویسنده سند یا دفتر املاک، اشتباهی در سند رخ داده باشد.

٢) دفتر املاک یا سند مخالف سند رسمی موجود باشد.

٣) ثبت دفتر املاک یا سند مخالف حکم نهایی دادگاه باشد.


٤) اشتباهات رخ داده در عملیات مقدماتی که وارد دفتر املاک یا سند شده باشد.

٥) اشتباهات رخ داده در عملیات تفکیکی که وارد دفتر املاک یا سند شده باشد.
در سه مورد نخست هیأت ظارت دستور ابطال یا اصلاح سند را می دهد حتی اگر اشتباه موجود مخل به حقوق دیگران باشد.


 در دو مورد اخیر هیأت تنها زمانی دستور اصلاح یا ابطال را میدهد که اشتباه را مخل به حقوق دیگران تشخیص ندهد.

۲۰ نکته کاربردى درخصوص سند رسمی.

۱ ـ سند رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آن‌ها نافذ و معتبر است (ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی).

۲- تاریخ سند رسمی معتبر است حتی بر علیه ثالث (ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی).

۳- انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست (ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی و ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد).

۴- صرفاً و فقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید اعتبار می‌بخشد (تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون مالک ومستاجر مصوب ۱۳۵۶).

۵- نقل و انتقال سهم الشرکه در شرکت‌ها با مسئولیت محدود به عمل نمی‌آید، مگر با سند رسمی (ماده ۱۰۳ قانون تجارت).

۶- مدلول تمامی اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم لازم الاجراست، مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد (ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد).

۷- تمام اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست (ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد).

۸- مبلغ اجاره مقید در سند رسمی به عنوان ماخذ وصول مالیات مستغلات معتبر و ملاک عمل اداره امور مالیاتی به عنوان مبنای وصول مالیات است (ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم).

۹- الزام به ایفای تعهدات در سند رسمی از جمله پرداخت بدهی در سر رسید وصول مطالبات و یا تخلیه اماکن استیجاری اعم از مسکونی و تجاری (باسندرسمی) از طریق صدور اجرائیه از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و واحد اجرای ثبت حسب مورد ممکن و نیاز به دادرسی ندارد (بند الف. ماده یک آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب ۱۱/۶/۱۳۸۷ و بند الف. ماده ۲ همان آیین نامه و غیره).

۱۰- وجود شخصی متخصص و معتمد و امین و عادل و متعهد و متبحر به عنوان سردفتر نیز به عنوان کاتبین سند رسمی از مزایای سند رسمی محسوب است.

۱۱- سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است تمامی محتویات و امضا‌های مندرجه در آن معتبر است، مگر این که مجعولیت آن سند ثابت شو (ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد).

۱۲- امکان دریافت رونوشت مصدق اسناد رسمی در صورت فقدان اصل اسناد از دفترخانه ممکن است و درصورت تصدیق مطابقت آن با ثبت دفتر به منزله اصل سند خواهدبود (ماده ۷۴ قانون ثبت اسناد).

۱۳- در صورتی که درخواست تأمین خواسته از دادگاه مستند به سند رسمی باشد، دادگاه مکلف به قبول درخواست است (بندالف ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی).

۱۴- در مواردی که دعاوی مستند به سند رسمی باشد، خوانده نمی‌تواند برای تأمین خسارات احتمالی خود درخواست تأمین کند (ماده ۱۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی).

۱۵- هزینه تنظیم اسناد رسمی به مراتب کمتر از سند عادی است.

۱۶- امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است.

۱۷- با تنظیم سند رسمی در خصوص پیش فروش ساختمان متعاملین و واسطه آن‌ها مشمول مجازات‌های حقوقی و کیفری مقرر در قانون نخواهد شد (قانون پیش فروش ساختمان).

۱۸- ترویج تنظیم سند رسمی نقش عمده‌ای در قضازدایی خواهد داشت.

۱۹ ـ پذیرفته شدن اسناد رسمی در مورد عقود و معاملات املاک ثبت شده (دردفتراملاک) و نیز عقود و معاملات در مورد املاک ثبت نشده و نیز صلح نامه وهبه نامه در محاکم و ادارات دولتی (مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد).

۲۰- عدم اعتبار دادن به اسناد ثبت شده از طرف قضات و مأموران دیگر دولتی موجب مجازات و تعقیب انتطامی قضات و مأموران دولتی خواهدشد (ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد).

چگونه خسارت افت قیمت خودرو بدلیل تصادف را مطالبه کنیم؟.

بیمه فقط خسارات مربوط به تعمیر و صافکاری خودرو را پرداخت می‌کند؛ در حالی که در عرف جامعه ما خودرو تصادفی با غیر تصادفی تفاوت قیمت دارد.
🖌طبق ماده ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی هر کس به دیگری چه عمد یا غیر عمد خواه مباشرتاً یا به تسبیب خسارتی وارد کند مسئول جبران خسارت می‌باشد. در این راستا هم شخص متضرر می‌بایستی برای تامین دلیل برآورد خسارت ناشی از افت قیمت به شورای حل اختلاف مراجعه کند. پس از ثبت دادخواست، کارشناس مربوط به تصادفات تعیین می‌شود که ایشان با ملاحظه خودرو و یا در مواردی عکس‌های آن، خسارت افت قیمت را محاسبه و برآورد می‌کند.
🖌بعد از برآورد خسارت با توجه به مبلغ خسارت تعیین شده توسط کارشناس، دادخواست مطالبه خسارت به طرفیت مالک خودروی مقصر تقدیم دادگاه یا شورای حل اختلاف می‌شود با این توضیح که اگر خسارت بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد رسیدگی به دادخواست مطالبه خسارت در صلاحیت دادگاه و اگر کمتر از آن باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد.

تفاوت رهن و وثیقه.

در برخی قوانین، رهن و وثیقه ظاهرا مترادف با هم به کار برده شده اند در این زمینه با توجه به اصول کلی حقوقی باید گفت که قانون گذار از هر لفظی معنایی خاص و مجزا اراده کرده و کلمات مترادف در متن قانون به کار نمی برد و با این وصف، حتی در مواردی که قانون از دو عبارت رهن و وثیقه پشت سر هم استفاده می کند، می توان استفاده معانی متفاوت را استنباط نموده و وجود و اعتبار نهادی خاص تحت عنوان وثیقه را در کنار رهن به رسمیت شناخت که تفاوتهای زیر را با هم دارند:

الف) برخلاف عقد رهن که یک عقد فرعی و تبعی است و وابسته و متکی به عقد اصلی (دین) بوده و به تعبیر ماده ۷۷۵ قانون مدنی برای صحت آن، وجود دین لازم بوده و یا بنا به استنباط دیگری و با وحدت ملاک از ماده ۶۹۱ قانون مدنی، در هنگام عقد باید سبب آن موجود باشد، در وثیقه نیازی نیست که دین یا سبب آن موجود باشد بلکه می توان برای امور و حوادث احتمالی آینده و تضمین حسن انجام کار نیز مالی را به وثیقه داد.

ب) مورد وثیقه بر خلاف عقد رهن، محدود به عین معین و یا اموال مادی نبوده و در مورد اموال غیر مادی نیز قابلیت انعقاد دارد و بالطبع در این عقد، قبض از شرایط اساسی صحت معامله نمی باشد.

می توان از استقراء در مقررات قانونی در خصوص وثیقه به جای اتکا و استناد به اینکه این مقررات استثنایی هستند، گفت که این مقررات در واقع در صدد بیان قاعده جدیدی در نظام حقوقی ایران هستند که تحت عنوان وثیقه از آن یاد می شود که هرچند اثرات و نتایج خاص عقد رهن در باب گرو گذاری مال یا اموالی برای دین را دارد، ولی احکام خاصه رهن به ویژه در خصوص کیفیت انعقاد عقد و موضوع رهن در مورد آن اجرا و اعمال نمی شود.

منظور از سند رسمی معامله معارض در املاک در جریان ثبت چیست ؟.

رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۰/۸/۵۱ در ذیل ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک پاسخ این سؤال است. لکن بدواً ذکر چند مقدمه لازم است :
🔶 موضوع سؤال فقط "املاک در جریان ثبت" است پس اساساً ارتباطی با لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ ندارد. زیرا مطابق ماده ۲۱ قانون ثبت، سند مالکیت پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت و ثبت ملک در دفتر املاک، صادر می شود و حال آنکه در فرض سؤال هنوز عملیات مقدماتی ثبت (مواد ۹ تا ۲۰ قانون ثبت) به اتمام نرسیده است.
🔶مطابق بند اول ماده ۴۷ قانون ثبت در نقاطی که وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجعه به عین و منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده(یعنی عملیات مقدماتی آن خاتمه نیافته) اجباری است. در نتیجه معامله اینگونه املاک باید به وسیله سند رسمی صورت پذیرد. (هر چند منتهی به صدور سند مالکیت نمی شود.)
🔶مطابق ماده ۴۸ قانون ثبت چنانچه در خصوص املاک مذکور (در ماده ۴۷) معامله با سند عادی انجام پذیرد در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
⭕️⭕️ رأی وحدت رویه مذکور با توجه به مبانی آن، فقط در مورد املاک غیرمنقول دارای سابقه ثبتی ( اعم از در جریانی و خاتمه یافته) که ثبت اسناد معاملات راجع به آنها اجباری است، ماده ۱۱۷ قانون ثبت را تفسیر و تحدید نموده و لذا منظور از سند رسمی معامله معارض در این موارد، سند رسمی معامله مؤخری است که سند معامله مقدم بر آن نیز رسمی باشد (نه عادی). و در سایر موارد، اعم از املاک غیر منقولی که ثبت اسناد معاملات نسیت به آنها اجباری نیست و نیز اموال منقول، مفاد ماده ۱۱۷ تماماً به اعتبار خود باقی است.

دادخواست و فرق آن با درخواست.

دادخواست یکی از برگ‌های قضایی در دادگاه‌ها است.
دادخواست (در قدیم: عرضحال) شکوائیه‌ای است که به مراجع قضائی به صورت نوشتاری یا گفتاری عرضه می‌شود. دادخواست وسیله رسمی احقاق حق است که از طریق مراجعه به دادگاه‌ها صورت می‌گیرد. دادخواست نوشتاری به‌وسیله برگه‌ای به نام برگ دادخواست انجام می‌گیرد.
دادخواست با درخواست فرق دارد. دادخواست درخواستی است که در قالب و فرم ویژه‌ای به دادگاه عرضه می‌شود. دادخواست همچنین با اظهارنامه تفاوت دارد. اظهارنامه وسیله رسمی مطالبه حق است که از سوی ادارهء ثبت اسناد یا دفاتر دادگاه‌ها ابلاغ می‌شود ولی دادخواست را از راه مراجعه به دادگاه‌ها عرضه می‌کنند.
شرایط دادخواست: در ایران، دادگاه‌ها موظفند بدون عرضه دادخواست از سوی افراد ذینفع، به دعوی‌ها رسیدگی نکنند. دادخواست‌های دریافتی باید به زبان فارسی (زبان رسمی ایران)، به صورت کتبی و بر روی برگ‌های چاپی ویژه‌ای تهیه شود. (در صورت فوریت می‌توان از برگه‌های معمولی نیز استفاده کرد). مشخصات خواهان، خوانده و خواسته باید در دادخواست درج شود. برگ دادخواست می‌توانید همچنین دارای پیوست‌هایی باشد.
شرایط دادخواست:
رسیدگی به دعاوی حقوقی در دادگستری مستلزم تقدیم دادخواست از طرف مدعی (خواهان) می باشد. دادخواست به دفتر دادگاه و در نقاطی که چندین شعبه وجود دارد، به دفتر شعبه اول تسلیم می گردد. دادخواست به برگه چاپی مخصوصی گفته می شود که درخواست خواهان درآن قید شده است یا به عبارت دیگر «دادخواست بیان ادعا نزد مراجع قضایی در اوراق مخصوص است ». دادخواست را می توان از محل فروش اوراق قضایی واقع در کلیه دادگستری ها و مجتمع های قضایی در سراسر کشور تهیه نمود. دادخواست اغلب حاوی نکات زیر می باشند:
نام، نام خانوادگی،‌نام پدر، سن،‌اقامتگاه و در صورت امکان شغل خواهان
خواهان یا مدعی شخصی است که از دادگاه چیزی برای خود و به ضرر دیگری می خواهد.
در صورتی که دادخواست توسط وکیل تقدیم شود، مشخصات وکیل باید درج گردد.
قید نشدن مشخصات یا ناقص بودن آن باعث رد دادخواست خواهان می گردد.
نام، نام خانوادگی، اقامتگاه و شغل خوانده.
شرایط دادخواست: در ایران، دادگاه‌ها موظفند بدون عرضه دادخواست از سوی افراد ذینفع، به دعوی‌ها رسیدگی نکنند. دادخواست‌های دریافتی باید به زبان فارسی (زبان رسمی ایران)، به صورت کتبی و بر روی برگ‌های چاپی ویژه‌ای تهیه شود. (در صورت فوریت می‌توان از برگه‌های معمولی نیز استفاده کرد). مشخصات خواهان، خوانده و خواسته باید در دادخواست درج شود. برگ دادخواست می‌توانید همچنین دارای پیوست‌هایی باشد
خوانده یا مدعی علیه شخصی است که دعوی به او توجه دارد. به عبارت دیگر، شخصی است که ادعا علیه او اقامه شود.
در صورت قید نشدن مشخصات یا ناقص بودن آن، دادگاه طی یک اخطاریه به خواهان فرصت می دهد تا نسبت به رفع نقص اقدام نماید در غیر این صورت دادخواست خواهان رد خواهد شد.
تعیین خواسته و بهای آن مگر آنکه تعین بها ممکن نبوده یا خواسته «مالی» نباشد.
آنچه را که مدعی از دادگاه تقاضا می نماید خواسته یا مدعی به گویند.
خواسته یا مالی است یا غیرمالی.
تعهدات یا جهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند به طوری که مقصود واضح و روشن باشد.
آنچه را که خواهان از دادگاه درخواست دارد (عنوان دادخواست.)
شرح دادخواست: ذکر ادله و وسایلی که خواهان برای اثبات ادعای خود دارد، از اسناد و نوشته ها، شهود و غیره.
امضای خواهان و در صورت عجز از امضا، اثر انگشت او.
تنظیم دادخواست مهرو موم ترکه
ارکان دادخواست
اما بد نیست بدانید که یک دادخواست از 3ضلع اصلی خواهان (شاکی) خوانده و موضوع دادخواست تشکیل شده است.
الف - خواهان
خواهان یا مدعی شخصی است که از دادگاه چیزی برای خود و به ضرر دیگری می خواهد.
ب - خوانده (رکن دوم دادخواست)
خوانده یا مدعی علیه ، شخصی است که دعوی به او توجه دارد. به عبارت دیگر شخصی است که ادعای علیه او اقامه شود.
ج - رکن سوم دادخواست (خواسته یا موضوع دعوی)
تعریف خواسته آنچه را مدعی از دادگاه تقاضا می کند ، خواسته یا مدعی به گویند.به عبارت دیگر، آن چیزی را که در مرافعات و امور حسبی از دادگاه می خواهد، اصطلاحا خواسته نامند.
د - رکن چهارم دادخواست :
تمبر و هزینه دادرسی تعریف و مفهوم هزینه دادرسی هزینه دادرسی ، عبارت از هزینه برگه ای که به دادگاه داده می شود، به اضافه هزینه قرار و احکام و در واقع هزینه رسیدگی به شکایت از سوی دادگاه است.

نکته مدنی

برای استرداد جهیزیه لازم است دادخواستی تحت عنوان استرداد جهیزیه با رعایت قانون آئین دادرسی مدنی و به انضمام لیست سیاهه ای تنظیم و به امضای زوج رسیده است و تصویربرابر با اصل آن را ضمیمه دادخواست نموده و با تنظیم لیستی که به امضاء شهود رسیده و مدارک مثبت زوجیت به دادگاه خانواده محل سکونت زوج ارائه نمائید و می توانید دردادخواست خود دستور موقت یا قرار تأمین خواسته را نیزاضافه نمایید تا به دستور دادگاه جهیزیه به صورت موقت به یک نفر حافظ امین تا تعیین تکلیف سپرده شود و پس ازرسیدگی حکم به استرداد صادر شود البته صدور دستور موقت یا تأمین خواسته منوط به سپردن خسارت احتمالی تا 20 درصدقیمت جهیزیه در حساب دادگستری است که پس از قطعیت حکم مسترد می گردد.

صورت مجلس تفکیکی چیست و چه کاربردی دارد؟

تفکیک ملک عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول (خانه، زمین و به‌ طور کلی هر مالی که قابل نقل و انتقال نباشد) به قطعات کوچک‌تر. (برای مثال زمانی که مالک یا مالکان بخواهند یک قطعه زمین به‌ مساحت ده هزار متر را به قطعات دویست متری تقسیم کنند، اقدام به تفکیک ملک کرده‌اند.)

 افراز مال مشاع عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاعی بین شرکا به‌نسبت سهم هر کدام از آنها. به‌ عبارت دیگر زمانی که مالی بین چند نفر به‌صورت مشاعی (شراکت) باشد، جدا کردن و مشخص کردن سهم هر کدام از شرکا از یکدیگر را افراز می‌گویند.

تقسیم مال اعم از تفکیک و افراز است و تنها اموال غیرمنقول را شامل نمی‌شود؛ برای نمونه، تقسیم ترکه (یعنی اموال و دارایی متوفی) مابین ورثه.

تفاوت افراز و تفکیک

در افراز حتما باید ملک به‌صورت مشاعی باشد، ولی در تفکیک حتی زمانی که مالک یک نفر باشد، می‌تواند اقدام به تفکیک و تقسیم ملک خود کند.

 

اگر ملک مشاعی تفکیک شود، اشتراک آن می‌ماند؛ اما در افراز ملک از حالت اشاعه خارج و سهم هر شریک مشخص و جدا می‌شود. (زیرا تا قبل از افراز هر یک از شرکا در جزء‌جزء مال سهم مشترکی دارند.)

 

مبنای افراز ملک مشاعی براساس سهم شرکا در مالکیت است. (برای مثال در یک ملک یکی از شرکا مالک دو دانگ و دیگری چهار دانگ است؛ که در این صورت افراز با توجه به سهام تقسیم می‌شود، نه به‌صورت مساوی)، ولی در تفکیک، مبنا بر آن است که فروش قطعات آسان‌تر صورت پذیرد.

 

در صورت اختلاف بین شرکا در افراز ممکن است تعیین تکلیف نهایی با دادگاه باشد، ولی چون در تفکیک جدا کردن سهم مالکان مطرح نیست، همواره در صلاحیت اداره‌‌ی ثبت است.

مراحل و مرجع تنظیم صورت مجلس تفکیکی

طبق ماده‌ی ۱۵۰ قانون ثبت: «هر گاه مالک یا قائم‌مقام او تقاضای تفکیک ملکی را داشت، این تقاضا به اداره‌ی ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی‌نفع براساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه‌ی تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود؛ هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.»

بنابراین با توجه به ماده‌ی ذکرشده، ابتدا متقاضی تفکیک ملک در محدوده‌ی شهر، جهت دریافت نقشه‌ی تفکیکی به شهرداری منطقه مربوط به ملک مراجعه و تقاضای خود را اعلام می‌کند. در این صورت شهرداری موظف به ارائه و تسلیم نقشه‌ی مزبور به متقاضی است، زیرا ادارات ثبت در زمان دریافت تقاضای تفکیک از سوی مالکان، تفکیک را براساس نقشه‌ای که قبلا به‌تأیید شهرداری رسیده انجام می‌دهند. (در روستاها وزارت مسکن و شهرداری موظف است از طرف روستاییان نقشه‌ی تفکیکی وضع موجود روستا را تهیه و به اداره‌ی ثبت اسناد ارسال کند که به‌تأیید مراجع دیگری نیاز نیست) پس از دریافت نقشه از شهرداری، متقاضی با مراجعه و ارائه‌ی نقشه مزبور به دفتر اسناد رسمی، از اداره‌ی ثبت تقاضای استعلام برای تفکیک پلاک خود می‌کند.

پس از وصول استعلام، رئیس اداره‌ی ثبت جهت آگاهی از بازداشت‌نبودن ملک مزبور، موضوع را به متصدی دفتر املاک ارجاع می‌دهد و پس از صدور گواهی بازداشت‌نبودن، به دستور رئیس ثبت، نماینده و نقشه‌بردار ثبت جهت تأیید نقشه، محل موردنظر را می‌بینند تا مغایرتی بین نقشه‌ی موجود در شهرداری و سند مالکیت وجود نداشته باشد که در این خصوص گواهی مغایر نبودن و عدم تجاوز ملک به املاک مجاور صادر می‌گردد. لازم به ذکر است که صدور این گواهی منوط به طی مراحل تحدید حدود است که در این راستا اداره‌ی ثبت محدوده‌ی ملک موردنظر آگهی‌ای منتشر می‌کند. هدف از این کار این است که مالکان جهت اعلام تقاضای ثبت ملک خود ظرف مهلت معین مراجعه کنند و هدف از این تحدید، تشخیص کیفیت حدود و مشخصات مالک و حقوق ارتفاقی آن و درواقع ثبت ملک است.

پس از طی مراحل فوق، نماینده‌ی ثبت، صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می‌کند که پس از پرداخت هزینه‌های قانونی و صدور آن، نسخه‌ای از آن را به دفترخانه‌ی مربوط ارسال می‌کند. البته لازم به ذکر است که صورت مجلس تفکیکی باید در دفتر املاک به‌ثبت برسد و برای آن سند رسمی تنظیم شود؛ در غیر این صورت مالک یا مالکان تا قبل از ثبت می‌توانند ابطال آن را درخواست کنند.

ممکن است طی مراحل تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهی رخ دهد؛ در این صورت در بند ۶ ماده‌ی ۲۵ قانون ثبت آمده است: «رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیئت نظارت است؛ مشروط به اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.» رسیدگی در هیأت نظارت انجام می‌شود؛ البته مشروط به اینکه به حقوق اشخاص ثالث تجاوز و خللی وارد نشود، چون در این صورت از صلاحیت هیأت نظارت خارج می‌شود.

 

تفکیک آپارتمان‌ها

درمورد تفکیک آپارتمان یا چند ساختمان که به‌صورت مجزا در یک قطعه زمین احداث گردیده، چنانچه طبق گواهی پایان کار، دارای مشترکات (از قبیل انباری، راهروها، مرکز حرارتی و برودتی و…) باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی‌های صادره، عرصه را تفکیک‌پذیر نداند، ادارات ثبت باید فقط نسبت به تفکیک اعیان این ساختمان‌ها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمان‌ها اقدام کنند و در مواردی که این قبیل ساختمان‌ها براساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند، ادارات ثبت نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام خواهند کرد.

کاربرد صورت مجلس تفکیکی

بنابراین تفکیک املاک به سه جهت انجام می‌شود؛

 

۱. فروش قطعات تفکیکی ملک

پس از طی مراحلی که در بالا توضیح داده شد، رونوشتی از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی مربوط ارسال می‌گردد. لذا متقاضی (مالک) با مراجعه به دفترخانه، تقاضای انتقال قطعات می‌کند؛ سردفتر ضمن ثبت در دفتر انتقالات سند مالکیت، خلاصه و گزارشی از آن را به اداره‌ی ثبت ارسال می‌کند تا خریدار سند مالکیت را دریافت کند.

 

۲. صدور اسناد مالکیت برای قطعات تفکیکی

به‌موجب ماده‌ی ۱۰۶ آیین‌نامه‌ی قانون ثبت «… درصورتی‌که املاک بعد از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروز (جداجدا) یا آپارتمان تفکیک شود، در صورت درخواست مالک یا مالکان اداره‌ی ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت کرده و یا ابطال سند مالکیت اولیه درمورد هر یک از قطعات مفروز یا آپارتمان‌ها، سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.»

 

۳. تنظیم تقسیم‌نامه بین مالکان مشاعی

تقسیم‌نامه که به‌عبارتی نوعی صلح بین شرکاست، زمانی انجام می‌شود که ملکی به‌صورت مشاعی باشد. در این مورد پس از انجام تفکیک، تقسیم‌نامه‌ای براساس صورت مجلس تفکیکی، قطعه‌ای مفروزی برای هر مالک مشاعی تنظیم می‌شود و اداره‌ی ثبت اسناد به‌موجب همین تقسیم‌نامه برای هر قطعه سند مالکیت صادر خواهد کرد و این‌گونه ملک از شراکت خارج می شود. ازآنجایی‌که تقسیم‌نامه با توجه به توافق شرکا است، اگر پس از تفکیک، شرکا درمورد تقسیم‌نامه نتوانند یکدیگر را راضی کنند، تفکیک کاری بیهوده است و باید ازطریق افراز اقدام به جداسازی ملک خود کنند.

مرور زمان در جرائم کیفری.

🚥مرور زمان در جرائم کیفری

مرور زمان در جرایم کیفری به سه دسته تقسیم می شود:

1⃣- مرور زمان تعقیب=(ماده 105 مصوب 1/2/92 )

الف – جرائم تعزیری درجه 1

( حبس بیش از بیستو پنج سال ، جزای نقدی بیش از یک میلیارد ریال، مصادره کل اموال ، انحلال شخص حقوی )

ب – جرائم تعزیری درجه 2

( حبس بیش از پانزده تا بیست و پنج سال باانقضای 15 سال


🔴جرائم تعزیری درجه 3

( حبس بیش از ده تا پانزده سال ، جزای نقدی بیش از یکصد و هشتاد میلیون ریال تا سیصد و شصت میلیون ریال با انقضای 15 سال

🔴 جرائم تعزیری درجه 4

(حبس بیش از پنج تا ده سال، جزای نقدی بیش از یکصدو هشتاد میلیون ریال تا سیصدو شصت میلیون ریال، انفصال دائم از خدمات دولتی و عمومی) با انقضای مدت 10 سال

🔴جرائم تعزیری درجه 5

(حبس بیش از 2 تا5 سال، جزای نقدی بیش از هشتاد میلیون ریال تا یکصدو هشتاد میلیون ریال، محرومیت حقوق اجتماعی بیش از 5 تا 15 سال، ممن.عیت دائم از یک یا چند فعالیت شغلی یا اجتماعی برای اشخاص حقوقی، ممنوعیت دائم از دعوت عمومی برای افزایش سرمایه )با انقضای مدت 7 سال

🔴 جرائم تعزیری درجه 6

(حبس بیش از شش ماه تا دو سال، جزای نقدی بیش از بیست میلیون ریال تا هشتاد میلیون ریال شلاق از سی و یک تا هفتاد و چهار ضربه و تا نودو نه ضربه در جرایم منافی عفت، محرومیت از حقوق اجتماعی بیش از شش ماه تا پنج سال، انتشار حکم قطعی در رسانه ها ، ممنوعیت از دعوت عمومی برای افزایش سرمایه برای اشخاص حقوقی حداکثر تا مدت پنج سال، ممنوعیت از اصدار برخی از اسناد تجاری توسط اشخاص حقوقی تا مدت پنج سال) با انقضای مدت 5 سال

🔴 جرائم تعزیری درجه 7

(حبس از نودو یک روز تا شش ماه، جزای نقدی بیش از ده میلیون ریال تا بیست میلیون ریال، شلاق از یازده تا سی ضربه، محرومیت از حقوق اجتماعی تا شش ماه )با انقضای مدت 5 سال

جرائم تعزیری درجه 8
(حبس تا سه ماه، جزای نقدی تا ده میلیون ریال، شلاق تا ده ضربه) با نقضای مدت 5 سال

2⃣- مرور زمان شکایت:

وفق ماده 106 قانون مجازات اسلامی 1/2/92 در جرائم تعزیری قابل گذشت:  هرگاه متصرر جرم از مدت یک سال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم شکایت کیفری او ساقط می شود مگر اینکه تحت سلطه متهم بوده یا به دلیلی خارج از اختیار، قادر به شکایت نباشد که در این صورت مهلت مزبور از تاریخ رفع مانع محاسبه می شود.

3⃣- مرور زمان مجازات.

مطابق ماده 107 قانون مجازات اسلامی 1/2/1392در اجرای حکم تعزیری قطعی تعللی ایجاد شود به ترتیب ذیل است:
در جرائم درجه 1و2و3 با انقضای مدت 20 سال به عنوان مثال در زمان اجرای حکم متواری شود که استرسی برای اجرای مجازات نباشد.
در جرائم تعزیری درجه 4 با انقضای مدت 15 سال
در جرائم تعزیری درجه 5 با انقضای مدت 10 سال
در جرائم تعزیری درجه 6 با انقضای مدت 7 سال
در جرائم تعزیری درجه 7و8 با انقضای مدت 5 سال

اقسام وصیت ؟

الف) وصیت تملیکی:
این که کسی عین یا منفعتی را از مال خود برای زمان بعد از فوتش به دیگری مجانى تملیک کند. با این نوع وصیت،شخص می‌تواند تا حدودی تکلیف اموال خود را معین کند مانند صرف آن در امور خیریه.

در وصیت تملیکی، شخصی که وصیت می‌کند «موصی» و کسی که به نفع او وصیت تملیکی شده «موصی‌له» و مورد وصیت را «موصی به» می‌گویند.

در وصیت تملیکی، تملیک با قبول موصی له پس از فوت موصی محقق می‌شود؛ بنابراین قبول آن قبل از فوت موصی موثر نیست. موصی می‌تواند از وصیت خود رجوع کند.

ب) وصیت عهدی:
این که شخصی یک یا چند نفر را برای انجام امر یا اموری یا تصرفات دیگری مأمور کند. مثل این که شخصی را وصی کند تا بعد از مرگش، بدهی‌های او را پرداخت کند.
در وصیت عهدی شخصی را که به موجب وصیت، به عنوان ولی بر صغیر یا بر کارهای دیگر انتخاب شده، وصی می‌گویند.

در وصیت عهدی، وصیت‌کننده فرد یا افرادی را برای اداره بخشی از اموال خود و نیز سرپرستی فرزندانش پس از مرگ تعیین می‌کند و مسئولیت را به آنها می‌سپارد. این در حالی است که در وصیت تملیکی، شخص بخشی از اموال خود را پس از مرگ به فرد یا افرادی تملیک می‌کند که این فرد یا افراد می‌توانند فردی از خانواده یا هر فرد دیگری باشد.

✅  آیا وصیت زاید بر ثلث صحیح است؟

وصیت زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست مگر با اجازه وراث و اگر بعضى از ورثه اجازه دهند فقط نسبت به سهم او نافذ است.


✳️ چند نمونه از نظریه کمیسیون وحدت رویه در مورد وصیت:

1 ـ در مورد وصیت تملیکی نیاز به اخذ گواهی دارایی نیست ولی استعلام از اداره ثبت ضروری است.
2 ـ حق‌الثبت وصیت‌نامه اعم از تملیکی و عهدی بر میزان همان مبلغی است که مورد وصیت قرار گرفته است.
3 ـ وصی نمی‌تواند وصیت را به دیگری تفویض کند مگر این که موصی در ضمن وصیت به او اذن داده باشد.
4 ـ رهن و وثیقه گذاشتن ملکی که قبلاً وصیت تملیکی شده بلامانع است. قید موضوع وصیت در ملک مورد وصیت ضروری است و باید خلاصه آن را جهت ثبت در دفتر املاک یا اداره ثبت ارسال نمود.

معاملات وکالتی، ایجاد مالکیت نمی کند!

تعداد زیادی از افراد جامعه تصورمیکنند با وکالت نامه مالکیت به آنها منتقل میشود اما اینگونه نیست و وکالت در واقع نیابت و نمایندگی از طرف موکل است برای انجام کارهایی که وکیل اجازه دارد آن امور را انجام دهد که از آن جمله تشریفات قانونی مربوط به درخواست وتنظیم سند رسمی مالکیت می باشد.

🔸خرید و فروش وکالتی برای خریدار مالکیت ایجاد نمیکند. این قرارداد، جزو قراردادهای جایز است و هر یک از موکل و وکیل هر زمان که بخواهد می تواند آن را بر هم زند.

🔸هم موکل می تواند می تواند از اذن خود رجوع نماید و هم وکیل حق استعفا دارد و این عقد مانند سایر قراردادهای جایز با فوت و جنون و سفه؛ منفسخ می شود.

🔸هرگاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است؛ خود انجام دهد یا بطور کلی عملی که منافی با وکالت وکیل باشد بجا آورد، مثل اینکه مالی را که برای فروش آن وکالت داده بود، خودش بفروشد، وکالت منفسخ می شود.

🔸با انجام شدن مورد وکالت و همچنین با انقضای مدت در مواردی که برای آن مدت تعیین می شود وکالت نیز منقضی می گردد.

تفاوت بین انفساخ , تفاسخ , فسخ

✏️انفساخ:
انحلال قهری است بدین معنا که عقد، بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین می‌رود، و حق انتخاب برای طرفین یا دادگاه باقی‌ نمی‌ماند. یعنی بدون اراده ی طرفین عقد منحل میشود پس قهری بودن انحلال، منافاتی با ارادی بودن سبب آن ندارد، مثلاً ممکن است طرفین قبلاً تراضی نمایند که سه ماه بعد عقد خود به خود، منفسخ شود.

✏️اقسام انفساخ
 انفساخ عقد را به اعتبار نقشی که اراده در آن دارد به سه گروه تقسیم می‌کنند.
١- انفساخی که به طور مستقیم ناشی از ارادۀ صریح طرفین عقد است، مانند اجاره‌ای که پس از پایان مدت یک سال خود به خود از بین برود.

٢- انفساخی که ناشی از حکم قانون گذار است، ولی به گونه‌ای است که قانون گذار، ارادۀ‌ ضمنی و مفروض طرفین عقد را اجرا می‌کند، مثل تلف مبیع قبل از قبض، موضوع ماده 387 قانون مدنی که اگر مبیع قبل از قبض تلف شود عقد فسخ می‌شود، این فسخ– انفساخ ناشی از ارادۀ ضمنی طرفین است که اگر مبیع از بین رفت، دیگر تعهد از بین می‌رود.

٣- انفساخی که ناشی از حکم قانون گذار است، ولی هدف آن تأمین پایگاه اراده و تراضی است، مانند انحلال همۀ قراردادهای جائز در صورت فوت یا حجر یکی از متعاقدین.

✏️ تفاسخ (اقاله):
اقاله در اصطلاح برانداختن.وبهم زدن معامله است.با تراضی و سازش طرفین معامله و به جهت این که رضایت طرفین در ان شرط است .از ان به تفاسخ .وتقایل نیز تعبیر شده است . اقاله فقط در عقود لازم قابل اجراست .عقد لازم عقدی است لازم الاجرا که طرفین نمی توانند به دلخواه خود ان را فسخ واز بین ببرند.در واقع اقاله را برای عقد جایز نمی توان اجرا کرد .عقد جایز عقدی است که طرفین هر وقت بخواهند می توانند ان را منحل کنند. اقاله راه حلی است برای انحلال ناپذیری عقود لازم .در تعریف اقاله قانونگذار عنوان داشته اقاله(تراضی دو طرف عقد لازم برای انحلال ان)یا بر هم زدن عقد لازم با توافق طرفین است.
فسخ:فسخ که به آن انحلال ارادی قرار داد نیز گفته می‌شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان دادن حقوقی به قرار داد به وسیلۀ یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث.

✏️فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی یکی از مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها می‌باشد.
 بحث فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد، چرا که در عقود جائز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زندفسخ، انشای یک طرفۀ انحلال قرارداد و تعهد می‌باشد، و مانند ابراء نوعی ایقاع است، یعنی این که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال نماید، بدون این که نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.

✏️مبنای فسخ قرارداد ممکن است، متفاوت باشد؛ یعنی این که فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیلۀ توافق طرفین ایجاد شده است یا به وسیلۀ حکم مستقیم قانون به وجود آمده است و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث می‌باشد.

✏️الف) توافق طرفین:
طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند مثل این که شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند، به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می‌شود. همان طوری که در مواد 399 و 400 قانون مدنی به آن اشاره شده است.
✏️ب) حکم مستقیم قانون:
قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند مثل این که کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست، که در این جا به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

جعل اسناد

احکام جعل هم در مقررات آیین دادرسی و هم در مقررات کتاب پنجم از قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) مورخ 2/3/1375 آمده است. مواد 219 الی 222 قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص جعل حقوقی می باشد.

🖌هر یک از طرفین که سند رسمی یا عادی، علیه او ابراز شده (خواه سند منتسب به او یا دیگری باشد) و بخواهد نسبت به اصالت آن تعرض نماید، می تواند این امر را در قالب ادعای جعل نیز مطرح کند. زیرا ادعای جعل هم نسبت به اسناد رسمی و هم نسبت به اسناد عادی شنیده می شود.

📚مفهوم جعل و شیوه طرح ادعا：

🖌جعل کردن در لغت از جمله به معنای دگرگون کردن، منقلب نمودن، گردانیدن، قرار دادن و ایجاد کردن آمده است. این اصطلاح در قانون آیین دادرسی مدنی تعریف نشده اما در حقوق کیفری به جعل مادی و مفادی (معنوی) تقسیم می شود. بنابراین طرفی که سند علیه او ابراز گردیده، ادعا می نماید که یکی از اعمالی که طبق قانون جعل (مادی و مفادی) شمرده می شود، در سند صورت گرفته است. البته تعرض به اصالت سند در قالب ادعای جعل باید با به کارگیری همین اصطلاح «جعل» مطرح شود تا قابل رسیدگی باشد و واژه هایی از قبیل سند ساختگی است و یا امضا نقاشی شده است، به تنهایی کافی نیست. از سوی دیگر هرگاه مدعی جعل تنها بخشی از سند را مجعول بداند، باید آن را مشخص نماید.

آیا تعویض سند فروشنده در زمان انتقال قسمتی از ملک ضرورت دارد یا خیر؟

بموجب تبصره ذیل ماده 10 دستور العمل صدور اسناد مالکیت کاداستری (تک برگ) در رابطه با انتقال قسمتی از ملک ،تعویض سند فروشنده ضرورتی نداشته وفروشنده میتواند در زمانهای مختلف تا وقتی که امکان درج انتقال در ستون نقل وانتقال وجود دارد نسبت به انتقال جزءی از ملک در دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید وسند فروشنده پس از پر شدن ستون نقل وانتقال برای انتقال بعدی صادق نبوده وملک میبایست جهت تعویض به اداره ثبت مراجعه نماید.دفاتر اسناد رسمی در زمان انتقال قطعی جز ء یا کل ملک ، مهری را درظهر سند مالکیت درج مینمایند که در انتهای آن عبارت "این سند برای نقل وانتقال بعدی فاقد اعتبار است" آورده شده، لازم به ذکر است این عبارت برای انتقال کل سهم فروشنده صادق بوده و برای انتقال جزء سهام مطابق تبصره ذیل ماده 10 عمل خواهد شد./

تحدید حدود املاک چیست؟

بعد از انتشار اولین آگهی نوبتی املاک، انتشار آگهی تحدید حدود "عمومی" امکان پذیر می باشد.
تقاضای تحدید حدود "اختصاصی" هم با هزینه شخصی متقاضی امکانپذیر است.

فاصله بین روز انتشار آگهی تحدیدی و روز تحدید حدود کمتر از 20 روز و بیشتر از 60 روز نباشد.

تحدید حدود املاک به معنی معین کردن اندازه و حدود اربعه زمین مورد ثبت است؛ چرا که حد به معنی کنار و کناره،ضلع،اندازه و حد فاصل میان دو چیز می باشد و تحدید نیز به معنی حد چیزی را معین کردن می باشد.برای تحدید حدود املاک، بعد از تقاضای ثبت ملک،تقاضاکنندگان ثبت و مجاورین برای روز تعیین حدود،به وسیله اعلان احضار می شوند.

این اعلان لااقل ۲۰ روز قبل از تحدید حدود،یک مرتبه در جراید منتشر می شود.اگر تقاضاکننده؛خود یا نماینده اش،در موقع تحدید حدود،حاضر نباشد، ملک مورد تقاضا با حدود اظهارشده از طرف مجاورین تحدید خواهد شد.

هرگاه مجاورین نیز در موقع تحدید حاضر نشوند و به این جهت،حدود ملک تعیین نگردد،اعلان تحدید حدود نسبت به آن ملک تجدید می شود و اگر برای مرتبه دوم نیز تقاضاکننده و مجاورین هیچ یک حاضر نشوند و تحدید به عمل نیاید،حق الثبت ملک دو برابر می شود.

هر گاه حدود مجاورین از نظر عملیات ثبتی تثبیت و معین باشد،تحدید حدود بدون انتشار آگهی با تبعیت از حدود مجاورین به عمل خواهد آمد و در صورتی که یک یا چند حد ملک مورد تحدید از اموال عمومی مربوط به دولت و شهرداری یا حریم قانونی آنها باشد،تحدید حدود با حضور نمایندگان سازمان های ذیربط به عمل خواهد آمد و عدم حضور نماینده مزبور مانع انجام تحدید حدود نخواهد شد.

اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی:
اعتراض به عملیات ثبتی، ظرف 30 روز پس از تنظیم صورتمجلس تحدید حدود از سوی مجاورین و همسایگان ملک قابل پذیرش خواهد بود.

اعتراض به عملیات ثبتی به اداره ثبت اسناد و املاک تقدیم می شود و توسط رییس اداره ثبت اسناد به دادگاه صالح، جهت رسیدگی ارسال می شود.

عقد اجاره

اجاره عقدی است که بموجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود.

🔸 عقد اجاره (مقید به زمان) است.

🔸 هرگاه مدت اجاره به صورت دائمی یا منطبق با طول عمر تعیین شود یا اصلا مدت تعیین نشود، اجاره باطل است.

🔸 اجاره اموال مصرف نشدنی برای استفاده ای که منجر به تلف نشود صحیح است:
▪️ مثل اجاره ی درخت برای ثمر.
▪️ اجاره گوسفند برای شیر.
▪️ چاه برای آب کشیدن.

نکته مهم:
اجاره ی مال کلی صحیح است زیرا موجر مصداق خارجی مال کلی را تعیین می کند.

🔸 موجر لزوما باید مالک منافع باشد اما ممکن است مالک عین مستاجره باشد یا نه.

🔸 تسلیم عین مستاجره مشاعی منوط به اذن شریک مشاعی است.

🔸 تصرف مادی در مال مشاع بدون اذن سایر شرکا ضمان آور است.

🔸 موجر باید بعد از ایجاب وقبول عین مستاجره را تسلیم نماید؛ اگر امتناع کرد باید اجبار شود ودر صورت عدم امکان اجبار مستاجر حق_فسخ دارد.

🔸 موجر علاوه برتسلیم عین مستاجره
باید شرایط و وسائل انتفاع را برای مستاجر پدید آورد.

🔸 هرگاه بعد از عقد اجاره معلوم شود
عین مستاجره معیوب است.

🔸 اگر موجر بدون آنکه ضرری به مستاجر وارد شود؛ عیب را رفع کند اجاره صحیح در غیر این صورت مستاجر دو راه حل دارد:
۱- قبول اجاره با پرداخت کامل مال الاجاره.
۲- فسخ اجاره.


✅ از اسباب انفساخ عقد اجاره :

۱-ممنوعیت شغلی که مستاجر به آن اشتغال داشته توسط قوه قهریه.
۲-از انتفاع افتادن موضوع عقد اجاره.


🔸 م۴۹۶ ق.م: عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد.

🔸 م۳۹۵ق.م: اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت که برطبق مقررات راجعه به خیار تأخیر ثمن معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد.

🔸 م۳۷۹ ق.م: اگر مشتری ملتزم شده باشد که برای ثمن ضامن یا رهن بدهد و عمل به شرط نکند بایع حق فسخ خواهد داشت.

نکته: اگر شرط ناظر به دادن رهن مطلق باشد یعنی شرط شود خانه‌ای به رهن گذاشته شود یا کلاً مالی به رهن داده شود، ضمانت اجرای تخلف از آن بنابرماده ۳۷۹ ق.م ایجاد حق فسخ برای مشروط له است اما اگر شرط، دادن رهن مال معین باشد مثلاً بایع شرط کند که مشتری خانه مسکونی خود را نزد وی رهن گذارد ضمانت اجرای تخلف از آن، بلافاصله ایجاد حق فسخ برای بایع نیست زیرا در صورت امتناع متعهد از انجام شرط، مشروط له می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و دادگاه متعهد را الزام و به نمایندگی از او سند رهن را امضا کند.