الزام به تنظیم سند چیست؟
الزام به تنظیم سند، در معنای لغوی به مفهوم مجبور کردن شخص برای تنظیم و ثبت سند مربوطه می باشد. اما در معنی اصطلاحی الزام به تنظیم سند به مفهوم عنوان دعوایی است که خریدار پس از خرید ملک یا مالی علیه فروشنده طرح می کند تا او سند رسمی ملک یا مال را رسما به نام خریدار منتقل کند.
چرا باید برای معاملات خود سند رسمی تنظیم کنیم؟
اینکه ما برای اموال خود علی الخصوص املاک خود، سند رسمی داشته باشیم از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. چرا که مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب۲۶ /۱۲/۱۳۱۰:
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
با توجه به متن ماده ی قانونی فوق می فهمیم که سند رسمی ارزش و اعتباری بسیار بالاتر از اسناد عادی و مبایعه نامه
های ثبت نشده دارد، وقتی می گوییم سند رسمی ارزش اثباتی بالاتری دارد به
این معناست که اگر شما یک قول نامه یا مبایعه نامه ی ثبت نشده (سند عادی)
را به دادگاه برای اثبات حق خود تقدیم کنید و در مقابل کسی که ملک را به
شما فروخته اما سند را به نام شما نزده نیز سند رسمی خود را به دادگاه
تقدیم کند، دادگاه مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت که ملاحظه فرمودید حق را به
شخصی می دهد که سند رسمی در دست اوست، بنابراین توجه به این نکته ی حقوقی
بسیار حیاتی است.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و
انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف
حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
آیا تنظیم سند رسمی اجباری است؟
قانونگذار به دنبال جلوگیری ازمشکلات موجود در معاملات واثبات مالکیت تنظیم سند رسمی را درمواردی اجباری اعلام کرده است
از ماده ی ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ ، اینگونه
فهمیده می شود که ثبت سند راجع به کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا
منافع اموال غیر منقوله چه در دفتر املاک ثبت شده باشد چه نشده باشد اجباری
و الزامی است و دعوایی که برای انتقال رسمی یک ملک از فروشنده به خردار
باید اقامه شود، الزام به تنظیم سند رسمی نام دارد.
البته توجه به عرف و عادت همانگونه که در ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی ذکر شده
است نیز دارای اهمیت است بدین معنا که اگر در منطقه ای عرف بدین گونه باشد
که معمولا سندرسمی برای معامله ای تنظیم نشود وهمه به سند عادی اعتبار
بدهند،فروشنده نیز الزامی ازین بابت ندارد، اما اکنون در اغلب مناطق و
موارد نیاز به ثبت سند رسمی هست و الزامی است.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند
پس ازآنکه طرفین قرارداد مبایعه نامه را که حاوی میزان دقیق ثمن و مشخصات ملک و محل دفترخانه است را امضا میکنند، فروشنده و خریدار همانگونه که در قرارداد ذکر کرده اند بید در تاریخ معین به دفترخانه ای که تعیین کرده اند مراجعه کنند تا مشتری الباقی ثمن(پول) را بدهد و مالک سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتنع کند و در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیه مابقی قیمت معامله از سردفتردرخواست کند که که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی ذکر می شود که در تاریخ مقرر در مبایعه نامه، خریدار در دفترخانه حضور داشته است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون عذر موجهی ازحضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.
اگر در متن مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده محل و تاریخ دقیق مراجعه
به دفترخانه تعیین نشده باشد، خریدار می تواند با ارسال یک اظهارنامه ی
رسمی به فروشنده محل و تاریخ مشخص شده را به وی اعلام کند و از او بخواهد
تا در موعد مقرر حاضر شود و سند را منتقل کند.در صورت حاضر نشدن فروشنده در
تاریخ معین در اظهارنامه، خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به
تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح مراجعه کند. دادگاه صالح دادگاهی
است که در حوزه ی قضایی محل وقوع ملک واقع شده است.
دقت کنید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت یا متعلق به دیگری نباشد؛ چرا که
اگر ملک در رهن باشد باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه
کنید. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد، خریدار می‌تواند
با طرح شکایت با عنوان (فروش مال غیر) از وی شکایت کند. در این موارد الزام
فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مالی را
فروخته است که قانونا متعلق به وی نبوده است.
اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند
احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی و شماره پلاکاحراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در مورد تلفن، استعلام از اداره مخابرات
احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک
احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و مدارک: ملاحظه اصل مبایعه نامه،قول نامه، دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، شیوه و متن سند عادی و دقت در مفهوم و منظور سند تنظیمی و شروط و تعهداتی در آن است.
تحقیق و بررسی در مورد ملک که در رهن است یا وضعیت مشابهی دارد یا خیر؟
توجه به مبلغ و هزینه های مذکور مانن مالیات و…
انجام هرگونه تحقیق و عملی برای کشف واقعیت برای مثال صدور قرار تحقیق محلی و…
