مقدمات طرح دعوا

پس از تنظیم مبایعه‌نامه (قولنامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقررشده در مبایعه‌نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است. در صورتی که در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می‌شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، «قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است‌.»نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است؛ حال پرسشی که مطرح می‌شود، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود امتناع کند، تکلیف چه خواهد شد؟ یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان‌گیر خریداران می‌شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند. 

خریدار چگونه می‌تواند فروشنده را به تنظیم سند رسمی مجبور کند؟

بر اساس ماده 220 قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌کند بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند.

فروشنده طبق عرف و عادت و مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابراین به ‌نظر می‌رسد که در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می‌شود.اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه‌التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد؛ مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد. بنابراین دادرس در زمان بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نخواهد بود و در صورت نبود چنین تعهدی، به عرف و عادت در منطقه رجوع می‌کند. به عنوان مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده است و در اراضی منطقه نیز اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می‌گیرد، دادرس قرار رد دعوا صادر می‌کند.

قرارداد عادی - جعل - توقف دادرسی

اگر کسی با استناد به یک سند عادی دعوایی را طرح نماید خوانده در مقام پاسخ می تواند در آن دادرسی حقوقی ادعای جعلی بودن سند را بنماید.

اگر رسیدگی بدوی حضور خوانده انجام شود و به اصطلاح رای غیابی باشد در اثر واخواهی تمام حقوقی که در مرحله بدوی برای خوانده وجود داشته است به قوت خود باقی است.

علاوه بر این خوانده و مدعی جعل می تواند برای اثبات جعلی بودن سند و تقاضای مجازات مرتکب و جاعل به دادگاه کیفری و دادسرا نیز مراجعه نماید که در این صورت می تواند تقاضای توقف دادرسی حقوقی را نیز مستند به ماده 19 قانون آیین دادرسی مدنی بنماید.

نکته: توجه داشته باشید که ادعای جعلیت هم جنبه حقوقی دارد و هم جنبه کیفری.هرگاه ادعای جعلی بودن سند ضمن یک دادرسی حقوقی مطرح شود دادگاه مسئله را به کارشناس امر ارجاع داده و در صورت اثبات جعلیت آن سند را از عداد دلایل خارج می نماید و اگر ادعای جعلیت در دادگاه کیفری مطرح شود مدعی می تواند توقف دادرسی حقوقی را درخواست نموده و پس از اثبات جعلیت، رای دادگاه حقوقی را به دادگاه کیفری ارائه نموده و از آثار آن بهره ببرد.

رای دادگاه کیفری برای دادگاه حقوقی لازم الاتباع است.

آیا باید برای درخواست الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان وکیل بگیرم ؟

در حال حاضر برای طرح دعوای حقوقی داشتن وکیل الزامی نیست؛ ولی بهتر است به جهت پیچیدگی و حساسیت این دعوا و خواسته، برای طرح یا دفاع از آن حتماً وکیل داشته باشید. و یا حداقل با یک وکیل مشورت نمایید.توجه داشته باشید که انجام کار تحت نظر یا توسط یک وکیل امنیت و نتیجه دعوای شما را تضمین می نماید.

برای دادخواست و درخواست الزام به تنظیم سند ملک چه مدارکی لازم است ؟

حسب مورد و بسته به موضوع این مدارک برای چنین درخواستی باید ضمیمه دادخواست شود: 1- تصویر مصدق قرارداد یا مبایعه نامه 2- تصویر مصدق گواهی عدم حضور 3- تصویر مصدق فیش ها و چک های پرداخت ثمن 4- حسب تشخیص قاضی یا ضرورت ارجاع به کارشناس 5- شهادت شهود 6- استعلام از اداره ثبت 7- قرارداد مشارکت در ساخت 8- قرارداد پیش فروش آپارتمان 9- قرار معاینه و تحقیق محل 10- و سایر مدارک و دلایل جهت تقویت دعوا.

مدت عضویت کمیته طبقه بندی مشاغل چند سال است؟

مدت عضویت در کمیته تابع محدودیت زمانی خاصی نیست.

آیا کارگران می توانند فردی را که عنوان مدیر داشته باشد، به عنوان نماینده خود انتخاب نمایند؟

بله چنانچه کارگران بخواهند فردی را که مدیر می باشد به عنوان نماینده خود انتخاب نمایند، این موضوع مغایر با ضوابط مر بوط به انتخاب و وظایف کمیته های طبقه بندی مشاغل کارگاه ها نمی باشد.

ترکیب اعضای کمیته طبقه بندی مشاغل به چه صورت می باشد؟

الف- دو نفر نماینده کارکنان

 

ب- دو نفر نماینده مدیریت

 

ج- یک نفر نماینده سرپرستان

آیا کارفرما می تواند کارگری را از شغلی به شغل دیگری که گروه کمتری دارد به کار گمارد؟

با توجه به تبصره 1 ماده (13) دستورالعمل اجرایی طرحهای طبقه بندی مشاغل تغییر شغل هر یک از کارگران در صورتی که منجر به تنزل گروه گردد، موکول به اعلام موافقت کتبی آنان می باشد.

تنزل شغلی چیست؟

تنزل شغلی کارگر یعنی آنکه کارگر از شغلی که وی تصدی آن را به عهده دارد به شغل دیگری که گروه آن پایین تر است، منصوب گردد.

آیا ارتقاء شغلی کارگر می تواند منجر به کاهش مزد مبنای وی گردد؟

با توجه به تبصره 2 ماده (12) دستورالعمل اجرایی طرحهای طبقه بندی مشاغل در هیچ شرایطی ارتقاء نباید موجب کاهش مزد مبنای کارگر شود، مگر آنکه این امر کتباً مورد موافقت وی قرار گرفته باشد.

آیا می توان کارگری را بیش از یک گروه ارتقاء داد؟

در دستورالعمل اجرایی طرحهای طبقه بندی مشاغل محدودیتی از نظر تعداد گروههایی که یک فرد می تواند ارتقاء یابد پیش بینی نشده است به شرط آنکه فرد ذیربط شرایط احراز برای ارتقاء به گروه مورد نظر را داشته باشد.

ارتقاء شغلی به چه معناست؟

قرار گرفتن فرد به شغلی که در گروه بالاتری نسبت به شغل مورد تصدی قرار دارد را ارتقاء شغلی می گویند.

آیا تفاوت تطبیق جزء مزد مبنا می شود؟

خیر، این مبلغ طی چهار نوبت اعطای پایه که بر اساس مصوبات شورای عالی کار اعلام می شود مستهلک شده و باقیمانده احتمالی کماکان جدا از مزد گروه و پایه به کارگر پرداخت می شود .

تفاوت تطبیق چیست ؟

کارگرانی که پس از اجرای طرح طبقه بندی مشاغل مزد مبنای آنان نسبت به مزد ثابت قبل از اجرای طرح کاهش می یابد، مبلغ مزبور تحت عنوان تفاوت تطبیق در مورد آنان بر قرار می شود.

ما به التفاوت مزد ناشی از اجرای طرح چیست؟

تفاوت مزد ثابت روزانه پرداختی کارگر قبل از اجرای طرح با مزد مبنای روزانه تعیین شده در طرح طبقه بند مشاغل را ما به التفاوت مزد ناشی از اجرای طرح می گویند.

ملاک تطبیق کارگران با طرح طبقه بندی مشاغل چیست ؟

کلیه کارگران با توجه به وظایفی که عملاً در زمان تهیه طرح طبقه بندی مشاغل عهده دار باشند، با شغل مر بوط تطبیق خواهد یافت.

آیا کارگران با قرارداد موقت نیر مشمول اجرای طرح طبقه بندی می باشند؟

کلیه کارگران مشمول قانون کار در کارگاه ، اعم از دائم ، موقت ، فصلی... از زمانی که کارگاه حد نصاب لازم برای اجرای طرح طبقه بندی را داشته باشد، مشمول اجرای طرح می باشند.

پرداخت مزد کارگران بر اساس طرح طبقه بندی مشاغل از چه زمانی باید صورت گیرد؟

از تاریخ تصویب پیش نویس طرح.